农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的实施细则

农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的实施细则
为进一步加快城镇化步伐，更好地推进城乡统筹发展，根据市委、市政府《关于推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）》精神，现就推进越城区农村宅基地置换、鼓励农民进城镇居住提出如下实施细则：
一、置换对象
在越城区所辖行政村和皋埠、东湖二镇所属农村居委会中，有合法宅基地（房屋）且有置换要求的农（非农）户及符合新批宅基地条件的农户。

对成片连片集中置换的农（非农）户，优先予以安排。

二、置换方式
置换户可自愿选择在农民集中居住区内置换多层或高层公寓房，作价领取货币补贴自行购置商品房。

三、置换面积确认
合法面积原则上按原有房屋所有权证上载明的房屋建筑面积或集体土地使用权证或非农户国有土地权证宅基地面积予以确权。

未有上述权证，但符合下列条件之一的，可作置换面积确认依据：
（一）持有乡镇以上人民政府有效审批手续且无违法占地的，按批准文件明确的面积认定；批准文件只明确建造楼房但未明确建房层次的，按二层认定。

（二）对1982年《城镇建房用地管理条例》实施前未经改造、扩建的世居房，可凭土改时颁发的《土地房屋所有权证》或乡镇政府
的历史房屋认定依据，经公示无异议后进行认定。

（三）1982年前已经建造的主房屋（不包括棚舍），经产权人申请，村（居）证明，公示无异议，报镇（街道）同意后，按实际面积认定。

（四）1999年前所建房屋实际占用土地面积超过批准面积，超过面积不足一间（不超过30平方米）且至今未改、扩建，超建部分已经镇（街道）及上级机关依法处理的，可凭处罚票据并结合现状予以认定。

1999年1月1日后实际占用土地面积超过批准面积的，须依法处理后方可确认合法审批部分宅基地面积。

（五）对于审批与建设移位的宅基地，如属1999年前建造且符合村镇规划和土地利用总体规划的，由村民委员会或村集体经济组织出具同意意见，经当地镇政府审核批准同意的，按现状认定宅基地面积；属1999年1月1日后建造的，应注销原批文，对实际占用的宅基地重新按照“一户一宅不超标”的原则进行审批后认定。

（六）持有其它依法可作宅基地或房屋产权认定凭证的。

空闲或者房屋灭失两年以上未恢复使用的农村宅基地，应由集体经济组织收回宅基地，不予认定。

四、置换人口确定
置换人口以实际置换时本村在册常住人口为准（不含外嫁女及挂靠人口），涉及农、居混住的同一户家庭以实际居住现状为准（由所在村和公安部门提供相关依据）。

（一）有下列情形之一，可以增加一个置换人口：
1．持有准生证，已婚未育的夫妇；
2．已领取独生子女证的家庭（独生子女已结婚的除外）；
3．符合国家晚婚规定条件结婚的（男25周岁、女23周岁）。

（二）下列情形可以计入置换人口：
1．原有正式户口的未婚现役军人、援外工作人员、留学生；
2．原有正式户口按规定已将户口迁往大、中专学校的学生；
3．原有正式户口现正在被劳动教养或服刑的；
4．市级以上人民政府规定应予计入置换人口的其它情形。

五、置换政策
（一）到镇（街道）农民集中居住区置换
1．置换面积。

已有房屋的，按其合法旧房建筑面积1∶1或合法宅基地面积1∶1.5的比例置换公寓房建筑面积。

对符合新批宅基地条件的农户，按人均40平方米标准置换公寓房建筑面积。

选择高层公寓房置换的可增加10%建筑面积。

2．置换价格。

按规定置换的建筑面积部分以公寓房成本价收取，因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在5平方米（含）以内的以成本价结算，在5平方米以外的按商品价的80%结算。

（二）到中心村或保留村农民集中居住区置换
1．置换面积。

已有房屋的按其合法建筑面积1∶1或合法宅基地面积1∶1.5的比例置换公寓房建筑面积。

对符合新批宅基地条件的农户，按人均最高45平方米标准置换公寓房建筑面积。

选择高层
公寓房置换的可增加10%建筑面积。

2．置换价格。

按规定置换的建筑面积部分以公寓房成本价收取，因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在5平方米（含）以内的以成本价结算，在5平方米以外的按商品价的80%结算。

