南京5A写字楼管理费市场调研表-2016.8.5

5A大厦物业收费表

头移位增加风口风口移位 VAV控制器移位新增手报器电力增容消防检测电力检测
中国5A大厦物业收费一览表
项目电费直饮水冷水费（含排污费）热水费（含排污费）能源费中水费（含排污费）延时照明费（不足的按整小时计算）延时空调费 1.6元/小时/m2 冷却水押金停车场出入卡工本费纯毛地毯化纤地毯清洁大理石结晶养护石材翻新木地板清洗上蜡、抛光楼层水牌大堂水牌水牌办公室门牌信息条会议室门牌信息条室内清洁特约服务室内租摆其它装修押金施工管理费装修审图费施工人员临时出入证固定费用 110元 110元依照清洁服务收费表依照植物租摆收费表协商支付 60元 /建筑平方米 6.5元 /建筑平方米 5.5元/建筑平方米 50元/张最低不小于1,500.00元押金40元、工本费10元。如遗失本证押金概不退还。保洁公司制定绿植公司制定客户要求其它服务须提前向客户服务部申请，经物业公司批准后派专人完成最低不小于15,000.00元，不高于90000 1000元/KWH/单元/月 30元/张 10元/m2 3元/m2 20元/m2 60元/m2 10元/m2 95元 75元收费标准（人民币） 1元/KWH 26元/m3 6.1元/m3 13.7元/m3 1元/m3 1.8元/KWH 0.2元/小时/m2 延时照明使用的总功率数乘以电费加时时间18：00-22：00 （包括周六、周日及国家法定节假日）加时时间22：00-8：00（第二日早）（包括周六、周日及国家法定节假日）每增加1千瓦需增加1千元，最低不少于5000 元，最高不高于1万。备注
固定费用
临时电费配电箱租金配电箱押金垃圾清运费保险费灭火器租金泄水费增加烟感探头烟感探头移位增加喷洒头

写字楼市场调查全套资料(表格和提纲)

写字楼市场调查表一、地理位置1.项目所处哪个区域，具体地理位置如何？2.项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？3.项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？4.项目周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何？7.项目周围的学校多少及其地点交通如何？8.项目周围的医院多少及其地点交通如何？9.项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素？二、楼盘状况11.本楼盘的发展商是？12.本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些著名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是哪家？13.本楼盘是谁进行物业管理的？14.项目：A.本项目的土地总面积为多少？B.总建筑面积为多少平方米？大厦外有无绿化，面积多少？楼内绿化的考虑？C.容积率、覆盖率分别是多少？15.该大厦是内销还是外销房？16.国有土地使用证？使用年限？起始年月？17.房屋所有权？18.建筑用地规划许可证？建筑工程规划许可证？商品房预售许可证？19.本项目的规划情形如何，办公还是商住？大厦的使用功能是？20.本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度？21.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么？22.何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？23.每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？24.得房率为多少？每套的净面积是多少？25.建筑物的结构如何？26.地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少？27.公共设施如何规划？如何使用？28.大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何？29.公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？30.公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？31.整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用？32.车位：A.停车场的设置在什么地方？交通便利与否？B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少？一共有多少个？C.车位的面积有多大？长多少？宽多少？D.回车道多大？E.自行车车位有多少？位置在哪？F.车位是租或售？价格如何？33.建材设备及其品牌：A.门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌？B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间？C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室内电器设备、其他附属设备等？34.本楼盘能达到何种智能化水准？具体如何？35.室内装修达到什么程度？可否自行装修？36.室内设计是否可以变更？有什么限制和手续？37.产品的特点如何？三、价格情况38.本楼盘价格如何？A.起售单价是多少？最高单价是多少？B.每层之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？C.最小总价是多少？最高总价是多少？39.该房的租金是多少？因此计算投资回报率是多少？40.付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？41.贷款银行的名称？贷款额度？贷款年限？贷款利率？42.贷款利率是否会随利率调整而调整？贷款的方式？43.如某人贷10万，期限10年，每月应还款多少？44.可否用人民币以外的币种来付款？如何计算？45.发展商的开户行？帐号是多少？46.成交后，需叫哪些税费？额度是多少？47.物业管理费具体为多少？主要包括几项服务项目？48.交房时，是否还另行交费，费用多少？。

南京写字楼市场项目调研

出售,标准层高
2006.9.22
468
200-1000，标准层
城开国际 12000-13000 高，目前尾房200平 2006.2.1561米/套来自54，少量70及120 ，
龙台国际 16000-17000 部分挑高4.9米，部 2006..2.19
302
分标准高3米
凯润金城
写字楼预期2009年上市，产品规划尚未明确
5A甲级写字楼标准商务
服务
未定级
300，其中75个可
售
四部东芝电梯
300平方左右，8 米挑高
闭路电视监控系统；电子公告屏；巡更、设备监控系统；停
车管理系统
无
入驻企业及客群
外贸公司为主
中小企业
证券等中小型企业
以中小型企业为主
龙台国际
未定级
150
5部通立电尚未设计
梯
完工
——
面对工作时间
城开国际
一度整体出让，不少开发企
业蜂拥而至、强势汇入，加
上区域内明显的区位优势，
大行宫片区商务楼市场羽翼
日渐丰满。象国际贵都、长
安国际大厦、日月大厦、长
发科技大厦等都是一下子窜
起来的新秀，其实力不可小
视，前景乐观。
4
项目名称
长江路九号
凯润金城
长发中心
金轮国际广场
项目概况
目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、
凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在
2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周
期
地址
占地面积总建面积办公待售面（㎡）（万㎡）积（万㎡）

