孙丽、韩进山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

孙丽、韩进山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审结日期】2020.01.06
【案件字号】(2019)津02民终7187号
【审理程序】二审
【审理法官】崔军王新苏美玉
【审理法官】崔军王新苏美玉
【文书类型】判决书
【当事人】孙丽;韩进山
【当事人】孙丽韩进山
【当事人-个人】孙丽韩进山
【代理律师/律所】杜在森天津天关（河西）律师事务所
【代理律师/律所】杜在森天津天关（河西）律师事务所
【代理律师】杜在森
【代理律所】天津天关（河西）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】孙丽
【被告】韩进山
【本院观点】本案争议焦点，1.双方所签《房屋交易合同》和《天津市存量房屋买卖合同》是否有效；2.上诉人是否违约。

上诉人与被上诉人签订的《房屋交易合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。

【权责关键词】无效部分无效以合法形式掩盖非法目的催告撤销实际履行违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，双方均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点，1.双方所签《房屋交易合同》和《天津市存量房屋买卖合同》是否有效；2.上诉人是否违约。

对此本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋交易合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。

双方所签的《天津市存量房屋买卖合同》，经审查，该合同约定的成交价格条款因与当时的市场价格明显不符，故原审法院认定该条款不是双方真实意思表示并无不当，因该合同约定的其他条款不违反法律强制性规定，依法应认定合法有效。

上述合同签订后，上诉人未按合同约定的时间，即2017年7月30日前付清房款，故原审法院认定上诉人违约并无不当。

双方签订的《房屋交易合同》第七条第一款约定，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务的，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金。

被上诉人在上诉人逾期付款15天后，经多次催要后，上诉人仍不履行付款义务，被上诉人又于2017年10月26日以手机短信向上诉人明确提出，如上诉人不在2017年10月31日前一次性付清房款，将解除双方合同。

因上诉人未在2017年10月31日前付清房款，故原审法院据此认定双方合同已于2017年10月31日解除并无不当。

因合同解除系上诉人违约所致，故原审法院对被上诉人要求上诉人按照合同约定给付违约金予
以支持也并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7886元，由上诉人孙丽负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 03:48:10
【一审法院查明】一审认定事实2017年3月19日，原、被告在天津新生有信房地产经纪有限公司（以下简称“有信公司"）签订《房屋交易合同》，约定由乙方（孙丽）购买甲方（韩进山）名下坐落于津南区房屋，房屋建筑面积为188.97平方米，成交价格490万元；由乙方于2017年3月19日向甲方支付定金5万元，剩余房款485万元乙方采取非贷款方式支付；双方须于2017年4月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，产生的相关税费等费用由乙方支付；甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。

如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，经守约方催告仍不履行的，且违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务的，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金；因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知达违约方之日起，甲方房屋可另行出售，乙方可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。

在合同备注一栏中双方约定2017年3月21日前乙方补交定金10万元；甲方承诺2017年7月30日前收到全部房款腾房交给乙方。

合同签订后被告按照约定向原告支付定金共计15万元。

2017年3月29日，原、被告在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，该协议中约定房屋价款为200万元。

同时，双方在房管部门还签订了《自愿放弃资金监管服务确认书》。

同日，原告向有信公司支付居间服务费4.9万元。

2017年5月28日，原告妻子刘霞给被告打电话，催问被告何时能支付房款的事情，并提到如果过了30号，被告就违约了，
需要承担49万元的违约金，并告知被告最迟在31号上午打款。

2017年7月1日，原告给被告打电话，催问被告何时能给付房款，被告在电话中称“看看能不能缓两天，缓两天周一再研究这个事，我今天跟你说别的也没用，我的钱也没到"。

2017年10月26日原告通过手机向被告手机发送短信，通知被告在2017年10月31日前必须一次性付清房款，并到房管局办理房屋过户手续，否则因被告根本违约，原告将解除与被告的房屋买卖协议。

2017年10月27日被告手机向原告手机发送短信，内容为“你好，信息我已经看到，我出差在外地了，30号回去。

我们一直在做努力，咱们31号见面谈谈这事，最后敲定。

给您造成的麻烦，在此说声对不起!"原告回复信息“好的"。

2017年10月30日，原告手机向被告手机发送短信，内容为“孙丽你好，我们明天几点在哪儿见面？"，当天被告没有回复信息。

2017年11月2日，原告在有信公司与案外人陈志刚签订补充协议，协议内容为“甲方:韩进山，乙方：孙丽，丙方：有信地产。

甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本补充协议，内容如下：甲乙双方同意在2017年11月30日前到房管部门办理房屋过户手续（房屋地址：津南区），否则视为乙方根本性违约，甲方有权中止房屋买卖。