（三）放弃宅基地（房屋）货币化置换商品房
1．补偿标准。

对自愿放弃宅基地（房屋）且需到市区、镇域中心购买商品房的，按退出合法宅基地面积给予每平方米最高1500元补贴，其补偿款由市新农村建设公司支付。

2．前置条件。

货币补偿户凭自愿放弃宅基地（房屋）的承诺书、协议、商品房购房合同和发票领取货币补贴。

投靠子女，自己不购买商品房的货币补偿户，可凭自愿放弃宅基地（房屋）的承诺书、协议，并经该子女所在社区的相关证明领取货币补贴。

3．相关政策。

货币补偿户购买商品房，在缴纳契税时参照拆迁安置房政策，原农村房屋合法面积部分予以抵扣。

4．置换出来的宅基地由市新农村建设公司管理。

（四）整村（自然村）整体置换
1．前置条件。

整村置换必须百分之百的住户整体置换，自然村置换必须为住户在50户以上的连片自然村。

2．置换地点。

整村（自然村）整体置换户，到镇（街道）、村集中居住区置换。

3．置换价格。

按规定置换的建筑面积部分以每平方米1200元的价格收取，因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在5平方米
（含）以内的以每平方米1200元结算，在5平方米以外的按商品价的80%结算。

4．置换出来的宅基地由市新农村建设公司管理并盘活，置换价格（1200元/平方米）与成本价差额部分在置换土地出让拍卖收益金中支付。

六、旧房处置
置换户原有旧房合法建筑面积根据结构好差予以残值补偿，其补偿款由村（居）负责支付；违法建筑面积和应拆未拆建筑物不予补偿。

退出的宅基地房屋由村统一收回并由置换户申请办妥宅基地土地证注销手续，地上建筑物原则上拆除。

在符合村庄建设规划和“一户一宅”的前提下，允许规划保留村（区）对质量完好的房屋进行有偿调剂；鼓励规划保留村（区）对不具备复垦条件的危旧房进行改建，将不具备复垦条件的闲置宅基地用于解决新增住房用地。

七、改造及建设政策
（一）整村（自然村）改造建设
采用封闭运作、自求平衡形式改造建设。

可实行一次性报批，分期建设。

允许溢余建设用地公开拍卖，拍卖所得除应缴省级及省级以上税费等规费外，全额返回到村，用于住房改造建设；允许采用公开拍卖，按一定比例或全部回购安置房的形式开发建设。

其整村（自然村）改造建设中涉及国有土地使用权证、集体土地使用权证的居民房屋允许参照集体土地使用权证的农民房屋拆迁政策。

（二）保留村零星成片改造
鼓励保留村村内危旧房、零星宅基地及空关房连片整治、置换盘活，允许采用封闭运作、自求平衡形式改造建设小型农民集中居住区。

小型农民集中居住区以国有划拨方式供地，办理国有土地使用证和房屋产权证。

（三）集中居住区建设
1．皋埠、东湖、鉴湖三镇和城南街道（以下简称“三镇一街”）各建一个集中居住区，规划位置在：皋埠镇生态园一期内、东湖镇则水牌周边、鉴湖镇镇域中心内、城南街道解放南路横桥村周边等区域；在中心村、保留村规划建设若干个农民集中居住区，具体由各镇（街道）提出方案，经区政府审核，报市推进农村城镇化建设协调委员会同意，由市、区有关部门办理相关手续。

市国土局要尽力保障“三镇一街”农民集中居住区用地指标，确保集中居住区建设顺利推进。

2．“三镇一街”农民集中居住区建设，按照市场化原则，实行项目制形式运作，建设主体主要为绍兴市新农村建设公司、绍兴市惠农新农村建设投资公司、绍兴南闲开发建设有限公司、绍兴市越城区东湖新农村建设投资有限公司、绍兴市城南城中村改造建设有限公司，鼓励工商资本和镇（街道）、村参与建设。

在确保农户居住的前提下，允许安排建设一定数量的农村集体物业项目用房和小区管理用房。

3．集中居住区允许规划总建筑面积的30%作为结余房源，在补办土地出让手续后公开拍卖，其拍卖收益主要用于农民集中居住区配套建设、宅基地置换补偿等，以实现项目投资自求平衡。

4．置换成本价主要由用地成本和房屋建筑、配套设施等建设成本构成。

镇（街道）、村农民集中区置换成本价、层次差价、车库价格等由镇（街道）申报，经区政府审定公布。

成立越城区推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住工作领
导小组，下设办公室，办公室设在越城区农办，主要承担宅基地置换、农民进城镇居住的组织协调、政策研究、工作指导、情况综合和督查考核等职责。

