岳伟、平定县西关新区管理服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

岳伟、平定县西关新区管理服务中心物业服务合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】山西省阳泉市中级人民法院
【审理法院】山西省阳泉市中级人民法院
【审结日期】2020.09.14
【案件字号】(2020)晋03民终839号
【审理程序】二审
【审理法官】冯华锐张爱国江彦辉
【审理法官】冯华锐张爱国江彦辉
【文书类型】判决书
【当事人】岳伟;平定县西关新区管理服务中心
【当事人】岳伟平定县西关新区管理服务中心
【当事人-个人】岳伟
【当事人-公司】平定县西关新区管理服务中心
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】岳伟
【被告】平定县西关新区管理服务中心
【本院观点】“不告不理"是民事审判的基本原则，这就决定了人民法院的审理范围应当仅仅限于当事人在一审阶段主张的范围，而二审程序的性质就决定了二审案件的审理范围应当仅仅限于当事人对原审法院就当事人主张范围裁判事项不服的部分，否则便无权作出认定。

【权责关键词】无效部分无效撤销委托代理实际履行违约金合同约定基本原则证明诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，“不告不理"是民事审判的基本原则，这就决定了人民法院的审理范围应当仅仅限于当事人在一审阶段主张的范围，而二审程序的性质就决定了二审案件的审理范围应当仅仅限于当事人对原审法院就当事人主张范围裁判事项不服的部分，否则便无权作出认定。

在本案中，平定县西关新区管理服务中心在原审的诉讼请求为判决岳伟一次性支付西关服务中心2016年1月1日至2020年1月10日的物业费2432元，诉讼费由岳伟负担。

而岳伟的上诉请求为：一、请求阳泉市中级人民法院依法判令平定县西关新区管理服务中心违规、违法调整提高物业收费部分无效；二、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人与山西金明房地产开发公司所签合同无效；三、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人因未尽到维护、维修、管理义务给上诉人造成的损失进行赔偿，并减免部分收费；四、请求阳泉市中级人民法院依法判令一审法院确认事实错误，适用法律错误，撤销(2020)晋0321民初650号民事判决书。

岳伟的大部分上诉请求显然已经超出了在西关服务中心原审的诉讼请求范围，依据“不告不理"的民事审判原则，本院不应当对岳伟的超出部分进行审理。

就物业费支付标准而言，原审法院依据平定县发改委于2016年9月29日作出的关于嘉苑小区物业服务收费标准的批复，结合案情确定岳伟应当支付的物业服务费用依法有据，本院予以支持。

综上所述，上诉人岳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人岳伟负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 23:17:06
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年12月6日，西关服务中心作为乙方与甲方山西金明房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》。

合同约定：甲方将嘉苑小区、西城花苑小区委托乙方进行前期物业管理服务；服务期限自2012年12月16日开始至本小区首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务事项：业主共用部位的维修养护和管理（只含小修），物业管理区域内共用设施的维修、养护和管理（只含小修），共用绿地、水面、花木等的养护管理，公共环境卫生（包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等），保安人员24小时执勤、对出入车辆进行停放管理，收取装修服务费、垃圾清运费等，设立24小时报修电话方便用户；服务标准为三级；物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平米0.6元，地下室0.2元，向业主或物业使用人收取，逾期未缴纳，从逾期之日起每天按照3‰缴纳违约金……。

【一审法院认为】一审法院认为，西关服务中心西关服务中心于2013年1月14日依法成立，其在2012年12月6日即与山西金明房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同的签订明显存在瑕疵，但西关服务中心依法成立后实际履行了该合同，岳伟作为嘉苑小区的业主实际享受了西关服务中心提供的服务，该合同自西关服务中心依法成立时起对西关服务中心、岳伟均具有约束力，岳伟对其所欠西关服务中心的物业费理应清偿。

