刘晓南、丁晓萍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

刘晓南、丁晓萍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审结日期】2021.09.29
【案件字号】(2021)湘02民终1666号
【审理程序】二审
【审理法官】罗慧虹罗湘武彭建爱
【文书类型】判决书
【当事人】刘晓南;丁晓萍;株洲市望云房地产开发有限公司
【当事人】刘晓南丁晓萍株洲市望云房地产开发有限公司
【当事人-个人】刘晓南丁晓萍
【当事人-公司】株洲市望云房地产开发有限公司
【代理律师/律所】吴昌付湖南泓锐律师事务所;张玉湖南泓锐律师事务所
【代理律师/律所】吴昌付湖南泓锐律师事务所张玉湖南泓锐律师事务所
【代理律师】吴昌付张玉
【代理律所】湖南泓锐律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】刘晓南;丁晓萍
【被告】株洲市望云房地产开发有限公司
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷。

根据该第十二条的约定，上诉人不享有解除案涉《攸县商品房买卖合同》的权利，理由：一、被上诉人于2019年拆除案涉商铺隔墙，目的系按政府职能部门最终确认的数据调整商铺四至范围，不属于该十二条约定中的“擅自变更建筑设计”的定义，也不属于十二条(1)、(2)项规定的范围，且未影响到两上诉人购买商铺的目的和使用功能；二、两上诉人与被上诉人就拆除案涉商铺隔墙的问题，已经在一审法院的主持下达成调解，调解协议第三项内容“原告刘晓南、丁晓萍自愿放弃其它诉讼请求”。

关于逾期办证的问题，案涉商铺已实际交付给两上诉人，被上诉人的主合同义务已经履行。

【权责关键词】显失公平催告撤销代理合同侵权恢复原状合同约定证据不足诉讼请求独任审判书面审理维持原判发回重审执行
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【更新时间】2021-11-09 21:22:39
刘晓南、丁晓萍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
湖南省株洲市中级人民法院
民事判决书
(2021)湘02民终1666号当事人上诉人(原审原告)：刘晓南。

上诉人(原审原告)：丁晓萍。

两上诉人共同委托诉讼代理人：洪秋云，湖南省攸县长安法律服务所工作者。

被上诉人(原审被告)：株洲市望云房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路御林逸景大厦22楼2203、2204号。

法定代表人：王跃明，系公司执行董事(王跃明因涉嫌刑事犯罪被羁押，该公司财产已由株洲市国资委接管)。

委托诉讼代理人：吴昌付，湖南泓锐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张玉，湖南泓锐律师事务所实习律师。

审理经过上诉人刘晓南、丁晓萍诉被上诉人株洲市望云房地产开发有限公司(以下简称望云房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院作出的(2021)湘0223民初154号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月19日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人刘晓南、丁晓萍上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。

2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

事实和理由：一审适用独任审判，程序违法。

一审判决认定事实错误，适用法律错误。

二审被上诉人辩称被上诉人望云房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果恰当，应予维持。

原告诉称上诉人刘晓南、丁晓萍一审提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方所签订的《攸县商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款239276元、维修基金906元、规费780元；3、本案诉讼费、车费、律师费、误工工资及其他损失由被告全额承担(具体金额以实际损失为准)。

一审法院查明一审法院认定事实：被告望云房地产公司系2004年6月25日依法登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。

被告望云房地产公司以出让方式依法取得了编号为2012-G70地块的土地使用权并在该地块上开发望云国际广场项目。

被告望云房地产公司开发的望云国际广场项目于2014年9月18日取得攸房售许字
(2014)第0067号商品房预售许可证，批准建筑面积56929.02㎡，预售面积为商场21672.10㎡，商品房层数为2层，后于2016年8月23日变更该商品房预售许可证，该商品房预售许可证变更后为攸预许字(2014)第0067号，预售房屋层数为1层，预售房屋为望云国际广场地下室，将户室由1个拆分为175个，批准预售面积为22038.9㎡。

