赵敏蓉与黄山汇中房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审案件民事判决书

赵敏蓉与黄山汇中房地产开发有限公司等商品房销售合同纠
纷民事二审案件民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审结日期】2021.12.21
【案件字号】(2021)沪02民终11376号
【审理程序】二审
【审理法官】卢薇薇王珍邬海蓉
【审理法官】卢薇薇王珍邬海蓉
【文书类型】判决书
【当事人】赵敏蓉;上海亿鎏企业管理咨询有限公司;黄山汇中房地产开发有限公司
【当事人】赵敏蓉上海亿鎏企业管理咨询有限公司黄山汇中房地产开发有限公司
【当事人-个人】赵敏蓉
【当事人-公司】上海亿鎏企业管理咨询有限公司黄山汇中房地产开发有限公司
【代理律师/律所】朱虹国浩律师(苏州)事务所;卢振华上海新古律师事务所;张志上海新古律师事务所
【代理律师/律所】朱虹国浩律师(苏州)事务所卢振华上海新古律师事务所张志上海新古律师事务所
【代理律师】朱虹卢振华张志
【代理律所】国浩律师(苏州)事务所上海新古律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】赵敏蓉
【被告】上海亿鎏企业管理咨询有限公司;黄山汇中房地产开发有限公司
【本院观点】赵敏蓉以商品房销售合同纠纷为由，提起本案诉讼，要求亿鎏公司、黄山汇中公司返还多收取的购房款15万元。

【权责关键词】委托代理合同证据不足关联性合法性证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，赵敏蓉以商品房销售合同纠纷为由，提起本案诉讼，要求亿鎏公司、黄山汇中公司返还多收取的购房款15万元。

赵敏蓉与黄山汇中公司签订的《商品房买卖合同》对案涉房屋的总价款、支付方式有明确的约定，其中补充协议写明“出卖人未授权任何第三方代出卖人与买受人签署有关该商品房的认购书和商品房买卖合同，出卖人未授权任何第三方代出卖人收取定金或者购房款，未加盖出卖人公章的认购书、合同、收据，对出卖人不生效力，出卖人不予认可”，赵敏蓉对应某的购房款数额及该款项仅应某给黄山汇中公司理应清楚知晓。

赵敏蓉称向亿鎏公司支付15万元，主张该款项系亿鎏公司代黄山汇中公司多收取的购房款。

亿鎏公司非《商品房买卖合同》的主体，赵敏蓉提供的证据不足以证明亿鎏公司有权代黄山汇中公司收取案涉房屋的购房款，或黄山汇中公司与亿鎏公司就案涉房屋的出售存在经济、业务上的往来。

同时，赵敏蓉无法证明其向亿鎏公司支付的15万元系其购买案涉房屋多支付的购房款且已由黄山汇中公司收取。

赵敏蓉与亿鎏公司之间的债权债务关系，不属于商品房销售合同纠纷的范畴，一审法院判决驳回赵敏蓉的诉讼请求，本院予以认
同。

综上，赵敏蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3，300元，由上诉人赵敏蓉负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 08:23:57
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2017年11月14日，赵敏蓉(作为买受人)、黄山汇中公司(作为出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为第T4幢101，建筑面积240.6平方米，总金额为1，709，011元，买受人应于2017年11月14日前支付首期房价款689，011元，其余房款通过贷款方式支付。

合同补充协议中约定出卖人未授权任何第三方代出卖人与买受人签署有关该商品房的认购书和商品房买卖合同，出卖人未授权任何第三方代出卖人收取定金或者购房款，未加盖出卖人公章的认购书、合同、收据，对出卖人不生效力，出卖人不予认可。

该合同并对双方当事人的其他权利义务进行了约定。

2017年10月21日，赵敏蓉支付给亿鎏公司2万元。

2017年11月14日，赵敏蓉支付黄山汇中公司房款689，011元，剩余房款102万元通过贷款方式已经支付完毕。

赵敏蓉表示，其通过朋友介绍购买案涉房屋，于2017年10月21日到售楼现场看房，黄山汇中公司要求赵敏蓉支付15万元定下案涉房屋，当时因赵敏蓉款项不足，故通过张健支付13万元给亿鎏公司。