关于西关服务中心的收费标准：平定县发改局于2016年9月29日以文件形式对西关服务中心关于嘉苑小区前期物业服务收费予以批复，批准其对嘉苑小区的前期物业服务费按照建筑面积0.50元月.平方米收费、地下室减半收取，故西关服务中心从2016年1月1日至2016年9月28日即按照该文件批准的标准收费无依据，依法不予支持，在此期间其仍应按照0.30元月.平方米收费；2016年9月29日后，其按照该文件批准的标准收费不违反法律规定，依
法予以支持。

关于岳伟的欠费金额：根据在案证据，岳伟所交物业费的年度周期为每年4月12日至下一年4月11日，2016年4月11日前的物业费岳伟已交清，2016年4月12日至2020年1月10日的物业费至今未交，根据上述标准计算，其所欠物业费金额为2152元（2016年4月12日至2016年9月28日，按照0.30元月.平方米计算，2016年9月29日至2020年1月10日按照0.50元月.平方米计算）。

岳伟辩称物业服务公司对前期物业费的调整应与业主协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，没有法律依据，依法不予采信；岳伟以西关服务中心服务存在瑕疵为由要求西关服务中心为其减免物业费，但其所提供证据不能充分证明其主张，故对其该项辩称依法不予采信；岳伟辩称应将其旧电表卡余额抵顶物业费，无法律依据及合同约定，依法不予采信。

依据《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、岳伟与该判决生效后十日内向平定县西关新区管理服务中心交纳2016年4月12日至2020年1月10日的物业费2152元；二、驳回平定县西关新区管理服务中心的其他诉讼请求。

【二审上诉人诉称】上诉人岳伟的上诉请求:一、请求阳泉市中级人民法院依法判令平定县西关新区管理服务中心违规、违法调整提高物业收费部分无效；二、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人与山西金明房地产开发公司所签合同无效；三、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人因未尽到维护、维修、管理义务给上诉人造成的损失进行赔偿，并减免部分收费；四、请求阳泉市中级人民法院依法判令一审法院确认事实错误，适用法律错误，撤销(2020)晋0321民初650号民事判决书。

具体上诉理由为：一、被上诉人在提高收费标准前一没有同业主协商，二未经业主“双过半业主同意"，不符合相关法律规定；二、被上诉人在嘉苑小区服务期间，未尽到维护维修管护义务；三、金明房地产开发有限公司未通过招投标选聘前期物业服务企业，也未按照《前期物业合同示范文本》的内容签订。

被上诉人在尚未成立、尚未取得物业服务资质的情况下签订的合同属于无效合同；四、一审法院确认事实错误，运用法律错误，全部采用被上诉人提供的在庭审时证明的假证据，不调查，不核实；
五、被上诉人擅自提高物业收费，降低服务水平；六、平定县发改委2014年6月30日和2016年9月29日149号文件违反国家有关规定，而且这也是政府指导价，不是强制价。

综上所述，上诉人岳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
岳伟、平定县西关新区管理服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书
山西省阳泉市中级人民法院
民事判决书
(2020)晋03民终839号当事人上诉人（原审被告）：岳伟，现住平定县。

被上诉人（原审原告）：平定县西关新区管理服务中心。

法定代表人：张庆令。

委托代理人：吴召桦，现住平定县。

委托代理人：葛艳芳，现住平定县。

审理经过上诉人岳伟与被上诉人平定县西关新区管理服务中心（以下简称西关服务中心）物业服务合同纠纷一案，不服山西省平定县人民法院(2020)晋0321民初650号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人岳伟及和被上诉人平定县西关新区管理服务中心的委托诉讼代理人吴召桦、葛艳芳到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人岳伟的上诉请求:一、请求阳泉市中级人民法院依法判令
平定县西关新区管理服务中心违规、违法调整提高物业收费部分无效；二、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人与山西金明房地产开发公司所签合同无效；三、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人因未尽到维护、维修、管理义务给上诉人造成的损失进行赔偿，并减免部分收费；四、请求阳泉市中级人民法院依法判令一审法院确认事实错误，适用法律错误，撤销(2020)晋0321民初650号民事判决书。

