都匀新德远置业有限公司、吴天梅等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

都匀新德远置业有限公司、吴天梅等商品房销售合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
【审理法院】贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
【审结日期】2021.07.14
【案件字号】(2021)黔27民终2866号
【审理程序】二审
【审理法官】白桂刚陈福江朱代昀
【审理法官】白桂刚陈福江朱代昀
【文书类型】判决书
【当事人】都匀新德远置业有限公司;吴天梅;杨永生
【当事人】都匀新德远置业有限公司吴天梅杨永生
【当事人-个人】吴天梅杨永生
【当事人-公司】都匀新德远置业有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】都匀新德远置业有限公司
【被告】吴天梅;杨永生
【本院观点】案外人王超与被上诉人签订合同并收取款项的行为对于上诉人是否有效问题。

【权责关键词】追认撤销合同过错新证据简易程序维持原判发回重审
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【本院认为】本院认为：案外人王超与被上诉人签订合同并收取款项的行为对于上诉人是否有效问题。

首先，因案外人王超系上诉人雇请的员工，虽然案外人王超使用与被上诉人签订相关合同并收取相关款项的公章系假公章，但是签订合同地系在上诉人的销售中心并以上诉人的名义进行，故被上诉人有理由相信王超的行为系履行职务行为。

其次，针对案外人王超的上述行为，已经法院生效刑事判决认定系职务侵占上诉人的财物，并非认定为案外人王超的个人行为，且刑事判决中已责令案外人王超将收取的款项(包含本案的款项在内)退赔上诉人，故案外人与被上诉人签订相关合同并收取款项的行为系职务行为，对上诉人具有效力。

一审认定双方的合同合法有效，现合同目的不能实现予以解除，并由上诉人退还被上诉人的款项正确，应予确认。

综上所述，上诉人新德远公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4826元，由上诉人都匀新德远置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 18:57:53
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：被告新德远公司开发“七星未来城”房地产项目，二原告系夫妻关系；2017年12月21日，被告新德远公司雇员王超以公司名义与二原告在公司销售中心签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于都匀市“七星未来城”Ａ区5-8栋(8)4单元23层1号房屋，总价款为398736元，签订合同之日交付首付款180000元，余款218736元以银行按揭方式支付；2018年5月13日，王超以公司名义与原告吴天梅签订《车位使用权订购协议》，主要约定原告定购被告的车位使用权，总价为86800元，优惠后总价为60000元，先支付定金20000元；前述合同签订后，原告吴天梅于
2018年2月12日、同年4月4日、同年5月13日、同年5月24日向王超交付七星未来城团购费、七星未来城首付款、七星未来城8栋车位定金共计235000元;后王超因犯职务侵占罪被法院判处有期徒刑四年零七个月，并责令其退赔被告新德远公司经济损失619025元;原告向被告新德远公司要求退还其交纳的前述费用无果，故成讼。

同时查明，王超在庭审中对收取二原告购房款并向其出具收据的事实没有异议，同时认可商品房买卖合同上加盖的被告公司印章系其在网上购买的假章。

【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

本案中，被告新德远公司雇员王超代表被告与原告签订的房屋定购协议，意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应当按照合同的约定履行义务；原告依约履行了支付部分购房款义务，被告未能按约定向原告交付房屋及签订车位使用权合同，构成违约，应承担相应的民事责任，其行为导致原告的合同目的不能实现，现原告诉请要求解除双方订立商品房买卖合同并退还购房款，有事实及法律依据，予以支持；关于被告辩解王超的行为系职务侵占行为，其公司没有明显过错，不应承担赔偿责任的意见，经查，王超收取原告等购房人款项的行为已被法院刑事判决认定为侵占被告新德远公司的财物定罪，并责令王超退赔被告的经济损失，故被告新德远公司在合同解除后应将王超收取的款项退还原告，被告的该辩解意见没有事实及法律依据，不予采纳。

综上所述，原告诉请符合法律规定，予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十五条之规定，判决：一、解除原告吴天梅、杨永生与被告都匀新德远置业有限公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同》及2018年5月13日签订的《车位使用权订购协议》；二、被告都匀新德远置业有限公司于本判决生效后三日内退还原告吴天梅、杨永生团购费、首付款、车位定金共计235000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4826元，因适用简易程序减半收取2413元，由被告都匀新德远
置业有限公司负担。

二审中，当事人未提供新证据。

经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。

【二审上诉人诉称】上诉人新德远公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院(2020)黔2701民初5636号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

综上所述，上诉人新德远公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
都匀新德远置业有限公司、吴天梅等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
(2021)黔27民终2866号当事人上诉人(一审被告)：都匀新德远置业有限公司，住所地贵州省都匀市。