原告于2015年2月14日与被告望云房地产公司签订了《攸县商品房买卖合同》，合同约定：……“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一)为望云国际广场项目中的地下室负一层-174(2)号房。

该商品房的设计用途为商业……该商品房1(1、合同约定2、产权登记)建筑面积共18.87平方米，其中，套内建筑面积8.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.91平方米，(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

第四条计价方式及价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米元，总金额(￥239276)……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：……1、一次性付款：首付款(含定
金)239276元于本合同签订之日支付……第八条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；买受人解除合同的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，……买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，但应当签订补充协议。

……第
十条交付期限及条件出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经建设部门竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰设备标准。

……第十二条规划、设计变更的约定出卖人承诺按批准的规划、设计建设商品房项目，不擅自变更建筑设计。

出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2)该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同……第十七条关于产权登记的约定……自本合同生效之日起1080个工作日内，买卖双方应向攸县房产管理局办理合同备案登记和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。

出卖人应当在商品房交付使用后1080个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。

初始登记后900个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后900个工作日内办好土地使用权证……本合同自双方签字或盖章之日起生效……”。

后原告与被告签订了《补充协议》，约定：“……一、证件办理及相关费用的承担1、办理房屋产权证所应缴纳的契税等一切相关税费以及房屋维修基金不在商品房价款之内，由买受人自行承担，该部分费用的明细见附件。

……3、买受人选择第①种方式缴纳费用并办理相关证件：①自行缴纳上述费用，并在缴纳费用后7日内将发票原件交付给出卖人，出卖人在买受人接房之日起36个月内应将该房屋的相关权证办好；……”。

2015年2月14日，原告刘晓南、丁晓萍(乙方)与株洲市唯嘉商业经营管理有限公司(甲方)签订了《租赁合同》，约定：“乙方与株洲市望云房地产开发有限公司在2015年2月14日签订了《商品房买卖合同》。

该房屋坐落于攸县望云国际广场负一层-174(2)号，乙方为了提升其所定购房屋的商业价值，让商业市场规范化、规模化，特向甲方提出申请，自愿将其房屋租赁给甲方，由甲方统一对外招商，统一经营管
理。

为了明确双方的权利和义务，现经双方充分协商一致，达成如下协议：……三、租赁方式在本合同签订后，在租赁期限内，乙方承诺该房屋由甲方统一规划、统一招商、统一管理、统一服务、统一推广，通过全面开展专业有效的经营管理，提升乙方所购房屋的商业价值和品牌地位。

在租赁期限内，甲方有权根据市场运作需要对租赁房屋自行经营或对外租赁。

四、租赁期限1、租赁期限：租赁期限为叁年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止(租赁期限的起始日与实际交房时间不一致的，以实际交房时间为准，并以此确定合同终止日期)。

2、甲乙双方特别约定：在本合同履行过程中，任何一方均不得以任何理由单方提前终止或解除本合同。

……六、租金的计算及支付方式1、乙方租赁给甲方的房屋叁年的总租金为54720元，……2、甲方在签订本合同后当日内将租金一次性支付给乙方，乙方在收到甲方支付的租金后应向甲方出具收据。

七、交房期限1、乙方应在2015年12月31日之前将房屋交付给甲方。

在交房时，由甲方制作房屋交接确认书，甲、乙双方在房屋交接确认书上签字予以确认，作为乙方交房的时间及交房的依据。

……十一、乙方的权利和义务……5、租赁期满后，若未能与甲方签订租赁合同，则乙方应按时接交房屋。

否则所造成的一切损失均由乙方承担。

……”。

原告向被告望云房地产公司交纳了购房款239276元、维修基金906元、规费780元。

本院查明另查明，2019年7月10日，原告刘晓南、丁晓萍认为被告望云房地产公司拆除其案涉房屋间墙侵犯其合法权益，遂向一审法院提起诉讼，请求：1、判决被告停止2019年6月25日强拆商品房侵权行为；2、由被告承担财产侵权责任，并赔偿原告因此所受到的车费100元、律师费2000元、误工工资500元，以上共计2600元；3、本案诉讼费、车费、律师费、误工工资由被告承担。

