胡霜琳、深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处物业服务合同纠纷、房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

胡霜琳、深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处物业服务合同纠纷、房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审结日期】2021.08.23
【案件字号】(2021)粤03民终14913号
【审理程序】二审
【审理法官】陈明亮张秀萍聂效
【文书类型】判决书
【当事人】胡霜琳;深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处
【当事人】胡霜琳深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处
【当事人-个人】胡霜琳
【当事人-公司】深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处
【代理律师/律所】梁建国广东天磊律师事务所;史闻红广东万诺律师事务所;白一果广东万诺律师事务所
【代理律师/律所】梁建国广东天磊律师事务所史闻红广东万诺律师事务所白一果广东万诺律师事务所
【代理律师】梁建国史闻红白一果
【代理律所】广东天磊律师事务所广东万诺律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】胡霜琳
【被告】深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处
【本院观点】本案二审争议焦点为：一、涉案架空层的权利归属；二、万厦居业管理处是否有权对涉案架空层行使排除妨害及收益请求权。

【权责关键词】无效欺诈重大误解无权处分催告撤销违约金支付违约金证据不足新证据关联性合法性诉讼请求缺席判决维持原判发回重审诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案架空层的权利归属；二、万厦居业管理处是否有权对涉案架空层行使排除妨害及收益请求权。

关于本案的第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为共有部分。

涉案架空层作为公寓的一部分，是该公寓的附属设施，应由大厦全体业主共同所有，故深圳市XX投资有限公司无权处分该架空层，胡霜琳依照与深圳市XX投资有限公司签订的合同主张已取得架空层合法使用权，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于本案的第二个争议焦点，2006年5月19日，南山区高发东方科技园业主委员会与深圳市万厦居业有限公司签订《东方科技园物业管理服务有限公司》，约定委托管理事项包括小区房屋建筑本体共用部位、公共设施设备、市政公用设施、配套服务设施等。

万厦居业管理处根据该授权代表业主对涉案架空层行使排除妨害请求权及收益请求权，符合双方约定，本院予以支持。

现胡霜琳长期拖欠租金，一审法院根据万厦居业管理处的诉请判令胡霜琳搬离涉案架空层并支付拖欠
的租金，于法有据，本院予以维持。

综上，胡霜琳的上诉理由不能成立，本院不予支持。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元，由胡霜琳负担，胡霜琳已预交二审案件受理费7205.97元，多预交的6505.97元由本院予以退回。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 21:35:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：万厦居业管理处提交的《房屋租赁合同》显示，2013年1月7日，万厦居业管理处(出租人、甲方)与胡霜琳(承租人、乙方)签订该合同，约定甲方自愿将坐落在X宿舍架空层的房屋(建筑面积30平方米)(以下简称涉案架空层)出租给乙方保证仅作为仓库使用，乙方负责办理各种证件。

该房地产的门窗无损害，可以正常使用，乙方已对甲方所出租的房地产和随同上述器具做了严格检查，愿意承租该房地产，合同终止时乙方按照上述的完好可以正常使用的房地产和器具退还给甲方。

甲乙双方议定的房地产月租金为900元整。

租赁期限自2013年1月7日起至2013年12月31日止，合同期满，乙方如需续租，应在本合同期满前三十日内，书面通知甲方，并于甲方签订续租合同。

付款方式为乙方应在合同签订三日内按月将当月租金交清，以后每月6-12日将当月租金交给甲方。

乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收滞纳金。

本合同订立时，乙方须向甲方交付相当于2个月租金的房屋租赁保证金1800元整，用水用电押金200元整。

合同期满而需终止本合同时，须提前30日，以书面形式通知对方。

乙方超过次月1日未交付房地产租金时，甲方有权终止合同，要求乙方在5日内搬出该房屋，并对租赁器具进行验收，并监督乙方交清所有日常费用后，方可退还器具押金、用水、用电押金和剩余租赁保证金；及其他内容。

胡霜琳对该合同的合法性不予认可，认为这是一份无效合同，租赁合同的租赁期限的时间点万厦居业管理处没有管理权，不是业主委员会授权的物业管理单位，无权代表业主委员会出租不属于他自己的四号楼架空层，同时合同是万厦居业管理处制作的格
式合同，合同条款不平等，对胡霜琳没有约束力。

