在离婚案件中房产如何分割法律问题分析

在离婚案件中房产如何分割法律问题分析随着社会经济的进展，房产的物质价值和社会价值对一样国人来说其重要性自不言喻，房产已成为公民的要紧财宝载体。

因此在离婚案件中的住房已成为当事人力争取得的焦点。

如何有针对性地依法采取适当措施爱护、爱护自己关于房产的权益，这些是差不多的法律常识，了解这些知识不管关于婚嫁的年轻人依旧他们的家长，差不多上专门有必要的。

在讲这些问题之前，我们要明确一个法律范畴，法律上讲的婚姻是指夫妻双方进行了结婚登记，颁发了结婚证，如此确实是合法的婚姻关系，至因此不是举办了结婚仪式，共同居住那么与婚姻的效力无关。

另外，按我国婚姻法第十七条规定，夫妻在结婚后获得的财产包括房产是共同财产，假如双方离婚一样要对共同财产进行分割，对个人财产不进行分割。

因此实践中可能房产的具体情形比较复杂，下面本律师团队结合我们操作的实际案例介绍一下这方面的法律知识。

一、在结婚前，一方全部出资资购买的房产，假如离婚，这如何分割呢?
请看案例一。

2001年张某(男方)曾经是某外企工作的白领，收入颇丰，在婚前自己一次性付全款购买的一套商品房，后来他与陈某(女方)喜结良缘，共同生活了5年，后女方提出离婚，男方也同意，但就房产问题没有达到一致意见，双方诉讼至法院，后法院认定此房产是男方张某的个人财产在离婚诉讼中不进行分割，对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。

说明：按我国婚姻法第18条规定一方的婚前财产是个人财产，同时按最高法院司法说明如此的财产〝不因婚姻关系的连续而转化为夫妻共同财产。

〞由于我国往常曾有司法说明规定夫妻个人的财产在通过一段时刻后可转化为共同财产，但如此的规定目前差不多废止，如此的个人财产转化为共同财产的情形差不多可不能产生的。

因此不管本案中张某夫妻共同生活多长时刻，张某在2001年个人购买的房产仍可不能转化为共同财产。

需要强调的是，目前有些老年人再婚时事实上也涉及类似法律问题，如有的老年人在丧偶后要再婚，但又顾虑自己的房产会因双方生活一段时刻后变成双方共同财产，假如离婚再面临分割，事实上按前面讲的法律原那么，这一情形可不能显现。

另外，上面讲的案件涉及到的是私产房，假如是公产房，那么情形可能就不同了。

请看另一案例，男方赵某婚前承租了一套公产房，后与女方李某结婚，双方共同生活了五年，期间因为家庭经济条件一样也并没有购买那个房产的产权，后双方因家庭琐事产生矛盾，男方起诉离婚，女方同意离婚，但提出要求获得此房产的承租权，后法院通过审理判决此房产归女方承租，给男方适当补偿。

同样是房产也是婚前获得的，什么缘故那个房产在离婚时就分割了，这要详细分析。

第一，这两个房产的性质不同，前面第一个案例中张某的房产是私产房，产权属于公民个人所有，后边赵某的房产是公产房产权属于国家所有，赵某获得的只是这一房产的承租权、居住权。

其次，这两个案件适用的法律规定不同，前一案件适用的是婚姻法，后一案件中适用的是最高法院的一个司法说明«关于审理离婚案件中公房使用、承租假设干问题的解答»，这一司法说明规定，〝婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的〞双方
均是能够主张承租权的。

也确实是说如此的情形下的承租权双方能够分割，〝承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

〞从那个案例中能够看出离婚案件中关于房产的分割，要详细分割，看似相同的房产，仅是细微的变化，案件的结果就大相径庭，假如有了这方面的争议必须认真小心，否那么失之毫厘，差之千里，如有这方面的法律问题，事先咨询律师是专门必要的。