具体上诉理由为：一、被上诉人在提高收费标准前一没有同业主协商，二未经业主“双过半业主同意"，不符合相关法律规定；二、被上诉人在嘉苑小区服务期间，未尽到维护维修管护义务；三、金明房地产开发有限公司未通过招投标选聘前期物业服务企业，也未按照《前期物业合同示范文本》的内容签订。

被上诉人在尚未成立、尚未取得物业服务资质的情况下签订的合同属于无效合同；四、一审法院确认事实错误，运用法律错误，全部采用被上诉人提供的在庭审时证明的假证据，不调查，不核实；五、被上诉人擅自提高物业收费，降低服务水平；六、平定县发改委2014年6月30日和2016年9月29日149号文件违反国家有关规定，而且这也是政府指导价，不是强制价。

二审被上诉人辩称被上诉人平定县西关新区管理服务中心辩称：不认可对方上诉状。

原告诉称西关服务中心向一审法院起诉请求：判决岳伟一次性支付西关服务中心2016年1月1日至2020年1月10日的物业费2432元，诉讼费由岳伟负担。

一审法院查明一审法院认定事实：2012年12月6日，西关服务中心作为乙方与甲方山西金明房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》。

合同约定：甲方将嘉苑小区、西城花苑小区委托乙方进行前期物业管理服务；服务期限自2012年12月16日开始至本小区首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务事项：业主共用部位的维修养护和管理（只含小修），物业管理区域内共用设施的维修、养护和管理（只含小修），共用绿地、水面、花木等的养护管
理，公共环境卫生（包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等），保安人员24小时执勤、对出入车辆进行停放管理，收取装修服务费、垃圾清运费等，设立24小时报修电话方便用户；服务标准为三级；物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平米0.6元，地下室0.2元，向业主或物业使用人收取，逾期未缴纳，从逾期之日起每天按照3‰缴纳违约金……。

西关服务中心于2013年1月14日依法成立，之后西关服务中心开始为嘉苑小区提供物业管理服务至2020年1月10日，在此期间，其按照住宅房屋的建筑面积计算收取物业费（对地下室未收取），收费标准在2016年1月1日之前执行0.3元/㎡.月，在2016年1月1日之后执行0.5元/㎡.月，但是，2016年1月1日之后，西关服务中心根据其提供的××县民委员会为其出具的函件【载明：“函平定县西关新区管理服务中心：我村从2016年1月1日起，凡是居住在嘉苑、丰泽园…小区的村民均可享受每户每平米0.2元物业费的补贴，费用由村委会直接转入你中心（每户仅限享受一套补贴）。

特此函件，请严格执行！平定县冠山镇西关街村民委员会2015.12.20"】，对小区内的西关村民仍然按照0.3元/㎡.月收取，对其他居民按照0.5元/㎡.月收取。

西关服务中心、岳伟一致陈述岳伟住宅房屋的建筑面积为100.67㎡。

岳伟于2012年4月12日交前物业公司即平定县锦佳物业管理有限公司物业费362元，于2014年5月17日、2014年6月4日、2015年7月17日分别交纳西关服务中心物业费362元，之后，岳伟再未交纳物业费。

西关服务中心于2020年4月20日向岳伟送达了截至2020年1月10日、欠费金额为2432元的物业费催缴通知单，并限期交纳，但岳伟分文未交，后西关服务中心诉至该院，要求岳伟交纳所欠2016年1月1日至2020年1月10日的物业费2432元。

另查，2014年6月30日，平定县发展和改革局以平发改价[2014]113号文件对西关服务中心下发“关于嘉苑小区（丰泽园）、雨花园和怡德园小区前期物业服务收费
的批复"，该批复批准西关服务中心对嘉苑小区提供前期物业服务时，多层住宅按建筑面积0.40元/月.平方米收取，地下室按0.20元/月.平方米收取，待小区成立业主委员会后重新核定物业服务收费标准，该标准从2014年7月1日起执行。