在该案审理过程中，经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告望云房地产公司自愿根据攸县住建局的规划设计图纸，按照合同约定的装修标准在2019年9月30日之前将原告刘晓南、丁晓萍的房屋恢复原状；二、被告望云房地产公司自愿在2019年9月30日之前赔偿原告刘晓
南、丁晓萍各项损失共计500元；三、原告刘晓南、丁晓萍自愿放弃其它诉讼请求。

2021年3月23日，攸县不动产登记中心出具证明，载明：“株洲市望云房地产有限公司向我局申请办理望云国际广场项目不动产。

该项目总共为12栋，已办理4栋总证，另8栋总证和地下商铺总证正在办理中，预计总证力争在8月底办结，分户证只要资料齐全均可以办理。

特此证明！”。

另案查明，2017年5月17日，本案所涉工程经过各参与单位及攸县建设工程质量安全监督管理站及攸县建设工程竣工验收机关的验收，取得建设工程竣工验收备案表，2018年9月10日，攸县住房和城乡规划建设局出具证明，载明：“望云国际广场建设项目，还未进行建设工程规划验收，特此证明。

”本案涉案土地在2019年4月24日办理了国有建设用地使用权证。

一审法院认为一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。

本案争议的焦点为：原、被告于2015年2月14日签订的《攸县商品房买卖合同》可否依原告请求解除？现分析如下：
原告主张，被告拆除商铺间墙的行为，改变了房屋的设计规划，构成违约，原告可依据合同约定，请求解除涉案合同。

根据庭审查明的事实，原、被告在本院的主持下就间墙拆除引起的纠纷进行了调解，双方已达成了调解协议，原、被告均同意由被告望云房地产公司根据攸县住建局的规划设计图纸，按照合同约定的装修标准在2019年9月30日之前将原告刘晓南、丁晓萍的房屋恢复原状，且原告也未提供证明证实该间墙位置变更影响原告所购商铺质量或使用功能，故对原告的该项主张，本院不予支持。

原告主张，案涉商铺在约定的交铺时间未达到交付条件，且案涉商铺所在的商场经营情况严重恶化，原、被告签订的合同的目的已经不能实现，请求解除案涉《攸县商品房买卖合同》。

庭审查明，2017年5月17日，本案所涉工程经过各参与单位及攸县建设工程质量安全监督管理站及攸县建设工程竣工验收机关的验收，取得《建设工程竣工
验收备案表》，该《建设工程竣工验收备案表》显示望云国际广场地下室工程经过攸县建设工程竣工验收备案，符合合同约定的“经建设部门竣工验收合格”的情形，同时该工程包括本案所涉标的物均已交付使用，且原告已与案外人株洲市唯嘉商业经营管理有限公司签订《租赁合同》，该租赁合同现已履行完毕，原告提供的证据不能充分达到其证明目的，故对其该主张，不予支持。

原告主张，被告逾期办证的行为构成违约，故其可请求解除涉案合同。

依据合同约定，出卖人应在买受人接房之日起36个月内将案涉商铺的相关权证办理好。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。

就案涉《攸县商品房买卖合同》而言，被告的主要债务系交付房屋，如前所述，被告已向原告交付的符合合同约定的交付条件房屋，即被告已履行了的主要债务，办理产权证并非商品房买卖合同的主要债务，且原告也未提供证据证实被告未办理产权证导致其无法使用案涉商铺，结合本案的实际情况，原告已将案涉商铺出租的给案外人株洲市唯嘉商业经营管理有限公司，相应的租赁合同也已履行完毕，故原告该主张不予支持。

