城市更新项目如何进行拓展含对接流程立项等

城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

城市更新从无人染指，到争相上马，再到去年开始的纷纷抛售，造就了不少地产企业的财富，也让不少房企血本无归
去年开始的城市更新项目抛售潮，最主要的原因有三
首先，各地对于城市更新项目大多无成熟的文件，主管部门决策迟缓，导致很多旧改项目推动困难
其次，由于城市更新项目周期很长，尤其是回报期很长，所以需要房企具备很强的运营能力，头些年也的确有做城市更新项目成功的企业，但很多并无完善的套路，实际上是吃了政策红利；而随着大量房企涌入城市更新，开发成本也水涨船高，资金占压增加，那些经营能力不强的房企便无以为续
最后，第三点是对城市更新项目影响最大的一点，就是国家针对城市更新乱想出台的一系列管控政策，直接打到了那些靠着城市更新项目投机的房企的〃七寸〃
但23年会是城市更新重新焕发活力的一年，为什么这么说呢，也有几点
首先，城市更新符合我国经济发展的主旋律。

我国经济高速发展，人们对美好生活的需求愈发强烈，那些不适应现代化城市社会生活的地区的改造成为必然
其次，虽然这两年地产行业遇冷，但客观的说市场需求依然强劲
我国目前城镇化率（65%）、人均住房面积（30平）、旧房更新率（1%）三大指标较国际上主流发达国家均有较大提升空间。

这决定了我国房地产市场依然有着较大发展空间，预计我国未来5・10年的商品房需求约为13.4亿平，依然规模可观
最后，也是最直接的因素是面对当下经济严峻的形势，各地均立下了经济发展的军令状，如广州立下〃军令状〃今年增长6%,如何完成任务，地产尤其是城市更新无疑是最快、最直接、最有效的途径
目前接触或专门做城市更新的地产企业越来越多，但对城市更新项目的拓展仍处于混乱的状况，不少企业拓展城市更新项目要么像撞大运；要么存在巨大风险状态（由于企业给与的拓展奖励少，或者迟迟不给
兑现，导致很多拓展人员宁愿倒卖优秀项目也不愿交给公司）
今天就跟大家分享一下城市更新项目到底该如何拓展，需要做哪些事情，需要经过怎样的决策流程
题纲
O1城市更新项目责权分工
02城市更新项目拓展标准
03城市更新项目决策流程
01
城市更新项目责权分工
城市更新项目拓展的责权其实与其他类型项目拓展没有太大的差异，一般是由区域公司负责找寻合适的项目，经区域公司研判，将符合公司投资条件的项目报公司评审通过后进行投资
同时新项目拓展业绩作为区域公司的考核指标，加以考核
集团公司是城市更新项目拓展决策的最终决策层
02
城市更新项目拓展标准
1.项目定位及基本原则
为了更好的聚焦、深耕，各区域公司要立足于所在区域城市群
从项目转换难度、复杂程度等因素考虑，最好以〃旧村全面改造项目〃为重点，依次有序推进产权较单一的〃旧城镇改造项目〃、符合条件的〃留用地项目〃、条件成熟的〃土地统筹（整备）项目〃、〃工改工项目〃；
同时进行拓展的项目要与公司战略部署匹配，近期项目、中期项目、远期项目有序结合。

2.项目拓展信息来源
项目拓展，尤其是城市更新项目的拓展最重要的无疑是项目来源信息的获取
区域公司拓展部应充分调动和利用各种资源发掘项目信息，主动拜访当地市区级政府领导和相关部门（招商/投促、规划、国土、建设和各
镇（街）等相关部门），建立良好联系,寻找项目拓展机会并获取有价值的项目信息；
3.项目拓展的标准
各房企一般都有明确的项目拓展标准，这里是针对城市更新项目的经验，给大家一些建议的标准指标
3.1拓展项目类型顺序
①一线城市或经济发达的二线城市
项目拓展以〃旧村全面改造项目〃、符合条件的〃村留用地合作开发项目〃为主要拓展方向，稳妥推进产权较单一的〃旧城镇改造项目〃、条件成熟的〃旧厂房改造项目〃，谨慎选择〃商业办公类项目〃；
@二线城市
项目拓展以〃旧村居改造项目〃、条件成熟的〃工改居项目〃以及〃一二级联动项目〃为主要拓展方向
③三线城市
以〃旧村全面改造项目〃等住宅类为主要拓展方向
3.2项目规模
基于城市更新项目周期长的特点，原则上：
一线城市项目计容可售建面不低于20万平米
二三线城市项目计容可售建面不低于15万平米
3.3内部收益率
项目内部收益率（IRR）不得低于公司同期融资成本且不低于
8%
3.4利润率要求
项目利润率不宜低于12%
3.5开发模式及商务条件
鼓励选择通过搬迁补偿、权益转让等方式与业主方直接合作，如必须通过与合作方或居间方进行拓展推进的项目，必须严格控制前期费用投入，确保资金安全及投资风险可控。