二、贷款购买的房产在离婚时涉及到的分割问题。

如此的案件有专门多，但情形却不同，要紧有如此几种：
第一种情形：夫妻一方是产权人，且是婚后购买或是同意赠与或其他方式获得，有房屋所有权证，且与他人无产权争议，包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议，即不存在就房产产生的未清偿银行贷款。

如，夫妻双方结婚多年，家境殷实，在婚后一次性付款购买了一套房产(现房)，由因此一次性付全款，同时专门快获得了产权证。

如此的房产由因此在婚后获得的，按婚姻法相关规定，是夫妻共同财产，在离婚诉讼中该房产可按有关规定进行分割，第一要看房产的具体价值，那个价值如夫妻双方协商不成，可通过有关机构进行鉴定。

对此最高法院有相关司法说明能够参考。

如此因此在诉讼中因为涉及协商、竞价、拍卖、作价、鉴定(评估)、变卖、举证期限或其他诉讼程序问题，因此要适用民事诉讼法的有关程序规定，这些当事人可与自己的律师或是其他法律行业人士咨询。

另一种情形值得注意，有些房产，虽是有产权证，有证据证明是夫妻共同财产，然而存在贷款未还清晰的情形，应该讲如此的房产并不是有全部的产权的，在离婚时分割起来可能更有特点。

如：有一对夫妻在婚后购买一套房产，首付是30万元，另有贷款50万元，后来还款共达到15万元，其中还款本金是10万元、利息为5万元，现双方离婚房产市场价值为150万元。

如此的房产假如分割就应该就此房产现价值减去存在的债务(贷款)再分割，即现价值150万元-未还贷款(总贷款50万元-差不多还贷款本金10万元)即： 150-40=110万元，按那个价值双方进行分割，能够协商、竞价、拍卖、作价、鉴定(评估)、变卖。

第三种情形。

如夫妻在婚后购买一房产，但由于当时家庭经济条件不是专门好，购买时是与男方的另一亲属共同购买的，产权是夫妻双方与那个亲属共同拥有的，如此的房产虽是夫妻一方或双方名下的房产或是其他财产，但涉及到夫妻之外其他家庭成员的利益，即这一房产是家庭共同财产，这种情形下，就不是离婚案件可解决的问题了，因为离婚案件的当事人是夫妻双方，任何第三方均不能够当事人身份参与诉讼，故此类案件当事人可对比«关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的假设干具体意见»第20条规定制定诉讼策略，该条款规定：〝离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再复原离婚诉讼。

〞因此，假如不是夫妻一方或双
方名下的房产，但可能是夫妻与家庭成员共同的房产，因此可考虑通过析产诉讼，确定有关夫妻双方所占的份额，再在离婚诉讼中进行分割。

第四种情形，这是目前实践中遇到的比较多的问题。

有一托付人苏先生在婚前以个人名义与开发商签订合同购买一商品房价值180余万元，其中有部分贷款，婚后按期还款(按婚姻法第17条规定，在婚后夫妻双方的收入确信为共同收入，假如将此收入用于还房产的贷款，确信应该视为用夫妻共同财产来还款)。

后其与罗女士结婚生活三年后女方诉讼离婚，房产分割问题也在诉讼中产生争议。

从这一案件中看出按婚姻法第18条规定，此房产是在婚前购买，确信应该属于男方苏某的个人财产，这是确信的。

由于房地产市场的进展，房产增值，因此房价可能在几年中增值专门多，假如涉及离婚案件可能就对那个增值部分会有分歧。

后上海有关法院是如此认定的：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋仍为个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。

婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

确实是说，本案中假如苏先生在婚后还款是50万元，那么视为夫妻双方共同还款，如离婚应该给其妻子25万元的补偿。

向苏先生这一类情形，有些其他省市的法院有不同的判决方式，如考虑到房产的价值的增值因素，同样就增值部分给其妻子适当补偿等，对如此的案件目前最高法院没有具体司法说明，我们认为依照公平原
那么以及等额互溢理论对增值部分应结合案件具体情形运算出增值率后按比例分配是公允的。