各镇（街道）也要成立相应组织机构和工作班子，着重抓好具体方案制定、具体组织实施和相关项目审批。

本实施细则是市委、市政府《关于推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）》（绍市委办发〔2010〕62号）文件的细化，有关农民待遇及其他未明确事项参照绍市委办发〔2010〕62号文件执行。

2010年8月5日
崇明县宅基地置换试点工作实施意见为贯彻市委、市政府提出的以农民宅基地置换为突破口，积极推进“三个集中”的要求，按照上海市《关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见》，结合本县实际，制定如下实施意见：
一、指导思想
通过统一规划，引导农村人口集中居住，美化农民居住环境和提高生态环境质量，探索农村新型社区管理模式;通过机制创新、政策
聚焦，真正给农民以实惠，切实提高农民生活质量;通过盘活农村集体非农建设用地，提高土地资源利用的集约程度。

二、试点范围
经市郊区宅基地置换试点工作联席会议审定批准的试点村。

三、基本原则
(一)规划引导原则。

集中建房基地选址务必做到科学规划，合理布局。

基地设计方案要充分考虑农民生活方式和生活习惯，结合生态岛建设理念，优化布局、房型、环境和公建、交通等配套设施，吸引农民居住向建房基地集中。

(二)农民自愿原则。

做深做细农民工作，鼓励、引导农民积极参与，确保农民利益，给农民实惠。

(三)机制创新原则。

积极探索农民财富积累机制，努力谋求利益平衡机制，找到政府支持、农民得利的平衡点。

积极探索宅基地置换中农民真正得利的各项政策。

试点政策既要有力度又要兼顾面上的承受力，旨在有新突破，不留后遗症。

(四)统筹推进原则。

建立政府推动、集体经济组织申报、市场化运作的操作机制，形成县、乡镇、村三级联动的格局。

工作的责任主体是试点村所在乡镇政府，建设主体是村级集体经济组织。

县政府各相关职能部门要加强指导,协同配合,各司其职，做好各项工作。

四、若干政策
(一)农户以宅基地及其房屋置换集中居住小区新建住房，实行“等量置换、作价交换”的原则。

(二)试点村集中建设的农民居住小区的建设主体是该村村级农村集体经济组织。

建设主体与具有房产开发资质的房产开发单位组建项目公司，在建设中只收取管理费。

按市有关规定，确定管理费为建设成本总价的7%。

(三)通过宅基地置换节余的土地,经市房地局核准获得用地指标后，由县政府安排使用，在符合规划的前提下，可优先投放在所在乡镇。

(四)为有效降低宅基地置换集中居住小区建设的整体费用，县各相关职能管理部门和市政配套单位要认真执行沪城建[2003]458号文《关于鼓励郊区村民参与集中统一建房的若干意见》，减免所涉相关行政事业性和经营性项目收费。