商务合作总体方向项目的商务合作方式从合作结构上分为两种类型，股权合作及非股权合作。

公司项目拓展优先考虑非股权合作，其次是股权合作。

3.5.1非股权合作
公司项目拓展优先考虑非股权合作。

主要包括与合作方或居间方采取包干、按项目推进节点支付服务费或合作费的形式进行的合作。

对于
非股权合作，如存在前期资金拆借的情形,必须确保出借资金的安全，必须保证公司出借资金有安全可控的风险控制措施，包括但不限于同等价值抵押物、可靠且能落实的担保、反担保措施等；同时监督确保出借资金专款专用于项目。

对项目前期借款的监督包括事前监督、事中监督及事后监督，包括但不限于设立共管账户、对支出用途进行检查、合作方定期提供支出台账等
3.5.2股权合作
如拓展项目必须与合作方、居间方或业主方进行股权合作的，应确保公司在项目的持股比例不低于80%,公司在项目的持股可以是直接持
股或间接持股。

同股同权合作的情形公司原则上不垫付资金。

3.6拓展项目资金支付
项目前期资金支付严格匹配项目所处地更新政策流程安排;
项目前期资金支付比例原则上按以下标准控制：
①与合作方在同股不同权的合作方式下，在公司成为项目实施主体（或市场主体）之前，累计支付给合作方的合作服务费用或合作费不宜超过总合作服务费用的30%；
②在项目取得国土证前累计支付给合作方的合作服务费用不宜超
过总合作服务费用的50%；
③在项目取得销/预售许可证之前累计支付给合作方的合作服务费用不宜超过总居间费用的80%；
项目应支付给合作方的合作服务费用不得早于项目回迁工作完成之前支付完毕，且应提供相应可计入成本发票。

03
城市更新项目决策流程
为了保证城市更新项目拓展的有序、风险可控，应该有比较标准的项目决策流程
1.项目研判
拓展部负责对项目信息进行筛选、调研和分析，完成项目初步研判，形成《项目立项报告》。

《项目立项报告》内容包括但不限于：
1.1合作方背景调查
对合作方进行背景调查，包括但不限于对合作方股权穿透调查、法务尽职调查、财务尽职调查、同类项目经验调查、周边风险调查等。

1.2项目区位研判
明确项目的准确位置和研究范围，对项目所处位置的定位发展、周边配套、同区域土地市场、同区域一二手楼盘交易市场情况作分析；重点研究周边的道路交通通达性和城市轨道建设规划情况；有河流、山体等景观资源的项目，可适当分析。

13项目概况
13.1项目进展明确项目所处阶段，包括但不限于：项目是否已开展改造意愿、改造方式及模式表决，是否已列入城市更新项目储备库、市/区年度更新计划，是否已开展基础数据测量，是否已开展片区策划方案、城市更新单元详细规划、改造实施方案的编制工作，村集体是否已召开成员代表大会表决通过引入合作意向企业、是否已纳入省〃三旧〃改造标图建库等。

拓展部收集项目所处阶段的证明文件，为投资决策提供证明。

1.1.2现状数据
通过咨询合作方、当地规划和自然资源局、林业管理部门、户籍管理部门、测量队、规划院以及网站查询等方式，统计项目改造范围，可建设用地范围，村民户籍人口、户数，房屋栋数，房屋基底面积，房屋建筑面积，留用地指标，标图建库情况等。

分别统计合法住宅建筑面积、2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑面积、2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑面
积、2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑面积。

需要特别主义的是:
a拓展人员必须到项目现场考察、走访，复核现状建筑情况,尤其注意超高、超大建筑。

b不能只根据合作方提供的数据研判，必须结合现场复核后获得稳定基础数据。

1.1.3划核查
通过咨询合作方、当地规划和自然资源局、工信局、林业局等政府部门、规划院、投资管理中心对接人以及各区政府网站查询等方式，核查（包括但不限于）国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划、城市更新专项规划等上位及相关规划，项目标图建库情况，项目是否涉及基本农田/生态红线、是否涉及林地、是否存在生态控制线、是否涉及工业区块线、是否存在航空限高、是否涉及文物保护紫线、是否涉及城市蓝线/水源保护区、是否涉及重大基础设施等。