"甲方韩进山签字，乙方由陈志刚代孙丽签字，丙方由经办人贾克清签字。

2017年11月17日被告手机向原告手机发送短信内容为“你好，昨天身体不太舒服，休息得早，手机静音了，他出门了，这两天回来和你联系！"2017年12月1日原告手机向被告手机发送短信，内容为“你好孙丽，我是卖给你房子的房主韩进山，我们双方签订了买卖房屋的协议和房屋交易合同，你应将全部房款一次性于2017年4月30日前支付给我，但你至今（2017年12月1日）未履行付款的义务。

我们多次通过多种方式催促你付款，你总是以各种理由推脱至今。

因你不履行合同相关义务，已根本性违约，我现在正式通知你解除你我之间房屋交易合同，并要求你支付该房屋成交价的10%违约金和居间服务费。

卖方：韩进山"，当天被告没有回复信息。

2017年12月21日至2018年3月6日，原告与被告之间陆续仍有短信往来，均是原告在催促被告尽快协商解决房屋买卖事宜。

2018年4月9日，韩进山将涉案房屋又重新出售给案外人高用亮，双方签订《房屋交易合同》，约定房屋价款为430万元，同日，韩进山与高用亮在房管部门签订《天津市存
量房屋买卖协议》，合同约定房屋价款为300万元。

现韩进山与高用亮已办理完毕房屋过户手续，房屋已交付高用亮。

庭审中，原告称，双方在房管部门签订的合同中约定价款200万元，是为减少被告交纳相关税费，这也是中介经办人贾克清提出来的，当时原告也没有多想，就签订了协议，双方一直没有因房屋价格发生过争议，原告一直是按照490万元的价格向被告催款，被告也是按照此价格在筹款。

原告卖房也是为了再买房，因被告迟迟不能支付房款，造成原告不能按照约定向其所购买房屋的房主支付房款，为此原告之妻刘霞与被告的丈夫陈志刚协商后，由陈志刚出3万元给原告所购买房屋的房主作为原告延期支付房款的补偿，该款项已经给付房主。

在原告多次向被告发出催款通知后，被告仍未能按照约定时间付款，故原告于2017年12月1日向被告手机发送解除合同的短信通知，原告认为短信通知与书面通知是一样的。

因房价一直在大幅度下降，合同解除后，原告将涉案房屋重新出售给高用亮时只出售了430万元，同样为了减少高用亮交纳相关费用，双方在房管部门签订了300万元的协议。

被告孙丽则称，陈志刚不是其丈夫，只是朋友，陈志刚在未有孙丽授权的情况下所做的一切事情孙丽均不认可。

孙丽在中介与原告签订合同后，经了解该房屋并不值490万元，经双方协商，原告同意以200万元出售，故双方在房管部门签订了200万元的协议书，签完协议后原告又认为房价卖低了，双方就因房屋价格发生了争议。

孙丽和陈志刚是朋友，陈志刚的公司有钱，孙丽可以找陈志刚借款来支付房款，但原告不收，所以合同一直没有履行。

陈志刚给原告之妻刘霞的3万元是孙丽授权由陈志刚给付原告的购房款，并不是给付原告所购买房屋房主的延期付款补偿。

当庭原告又称，在中介签订合同时，陈志刚就与孙丽一起去的，中介经办人及原告夫妻都认为孙丽与陈志刚是夫妻，而且在履行过程中，陈志刚一直参与其中，孙丽也未提过陈志刚只是其朋友。

在诉讼过程中，原告申请对涉案房屋在2017年12月1日的价值进行评估。

原审委托天津市康达房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司作出房地产估价报告书，估价结果为：估价对象房地产在价值时点的单价为人民币22321.00元/㎡，价值总价为人民币4218000.00元（大写：人民币肆佰贰拾壹万捌仟元整）。

【一审法院认为】一审法院认为，本案争议的焦点问题是1、原、被告双方前后签订的《房屋交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》，哪份合同是双方真实意思表示；2、原、被告签订的合同是否已经解除；3、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任；4、原告主张的违约金是否过高，其主张的损失是否应予全部支持。

关于争议焦点1，原、被告双方于2017年3月19日在有信公司签订《房屋交易合同》约定房屋价款为490万元，并约定由被告支付契税等相关费用。

2017年3月29日，原、被告双方在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为200万元，两份合同对房屋交易总价款约定不一致，两份合同成立的时间分别是就房屋买卖达成合意后、办理网签手续时形成，根据原告提供的短信记录及电话录音内容等证据来看，双方一直未对房屋的价格产生过争议，只是被告一直在筹款中，而且原告多次提到让被告先把差价支付了，并提到“违约需要承担49万元的违约金"，再结合鉴定机构对涉案房屋在2017年12月1日房屋价值的评估为4218000元，以及考虑原、被告双方并无其他特殊关系的情况下，本院采信原告对在房管部门为何签订200万元价格的解释，即《天津市存量房屋买卖协议》中约定的价格是为被告避税才做的变更，并非双方真实意思表示，双方实际履行的是《房屋交易合同》的价款490万元，故原、被告双方在有信公司签订的《房屋交易合同》中关于房屋价格的约定才是双方真实意思表示，该合同未违反法律规定，应为合法有效合同。

