有关广东省与湛江市“三旧”改造的相关规定要点

有关广东省与湛江市“三旧”改造的相关规定要点一、相关政策文件：——《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》湛府函〔2012〕338号——《湛江市人民政府关于进一步促进三旧改造工作的若干意见》（湛府〔2014〕76号）——《根据《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》（湛城规（办）〔2011〕48号）——《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）——《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）——《广东省“三旧”改造税收指引》二、相关政策条款（一）三旧改的定义与范围，“三旧”——旧城镇、旧厂房、旧村庄三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造（二）“三旧”改造的各类方式与流程1、由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权。

收回或收购土地使用权，可用货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。

——广东2009年规定2、符合城乡规划及年度计划的情况下，原土地使用权人自行进行改造。

自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。

所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

——广东2009年规定以出让或划拨方式取得的国有建设用地，涉及改变土地用途或其他使用条件的（现有工业用地改造后不改变原用途只提高容积率的除外），经审批机关批准后由当地国土资源行政主管部门与土地使用权人重新签订出让合同。

….均须经地价评估、集体决策和公示程序后，按照市场价缴交或补缴土地出让价款，并报省国土资源厅备案，抄送当地审计部门。

——广东2016年规定3、市场主体，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。

市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。

收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。

涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

——广东2009年规定对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，对于纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。

——广东2016年规定一边临市政道路、并且面积小于1公顷和改造地块非临市政道路、并且面积小于10亩以下的项目，原则上应与周边地块进行整合。

4、旧厂房的改造即“工改商”旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），国有土地使用权由当地政府依法收回的，必须按规定采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人。

由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。

——广东2016年规定5、旧村庄的改造：（1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。

其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。

——广东2009年规定（2）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造除依法征收外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

——广东2009年规定（3）鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。

——广东2016年规定（4）旧村庄改造应当通过公平协商、公开听证或者投票表决等民主决策方式，决定改造方式、拆迁补偿标准等重大事项，充分征询并依法取得多数土地权利人的同意意见；涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。

——广东2016年规定（5）对改变或完善为国有建设用地的旧村庄集体建设用地，经依法批准的改造方案确定由原农村集体经济组织自行改造的，可以通过协议出让方式供地给该农村集体经济组织或由其成立的法人独资公司；确定以合作方式实施改造，农村集体经济组织已通过民主议事程序公开确定合作单位的，可以通过协议出让方式供地给该农村集体经济组织或其与合作单位共同成立的合作企业。

——湛江2014年规定6、涉及国有性质企业（资产）的改造（1）在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的。

——广东2009年规定（2）合作改造的应当按照规定程序选择合作主体，涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理，并通过公共资源交易平台进行交易。

——广东2016年规定（三）“三旧”改造项目土地出让金计收办法1、“三旧”改造项目涉及土地出让金计收的，统一通过公开方式选取评估机构进行评估，协议出让（含划拨补办出让）按评估价40%收取；改变土地使用条件的，按改变前后评估价差额的40%收取。

——湛江2012年规定2、“三旧”改造项目用地容积率和建筑密度根据以下情况认定：1.土地出让合同有约定的，按合同约定；没有土地出让合同或出让合同没约定的，按项目单元规划、城市规划部门最新下达实施的相关数据认定。

2.划拨土地原划拨批准文件或划拨决定书已明确的，按原划拨批准文件或划拨决定书认定；没有划拨批准文件、划拨决定书，或虽有划拨批准文件、划拨决定书，但没明确容积率和建筑密度的，按城市规划部门最新下达实施的相关数据认定。

——湛江2012年规定（四）“三旧”改造的优惠政策——若有冲突，以最新的规定为准。

1、根据《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》（湛城规（办）〔2011〕48号）配建的公共租赁住房，享受保障性住房建设的相关政策。

按《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》第五条第（二）款计算的容积率未达到第五条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定的比例配建经济适用住房和公共租赁住房。