除规定减免之外的相关收费也要坚持“支持为主、能免则免”的原则。

(五)试点建房基地规划红线外市政配套由县级统一组织实施,其建安费用列入县基础设施投资计划;试点建房基地规划红线内的市政公建配套设施费用,列入置换房建设成本。

(六)县建立宅基地置换试点工作专项扶持基金,由县宅基地置换试点工作领导小组办公室统筹使用。

县财政部门和县审计部门分别负责监督和审计。

(七)试点区域内的土地利用、农民就业与社会保障等有关政策另行制定。

五、组织机构
为加强本县宅基地置换试点工作的组织领导和统筹协调，成立崇明县宅基地置换试点工作领导小组，由县长担任组长，分管副县长担任副组长。

县计委、建委、农委、监委、规划局、房地局、水务局、财政局、审计局、民政局、劳动和社会保障局等部门的行政主要负责人、试点村所在乡镇的乡镇长为成员。

领导小组下设办公室，办公室设在县房地局，办公室主任由县房地局局长兼任。

试点村所在乡镇建立相应的领导小组。

同时，建立县、乡镇两级宅基地置换联合监督指导小组，县监委一名领导为组长，成员由县监委、财政局、审计局和所在乡镇的有关人员组成。

六、工作要求
(一)全县各级要统一思想，求真务实，树立为人民谋利的服务意识和大局观念，认真抓好宅基地置换试点工作。

要做好有关政策宣传和解释工作，使农民自觉地支持、参与和配合宅基地置换试点工作。

(二)合理确定集中建房基地的选址和建设规模，科学编制集中建房基地设计方案。

县规划局会同试点村所在乡镇政府根据岛域总体规划的要求、试点村村域范围人口和户数、宅基地面积总量以及宅基地节余目标，选择集中建房区域，并确定合理的用地规模。

选址范围和用地规模需报经县政府批准。

集中建房基地的规划设计方案，要综合兼顾居住功能、观赏功能和生态功能，充分体现农村自然和人文特点，充分尊重农民生活方式和农民意愿。

设计的房型、面积、外墙立面等要在广泛听取农民意向的基础上反复比较,优化提高。

设计方案经市专家组评议后,报县政府批准实施。

(三)规范实施宅基地置换工作。

一要规范宅基地转换程序。

乡镇政府要会同试点村在经大多数村民同意并以户(以宅基地使用证或用地批复为准)为单位提出宅基地置换申请后，将试点区域内的宅基地总户数、总面积、申请宅基地置换户数、土地面积，以宅基地使用证或用地批复认定面积为依据，加上宅前宅后的场地道路等附属土地、建筑面积和拟安置的面积等情况报县房地局，由县房地局结合地籍等相关资料进行核实并测算后，拟定宅基地土地置换试点方案，报市房地资源局审批。

二要合理确定置换标准。

切实维护农民利益，在总结区域已有的相关住房评估经验的基础上，合理确定宅基地置换标准体系，报县宅基地置换试点工作领导小组批准后组织实施。

三要做好宅基地复垦工作。

在设计建筑方案同时，同步制定试点区域宅基地复垦方案，并报市房地资源局审批。

已置换宅基地的村民应当遵守宅基地置换协议，由村集体经济组织协调和实施相应的拆除、复耕工作。

县房地局及试点村所在乡镇政府要采取措施，确保复垦还耕计划任务的完成。

村民今后申领房地产权证，必须持乡镇政府出具的拆房退地办结证明才可予以办理。

(四)保证建设工程质量。

为确保建设工程标准和广大群众利益，试点村可与有信誉、有实力的房产开发公司组建项目公司实施建设。

项目公司应按建设程序和标准规范建设行为，同时应聘请社会监理单位进行第三方监督。

施工队伍本着公开、公平、公正的原则予以选择。

(五)加强监督管理，严格遵守工作纪律。

对入住对象界定、置换标准和原宅基地上房屋评估、置换房建设质量、房屋建设成本控制等，
要建立完善的监督机制。

要切实加强规划管理、土地管理。

禁止非试点区域内的土地使用和建设项目“搭车”。

要严格控制试点区域内户口的非正常变迁，严禁非试点区域内任何人员享受试点政策。

要规范宅基地置换试点的资金使用手续。

县监察部门要把好监督关，加强监督检查。

审计部门要加强审计工作，试点项目竣工后，必须进行项目审计。

二○○五年四月二十九日浙江人解读《中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》
该《决定》中关于农村土地流转提出：按照依法自愿有偿原则，引导和鼓励农户采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。

5种形式中，转包和出租简便灵活，比较多，最近一两年，股份合作的形式非常流行，也就是以土地承包经营权入股，成立专业合作社。

如绍兴县王坛镇南岸村的土地股份合作社，按农户股权实行保底分配，保底分红为每股每年500元，1亩为1股，年终根据效益再次分红，外出务工有困难的劳动力还可在家门口的企业挣工钱。

转让和互换只在特殊情况下才使用，因为这两种方式连所有权也一起流转了。

有些地方土地不连片，因此跟同村某人某块土地换一下，叫互换;相邻两村的两块地，比如萧山人的土地在富阳地界，为方便起见，自愿转让给富阳人。

土地流转市场将大规模发展
原文：加强对土地承包经营权流转的管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，组建土地承包经营权流转管理服务组织，建立流转档案，规范流转行为，完善流转的中介服务机制、价格形成机制和纠纷调处机制。

原文：加强对土地承包经营权流转的管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，组建土地承包经营权流转管理服务组织，建立流转档案，规范流转行为，完善流转的中介服务机制、价格形成机制和纠纷调处机制。

