拿地到开盘(6个月)的设计

接下来说几个注意的事项:
1.一期尽可能不设大底盘地下车库,以便尽快达到预售
形象.
2.售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.
3.设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.
4.所有计划对外按提前5天执行,内部计划完全保密.
我们在做先期设计计划的时候,会出现两个主要线路,一
个是一期建设的,因为建设进度直接影响了预售许可证
的取得,另一个是样板区域,这是开盘活动的必要一部分,也是楼盘首先面对市场的窗口,好与坏,直接影响销售全
局!
一期的建设我们要快,因为越快的开盘对建设工期越苛刻,什么时间能建设多少东西,作为一个设计管理者应该
是很清楚的.所以在那么短的时间内想开盘,一期尽量不
设大底盘地下室,除非地型特别,或者地下室上抬,否则
不要做,如果必须做的情况下,建议大开挖以后,先起住楼,后铺开,这样能有效的避免工期问题!
售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.
售楼部的开工时间,和最后的展示区关门时间是对应的,所以也建议售楼部能在政府私下沟通的情况下尽快确定,抓紧设计,但是施工图的关门节点要和总规批复的节点,
对牢,不要盲目的去赶,浪费点设计费不算什么,工程可是反不起的!
在我上传的计划中售楼部的开工时间正好是规划上会的时间,这个节点是确认的关连节点,要注意的,还有一个情况是售楼部要拆的,不过那个不太建议,样板体系如果是永久性的,可能营造的时候会仔细一点,成本的投入是划算的,如果要拆,你是多投入还是少投入呢?往往那样的售楼部保不长,可能浪费很大!接下来举一个超级浪费的例子!
某楼盘,规划设计方案没有批复的时候就建了售楼部,由于用地是分商业和住宅的,所以把售楼部建在商业地块上,先做住宅,有利于资金链,规划批复的时候,售楼部也建好了,但是在规委会上,市长强行意见,先做商业地块,后做住宅地块,结果房地产公司以为可以做工作挽回,但是住宅已经封顶了,还是拿不到预售许可证,原因就是熟楼部在商业地块上,商业地块无法启动,商业不建就不给预售许可证,最后炸掉了,3000万的楼,连盘都没开就炸了,然后在万达租一个地方做售楼,那可叫个惨啊
设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.
高速开发对设计院的要求:
这样的高速开发中,设计计划紧,所以设计单位的选择应
该说是外界比较至关要的环节,话说概括一点,就是一定要有实力.以下说几个心得!
1.不管你牌子有多大,你给我空出5个建筑5个结构来,如果这个他说无法接受,再大的设计单位,人都铺到别的地方了,你看着干着急,你也没办法,他也没办法!
2.不管你有多牛,项目负责人一定要给我派最好的,当然这前提是你了解他们院.
3.不管你们有事没事,12:00以前最好有个人陪我加班.这样一来才能有效的控制设计力量,不过希望还是选择熟悉的设计单位,相互合作的多,彼此之间了解,什么事情都好做!
设计单位的好坏直接影响品质,好的设计单位对效果的控制是不一样的,下面针对
装饰产品线的管理
装饰线来说一下,因为装饰线和品质的关系比较大!
第一,用装饰做外脑:
当你的户型图出来了,所有人都说没问题了,建议你去问一下装饰设计公司,对户型的建议,不要等到出来施工图当做设计条件给人家,这样人家也不好过!
开盘条件是0.000
G1G2两个文件是方案的阶段我拿给装饰公司给点意见,当然也是讲明白了,只是关于装饰的问题,提点建议,这
样一来他给了几个建议,在我们建筑师来说,不太注意的地方就是细节,我记得很多装饰设计师都说我们建筑设计是粗线条,其实就是这样,建筑师考虑的肯定没有他们细!最好是找他们要点小建议,有利于你的方案再次出彩色,为什么说这是用外脑呢?因为针对这样的户型问题,万科研究的就很细,但是是他们自己研究的,一般的房地产公司没有那种实力,所以建议请专业外脑!
后面几张图是装饰公司做的效果图,我们认可了这个方向,然后施工图,样板等等一应俱全,最后做出来,我刚刚去拍的照片,大家可以看一下,这样的设计单位才能叫合格,只有这样的技术力量在背后支持,才能使项目在高速运做的同时,保留那么一点品质.