为此，赵敏蓉提供张健于2017年10月21日向亿鎏公司转账13万元的转账凭证一份，另外，赵敏蓉申请张健及其配偶杜平作为证人出庭作证，证明张健应黄山汇中公司要求，代赵敏蓉支付13万元给亿鎏公司。

黄山汇中公司表示，从未要求过赵敏蓉支付任何款项给亿鎏公司，且该笔款项不包含在购房款中，赵敏蓉签订合同时应明知购房金额，但从未向黄山汇中公司提出过异议。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明
其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

赵敏蓉和黄山汇中公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，现双方就该房屋买卖合同已经履行完毕。

赵敏蓉现以其与亿鎏公司之间的转账凭证作为支付给亿鎏公司、黄山汇中公司的购房款，要求超付部分返还，赵敏蓉应提供证据证明该笔15万元的付款系赵敏蓉支付给黄山汇中公司或亿鎏公司对案涉房屋的购房款。

现赵敏蓉提供的证据无法证明上述事实，故赵敏蓉应对此承担举证不能的不利后果。

其次，即使真的存在赵敏蓉所称的黄山汇中公司要求其向亿鎏公司支付款项的情况，赵敏蓉也应在签订购房合同时发现付款金额存在问题，并及时向亿鎏公司、黄山汇中公司主张权利。

现赵敏蓉未能举证证明其在诉讼时效内及时向亿鎏公司、黄山汇中公司主张返还，故亿鎏公司、黄山汇中公司抗辩诉讼时效超过，于法有据，法院予以采纳。

综上，法院依法驳回赵敏蓉的全部诉讼请求。

亿鎏公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。

【二审上诉人诉称】赵敏蓉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。

事实和理由：一、本案未过诉讼时效。

赵敏蓉在诉讼时效内分别向亿鎏公司的法定代表人袁培及黄山汇中公司的委托代理人葛风波主张过返还人民币(以下币种均为人民币)15万元的款项。

2018年8月，赵敏蓉在办理房产证时才拿到购房发票及合同原件，意识到多支付了15万元房款，便开始向葛风波、袁培进行催讨，在一审中也提供了相应的证据。

二、赵敏蓉是按照葛风波及袁培的指示，在黄山的上海第一中心的售楼中心支付的15万元。

直至2019年打印刷卡记录时，赵敏蓉才发现刷卡的收款单位是亿鎏公司。

2019年10月4日，在追讨15万元的过程中，袁培告知赵敏蓉该15万元是亿鎏公司作为黄山汇中公司的销售总代理收取的款项。

亿鎏公司收取该15万元没有任何依据，理应退还。

葛风波作为黄山汇中公司的委托代理人，袁培作为黄山汇中公司的房产销售人员，其履行职务行为，向赵敏蓉收取了15万元，其行为后果对被代理人发生效力，故黄山汇中公司也应承担返还责任。

赵敏蓉在提交上诉状的同时向法院提交补充证据清单1-8项，用以证明其主张。

亿鎏公司辩称，不同意的赵敏蓉的上诉请求。

1．本案的案由为房屋买卖合同纠纷，亿鎏公司非案涉房屋的销售主体，与黄山汇中
公司无任何关系。

2．赵敏蓉起诉所依据的《商品房买卖合同》已经履行完毕，其诉请已经超过了诉讼时效。

3．对赵敏蓉提交的1-8条补充证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，理由同一审时的意见一致。

综上，赵敏蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
赵敏蓉与黄山汇中房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审案件民事判决书
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2021)沪02民终11376号当事人上诉人(原审原告)：赵敏蓉。

委托诉讼代理人：朱虹，国浩律师(苏州)事务所律师。

被上诉人(原审被告)：上海亿鎏企业管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇联民路1881号10幢2层A区217室。

法定代表人：袁培。

被上诉人(原审被告)：黄山汇中房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区凤凰路。

法定代表人：劳元一，董事长。

委托诉讼代理人：卢振华，上海新古律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张志，上海新古律师事务所律师。