原告主张，涉案合同约定的商铺价格远高于其网络查询的同地段的房屋价格，有违公平、等价原则，且原告在签订合同前未到涉案商铺内查看，被告未经法律程序擅自将原告的商铺按揭抵押，故原告要求解除涉案合同。

原告提供的网络查询的同地段的房屋价格的证据不具备证据的有效形式要件，不予采用，即原告提交的证据不足以证明涉案合同约定的商铺价格远高于同地段的房屋价格；原告所购商铺系期房而非现房，原告要求在签订合同前到涉案商铺内查看，不具备现实基础；原告也未提供证据证明被告未经法律程序擅自办理了涉案商铺的按揭抵押贷款。

故原告该主张，证据不足，亦缺乏事实及法律依据，不予支持。

因原告要求解除其与被告于2015年2月14日签订的《攸县商品房买卖合同》的诉讼请求，证据不足，亦缺乏事实和法律依据，不予支持，故原告要求被告返还其购房款、维修基金、规费并承担诉讼费、车费、律师费、误工工资等损失的诉讼请求，亦不予支持。

综上，原告要求解除其与被告于2015年1月21日签订的《攸县商品房买卖合同》，由被告返还其购房款、维修基金、规费并承担诉讼费、车费、律师费、误工工资等损失的诉讼请求，证据不足，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告刘晓南、丁晓萍的诉讼请求。

案件受理费4914元，减半收取2457元，由原告刘晓南、丁晓萍承担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院对一审采信的证据和查明的案件经过事实，予以确认。

本院认为本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。

二审争议的焦点为上诉人要求解除案涉《攸县商品房买卖合同》能否获得支持。

现分析如下：
上诉人上诉主张被上诉人拆除案涉商铺的隔墙系变更建筑设计，违反案涉《攸县商品房买卖合同》第十二条约定，因此上诉人有权解除该合同。

该十二条约定“出卖人承诺按批准的规划、设计建设商品房项目，不擅自变更建筑设计。

出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(2)该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施；买受人有权在通知收到起5日内做出是否解除合同的书面答复。

逾期未作书面答复的，视同接受变更。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合
同。

”本院认为，根据该第十二条的约定，上诉人不享有解除案涉《攸县商品房买卖合同》的权利，理由：一、被上诉人于2019年拆除案涉商铺隔墙，目的系按政府职能部门最终确认的数据调整商铺四至范围，不属于该十二条约定中的“擅自变更建筑设计”的定义，也不属于十二条(1)、(2)项规定的范围，且未影响到两上诉人购买商铺的目的和使用功能；二、两上诉人与被上诉人就拆除案涉商铺隔墙的问题，已经在一审法院的主持下达成调解，调解协议第三项内容“原告刘晓南、丁晓萍自愿放弃其它诉讼请求”。

现两上诉人就同一事实再次诉至法院，要求解除案涉《攸县商品房买卖合同》，系对之前调解结果之反悔，不应获得法律支持。

两上诉人另主张被上诉人逾期办证、案涉商铺价格过高显失公平，构成解除案涉《攸县商品房买卖合同》的理由。

本院认为，关于逾期办证的问题，案涉商铺已实际交付给两上诉人，被上诉人的主合同义务已经履行。

一审法院经调查，攸县不动产登记中心也就案涉商铺问题出具说明，且案涉《攸县商品房买卖合同》中明确约定了如遇出卖人出现逾期办证情况，买受人选择不解除合同。

关于案涉商铺价格过高的问题，因案涉商铺是商业性质，与住宅房屋不具有可比性，且商品房价格属于政府指导下的市场行为，上诉人据此主张解除合同没有事实和法律依据。

关于一审法院适用独任审判和审理周期的问题，均系人民法院内部审查的问题，不属于发回重审的法定事由。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5630元，由上诉人刘晓南、丁晓萍负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长罗慧虹
审判员罗湘武
审判员彭建爱
二〇二一年九月二十九日
法官助理李诚
书记员刘丹
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