杨超与吴晓利房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

杨超与吴晓利房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2020.09.11
【案件字号】(2020)粤19民终6006号
【审理程序】二审
【审理法官】邓潮辉尹河清林静
【审理法官】邓潮辉尹河清林静
【文书类型】判决书
【当事人】杨超;吴晓利
【当事人】杨超吴晓利
【当事人-个人】杨超吴晓利
【代理律师/律所】彭晓辉上海市锦天城（深圳）律师事务所;李全广广东汇宽律师事务所【代理律师/律所】彭晓辉上海市锦天城（深圳）律师事务所李全广广东汇宽律师事务所【代理律师】彭晓辉李全广
【代理律所】上海市锦天城（深圳）律师事务所广东汇宽律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】杨超
【被告】吴晓利
【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。

【权责关键词】催告委托代理违约金过错支付违约金合同约定新证据关联性合法性质证举证不能的后果高度盖然性诉讼请求反诉
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。

根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：买卖双方是否存在违约行为，以及应否支付对方违约金及其他损失?对此，本院分析如下：关于杨超是否违约的问题。

杨超的合同义务主要是向吴晓利交付房屋。

合同中约定的交付时间为“卖方收到全部楼款的情况下向买方交付物业"，杨超于2019年12月31日收到了全部房款，并且吴晓利通过EMS快递的方式向杨超邮寄了要求杨超于2020年1月12日前向其交楼的律师催告函。

虽然杨超否认收到律师函，但杨超未提供证据对此予以否定，而且律师函是通过EMS方式投递，上面有杨超本人电话，收件人处又签名为“杨"，因此，应认定杨超已收到律师函。

杨超收到全部楼款和律师函后，直到2020年4月1日吴晓利提起本案诉讼后仍未向吴晓利交付房屋，对照双方合同第八条违约条款的约定，杨超迟延交房的行为构成违约。

双方合同约定的违约金计算方式主要包括合同第八条第1、2、6项三种。

第1项因杨超逾期交房时间超过十天，所以不适用。

第2项，吴晓利要求杨超支付违约金的前提条件是吴晓利要求解除合同，而事实上吴晓利选择的是要求继续履行合同，如今双方合同也最终履行完毕，因此，该项违约金的计算方法同样不适用。

因此，本案违约金的计算方法应按第6项约定处理，即违约方赔偿守约方实际损失。

一审法院按照第2项固定10%的比例计算违约金错误，本院予以纠正。

吴晓利一审期间提供了律师费、房屋租金等证据以证明其相关损失分别为律师费105000元和租金损失
3572元，共108572元，证据确凿，应予支持。

关于吴晓利是否违约及应否赔偿杨超违约损失的问题。

本案中，杨超主张吴晓利违约的主要问题是按揭房款迟延未付，然而，合同中，并未明确约定双方应选定哪间银行进行按揭，以及按揭款项的支付时间，杨超亦未提供证据证明吴晓利在取得按照款项后迟延向其交付。

因此，杨超上诉吴晓利违约并要求吴晓利支付违约金的主张不成立。

本院予以驳回。

综上所述，上诉人杨超的上诉请求部分成立，本院予以支持。

一审法院实体处理部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下
【裁判结果】一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初3675号民事判决的第一、三、四项判决；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初3675号民事判决的第二项判决为：杨超应于本判决发生法律效力之日起五日内向吴晓利支付违约损失108572元；三、驳回杨超的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉受理费3523.79元（吴晓利已预交），由吴晓利负担2525.32元，杨超负担998.47元；反诉受理费3154.25元（杨超已预交），由杨超负担。

二审案件受理费6533.5元（杨超已预交），由吴晓利负担2033.12元，由杨超负担4500.38元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 03:51:04
【一审法院查明】一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。