2016年9月29日，平定县发展和改革局以平发改价[2016]149号文件对西关服务中心下发“关于嘉苑小区（丰泽园）、雨花园和怡德园小区前期物业服务收费的批复"，该批复批准西关服务中心对嘉苑小区的前期物业服务费按建筑面积0.50元/月.平方米收取，地下室减半收取，待小区成立业主委员会后，前期物业服务费同时废止，具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式约定。

一审法院认为一审法院认为，西关服务中心西关服务中心于2013年1月14日依法成立，其在2012年12月6日即与山西金明房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同的签订明显存在瑕疵，但西关服务中心依法成立后实际履行了该合同，岳伟作为嘉苑小区的业主实际享受了西关服务中心提供的服务，该合同自西关服务中心依法成立时起对西关服务中心、岳伟均具有约束力，岳伟对其所欠西关服务中心的物业费理应清偿。

关于西关服务中心的收费标准：平定县发改局于2016年9月29日以文件形式对西关服务中心关于嘉苑小区前期物业服务收费予以批复，批准其对嘉苑小区的前期物业服务费按照建筑面积0.50元/月.平方米收费、地下室减半收取，故西关服务中心从2016年1月1日至2016年9月28日即按照该文件批准的标准收费无依据，依法不予支持，在此期间其仍应按照0.30元/月.平方米收费；2016年9月29日后，其按照该文件批准的标准收费不违反法律规定，依法予以支持。

关于岳伟的欠费金额：根据在案证据，岳伟所交物业费的年度周期为每年4月12日至下一年4月11日，2016年4月11日前的物业费岳伟已交清，2016年4月12日至2020年1月10日的物业费至今未交，根据上述标准计算，其所欠物业费金额为2152元（2016年4月12日至2016年9月28日，按照0.30元/月.平方米计算，2016年9月29日至2020年1月10日按照0.50
元/月.平方米计算）。

岳伟辩称物业服务公司对前期物业费的调整应与业主协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，没有法律依据，依法不予采信；岳伟以西关服务中心服务存在瑕疵为由要求西关服务中心为其减免物业费，但其所提供证据不能充分证明其主张，故对其该项辩称依法不予采信；岳伟辩称应将其旧电表卡余额抵顶物业费，无法律依据及合同约定，依法不予采信。

依据《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、岳伟与该判决生效后十日内向平定县西关新区管理服务中心交纳2016年4月12日至2020年1月10日的物业费2152元；二、驳回平定县西关新区管理服务中心的其他诉讼请求。

本院查明经二审审理，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为本院认为，“不告不理"是民事审判的基本原则，这就决定了人民法院的审理范围应当仅仅限于当事人在一审阶段主张的范围，而二审程序的性质就决定了二审案件的审理范围应当仅仅限于当事人对原审法院就当事人主张范围裁判事项不服的部分，否则便无权作出认定。

在本案中，平定县西关新区管理服务中心在原审的诉讼请求为判决岳伟一次性支付西关服务中心2016年1月1日至2020年1月10日的物业费2432元，诉讼费由岳伟负担。

而岳伟的上诉请求为：一、请求阳泉市中级人民法院依法判令平定县西关新区管理服务中心违规、违法调整提高物业收费部分无效；二、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人与山西金明房地产开发公司所签合同无效；三、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人因未尽到维护、维修、管理义务给上诉人造成的损失进行赔偿，并减免部分收费；四、请求阳泉市中级人民法院依法判令一审法院确认事实错误，适用法律错误，撤销(2020)晋0321民初650号民事判决书。

岳伟的大部分上诉请求显然已经超出了在西关服务中心原审的诉讼请求范围，依据“不告不理"的民事审判原则，本院不应当对岳伟的超出部分进行审理。

就物业费支付标准而言，原审法院依据
平定县发改委于2016年9月29日作出的关于嘉苑小区物业服务收费标准的批复，结合案情确定岳伟应当支付的物业服务费用依法有据，本院予以支持。

综上所述，上诉人岳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人岳伟负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长冯华锐
审判员张爱国
审判员江彦辉
二〇二〇年九月十四日
法官助理杨佼佼
书记员孟晶晶
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