胡霜琳提交的2002年2月25日胡霜琳(乙方)与案外人深圳市XX投资控股有限公司(甲方)的签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》显示，乙方购买高发东方科技园的X号公寓(XX阁)的X号公寓X号房。

附件四约定乙方使用X楼即涉案架空层，在乙方需向甲方及相关部门办理有关手续时，甲方及物业管理公司应给予支持和协助。

万厦居业管理处对该证据的真实性、合法性和关联性不认可，因为首先证据没有原件，其次根据物权法第73条，最高院关于审理建筑物区分所有权司法解释第3条的规定，建筑区划内的公共场所属于业主所有，涉案架空层系全体业主共有，而开发商无权处分全体业主共有物业。

2006年5月19日，南山区高发东方科技园业主委员会(委托方，甲方)与深圳市万厦居业有限公司(受委托方，乙方)签订《东方科技园物业管理服务合同》，约定委托管理事项包括小区房屋建筑本体共用部位、公用设施设备、市政公用设施、配套服务设施等。

为证明胡霜琳发生违约事宜后，万厦居业管理处多次向胡霜琳发出催缴费用通知，胡霜琳无正当理由拒收，万厦居业管理处提交了2014、2016年等多份欠费通知为证。

欠费通知显示，胡霜琳自2013年4月开始欠缴水电费、物业管理费等费用。

胡霜琳对该证据的真实性不予认可，认为其没有收到过欠费通知，万厦居业管理处也没有证据证明胡霜琳收到过这些通知，万厦居业管理处有多种办法可以找到胡霜琳，胡霜琳的联系方式住址都没有变化，但万厦居业管理处没有找到胡霜琳，仅仅拿出欠费通知，反而说明万厦居业管理处没有向胡霜琳催收过所谓的租金，因为此前管理处主任一再声明说租赁合同是无效合同，胡霜琳无需缴纳所谓的租金，交过的租金也可以要求退回，实际上胡霜琳是被欺诈，误解才签订该租赁合同。

2020年7月15日，万厦居业管理处寄出《解除合同及限期搬离通知书》，胡霜琳7月16日收到。

庭审中，万厦居业管理处称2013年1月7日合同签订起至今是胡霜琳在占有使用涉案架空层做仓库用，胡霜琳称2013年是胡霜琳的租户在使用，后来不清楚。

万厦居业管理处称其催收通知贴在涉案架空层旁。

庭审后，为证明胡霜琳的签订租赁合同当日已缴交水电押金，2013年1月、3月分别缴交了租金720元和1800元，万厦居业管理处提交了收款收据和发票、万厦居业管理处出具的管理费通知单为证。

收款收据显
示，2013年1月，客户名称为胡霜琳(X栋公寓架空层)水电押金2000(房屋押金1800、水电200)元。

2013年1月和3月的发票显示，付款人名称为胡霜琳，项目分别为场地租金720元，2-3月份宿舍管理费1476.24元、商铺租金1800元。

胡霜琳对上述证据不予认可，认为无法证明是胡霜琳缴纳了相关款项。

就算合同无效，因胡霜琳未交过租金，也存在超过诉讼时效的问题。

为证明胡霜琳至今仍在接受万厦居业管理处服务，并按时交纳管理费和水电费，提交了客户首付款入账通知。

通知显示，胡霜琳向万厦居业管理处支付2020年4-10月管理费和水电费7058.93元。

胡霜琳对此证据不予认可，认为从该单据内容可看出其缴纳的只是公寓管理费，并就此提交了聊天记录予以证明。

为证明涉案架空层仍在由胡霜琳使用，万厦居业管理处提交了照片为证。

深圳市规划和自然资源局南山管理局确认，高发科技园X号公寓于2000年12月取得《深圳市建设工程规划许可证》，于2001年取得《建设工程规划验收合格证》，经核报建图纸，X号公寓首层为架空层，不存在独立房间。