对于双方在房管部门签订的《天津市存量房屋买卖协议》，因协议中约定的房屋交易价格远远低于其市场价值，明显与实际交易价格不符，以该合同价格作为缴税的依据，以合法形式掩盖非法目的，规避应缴税费，损害国家利益，且价格条款不是双方真实意思表示，故价格条款内容应属无效。

根据相关法律规定，合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，对双方仍具有约束力；关于争议焦点2，根据双方签订的《房屋交易合同》中约定房款于2017年4月30日之前付清并办理房屋过户手续，后双方在《房屋交易合同》备注一栏中又约定在2017年7月30日前付清房款并腾房交付，2017年10月26日原告手机向被告手机发送的短信内容显示，原告认可被告在2017年10月31日前一次性付清房款，虽然陈志刚与原告签订补充协议，约定于2017年11月30
日前付清房款办理过户手续，但孙丽对陈志刚签订补充协议的行为不予认可，故应认定原、被告双方对付款时间的最后约定为2017年10月31日，即被告应在2017年10月31日前支付购房款。

现根据原告提供的短信记录及电话录音内容可知，被告在该时间内，未能向原告付款，经原告多次短信催要，仍未能支付。

根据双方在有信公司签订的《房屋交易合同》中就违约责任的约定，合同的解除条件已经成就，原告有权解除合同，故原告于2017年12月1日通过手机向被告手机发送短信，正式通知孙丽解除双方之间的房屋交易合同。

虽然双方在合同中约定守约方解除房屋买卖合同关系时需书面告知违约方，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方主张解除合同，应当通知对方"之规定，通知的形式不只限于书面，关键在于行使解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。

只要解除权人通过一定的形式向对方表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。

本案中原告以短信方式通知被告解除合同，未违反法律规定，且该短信内容明确表达了原告解除合同的意思表示。

虽然被告称没有收到短信通知，但对此被告未能提供证据证实其主张。

经核实原告所提供信息的原告载体即被告个人手机显示，该短信已经正常发出，结合原、被告在2017年12月1日前后均有多条短信往来的情况，说明被告手机对原告手机发送的短信均能正常接收，故应认定原告于2017年12月1日向被告手机发送的解除房屋买卖合同关系的短信通知内容被告已收到且已知晓。

在被告收到解除合同通知之日起三个月内未向法院提出解除异议之诉，应认定双方签订的《房屋交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》已经解除；关于争议焦点3，根据双方约定，房款应于2017年10月31日前全部付清，当庭被告称按照重新约定的房屋价款200万元，被告向原告付款时，原告不收，对此被告未能提供证据证实其主张，不予采信。

根据原告提供的证据来看，被告一直是在筹款之中，因被告未能按照约定履行合同义务，致使合同不能继续履行，合同目的不能实现，被告存在根本性违约，应按照合同约定，承担相应的违约责任；关于争议焦点4，对于原告主张的违约金49万元，根据合同约定，守约方可以要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金。

根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人
民法院适当减少，当庭被告认为合同中约定的违约金过高，要求减少到0。

根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失"。

本案中，原告与被告签订合同时间为2017年3月19日，约定的房屋价格为490万元。

2017年3月31日天津市政府出台买房限购政策，并于2017年4月1日开始实施，实施后房屋价格开始下跌。

因被告的违约，致使双方签订的房屋买卖合同不能继续履行，原告于2017年12月1日向被告发出解除合同的通知，经鉴定部门鉴定涉案房屋在2017年12月1日的房屋总价为4218000元，原告重新出售房屋的价格为430万元。

由于被告的违约，致使原告一直未能拿到房款，且房价下跌，确实给原告造成一定的经济损失。

根据实际情况并结合合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，现原告主张49万元的违约金，并不过高，对此应予支持。

对于原告要求被告赔偿居间服务费4.9万元的主张，因双方已在合同中约定了违约条款，该违约金具有赔偿性、惩罚性的双重性质，不得与损害赔偿并用，因原告已主张了违约金，故对该主张不予支持。

对于原告主张的精神损失费，无法律依据，不予支持；因被告已向原告支付购房定金15万元，现原告主张了违约金，对被告支付的购房定金应予返还。

对于由陈志刚给付原告之妻刘霞的3万元，被告称是授权陈志刚给付原告的房款，对此被告未能提供由原告为其出具的收到房款的收条等证据。

而原告称该3万元是被告给原告所购买房屋的房主作为原告延期支付房款的补偿，对此原告提供了其妻子刘霞与陈志刚在2017年5月31日的谈话录音，二人谈到因孙丽一方未能按时给付房款，造成原告不能按时支付其所购买的河北区房屋的房款，中介和房主都在催刘霞，陈志刚表示要和刘霞一起去中介，和房主好好说说，给房主补偿点损失。