对于当事人有争议的事实：1.吴晓利是否逾期支付剩余房款1780000元；2.杨超是否逾期交付案涉房产，一审法院结合双方的举证、质证及庭审陈述情况作出认定如下：一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，吴晓利和杨超之间成立房屋买卖合同关系双方应当切实按案涉合同的约定履行各自的义务，吴晓利按约定履行了合同义务，杨超在收到全部楼款后未向吴晓利交付案涉房产，违反了合同约定，吴晓利诉请杨超向其交付案涉房产，于法有据，
予以支持。

【二审上诉人诉称】上诉人杨超上诉请求：1.撤销一审判决的第二项，依法改判；2.撤销一审判决的第四项，改判支持杨超的利息损失26300元、一审律师费33000元和二审律师费15000元，共计74300元；3.判令吴晓利承担一、二审诉讼费。

事实和理由：一、一审判决认定吴晓利不存在逾期支付房款的情形，并让杨超承担吴晓利逾期支付房款的全部后果，完全错误。

1.吴晓利所申请存在多次被投诉情形的东莞兴业银行未能按照同贷书有效期限放款，而是在同贷书有效期过后近两个月才放尾款，这表明吴晓利已逾期支付房屋尾款。

2.东莞兴业银行逾期放款的后果及责任应当由吴晓利承担，不应当由杨超承担。

二、一审法院适用法律错误，导致判决要求杨超支付吴晓利超高的逾期交房违约金。

1.杨超延迟交房并非孤立行为，未及时交房也系事出有因，而非故意或恶意为之，也不存在要求解除合同的任何想法，且一直积极配合履行合同，延迟交房是与吴晓利逾期支付房款的行为存在因果关系。

2.杨超迟延履行期间并不长，不足两月，就算按照吴晓利一审提交的租赁合同的租金来计算，也只有7144元的损失。

3.杨超的迟延履行行为未给吴晓利造成重大损失，从吴晓利对收房的意愿来看，其不收房所产生的损失很小或者没有。

4.杨超逾期交房的违约金责任不能适用案涉合同第八条第二款的约定，该条是在逾期超过10天、合同解除的情况下适用的条款，依法应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，而非依据其他条款予以处理。

5.案涉合同对杨超何时交房并无准确时间约定，吴晓利催促交房的EMS邮件邮寄地址错误，实际上邮件并非杨超本人签收。

6.双方有微信群，吴晓利在向杨超发了律师函后未确认是杨超本人是否实际收件的情况下，没有微信再通知过杨超，吴晓利没有尽到通知义务，也无法证明杨超收到了律师函，杨超是2020年3月13日才知道该份律师函的存在。

三、双方各自的律师费用及案件诉讼费用，应当按照违约情况及过错责任原则予以分担，并非由杨超一人承担。

综上所述，上诉人杨超的上诉请求部分成立，本院予以支持。

一审法院实体处理部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：三、驳回杨超的其他上诉
请求。

杨超与吴晓利房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤19民终6006号当事人上诉人（原审被告,反诉原告）：杨超。

委托诉讼代理人：彭晓辉，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告,反诉被告）：吴晓利。

委托诉讼代理人：李全广，广东汇宽律师事务所律师。

审理经过上诉人杨超因与被上诉人吴晓利房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初3675号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人杨超上诉请求：1.撤销一审判决的第二项，依法改判；2.撤销一审判决的第四项，改判支持杨超的利息损失26300元、一审律师费33000元和二审律师费15000元，共计74300元；3.判令吴晓利承担一、二审诉讼费。

事实和理由：一、一审判决认定吴晓利不存在逾期支付房款的情形，并让杨超承担吴晓利逾期支付房款的全部后果，完全错误。

1.吴晓利所申请存在多次被投诉情形的东莞兴业银行未能按照同贷书有效期限放款，而是在同贷书有效期过后近两个月才放尾款，这表明吴晓利已逾期支付房屋尾款。

2.东莞兴业银行逾期放款的后果及责任应当由吴晓利承担，不应当由杨超承担。

二、一审法院适用法律错误，导致判决要求杨超支付吴晓利超高的逾期交
房违约金。

1.杨超延迟交房并非孤立行为，未及时交房也系事出有因，而非故意或恶意为之，也不存在要求解除合同的任何想法，且一直积极配合履行合同，延迟交房是与吴晓利逾期支付房款的行为存在因果关系。