法定代表人：叶远树，该公司董事长。

被上诉人(一审原告)：吴天梅。

被上诉人(一审原告)：杨永生。

审理经过上诉人都匀新德远置业有限公司(以下简称新德远公司)因与被上诉人吴天梅、杨永生商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年2月26日作出(2020)黔2701民初5636号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人新德远公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人
民法院(2020)黔2701民初5636号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：本案上诉人与被上诉人未签订任何书面或口头的房屋订购协议及车位转让协议，上诉人未向被上诉人出具任何加盖公司真实印章的书面文件，案涉团购
费、首付款、车位定金系案外人王超私自收取，依法应当由王超向被上诉人进行退还。

1.案外人王超与本案被上诉人达成的房屋订购合同及车位转让协议，上诉人未进行追认，
合同未生效。

一审认定案外人王超作为上诉人雇员，其做出的行为对上诉人产生效力，
属于事实认定错误。

在上诉人未对其行为进行追认或出具相关委托手续前提下，案外人
王超与被上诉人达成的协议对公司并不当然产生效力。

2.案涉团购费、首付款、车位定
金收据系案外人王超自己出具，对上诉人不产生任何法律上的效力。

本案被上诉人一审
提供收据上的印章为其伪造，系王超私自以公司名义收取，上诉人未在收据上加盖公司
真实印章，上诉人未实际收取该笔款项，该笔款项应当由收取人王超进行退还。

二审被上诉人辩称被上诉人吴天梅、杨永生二审未作答辩。

原告诉称一审原告吴天梅、杨永生向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告
购房款235000元；2、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实如下：被告新德远公司开发“七星未来城”房地产项目，二原告系夫妻关系；2017年12月21日，被告新德远公司雇员王超以公司名义
与二原告在公司销售中心签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于
都匀市“七星未来城”Ａ区5-8栋(8)4单元23层1号房屋，总价款为398736元，签订
合同之日交付首付款180000元，余款218736元以银行按揭方式支付；2018年5月13日，王超以公司名义与原告吴天梅签订《车位使用权订购协议》，主要约定原告定购被
告的车位使用权，总价为86800元，优惠后总价为60000元，先支付定金20000元；前
述合同签订后，原告吴天梅于2018年2月12日、同年4月4日、同年5月13日、同年
5月24日向王超交付七星未来城团购费、七星未来城首付款、七星未来城8栋车位定金共计235000元;后王超因犯职务侵占罪被法院判处有期徒刑四年零七个月，并责令其退赔被告新德远公司经济损失619025元;原告向被告新德远公司要求退还其交纳的前述费用无果，故成讼。

同时查明，王超在庭审中对收取二原告购房款并向其出具收据的事实没有异议，同时认可商品房买卖合同上加盖的被告公司印章系其在网上购买的假章。

一审法院认为一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

本案中，被告新德远公司雇员王超代表被告与原告签订的房屋定购协议，意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应当按照合同的约定履行义务；原告依约履行了支付部分购房款义务，被告未能按约定向原告交付房屋及签订车位使用权合同，构成违约，应承担相应的民事责任，其行为导致原告的合同目的不能实现，现原告诉请要求解除双方订立商品房买卖合同并退还购房款，有事实及法律依据，予以支持；关于被告辩解王超的行为系职务侵占行为，其公司没有明显过错，不应承担赔偿责任的意见，经查，王超收取原告等购房人款项的行为已被法院刑事判决认定为侵占被告新德远公司的财物定罪，并责令王超退赔被告的经济损失，故被告新德远公司在合同解除后应将王超收取的款项退还原告，被告的该辩解意见没有事实及法律依据，不予采纳。

综上所述，原告诉请符合法律规定，予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十五条之规定，判决：一、解除原告吴天梅、杨永生与被告都匀新德远置业有限公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同》及2018年5月13日签订的《车位使用权订购协议》；二、被告都匀新德远置业有限公司于本判决生效后三日内退还原告吴天梅、杨永生团购费、首付款、车位定金共计235000元。

如
果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4826元，因适用简易程序减半收取2413元，由被告都匀新德远置业有限公司负担。

二审中，当事人未提供新证据。

经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。

综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：案外人王超与被上诉人签订合同及收取款项的行为是否对上诉人有效。

本院认为本院认为：案外人王超与被上诉人签订合同并收取款项的行为对于上诉人是否有效问题。

首先，因案外人王超系上诉人雇请的员工，虽然案外人王超使用与被上诉人签订相关合同并收取相关款项的公章系假公章，但是签订合同地系在上诉人的销售中心并以上诉人的名义进行，故被上诉人有理由相信王超的行为系履行职务行为。

其次，针对案外人王超的上述行为，已经法院生效刑事判决认定系职务侵占上诉人的财物，并非认定为案外人王超的个人行为，且刑事判决中已责令案外人王超将收取的款项(包含本案的款项在内)退赔上诉人，故案外人与被上诉人签订相关合同并收取款项的行为系职务行为，对上诉人具有效力。

一审认定双方的合同合法有效，现合同目的不能实现予以解除，并由上诉人退还被上诉人的款项正确，应予确认。

综上所述，上诉人新德远公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4826元，由上诉人都匀新德远置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长白桂刚
审判员陈福江
审判员朱代昀
二〇二一年七月十四日
书记员刘皓
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