审理经过上诉人赵敏蓉因与被上诉人上海亿鎏企业管理咨询有限公司(以下简称
“亿鎏公司”)、黄山汇中房地产开发有限公司(以下简称“黄山汇中公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初14206号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称赵敏蓉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。

事实和理由：一、本案未过诉讼时效。

赵敏蓉在诉讼时效内分别向亿鎏公司的法定代表人袁培及黄山汇中公司的委托代理人葛风波主张过返还人民币(以下币种均为人民币)15万元的款项。

2018年8月，赵敏蓉在办理房产证时才拿到购房发票及合同原件，意识到多支付了15万元房款，便开始向葛风波、袁培进行催讨，在一审中也提供了相应的证据。

二、赵敏蓉是按照葛风波及袁培的指示，在黄山的上海第一中心的售楼中心支付的15万元。

直至2019年打印刷卡记录时，赵敏蓉才发现刷卡的收款单位是亿鎏公司。

2019年10月4日，在追讨15万元的过程中，袁培告知赵敏蓉该15万元是亿鎏公司作为黄山汇中公司的销售总代理收取的款项。

亿鎏公司收取该15万元没有任何依据，理应退还。

葛风波作为黄山汇中公司的委托代理人，袁培作为黄山汇中公司的房产销售人员，其履行职务行为，向赵敏蓉收取了15万元，其行为后果对被代理人发生效力，故黄山汇中公司也应承担返还责任。

赵敏蓉在提交上诉状的同时向法院提交补充证据清单1-8项，用以证明其主张。

亿鎏公司辩称，不同意的赵敏蓉的上诉请求。

1．本案的案由为房屋买卖合同纠纷，亿鎏公司非案涉房屋的销售主体，与黄山汇中公司无任何关系。

2．赵敏蓉起诉所依据的《商品房买卖合同》已经履行完毕，其诉请已经超过了诉讼时效。

3．对赵敏蓉提交的1-8条补充证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，理由同一审时的意见一致。

二审被上诉人辩称黄山汇中公司辩称，不同意赵敏蓉的上诉请求，请求维持一审判决。

赵敏蓉与黄山汇中公司签订的《商品房买卖合同》补充协议里对购房款收取有专
门的约定，黄山汇中公司已作了充分的提示，赵敏蓉对此也是知晓的。

黄山汇中公司从未委托过第三方代为收取定金和购房款，亿鎏公司收取赵敏蓉15万元的款项并非购房款，与黄山汇中公司无关。

赵敏蓉应向亿鎏公司、葛风波、袁培主张权利，其基于《商品房买卖合同》要求黄山汇中公司返还多收的购房款，理由不成立。

原告诉称赵敏蓉向一审法院起诉请求：亿鎏公司、黄山汇中公司向赵敏蓉返还15万元及利息损失(以15万元为基数，自2017年10月21日起算至实际给付之日止，按银行xxxR率的4倍为标准计算)。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2017年11月14日，赵敏蓉(作为买受人)、黄山汇中公司(作为出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为第T4幢101，建筑面积240.6平方米，总金额为1，709，011元，买受人应于2017年11月14日前支付首期房价款689，011元，其余房款通过贷款方式支付。

合同补充协议中约定出卖人未授权任何第三方代出卖人与买受人签署有关该商品房的认购书和商品房买卖合同，出卖人未授权任何第三方代出卖人收取定金或者购房款，未加盖出卖人公章的认购书、合同、收据，对出卖人不生效力，出卖人不予认可。

该合同并对双方当事人的其他权利义务进行了约定。

2017年10月21日，赵敏蓉支付给亿鎏公司2万元。

2017年11月14日，赵敏蓉支付黄山汇中公司房款689，011元，剩余房款102万元通过贷款方式已经支付完毕。

赵敏蓉表示，其通过朋友介绍购买案涉房屋，于2017年10月21日到售楼现场看房，黄山汇中公司要求赵敏蓉支付15万元定下案涉房屋，当时因赵敏蓉款项不足，故通过张健支付13万元给亿鎏公司。