2.杨超迟延履行期间并不长，不足两月，就算按照吴晓利一审提交的租赁合同的租金来计算，也只有7144元的损失。

3.杨超的迟延履行行为未给吴晓利造成重大损失，从吴晓利对收房的意愿来看，其不收房所产生的损失很小或者没有。

4.杨超逾期交房的违约金责任不能适用案涉合同第八条第二款的约定，该条是在逾期超过10天、合同解除的情况下适用的条款，依法应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，而非依据其他条款予以处理。

5.案涉合同对杨超何时交房并无准确时间约定，吴晓利催促交房的EMS邮件邮寄地址错误，实际上邮件并非杨超本人签收。

6.双方有微信群，吴晓利在向杨超发了律师函后未确认是杨超本人是否实际收件的情况下，没有微信再通知过杨超，吴晓利没有尽到通知义务，也无法证明杨超收到了律师函，杨超是2020年3月13日才知道该份律师函的存在。

三、双方各自的律师费用及案件诉讼费用，应当按照违约情况及过错责任原则予以分担，并非由杨超一人承担。

二审被上诉人辩称针对上诉人杨超的上诉，被上诉人吴晓利答辩称：一审认定事实清楚，判决正确。

一、双方对违约金有明确的约定，根据合同第八条第一项，守约方有权要求违约方按照10%支付违约金。

二、合同第六条对交楼时间有明确的约定，律师函只是吴晓利催促杨超交楼的手段，虽然没有书面依据，但本案交楼时间应当是杨超收到全部楼款当天即2019年12月31日。

通过微信聊天记录可知，杨超一直到9月还居住在案涉房屋内，EMS上有杨超的电话，若无杨超授权，EMS不会给他人代签，EMS应该是有效送达。

三、律师函的发送按惯例是律师收转邮寄，微信转发并非是律师函的必经程序。

原告诉称吴晓利向一审法院起诉请求：1.杨超立即向吴晓利交付位于东莞市松山
湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科?金域松湖2号楼1204、1208号的住房，以及位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科?金域松湖1号楼地下室车位199号；2.杨超向吴晓利支付违约金274600元；3.杨超向吴晓利支付律师费105000元；4.杨超向吴晓利支付因杨超迟延交付物业而给吴晓利造成的损失（即额外支出）3572元（暂计一个月租金，算至交房止）；5.本案案件受理费由杨超承担。

杨超向一审法院反诉请求：1.吴晓利向杨超支付违约金274600元；2.吴晓利向杨超支付借款的利息损失26300元；3.吴晓利向杨超支付律师费33000元；4.本案诉讼费由吴晓利承担。

一审法院查明一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。

对于当事人有争议的事实：1.吴晓利是否逾期支付剩余房款1780000元；2.杨超是否逾期交付案涉房产，一审法院结合双方的举证、质证及庭审陈述情况作出认定如下：
关于吴晓利是否逾期支付剩余房款1780000元。

案涉合同明确约定前述剩余房款由吴晓利用案涉房产办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向杨超支付，并在办妥交易过户完税后或抵押登记后由担保公司或贷款银行直接划入杨超提供的银行账号内。

吴晓利按约定向银行申请了贷款，兴业银行东莞分行于2019年8月5日向吴晓利出具了同意贷款通知书。

杨超提交的其与银行工作人员的微信聊天记录显示，银行工作人员就杨超催促放款回复：“1.抵押登记在上周四还是周五已经在松山湖房管所办理了，这周内我们会到房管所拿他项权证，然后就排队放款；2.额度正常情况下，两周会放款……银行现在的状态是，资金有，但是不能放，因为银监会要控制房贷增长速度。