目前浙江土地流转仍以自发为主，缺的是牵线搭桥的中介机构，很多时候也没到管理部门备案，应该说，完整的土地流转市场仍未建立。

下一步，要完善土地流转市场，这个市场将提供评估、中介、仲裁、矛盾调处、登记备案等一条龙服务。

中介服务机构是公共服务性质，根据法律规定，流转收益归拥有承包经营权的农民所有，所以中介机构收费会非常低廉。

主要由县乡镇村的农村经营管理部门来承担职能。

社会上有志于为三农服务的人也可来办中介组织，但一定是非盈利性的。

价格形成机制是指在双方自愿的基础上，发挥市场在土地流转中的基础性作用。

决定价格的因素，主要包括土地级差(指土地的远近)、流转期限、受让方的种植结构(例如种西瓜比种粮食受益高，可能流转价格也
高)、土地流转供需情况等。

最后以协商或投标(竞争者多时采取)方式合理决定。

出现纠纷时，由乡镇政府或村委会来调解，由土地承包纠纷仲裁委员会来仲裁，也可到法院诉讼解决。

流转土地经营农业，有优惠扶持
原文：改善土地承包经营权流转的外部环境，推动农村劳动力稳定转移就业，加快建立农村养老保险制度，对长期流出全部土地承包经营权的农户给予优惠政策。

童日晖解读：为让流出土地的农民后顾无忧、让接收土地者有积极性，政府有很多事要做。

第一要做劳动力转移培训，让失地农民到城市能找到工作;还要建立合作医疗、完善养老保障，让他们放心把土地流转出去。

原文：加快林地、林木流转制度建设，鼓励农民在不改变林地用途的前提下，流转林地承包经营权和林木所有权。

童日晖解读：林地除了承包经营权，还有林木所有权。

浙江已基本完成林地承包经营权和林木所有权的确权工作。

这样就为林权流转奠定了基础。

因为林地面积大，承包期更长(有70年，耕地只有30年)，收益明显，流转进行得比农用地成功。

林地的抵押贷款业务，也已成功推进。

而农用地和宅基地的抵押贷款，浙北一些地方正在谨慎试点。

农业经营为主，观光农业首次列明
原文：对流入土地承包经营权规模较大的各类农业经营主体，在金融服务、技术推广、用地用电用水和农业综合开发、农业基地建设、农业产业化经营、农业基础设施建设等项目安排上给予优先支持。

童日晖解读：怎样使经营者愿意多种地呢?受让土地的主要是三类经营主体：种养大户、专业合作社、农业企业。

政府要搞好服务，政府还有农业综合开发、农业基地建设、农业产业化经营、农业基础设施建设的专项资金，可用来支持规模经营者。

原文：对不破坏耕作层的农业生产、畜禽饲养、设施农业、休闲观光农业等配套用地应视作农业用地。

农业经济管理博士、浙江省农办综合调研处祝美群解读：土地流转，是否意味着城里人可以到农村去承包土地，然后办个休闲农庄，大兴土木，造房子、建设施呢?不是的，并非随心所欲。

休闲观光农业所用的生产性用地，如农田，确属农业用地;农用工具房、库房等设施，如不破坏耕作层，也就是没有造上水泥路面，也属农业用地;但农场的宾馆、娱乐场所，肯定破坏耕作层，就属建设用地，必须审批。

鼓励宅基地置换城镇住房
原文：鼓励农民在政府主导下以宅基地置换城镇住房，使在城镇稳定就业且有社会保障的农民能够落户城镇、转变为城镇居民。

有条件的地方要积极探索农村宅基地有偿使用制度。

浙江省国土资源厅政策法规处副处长王援高解读：宅基地产权归集体所有，房屋产权是农民即屋主所有。

农民所获得的，是宅基地的用益物权。

也就是可转让，但不能拍卖，也不能买卖。

农民要先把宅基地退还给政府或集体经济组织，以此来换取中心镇或城市周边地区住房。

一般是政府出面，先拨一定建设用地的周转指标，在中心镇或城市周边建农民公寓，让农民整体搬迁入内，然后通过村庄整理，腾出土地，复垦为耕地，换出一部分建设用地指标，以此弥补周转指标。

嘉兴正进行的两分两换试点，就是以宅基地换住房，以承包地换养老保险。

集体土地也可转让
遏制地方政府征地冲动
原文：土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

逐步稳妥地探索集体建设用地使用权的流转。

王援高解读：这一条是否意味着，集体建设性用地可以被买去用作房地产开发、开店，并非如此。