自规划验收后，未查询到来文所述改建行为的报建记录。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。

首先，关于《房屋租赁合同》的效力，胡霜琳主张其因欺诈和误解签订合同应当无效，但未提交任何证据证明存在欺诈或重大误解等情形，故该院对此不予采纳。

万厦居业管理处提交的押金收据和发票等金额能与合同内容相互呼应，胡霜琳对此虽不予认可但未提交证据予以反驳，因此该合同系双方真实意思表示。

胡霜琳主张万厦居业管理处当时非涉案架空层的物业管理企业及架空层为小区全体业主共有因此合同应当无效，万厦居业管理处是否有权出租不影响合同效力，故该院对此亦不予采纳。

涉案架空层改建为封闭房间未经报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故万厦居业管理处、胡霜琳签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。

其次，对于万厦居业管理处主张胡霜琳支付合同履行期间即2013年4月至2013年12月的租金，合同虽无效，胡霜琳占有使用涉案架空层期间的相关费用应当支付，费用标准可以参照租金支付。

胡霜琳主张法院应当适用诉讼时效制度不予保护，万厦居业管理处提交的证据不足以证明其已就欠缴的费用进行催告，
该部分占有使用费诉讼时效已经经过，故该院对万厦居业管理处的主张不予支持。

再次，该租赁合同2013年即已到期终止，胡霜琳虽不承认其占用涉案架空层，但未举证证明其已经归还涉案架空层，亦未提交任何证据证明已经交接，因此该院对于万厦居业管理处要求返还涉案架空层的请求予以支持。

同时，在合同到期后继续占有使用应当支付占有使用费，胡霜琳主张应适用诉讼时效制度，该院予以确认，因此本案起诉前(2020年9月14日)前三年起至胡霜琳实际返还之日胡霜琳占有使用涉案房屋的占有使用费应当支付。

万厦居业管理处主张按合同期内每月900元计算，该院予以确认，因此截止本案判决之日，胡霜琳应当支付36000元占有使用费，自2021年1月14日起按每月900元支付至胡霜琳实际返还之日止。

对于万厦居业管理处主张违约金，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。

综上，万厦居业管理处的主张部分成立，该院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过)第二条、第五条第一款之规定，判决：一、胡霜琳立即搬离深圳市南山区侨深路13号东方科技园X号公寓X单元架空层；二、胡霜琳自该判决生效之日起十日内向万厦居业管理处支付截至2021年1月13日的占有使用费36000元；自2021年1月14日起按每月900元的标准支付至实际搬离之日；三、驳回万厦居业管理处的其他诉讼请求。

如当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3602.98元，由万厦居业管理处负担3294.2元，由胡霜琳负担308.78元。

【二审上诉人诉称】胡霜琳上诉请求：一、撤销一审判决或发回重审；二、驳回万厦居业管理处一审所有诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费等费用全部由万厦居业管理处承担。

事实和理由：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。

1.一审法院认定深圳市南山区侨深路13号东方科技园小区全体业主对XX公寓X单元架空层房屋(下称涉案标的物)享有共有权及
占有、使用和收益权缺乏事实依据。

首先，根据胡霜琳一审提交的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件四明确约定高发控股在对涉案小区房屋进行销售的过程中已明确保留了涉案标的物的权属，而且涉案标的物也未列入共有面积的分摊，可见，涉案标的物并非全体小区业主共有。

其次，胡霜琳于二审提交的新证据《深圳市房地产买卖合同(现售)》明确约定架空层不作为公共面积分摊的情况下，也足以证明涉案标的物不属于全体小区业主共有。

2.基于一审法院认定小区全体业主对涉案标的物享有共有权的事实认定错误，导致认定万厦居业管理处有权代表小区全体业主对涉案标的物行使排除妨害请求权、收益请求权认定错误。

3.胡霜琳基于《深圳市房地产买卖合同(预售)》取得的架空层合法使用权，是与开发商的合同中约定的胡霜琳的权利，胡霜琳对涉案标的物使用的权利依法受到保护，开发商及物业管理公司(万厦居业管理处)仅有给予支持和协助的义务。

鉴于开发商与胡霜琳在签订合同中并未约定有偿使用，可以推定了胡霜琳具有无偿使用权，万厦居业管理处无权予以干涉，涉案租赁合同基于此应被认定无效，且胡霜琳无需按万厦居业管理处所述搬离以及向其支付占有使用费。

