第十章房地产税收制度与政策ppt课件全

第十章 房地产税收制度与政策
第一节 房地产税收概述
• 一、我国税收体系 • 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转
税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 • 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流
转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发 经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税 、关税等。 • 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和 个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及 此类的税种主要有企业所得税。
• 四、房地产税收制度改革和税收优惠政策
• 十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产 税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税 成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际 惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且 在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了 70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房 地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议 。房地产税收制度改革的目的，要有利于房地产更好地 服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建 设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础； 要有利于对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场 稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础； 要有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础 。
• 房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产 税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或 估价转让给基建单位的，应从基．为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
• 5．对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机 构等卫生机构自用的房产，免征
• 房产税。
• 自用的地下建筑，按以下方式计税：
• 1．工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房 产原值。
• 应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% - 30%] × 1．2 % 。
• 2．商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 - 80 % 作为应 税房产原值。
• 应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% - 30%）] × 1．2 % 。
• 第五类:资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。 我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。
• 二、房地产税收制度
• 房地产税收有广义和狭义两种理解。广义的房地产税收 ，是指房地产开发经营中涉及的税，包括耕地占用税、 城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税 、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税 等。狭义的房地产税收，是指以房地产为课税依据或者 主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括 耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税和 契税。我国现行的房地产税收体系基本涵盖了土地取得 、房地产开发、房地产流转、房地产保有四个环节，在 调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用 。
• 三、房地产税、租、费
• 从本质上看房地产税、租、费，税收所反映的是一种法 律关系，是国家依据立法强制、无偿、固定地取得的一 部分国民收入，只要有国家,就会有税收;而租则反映房 地产所有者与使用者之间的租赁关系,包括房租和地租， 与税相比,二者差异很大；费是对行政服务的一种补偿, 即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用 ，一般称之为管理费。房地产税存在于法律关系之中， 来源于房地产财产的总价值;房地租是一种经济关系的 反映,是产权明晰化的结果，来源于房地产收益,即是对 房地产收益的一种扣除；而房地产管理费则来自于行政 服务所带来的直接或间接收益。
• 第三类:财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税 种,如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价 值,因而在财产税中一直没有有关土地的税种。
• 第四类:行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课 税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地 使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节 税等,均属此类税种。
• 三、税收优惠政策 • （一）法定免纳房产税的优惠政策 • 下列房产免纳房产税： • 1．国家机关、人民团体、军队自用的房产； • 2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； • 3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； • 4．个人所有非营业用的房产； • 5．经财政部批准免税的其他房产。
• 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治 区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度 内自行确定。
• 3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室 、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地 上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算 征收房产税。
• 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计 算征收房产税。
套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不 得超过上述标准的20% 。各直辖市和省会城市的具体标 准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5 月31日前公布。
第二节 房产税
• 一、纳税人和征税范围 • 房产税是以房屋为征税对象,以房产的价值和租金收入为
计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产 税。 • 根据国务院1986年9月15日发布的《房产税暂行条例》 规定,在城市、县城,建制镇、工矿区内的房屋产权所有 人,应依法交纳房产税。产权属于全民所有的，由经营管 理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有 人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典 纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
• 《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价 格工作意见的通知》（国办发（2005）26号）明确享受 优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区 建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以 下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况， 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单
• 目前，在我国理论和实践中,普遍存在着对房地产税、租 、费界定不清的问题。主要表现在：一是以税代租。如 城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租，即税中 含有租的因素。二是以税代费。如城市维护建设税是向 享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人征收 的,明显含有以税代费的成分。三是以费代租。比如土地 使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有 人缴纳的费用，其本质应是地租。四是以费代税。比如 某些城市征收的土地闲置费，其实就是一种罚税即空地 税。造成税、租、费的混杂，征收部门繁多，房地产收 益权不明确，乱收费现象严重，降低了税收的严肃性、 规范性。
• 9．向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征 收房产税。“供热企业”包括专
• 业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民 供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居 民供热的企业。
• 对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民 供热所使用的厂房。对既向居民供热，又向非居民供热 的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的 比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居 民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免 税界限。
• 8．对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范 围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县 城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的 房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起 不再征收房产税。
• 除上面提到的可以免纳房产税的情况以外，如纳税人确 有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定 期减征或者免征房产税。
• 二、计税依据和税率
• 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算 缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府 规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机 关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为 房产税的计税依据。
• 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1． 2% ；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% 。
• （三）经财政部批准免税的其他房产税优惠政策
• 1．损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定 ，在停止使用后，可免征房产税。
• 2．纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房 屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳 房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作 相应说明。
• 纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在 房屋大修前向主管税务机关报送。
• 6．老年服务机构自用的房产。老年服务机构是指专门 为老年人提供生活照料、文化、
• 护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构， 主要包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服 务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所 ）等。
• 7．从 2001年1 月1日起，对按政府规定价格出租的公有 住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工 出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房 ，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准 向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
• 比如，城镇土地使用税的税率最低每年每平方米0．2元 ，最高每年每平方米10元，作为专门用来调节级差收益 的税种在这种低税率下，其作用十分有限，更谈不上在 提高城镇土地利用强度、促进国有土地高效率使用方面 有所作为了。这样就使得大量城镇土地由企业无偿或近 似无偿的取得和持有，而与此形成鲜明对比的是，进入 市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负 。在房地产保有期间征收的房产税，其主要目的是为了 合理调节房地产收益分配，鼓励房地产流转，刺激土地 的供给，但由于税负较低，使得其功能也只能流于理论 。保有环节的轻税负，导致了开发商囤积土地的现象十 分严重，土地炒买炒卖情况愈演愈烈。这不仅抑制了土 地的正常交易，还直接阻碍存量土地进入市场的进程， 使得土地作为资产要素的作用无法得到发挥，土地闲置 与浪费现象严重。
• 但大部分税种集中在房地产的开发、流转环节，针对房 地产保有期间设置的税种很少，且免税范围很大，这就 造成了严重的税负不公平的状况，阻碍了房地产市场的 健康发展。重 在房地产开发流通过程中，仅税种就 多达十几种，如契税、营业税、城市维护建设税、教育 费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值 税、企业所得税、个人所得税等等。收费就更多，各个 地方也参差不齐。而在房地产保有期间设置的税种仅有 房产税、城镇土地使用税。房产税和城镇土地使用税的 税率偏低，税基覆盖不全已经成为不争的事实。
• 相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产 权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合 同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验 。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市 地方税务局确定。
• 3．在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、 休息棚和办公室、食堂、茶炉
• 税收优惠政策是指税法对某些纳税人和征税对象给予鼓 励和照顾的一种特殊规定。比如，免除其应缴的全部或 部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等 ，从而减轻其税收负担。税收优惠政策是国家利用税收 调节经济的具体手段，国家通过税收优惠政策，促进产 业结构的调整和社会经济的协调发展。国家根据经济发 展状况，适时提出房地产税收优惠政策。早在2005年， 国务院为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型 住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面， 就对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
• （二）具备房屋功能的地下建筑的房产税
• 《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑 征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，自 用的地下建筑，按以下方式计税：
• 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包 括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的 建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产 税。述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构 ，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、 学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。