为此，赵敏蓉提供张健于2017年10月21日向亿鎏公司转账13万元的转账凭证一份，另外，赵敏蓉申请张健及其配偶杜平作为证人出庭作证，证明张健应黄山汇中公司要求，代赵敏蓉支付13万元给亿鎏公司。

黄山汇中公司表示，从未要求过赵敏蓉支付任何款项给亿鎏公司，且该笔款项不
包含在购房款中，赵敏蓉签订合同时应明知购房金额，但从未向黄山汇中公司提出过异议。

一审法院认为一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

赵敏蓉和黄山汇中公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，现双方就该房屋买卖合同已经履行完毕。

赵敏蓉现以其与亿鎏公司之间的转账凭证作为支付给亿鎏公司、黄山汇中公司的购房款，要求超付部分返还，赵敏蓉应提供证据证明该笔15万元的付款系赵敏蓉支付给黄山汇中公司或亿鎏公司对案涉房屋的购房款。

现赵敏蓉提供的证据无法证明上述事实，故赵敏蓉应对此承担举证不能的不利后果。

其次，即使真的存在赵敏蓉所称的黄山汇中公司要求其向亿鎏公司支付款项的情况，赵敏蓉也应在签订购房合同时发现付款金额存在问题，并及时向亿鎏公司、黄山汇中公司主张权利。

现赵敏蓉未能举证证明其在诉讼时效内及时向亿鎏公司、黄山汇中公司主张返还，故亿鎏公司、黄山汇中公司抗辩诉讼时效超过，于法有据，法院予以采纳。

综上，法院依法驳回赵敏蓉的全部诉讼请求。

亿鎏公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。

一审法院判决如下：驳回赵敏蓉的全部诉讼请求。

赵敏蓉提交上诉状时一并提交由江阴漫修律师事务所于2019年10月23日向亿鎏公司发出的律师函及EMS中国邮政速递物流记录，用以证明其诉讼请求未过诉讼时效。

亿鎏公司对该材料的真实性、关联性、合法性均不予认可。

黄山汇中公司表示该律师函是发给亿鎏公司的，而非黄山汇中公司，赵敏蓉未向黄山汇中公司主张权利。

因该律师函的内容为赵敏蓉误以为其向亿鎏公司支付的15万元是支付给黄山汇中公司的购房定金、赵敏蓉要求亿鎏公司返还15万元等，而非赵敏蓉向黄山汇中公司主张权利，不能
证明赵敏蓉要求黄山汇中公司返还15万元的诉请未超过诉讼时效。

本院查明本院经审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。

本院认为本院认为，赵敏蓉以商品房销售合同纠纷为由，提起本案诉讼，要求亿鎏公司、黄山汇中公司返还多收取的购房款15万元。

赵敏蓉与黄山汇中公司签订的《商品房买卖合同》对案涉房屋的总价款、支付方式有明确的约定，其中补充协议写明“出卖人未授权任何第三方代出卖人与买受人签署有关该商品房的认购书和商品房买卖合同，出卖人未授权任何第三方代出卖人收取定金或者购房款，未加盖出卖人公章的认购书、合同、收据，对出卖人不生效力，出卖人不予认可”，赵敏蓉对应某的购房款数额及该款项仅应某给黄山汇中公司理应清楚知晓。

赵敏蓉称向亿鎏公司支付15万元，主张该款项系亿鎏公司代黄山汇中公司多收取的购房款。

亿鎏公司非《商品房买卖合同》的主体，赵敏蓉提供的证据不足以证明亿鎏公司有权代黄山汇中公司收取案涉房屋的购房款，或黄山汇中公司与亿鎏公司就案涉房屋的出售存在经济、业务上的往来。

同时，赵敏蓉无法证明其向亿鎏公司支付的15万元系其购买案涉房屋多支付的购房款且已由黄山汇中公司收取。

赵敏蓉与亿鎏公司之间的债权债务关系，不属于商品房销售合同纠纷的范畴，一审法院判决驳回赵敏蓉的诉讼请求，本院予以认同。

综上，赵敏蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3，300元，由上诉人赵敏蓉负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长卢薇薇
审判员王珍
审判员邬海蓉
二〇二一年十二月二十一日
法官助理万晶
书记员吴逸伶附法律依据附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
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