二、一审法院认定事实错误必然导致适用法律错误。

根据事实，涉案租赁合同的无效源于合同主体不适格及合同主体的无权处分，而非一审法院所依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

胡霜琳、深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处物业服务合同纠纷、房屋租赁合同纠
纷民事二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤03民终14913号当事人上诉人(原审被告)：胡霜琳。

委托诉讼代理人：梁建国，广东天磊律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处，住所地：广东省深圳市南山区龙井高发科技园公寓3栋首层，统一社会信用代码：914403007412286515。

负责人：钟文宝，主任。

委托诉讼代理人：史闻红，广东万诺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白一果，广东万诺律师事务所实习律师。

审理经过上诉人胡霜琳因与被上诉人深圳市万厦居业有限公司高发物业管理处(以下简称万厦居业管理处)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2020)粤0305民初26865号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称胡霜琳上诉请求：一、撤销一审判决或发回重审；二、驳回万厦居业管理处一审所有诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费等费用全部由万厦居业管理处承担。

事实和理由：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。

1.一审法院认定深圳市南山区侨深路13号东方科技园小区全体业主对XX公寓X单元架空层房屋(下称涉案标的物)享有共有权及占有、使用和收益权缺乏事实依据。

首先，根据胡霜琳一审提交的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件四明确约定高发控股在对涉案小区房屋进行销售的过程中已明确保留了涉案标的物的权属，而且涉案标的物也未列入共有面积的分摊，可见，涉案标的物并非全体小区业主共有。

其次，胡霜琳于二审提交的新证据《深圳市房地产买卖合同(现售)》明确约定架空层不作为公共面积分摊的情况下，也足以证明涉案标的物不属于全体小区业主共有。

2.基于一审法院认定小区全体业主对涉案标的物享有共有权的事实认定错误，导致认定万厦居业管理处有权代表小区全体业主对涉案标的物行使排除妨害请求权、收益请求权认定错误。

3.胡霜琳基于《深圳市房地产买卖合同
(预售)》取得的架空层合法使用权，是与开发商的合同中约定的胡霜琳的权利，胡霜琳对涉案标的物使用的权利依法受到保护，开发商及物业管理公司(万厦居业管理处)仅有给予支持和协助的义务。

鉴于开发商与胡霜琳在签订合同中并未约定有偿使用，可以推定了胡霜琳具有无偿使用权，万厦居业管理处无权予以干涉，涉案租赁合同基于此应被认定无效，且胡霜琳无需按万厦居业管理处所述搬离以及向其支付占有使用费。

二、一审法院认定事实错误必然导致适用法律错误。

根据事实，涉案租赁合同的无效源于合同主体不适格及合同主体的无权处分，而非一审法院所依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二审被上诉人辩称万厦居业管理处辩称，小区全体业主对涉案架空层享有共有权，有权进行占有、收益和处分，万厦居业管理处依据业主委员会的授权对涉案架空层进行出租、管理。

一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡霜琳的所有上诉请求，维持原判。

原告诉称万厦居业管理处向一审法院起诉请求：1.胡霜琳立即搬离深圳市南山区侨深路13号东方科技园X公寓X单元架空层的房屋；2．胡霜琳向万厦居业管理处支付拖欠的房屋租金79200元(以月租金900元为基数，按欠缴月份为标准，自2013年4月起暂计至2020年7月，应计至实际返还租赁房屋之日止)；3.胡霜琳向万厦居业管理处支付违约金314531.1元(违约金以每月租金900元为基数，按千分之三的标准，自2013年4月起暂计至2020年6月，应计至实际返还租赁房屋之日止)。

一审法院查明一审法院认定事实：万厦居业管理处提交的《房屋租赁合同》显示，2013年1月7日，万厦居业管理处(出租人、甲方)与胡霜琳(承租人、乙方)签订该合同，约定甲方自愿将坐落在X宿舍架空层的房屋(建筑面积30平方米)(以下简称涉案架空层)出租给乙方保证仅作为仓库使用，乙方负责办理各种证件。

该房地产的门窗无损害，可以正常使用，乙方已对甲方所出租的房地产和随同上述器具做了严格检查，愿意
承租该房地产，合同终止时乙方按照上述的完好可以正常使用的房地产和器具退还给甲方。