假如当事人有如此的案件应该在案件中充分论证分配的合理性和公允性以爱护自己的合法权益。

三、假如离婚后没有房产居住，如何解决。

假如离婚案件的当事人在诉讼中无法得到房产的所有权或是承租权，如何办?应该来讲，这种情形在诉讼中可能会遇到的，例如我们讲的第一种情形确实是。

这时可考虑按最高人民法院关于适用«中华人民共和国婚姻法»假设干问题的说明(一)第二十七条规定制定诉讼策略，该条第二款规定〝一方离婚后没有住处的，属于生活困难。

〞在实践中假如显现如此的情形，一样法院会考虑适当要求一方给对方部分困难补助，因此数额是有限的，目的是只对一方临时无法居住的情形进行适当解决。

夫妻离婚时如何分割按揭房产
相伴着房价一路攀高，按揭购房成为现代社会中存在的一种普遍现象，但因此也带来了许多值得我们关注的社会问题，其中之～确实是夫妻在离婚时按揭房产的归属问题。

在实践中，夫妻离婚时如何对按揭房产进行分割能够说是一个难点。

笔者通过对不同类型按揭购房进行分析，明确在不同情形下的处理计策，以期能专门好地解决实际生活中的问题。

具体而言，我们能够分以下几种情形进行分析：上海婚姻律师
一、婚前购买。

离婚诉讼时差不多取得房产证的按揭房屋的处理
情形一：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷。

在这种情形下，笔者认为房屋应为婚前购买一方的个人财产。

从我国现行的法律规定来看，尽管配偶一方婚后参与了还贷，但这并不能改变房屋个人财产的性质，因此该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时男一方无权要求分割。

但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。

在此需要明确的是，共同还货不论是用一方的个人工资依旧双方的工资，都应认定为共同还贷，这要紧源于我国的<婚姻法»明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，除非一方能证明其所用还贷之钱款为婚前个人财产。

情形二：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。

这种情形下的房屋归属，有观点认为婚前取得房产证的，房屋为一方的婚前个人财产;婚后取得房产证的，房屋那么为双方的共同财产。

对此，笔者认为不能以房产证的取得时刻作为房屋归属的判定标准，而是要看谁到底为购买此房屋支付了更多的款项。

在～方婚前以个人财产支付了首付款，婚后双方共同还贷并取得房产证的情形下，笔者认为按揭房屋仍应属于一方婚前财产。

原最高人民法院副院长在
«最高人民法院婚姻法司法说明(二)的明白得与适用»中明确指出：〝一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形状发生了变化，其价值取得始于婚前，所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产〞。

基于同样的道理，此婚后取得的产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形状的转化。

且即便是婚后共同还贷，但婚前一方支付的款项往往要高于其配偶一方，因此不能因为配偶一方参与还贷而改变房屋归个人所有的属性。

现在假如仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将显现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。

这一结果不但有违公平原那么，也有悖婚前个人财产独立的立法本意。

二、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款。

婚后双方共同还贷。

婚前取得房产证同时房产证登记在一方名下的按揭房屋。

我国«物权法»明确规定，不动产应该进行登记，登记作为～种公示手段，能够让人们清晰地了解权益的归属状况。

当按揭房屋登记在一方名下时，人们往往会认为该房屋为～方的个人财产。

因此在这种情形下，作为配偶一方要主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。

假如配偶一方不能提供相应的证据，就可能承担举证不力的法律责任，而房屋也可能因此被判归系登记在一方名下的个人财产。

三、夫妻一方父母参与出资购买的按揭房屋归属
情形一：婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。

，
«最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>假设干问题的说明(二)»第二十条第一款规定：〝当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

〞依照该条规定，笔者认为在一方父母未明确表示赠与双方时，该按揭的房屋应属于一方的个人财产。

至于结婚后双方共同还贷，并不能导致房屋所有权的改变。

但对参与共同还贷的配偶一方，另一方要给以补偿。

情形二：婚后夫妻一方父母参与出资购买的、婚后取得房产证的按揭房屋的归属。

«最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>假设干问题的说明(二)»第二+条第二款规定：〝当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