1.1.4改造及建新范围
改造范围应以自然村或行政村为基础，结合权属情况、改造意愿情况、路网情况、留用地情况、单位规划控制线等因素合理划定。

原则上以
标图建库情况（包括已标图建库及符合标图建库补录的地块）及土地利用总体规划建设用地规模两者较小一项作为保守的建新范围
其中，如若涉及基本农田，需重点说明基本农田范围及是否具备土地整备至规整地块的可行性；如若旧村庄有未落地留用地指标，需了解村里意愿，落实留用地指标统筹至旧村改造的可行性；如若涉及林地，需说明林地涉及类型和范围。

1.4项目合作条件
明确项目的合作模式、合作前提、合作服务费标准等，结合项目推进流程，科学设定合作服务费用支付节点及支付比例，形成初步的项目合作协议。

根据商务谈判及周边市场行情，明确合作方的责任和义务，并将合作方责任和义务明确落实到合作协议中。

1.5项目经济可行性测算研判
1.5.1复建总量
通过分析收集统计的现状建设情况，按照〃基底面积〃、〃栋〃、〃户〃或者〃人〃四种方式核定住宅复建总量，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量；
1.5.2改造成本按照项目的基础数据信息、复建面积，依据现行当
地改造成本核算办法的相关要求，核算出前期费用、拆迁费用、复
建费用、其他费用、拆迁奖励、不可预见费用、融资地块协议出让
土地使用权测算土地出让金之和作为改造成本。

对现状建筑量的统计必须对结构数据进行细化，如合法建筑面积、不合法建筑面积、2009年12月31日前建筑面积、2009年12月31日后建筑面积等。

1.5.3融资地块建筑面积
充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期、基准地价、容积率等综合因素，结合市场评估价确定融资地价，融资地块建筑面积等于改造成本除以融资地价（根据该公式计算得出的融资地块建筑面积已包含11%的公共服务设施建筑面积）。

1.5.4规划技术指标
充分考虑市及各区同类项目审批情况，基于容积率不能过高的因素，合理确定总计容建筑面积、复建住宅及集体物业建筑面积、融资地块的各类物业建筑面积、公共服务设施建筑面积、地下室建筑面积、开发建设用地面积、用地贡献率、容积率等规划技术指标。

1.5.5产品售价及去化
根据项目所处区域近两年项目的开发量、去化量、售价及当区域二手房售价等信息，与营销部门沟通后初步确定项目产品的售价及去化周
期。

售价需要考虑项目转化周期，但不可盲目的计算价格涨幅，尤其是当下市场疲软的情况
1.5.6开发成本
成本部门按照公司目标成本测算及核算指导等的规定对项目建安成
本进行测算，需要考虑成本的未来增幅。

1.5.7可售楼面地价测算
根据项目所处地现行政策进行计算。

对融资区的可售楼面地价测算必须采取项目全成本口径，即以项目取得的全口径成本除以可售建面计算融资区楼面地价，且与周边招拍挂市场情况进行对比。

1.5.8土地出让金测算
按融资区国土证签订时点的评估地价，需在实施方案批复节点评估地价的基础上按售价涨幅递增。

1.5.9实际拆迁成本区别于政策认定的拆迁成本，回迁费计算基数，货币补偿计算基数，集体物业清租费用，权益面积购买费用等考虑政策无法认定但需实际支付的情况。

1.5.10经济测算
按照集团的经济测算模型对项目进行经济测算。

经济测算指标包括项
目可销售收入、成本、三项费用、现金流情况、项目净利润及净利润率、自有资金IRR等，并对项目经济测算进行敏感性分析。

项目内部收益率（IRR）必须达到公司规定的项目内部收益率要求
经济测算模型可参照《房地产投资测算模型详解》
2.项目立项
项目经规划、经济初步论证可行后，区域公司拓展部向集团公司申报项目立项，并同时上报《项目立项报告》（附：经济测算表、框架协议及其他支持性文件）
3.集团职能评审
拓展项目立项报告报送集团后,集团相关职能需要针对于报告中对应于本职能的内容进行审核，并提出审核意见及疑
问，区域公司拓展部门完善及解答并与集团各职能达成一致意见，确无法达成一致的单独列举，在立项决策会上确定
4.项目现场踏勘
城市更新项目周期长，涉及投入大，拓展决策稍有不慎可以带来不可挽回的损失，因而如果有条件，在上集团投决会之前最好能够现场踏勘
包括但不限于项目现状土地及建筑情况、现场勘察路线、勘察点位等或周边对标项目参观。

5.投决会
符合公司投资标准且经集团评审、踏勘后的拟拓展项目可以上集团投决会评审，评审通过后方可进一步开展实质性开发工作
04
小结
城市更新项目已成为房企重要的获取土地资源的重要途径之一，但由于城市更新法规尚待完善，且转化周期长，不可
预见因素多，投入资金大等问题，如果没有统一的投资标准
及决策机制，一旦拿错项目，极易造成公司的经营危机。