甲乙双方议定的房地产月租金为900元整。

租赁期限自2013年1月7日起至2013年12月31日止，合同期满，乙方如需续租，应在本合同期满前三十日内，书面通知甲方，并于甲方签订续租合同。

付款方式为乙方应在合同签订三日内按月将当月租金交清，以后每月6-12日将当月租金交给甲方。

乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收滞纳金。

本合同订立时，乙方须向甲方交付相当于2个月租金的房屋租赁保证金1800元整，用水用电押金200元整。

合同期满而需终止本合同时，须提前30日，以书面形式通知对方。

乙方超过次月1日未交付房地产租金时，甲方有权终止合同，要求乙方在5日内搬出该房屋，并对租赁器具进行验收，并监督乙方交清所有日常费用后，方可退还器具押金、用水、用电押金和剩余租赁保证金；及其他内容。

胡霜琳对该合同的合法性不予认可，认为这是一份无效合同，租赁合同的租赁期限的时间点万厦居业管理处没有管理权，不是业主委员会授权的物业管理单位，无权代表业主委员会出租不属于他自己的四号楼架空层，同时合同是万厦居业管理处制作的格式合同，合同条款不平等，对胡霜琳没有约束力。

胡霜琳提交的2002年2月25日胡霜琳(乙方)与案外人深圳市XX投资控股有限公司(甲方)的签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》显示，乙方购买高发东方科技园的X 号公寓(XX阁)的X号公寓X号房。

附件四约定乙方使用X楼即涉案架空层，在乙方需向甲方及相关部门办理有关手续时，甲方及物业管理公司应给予支持和协助。

万厦居业管理处对该证据的真实性、合法性和关联性不认可，因为首先证据没有原件，其次根据物权法第73条，最高院关于审理建筑物区分所有权司法解释第3条的规定，建筑区划内的公共场所属于业主所有，涉案架空层系全体业主共有，而开发商无权处分全体业主共有物业。

2006年5月19日，南山区高发东方科技园业主委员会(委托方，甲方)与深圳市
万厦居业有限公司(受委托方，乙方)签订《东方科技园物业管理服务合同》，约定委托管理事项包括小区房屋建筑本体共用部位、公用设施设备、市政公用设施、配套服务设施等。

为证明胡霜琳发生违约事宜后，万厦居业管理处多次向胡霜琳发出催缴费用通知，胡霜琳无正当理由拒收，万厦居业管理处提交了2014、2016年等多份欠费通知为证。

欠费通知显示，胡霜琳自2013年4月开始欠缴水电费、物业管理费等费用。

胡霜琳对该证据的真实性不予认可，认为其没有收到过欠费通知，万厦居业管理处也没有证据证明胡霜琳收到过这些通知，万厦居业管理处有多种办法可以找到胡霜琳，胡霜琳的联系方式住址都没有变化，但万厦居业管理处没有找到胡霜琳，仅仅拿出欠费通知，反而说明万厦居业管理处没有向胡霜琳催收过所谓的租金，因为此前管理处主任一再声明说租赁合同是无效合同，胡霜琳无需缴纳所谓的租金，交过的租金也可以要求退回，实际上胡霜琳是被欺诈，误解才签订该租赁合同。

2020年7月15日，万厦居业管理处寄出《解除合同及限期搬离通知书》，胡霜琳7月16日收到。

庭审中，万厦居业管理处称2013年1月7日合同签订起至今是胡霜琳在占有使用涉案架空层做仓库用，胡霜琳称2013年是胡霜琳的租户在使用，后来不清楚。

万厦居业管理处称其催收通知贴在涉案架空层旁。

庭审后，为证明胡霜琳的签订租赁合同当日已缴交水电押金，2013年1月、3月分别缴交了租金720元和1800元，万厦居业管理处提交了收款收据和发票、万厦居业管理处出具的管理费通知单为证。

收款收据显示，2013年1月，客户名称为胡霜琳(X栋公寓架空层)水电押金2000(房屋押金1800、水电200)元。

2013年1月和3月的发票显示，付款人名称为胡霜琳，项目分别为场地租金720元，2-3月份宿舍管理费1476.24元、商铺租金1800元。

胡霜琳对上述证据不予认可，认为无法证明是胡霜琳缴纳了相关。