写字楼市场调研汇总表

100平米为单位
92-320平米
90-200平米
3.15米 /
3.15米 06年底６００地下（供二期用） 4700-5800 １．２－１．5 1.35 财富物业鑫广置业
3.2米 2006.12.31
３００个
２００个
300
5500 1.45 1.65 中海物业
5200-5300 1.45 1.35 索克物业
项目名称产品定位位置总建筑面积销售周期楼层规划总户数商住楼
永和国际
省汇中心城市商务精神砥柱—新豫商
浦发国际金融中心纯写字楼金水路与玉凤路 A座1.9万平米(浦发行整购)B座5万平米（60%）１０月28日开盘 11F（A座自用） 5-２７F（B座） 276套９８－445平米标准层分隔（90平米的每层4间，20%） 110-200平米40%，200-400平米40%） 3.5米０７．６．３０
公共配套
1-3F
500平米商务会中西餐厅/咖啡厅 1-5F(1.6 所/健身房/餐 /多功能会议厅/ 迪欧咖啡接待区/会所．会议室．多功能厅万平米) 厅票务中心 5A
智能化配套
5A
空调产权年限
分户空调预留洗手间位 70年
分户中央空调隔板隐藏于空调百叶窗内 70年
中央空调,新风系统． 70年
面积分割
84-1200平米
层高交房时间
3.15 ０６．１２．６ 1:2
停车位
6F扩展型立体车库6M双车道地下停车位 5300 1.5 1.5 河南省派铂利物业
４００个（２层地下）
３００个
售价租金物业费物业管理公司开发商建筑规划
4740（开盘价4300） 1.2 1.35 天域物业

关于南京市写字楼的市场调研报告

垠坤·耘思堂-仙林国际-2008-01南京市写字楼市场调研报告垠坤代理机构技术执行：垠坤·耘思堂二OO八年三月一、南京写字楼市场整体运行情况1、南京写字楼市场发展简况■写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。

2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。

预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未来市场供应量巨大。

■三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。

随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。

在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。

2、2007年南京写字楼市场表现由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。

■销售市场表现(1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。

07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块，河西新城亦有部分项目。

主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。

(2)成交方面；建邺区整体供需平衡，去化较好。

成交量方面，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区约为5万平方米。

值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引力。

南京写字楼市场简要分析

南京写字楼市场简要分析一、南京写字楼市场简析整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼以及中华路、白下路四个地区。

其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。

据有关资料显示,在近年来南京上市的办公楼面积较大,写字楼市场竞争更加激烈。

以南京市写字楼处于买方市场,各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场竞争。

南京办公写字楼一览简表:1 金轮大厦11 苏宁环球大厦84 金銮大厦6 天安国际商场12 现代城堡22 金山大厦7 黄浦广场13 天时商业中心23 新立基大厦8 投资大厦14 南京国际金融中心24 和平大厦9 长发信息大厦49 民族大厦25 中信大厦16 新华大厦46 长乐大厦48 金鹰汉中新城36 星汉大厦17 益来国际广场27 隆盛金融广场38 东正大厦87 南京国际贸易中心61 长江贸易大厦33 中南大厦40 华荣大厦62 佳汇大厦34 长城大厦41 金鹏大厦79 苏宁大厦67 天安商厦42 南京振兴国际大厦80 弘业大厦85 洪武大厦44 永丰国际商业大厦81 华泰大厦19 文云大厦69 华富大厦59 富升大厦20 天环大厦53 华威大厦77 东宇大厦50 东沛大厦55 金鹰国际商城78 新澳国际商务中心51 阳光大厦58 苏发大厦此外,根据权威机构的调查,我们将南京写字楼市场的情况阐述如下:一)、办公用房市场需求概况目前,对现有办公用房不满意的比例较高,十分满意的仅占4.6%,比较满意的占49.8%,比较不满意的占32.7%,十分不满意的占3.2%,因此,对现有办公用房不满意的共占35.9%。

通过进一步的研究发现,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一,从这个角度考虑,南京商用楼的市场潜力是比较大的。

本次调查租用办公房的公司为258个,其中3年内有购买打算的为107个,比例为39%;已经购买办公房的公司为112个,3年内有购买打算的为4个,比例为3%。

写字楼市场调研表11

写字楼调查
本期调查日期：2016.5.4～5.7
地下
地下二层为车库，地下一层为配套地上首层设大堂与多功能厅，内设银行、票务等
商业配套，其它均为办物业公司北京铭维诚物业管理有
限公司
服务内容普通服务+代租服务
物业费标准 5.98元
分割面积（㎡）100.11，205.77，
219.99
整层面积（㎡）约2200
面积约1000
层高9
装修标准地面石材，墙面墙砖，
顶部吊顶
业态分布绝大部分科技型企业，
部分媒体、贸易
企业性质民营
投资客比例少
大客户情况无大客户
开盘时间2005年5月1日
交易类型出售
入住率或租售率50.38%
有无代租有
租售价格（元/
㎡）
7900付款方式
可贷五成十年网上成交价格
7280
8-价格8-价格2-立面布
局3-物业4-面积5-大堂6-客户7-租售情况
注：科技园区政策指高新技术类企业在创始之初3年内免征各类税，后3年减半征收各类税的政策。