设计计划那个图上有具体的时间,到时候我们大家可以一起分析,我接着说!
时间概念的控制
接下来我说基本的一个时间概念,分为两部分,一部分是对自己的时间概念,一方面是对全局的时间概念!
那个图大家都看一下,1月和2月基本上都在折腾方案,规划方案是有两个月的过程,在这个过程中不要停下来,这也反应了我上面说的,为什么希望有全专业的设计部,因为全专业可以分线干事情,所有的计划都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案报批后全部都要动的时候,我
们要留多少时间给自己,这就是对自己的时间概念对自
己的时间概念
经验数值:
10万平米土建施工图35-45天.
1万平景观施工图10-20天.
3000平内装饰施工图25-30天.
3000-8000平幕墙施工图15-25天.
以上是我个人的经验,可以参考,不过不同地区不同情况,建议大家还是按照自己的经验时间!
然后针对公司的开发计划我们要学会要时间,并不是成
本,工程,说哪天要就哪天要的,也不是你设计说哪天给
就哪天给的,要给大家一个合理的时间,就必须协调一
下!
计划中的成果碰口:
元月25日规划报建文本,开发部上报.2月底基本确定,
约25天时间.
2月25日售楼部可以破土动工.我们集团和中建是合作,
不需要土建招标.如果按照费率招标也没问题的.
3月1日景观可以招标,3月10动工.
3月15日内外装饰招标,按照工程计划,售楼部土建45
天,安装与装饰同步,4月10日内外装可以动工交叉施工. 4月15日景观方案成果结束,所有外装饰方案结束,沙盘,
宣传动画和宣传效果图可以开始,5月25日全部结束.
工程5月25日结束,5天软装饰,6月1日开放,历时5个月.
一个月的续客,7月初开盘.
以上是计划中的一些预计时间,这个预计时间是设计部
门用来说服别人留给自己更多时间的一个争取点,凡事
要讲理,你不为难别人,别人也不会为难你!
综合以上两个时间的分析,就可以落手计划,在落手计划
的同时,我那个表是我重点想说的一点个人想发!
我有一个制表原则,就是一个专业一条线,有很多人在做
计划的时候喜欢搞成树型的,或者圈型的,我觉得应该是
做成推进格型的,并以箭头分析关系,这样的话一目了然,该干什么,缺什么,很清楚!
接下来说最后一个环节,分析关键点!
第一个关键点:方案文本的形成.:
注意点,在大方向确定的情况下,容积率和日照是重点
---针对高层住宅项目
方案文本的形成是所有计划的起点,这个文本给的时间
不能长,深度也不做什么要求,但是控制点就是在满足策
划和品质要求的情况下,不牺牲容积率,不浪费建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!
这个大家都明白的,后面可以讨论,我就不展开了!
第二个关键点:方案文本的政府沟通
最理想的是私下的,把上上下下意见征求好,不断跟进更新,让别人在第一轮方案就能提出建议,然后修改,然后
再报,最后的话大家意见也就少了很多.
方案文本和政府沟通,我觉得渐进式的是最好的,因为在
我门国家,长官意识比较浓厚,在不违反自己的原则和在
自己可以接受的条件上,永远不要想去说服政府,没用的,政府的人是顶着帽子做事情,领导一句话,你改也要改,
不改也要改,最好的办法是私下,各级都沟通一下,一方
面听取领导意见,另一方面让别人了解你的项目,这样报
起来就快一点.千万不要以为下面的人就不重要,你要知道,他请一天病假你都会晚一天,大神都拜了,还漏那小
鬼干什么,何况他只是听领导的,一般不会有什么意见! 第三个关键点: 展示区域和售楼处的确定
设计方案报建明朗化的时候,确定展示区域和售楼处建筑,各专业最好能在前期就碰方案,节省一定的时间,分
专业交叉的条件和先后关系一定要清晰.
这个关键点就是在我表中的2月底到3月5日,这个时候是确定方案的最后期限,也是施工图全面开始的时候,所
以不要浪费时间,一定要多渠道的去了解方案的进程,能
快一天就是一天!
第四个关键点:图纸的完善与沟通
就是所有图纸交付的时间,图纸交付以后,千万不要以为自己没事情了,要多去沟通,多去了解,施工图没有完全对的,最好能参与到工程部的读图队伍中,往往精良的设计都是在这个环节产生的!。