根据该录音内容，原审认为原告对3万元的解释更符合常理，故对原告的解释予以采信，应认定3万元是孙丽给付原告所购买房屋房主的经济补偿。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四
十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定判决：一、被告孙丽于本判决生效后三日内赔偿原告韩进山违约金49万元；二、原告韩进山于本判决生效后三日内返还被告孙丽购房定金15万元；上述一、二项折合后，由被告孙丽于本判决生效后三日内给付原告韩进山34万元。

三、驳回原告韩进山的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7886元，由被告孙丽负担。

【二审上诉人诉称】孙丽上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。

事实及理由：当事人双方签订的《房屋交易合同》是中介合同，是意向合同。

网签的《天津市存量房屋买卖合同》才是符合相关规定的合同，但该合同因以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益而无效。

因此原审判决上诉人违约没有事实依据。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
孙丽、韩进山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
天津市第二中级人民法院
民事判决书
(2019)津02民终7187号当事人上诉人（原审被告）：孙丽。

委托诉讼代理人：杜在森，天津天关（河西）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：韩进山。

委托诉讼代理人：刘霞（韩进山之妻）。

审理经过上诉人孙丽因与被上诉人韩进山房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2018）津0112民初8811号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭。

经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称孙丽上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人原审全部诉讼请
求；2、诉讼费由被上诉人负担。

事实及理由：当事人双方签订的《房屋交易合同》是中介合同，是意向合同。

网签的《天津市存量房屋买卖合同》才是符合相关规定的合同，
但该合同因以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益而无效。

因此原审判决上诉人违约
没有事实依据。

二审被上诉人辩称韩进山辩称，要求驳回上诉，维持原判。

原告诉称韩进山向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付违约金的差额部分34万元；2.判令被告赔偿居间服务费4.9万元；3.判令被告赔偿原告精神损失费5万元；4.案件受理费由被告负担。

一审法院查明一审认定事实,2017年3月19日，原、被告在天津新生有信房地产经纪有限公司（以下简称“有信公司"）签订《房屋交易合同》，约定由乙方（孙丽）购买甲方（韩进山）名下坐落于津南区房屋，房屋建筑面积为188.97平方米，成交价格
490万元；由乙方于2017年3月19日向甲方支付定金5万元，剩余房款485万元乙方采取非贷款方式支付；双方须于2017年4月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖
协议》，产生的相关税费等费用由乙方支付；甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到
场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。

如不按约定办理相关手续，则每
逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，经守约方催告仍不履行的，且违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务的，则守约方有权视
为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金；因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知达违约方之日起，甲方房屋可另行出售，乙方可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。

在合同备注一栏中双方约定2017年3月21日前乙方补交定金10万元；甲方承诺2017年7月30日前收到全部房款腾房交给乙方。

合同签订后被告按照约定向原告支付定金共计15万元。

2017年3月29日，原、被告在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，该协议中约定房屋价款为200万元。

同时，双方在房管部门还签订了《自愿放弃资金监管服务确认书》。

同日，原告向有信公司支付居间服务费4.9万元。

2017年5月28日，原告妻子刘霞给被告打电话，催问被告何时能支付房款的事情，并提到如果过了30号，被告就违约了，需要承担49万元的违约金，并告知被告最迟在31号上午打款。

2017年7月1日，原告给被告打电话，催问被告何时能给付房款，被告在电话中称“看看能不能缓两天，缓两天周一再研究这个事，我今天跟你说别的也没用，我的钱也没到"。

2017年10月26日原告通过手机向被告手机发送短信，通知被告在2017年10月31日前必须一次性付清房款，并到房管局办理房屋过户手续，否则因被告根本违约，原告将解除与被告的房屋买卖协议。

2017年10月27日被告手机向原告手机发送短信，内容为“你好，信息我已经看到，我出差在外地了，30号回去。

我们一直在做努力，咱们31号见面谈谈这事，最后敲定。

给您造成的麻烦，在此说声对不起!"原告回复信息“好的"。

2017年10月30日，原告手机向被告手机发送短信，内容为“孙丽你好，我们明天几点在哪儿见面？"，当天被告没有回复信息。

2017年11月2日，原告在有信公司与案外人陈志刚签订补充协议，协议内容为“甲方:韩进山，乙方：孙丽，丙方：有信地产。

甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本补充协议，内容如下：甲乙双方同意在2017年11月30日前到房管部门办理房屋过户手续（房屋地址：津南区），否则视为乙方根本性违约，甲方有权中止房。