〞从该条的规定来看，原那么上婚后夫妻一方父母参与出资购买的、婚后取得房产证的按揭房屋应视为该一方父母对夫妻双方的赠与，除非一方父母明确表示赠与自己的子女一方。

这一说明尽管比较明确，然而实际生活中发生的案例往往要复杂得多。

比如有如此～个案例：王某与李某2004年5月结婚。

同年7月，王某父母出资购买了一套价值100万元的商品房供王某和其夫君居住，王某和夫君未出分文。

在办理产权登记手续时，王某的父母把他们自己的名字和王某的名字写入
房产证，而没有将王某夫君的名字写入房产证。

婚后不久王某和夫君打算离婚，可夫君说，离婚能够，但这套房子价值的三分之一的财产权——女方父母出资本金及其利息算作我们夫妻共同财产，应当平均分割。

对此案例该如何处理，观点不尽统一。

有人认为该房屋应为王某父母对王某夫妇共同的赠与，因此李某有权要求在离婚时分割房屋;有人认为既然王某的父母未在房产证上写李某的名字，就应该认定该房屋为父母对王某的个人赠与，故李某在离婚时无权要求分割该房屋。

关于此种情形，笔者认为不能一概而论。

在这种情形下，李某要主张该房屋为夫妻的共同财产时，就要负举证责任，证明当时之因此没写自己名字是因为疏忽遗漏或在办房产证
时王某父母已明确该房屋为对夫妻双方的赠与。

假如李某不能提供有效的证据，就要承担举证不能的责任。

现在该房屋应视为王某父母对王某的个人赠与。

因为从常理推断，王某及其父母当时在房产证上未写李某的名字，应是以一种默示的方式说明该房屋系对自己子女的赠与，而我们明白，民事法律行为既能够以明示的方式为之，也能够以默示的方式为之。

另外，这种处理方式也比较符合我国民众的感情。

四、离婚时尚未取得所有权的按揭房屋的归属
情形一：一方婚前支付首付款，离婚时尚未取得所有权的按揭房屋归属。

关于这种情形，我们应区分不同的情形来处理。

当夫妻一方婚前支付首付款，婚后由其以个人所有财产还贷的，该房屋因此为该一方的个人财产，离婚时另一方配偶无权要求分割该房屋。

因此关于剩余的未清偿债务，该方也无清偿的义务。

假如一方婚前支付首付款，婚后夫妻共同还贷，离婚时尚未取得房屋所有权的房屋，该房屋仍应为一方的个人财产，剩余的按揭债务也是其个人债务。

假如配偶一方参与还贷的，应该给予补偿。

关于剩余的未清偿债务，该方也无义务予以清偿。

情形二：婚后夫妻双方以共有财产购买，离婚时尚未取得所有权的房屋归属。

关于这种情形，在离婚时第一应由夫妻双方进行协商，假如能够达成协议，那么按该协议确定房屋所有权的归属。

假如达不成一致意见，需要法院依法判决时，依照«最高人民法院关于适用<婚姻法>假设干问题的说明(二)»第二十一条的规定，法院应依照实际情形判决房屋先由一方使用。

而不宜判决房屋所有权的归属。

在完全取得房屋的所有权后，双方有争议的能够向法院另行提起诉讼。

五、离婚时按揭房屋增值所产生利益的归属
关于按揭房屋由于房价升值所产生的利益，法律上称为〝孳息〞，它的归属如何确定，我国法律尚没有明文规定。

也正是由于法律规定的疏漏，使得现实生活中法院的判决也不尽相同。

关于该问题，笔者认为应按如下步骤处理：第一，明确该房屋的归属问题。

假如该按揭房屋为一的个人财产，那么房屋产生的孳息因此应归一方所有。

因为在离婚时，作为配偶的另一方全然无权要求分
割该房屋，对该房屋由于市场自身的缘故所增值的部分自然也无权要求分割。

其次，假如该按揭房屋为夫妻双方的共同财产，那么房屋增值所产生的孳息自然应归双方共有，在离婚时，作为配偶的另一方因此有权要求享有房屋增值所产生的孳息。