然后兴业银行现在的状态也是，基本要等总行、分行，把额度一层层分下来，基本是排很久才有，至于排多久，连我自己都没有明确答复……也知道你的确是着急用款，但是我这边能力有限，我会尽快安排，也衷心建议多找一个渠道解决资金问题
"，由此可知案涉房产已经由吴晓利办理了抵押登记向银行申请了贷款，系因银行自身资金监管的问题未能及时放款。

案涉合同明确约定该款项由银行直接支付至杨超账户，且在杨超与吴晓利达成前述约定时，其理应清楚银行何时放款并非吴晓利所能控制，该放款时间不属于双方可以约定履行期限的范畴，杨超主张按照合同约定的未明确约定履行期限的情况来确定履行期限，没有依据，不予采信。

且案涉贷款银行已经出具全部金额的同意贷款通知书，亦不属于合同约定的银行不能办理按揭贷款时应当采用其他方式支付以及贷款额度小于应付款项时应在收到杨超或居间方通知60天内筹备资金付款的情况，因此，杨超主张吴晓利逾期付款依据不足，不予确认。

关于杨超是否逾期交付案涉房产。

案涉合同明确约定杨超应在收到全部楼款的情况下向吴晓利交付案涉房产，杨超于2019年12月31日收到了全部房款，吴晓利提交了律师函及EMS快递单，证明其于2020年1月9日向杨超寄送了律师函，要求杨超于收到该函后于2020年1月12日向其交付案涉房产，该EMS上收件人姓名处载明杨超的名字“杨超"及其联系电话，收件地址为案涉房产的地址，内件品名处载明：“律师函（敦促交付万科金域松湖物业）"，收件人处签名为“杨"，吴晓利提交的该份证据具有高度盖然性，对于杨超主张的未收到该邮件的抗辩，不予确认。

又案涉合同约定未明确约定履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限，杨超主张吴晓利应当给予一个月的时间交付房产，没有依据，吴晓利主张杨超系逾期交付案涉房产，予以确认。

一审法院认为一审法院认为，吴晓利和杨超之间成立房屋买卖合同关系,双方应当切实按案涉合同的约定履行各自的义务，吴晓利按约定履行了合同义务，杨超在收到全部楼款后未向吴晓利交付案涉房产，违反了合同约定，吴晓利诉请杨超向其交付案涉房产，于法有据，予以支持。

关于吴晓利主张的违约金。

根据案涉合同的约定，逾期超过十天的，违约方应当
支付房屋总价的10%作为违约金。

虽杨超以受疫情影响不能向吴晓利交付房屋作为免除责任的抗辩，但未提交任何证据证实其客观上不能向吴晓利交付房产，亦未提交证据证明其与吴晓利就案涉房产的交付进行过沟通，应当承担举证不能的后果，对于杨超的前述抗辩，不予采纳。

杨超逾期交付房屋远超过十天，应当按合同的约定向吴晓利支付违约金，且杨超反诉亦向吴晓利主张相同金额的违约金，表明其对于双方约定的违约金予以认可，结合本案杨超的过错程度，以及吴晓利实际损失的律师费及租金等情况，吴晓利诉请违约金274600元亦并不过高，予以支持。

关于吴晓利主张的律师费及租金损失。

前述律师费及租金均属于杨超违约导致的吴晓利的损失，参照《中华人民共和国合同法》的第一百一十四条的规定，违约金以弥补损失为原则，吴晓利已经主张了违约金，且该违约金高于吴晓利的律师费及租金损失，因此对于吴晓利主张的律师费105000元及租金损失，均不予支持。

因吴晓利未违反合同约定逾期付款，杨超主张的违约金274600元、利息损失26300元、律师费33000元，均没有依据，对于杨超的前述反诉请求，全部予以驳回。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、杨超应于判决之日起五日内向吴晓利吴晓利交付位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科?金域松湖2号楼1204、1208号房屋以及位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科?金域松湖1号楼地下室车位199号；二、杨超应于判决生效之日起五日内向吴晓利支付违约金274600元；三、驳回吴晓利的其他诉讼请求；四、驳回杨超的全部诉讼请求。