——若为经济适用房，差额部分中应有不少于50%的建筑面积用作经济适用住房，其余可作为商品房面积；若为公租房，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商品房面积。

——湛城规（办）2011年规定“三旧”改造项目须配建公租房面积和配建方式，由规划部门在下达用地规划条件或单元规划时核准。

——湛江2014年规定配建公租房（或经批准的其它建筑）可采用本项目直接配建、异地建设的方式，直接配建和异地建设公租房的建设方案应经房管部门和规划部门同意，并与房管部门签订建设合同，在规定时间内建成。

在湛城规（办）〔2011〕48号文和湛府函〔2012〕338号文规定的基础上，“三旧”改造项目需要配建的公租房(或经批准的其它建筑)面积不计容积率。

——湛江2014年规定2、“三旧”改造地块内的商业、办公（写字楼）项目建筑高度（±0.00起、不计屋顶附属建、构筑物）大于150米的建筑，大于150米高度部分的建筑面积作为奖励面积，奖励面积不视作对原容积率的突破，不计收土地出让金；高度达到150米的建筑，高出100米部分的建筑面积的50%作为奖励面积，奖励面积不视作对原容积率的突破，不计收土地出让金。

——湛江2012年规定3、所有“三旧”改造项目，在满足停车、人防、消防等配套面积要求的前提下，利用地下空间建设商业的，不计算容积率，不计收土地出让金。

——湛江2012年规定4、为切实解决城中村改造项目拆迁安置补偿成本偏高的实际问题，在审定城中村改造项目开发强度时，可以在湛城规（办）〔2011〕48号文规定的基础上适当放宽。

改造地块面积大于等于1公顷，项目性质为居住用地的，容积率上限指标原则上不大于3.8；改造地块内属于商业、办公（写字楼）的项目，容积率上限指标原则上不大于6.0。

——湛江2012年规定5、对提供公益性设施或城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目实行容积率奖励或异地补偿。

--广东2016年规定6、“三旧”改造要优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造，执行“三旧”改造优惠政策。

“三旧”用地也可按规定纳入棚户区改造范围，享受棚户区改造优惠政策。

--广东2016年规定旧城区内改造项目的地块大于10公顷的给予10%的容积率奖励——湛江2012年规定。

7、根据项目所在片区控规要求，需建设独立用地的公共服务设施和市政公用设施且由建设方承担建设的，公共服务设施、市政公用设施用地面积可按项目目标容积率的50%纳入项目容积率指标计算，相应设施的建筑面积可不纳入容积率计算。

——湛江2014年规定旧村庄改造项目的建筑密度在现行规定基础上放宽10%。

居住项目绿地率调整为不少于30%，商业办公项目及商业办公和居住综合项目的绿地率按现行规定执行（即商业办公项目绿地率25%，商业办公和居住综合项目绿地率30%）。

——湛江2014年规定“三旧”改造项目的停车位一律按照如下标准配置建设，即住宅0.8个/100㎡，商业1.0个/100㎡。

——湛江2014年规定（五）“三旧”改造的税收政策与费用政策1、“三旧”改造项目有关税收可按规定申请减免。

详见广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅颁布的《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发[2017]68号）减免“三旧”改造项目涉及的行政事业性收费；鼓励按收费标准最低限收取设计、监理、安装、测绘、施工图审查、建设项目环境影响咨询等经营服务性收费。

--广东2016年规定2、“三旧”改造项目中涉及土地出让金、市政建设配套费等安排支出，必须在改造项目按照市政建设标准完成排污、排水、供电、供水、道路和路灯等基础设施、公共设施建设并经验收通过后，由市财政局根据市城市规划局、市城市综合管理局、市住房城乡建设局等部门的验收意见按规定核拨。

——湛江2012的规定3、划拨土地补办出让手续，土地出让金计收时，应扣减原划拨土地使用权权益价款。