本案本诉受理费3523.79元（吴晓利已预交），由吴晓利负担998.47元，杨超负担2525.32元；反诉受理费3154.25元（杨超已预交），由杨超负担。

二审期间杨超向本院提交以下新证据：一、东莞阳光问政平台反馈的兴业银行信
息以证明至少从2018年11月开始，东莞兴业银行就存在严重拖延放款的情况。

只要吴晓利尽到审慎注意义务，就不会选择该银行作为贷款银行；二、与吴晓利的微信聊天记录，证明杨超在签约时是认识到尾款到账时间可控，方与吴晓利达成由一次性付款改为银行按揭付款的；三、与吴晓利的聊天记录，证明杨超一直是善意的，一直非常配合吴晓利，如果吴晓利及时支付款项，杨超一定会及时交房；四、群聊微信聊天记录，杨超在2020年4月1日通知吴晓利交房，但吴晓利根本没有回复，自行拖延交房时间近一个月后才实现交房，应当由吴晓利自行承担这一个月迟延交房的损失；五、与中介的聊天记录和家具交接单，证明2020年5月1日杨超将本打算自行处理的一些家具都赠与了吴晓利，想与吴晓利能够妥善处理本案。

杨超在本案的履行过程中是善意的；六、委托代理合同、律师费转账记录及发票，证明二审律师费暂时支付了15000元；七、商品房居间合同；八、冯建强的身份证复印件；九、与冯建强的微信沟通记录；十、建行发出的手机短信记录，证明案涉房屋是杨超在2015年12月13日购置，并于2016年1月18日支付首期款，2016年2月3日就予以放款，从买房到放尾款不到两个月，从支付首期款到放尾款仅仅半个月；十一、置换房屋抵押不动产证明书；十二、收到贷款的手机通知短信，证明置换房屋从办理抵押到贷款放款，只用了不到一个星期时间；十三、房地产交易委托告知书；十四、房屋出售/出租委托书，证明案涉房屋的委托出售价格一直是285万，相比售价降价了10万，即实际成交价2746000元原本是要求吴晓利一次性付款的价格。

吴晓利质证称：一、证据一关联性不确认，真实性、合法性确认。

二、对证据二的三性不予确认，证明内容当事人是在曲解吴晓利的意思。

三、证据三和证据四的三性确认。

四、证据五关联性不予确认。

五、证据六到十四的关联性不予确认，该些证据与本案无关。

一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

二审补充查明，双方房屋买卖合同第六条约定：买卖双方同意卖方收到全部楼款
的情况下向买方交付物业。

第八条约定：因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费、逾期支付楼款及不履行配合本合同项目其他义务的，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付违约金，本合同继续履行。

2、逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的10%的违约金。

……5、本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。

定金和违约金责任，按上述约定支付。

6、三方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担。

另外，杨超于2020年4月1日在微信群中通知吴晓利4月5日后可以交房，并让吴晓利明确具体的收房时间，直到4月30日杨超再次要求吴晓利确定具体交房时间，而这期间，吴晓利未对杨超的交房时间问题作出任何回复。

本院认为本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。

根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：买卖双方是否存在违约行为，以及应否支付对方违约金及其他损失?对此，本院分析如下：
关于杨超是否违约的问题。

杨超的合同义务主要是向吴晓利交付房屋。

合同中约定的交付时间为“卖方收到全部楼款的情况下向买方交付物业"，杨超于2019年12月31日收到了全部房款，并且吴晓利通过EMS快递的方式向杨超邮寄了要求杨超于2020年1月12日前向其交楼的律师催告函。

虽然杨超否认收到律师函，但杨超未提供证据对此予以否定，而且律师函是通过EMS方式投递，上面有杨超本人电话，收件人处又签名为。