南京写字楼市场项目调研

2023-10-29•调研背景与目的•南京写字楼市场现状分析•竞争情况及重点企业分析•南京写字楼市场需求与趋势分析•南京写字楼市场投资风险与机会分析目•调研结论与建议录01调研背景与目的背景介绍南京作为江苏省的省会城市，近年来经济发展迅速，尤其是服务业和高端制造业的快速发展，带动了写字楼市场的需求增长。

同时，南京作为长江三角洲的重要城市之一，与上海等周边城市的联系日益紧密，这也为南京写字楼市场的发展提供了良好的外部环境。

然而，随着全国经济下行压力的加大，南京写字楼市场也面临着供给过剩、空置率上升等问题。

因此，本次调研旨在深入了解南京写字楼市场的现状和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。

调研目的1. 了解南京写字楼市场的现状，包括供需情况、价格水平、空置率等；2. 分析南京写字楼市场的竞争格局和发展趋势；4. 为投资者和企业提供决策参考和建议。

3. 探索南京写字楼市场的发展策略和建议；本次调研的主要目的是02南京写字楼市场现状分析行业规模南京写字楼市场近年来发展迅速，目前拥有众多大型写字楼项目，总建筑面积超过千万平方米。

其中，核心商圈的甲级写字楼年租金水平位于全国前列。

分布情况南京的写字楼主要分布在河西新城、新街口、鼓楼等核心商圈，其中河西新城是近年来发展最快的区域，聚集了众多高端写字楼项目。

此外，南京的南部新城和江北新区也在逐步崛起，成为新的商业发展热点。

行业规模与分布主要区域与特点河西新城作为南京近年来重点发展的区域，河西新城拥有许多高端写字楼项目，如南京奥体中心、南京国际博览中心等。

这些项目以现代化建筑风格、完善的配套设施和高品质的服务吸引了众多知名企业和机构入驻。

新街口新街口是南京传统的商业中心，聚集了大量高端商业和写字楼项目。

这里的写字楼以历史建筑为特色，融合了传统与现代元素，具有很高的辨识度。

鼓楼鼓楼区的写字楼以科技和创意产业为主导，聚集了大量科技企业和创意设计机构。

这里的写字楼项目注重环保和智能化设计，吸引了众多科技和创新型企业入驻。

南京市写字楼市场分析

写字楼市场分析Rel2006A001一、市场概述经过几年的发展，南京市的写字楼市场呈现“三足鼎立”之势：即主城区板块、河西板块、江宁板块。

主城区板块办公均价9262元/㎡，江宁板块办公均价3749元/㎡。

河西板块办公均价5462元/㎡。

二、供销情况2005年南京市全市总供应量为436258㎡，总销售量为65358㎡，成交均价为8449元/㎡。

主城区具体分布情况如图：三、价格分析2005年上半年，南京市写字楼的成交均价为7296元/㎡，而年底的成交均价为8449元/㎡，环比增长14％。

随着城中板块多个写字楼的热销，写字楼投资出现了罕见的热潮。

一方面随着土地成本的增加，新材料、新技术的运用，建筑成本不断提高，加上经济的快速发展激发了中小企业对办公物业的需求，全市写字楼价格的上涨很大程度是由成本和需求的推动而引起；另一方面，自新政实施以来，对高档住房的冲击也波及到了写字楼、办公物业，购房者的持币待购心理加强，交易的活跃程度明显降低。

四、06年供应量预测预测南京市写字楼未来两年的供应量，可以从以下两个方面计算：1、存量面积据REL数据库计算所得今年全市写字楼的存量面积结转到06年可达36.24万㎡。

2、新增面积05年全市成交的土地中，办公用地的总建筑面积约为65万㎡，若按两年的开发周期计算，在未来两年，平均每年的新增写字楼面积约为32.5万㎡，加上04年成交土地中写字楼部分分摊在06年的面积（11万㎡/2年），如若再考虑将要上市南京国际金融中心的写字楼部分（10万㎡/2年），河西CBD写字楼将要上市的部分（30万㎡/2年），预计06年全市新增写字楼面积约为59万㎡。

因此，从以上分析中可以得出，06年全市写字楼的供应量约为95.24万㎡，市场竞争激烈。

五、商务区板块格局1、板块划分南京的写字楼目前可以分为三大成熟板块A、山西路－湖南路板块。

代表楼盘有银河国际、宏图大厦、金山大厦、天星翠琅、壹空间、南京国际广场等，建筑面积超过35万平方米鼓楼、山西路地区原有不少中高档写字楼，但随着时间的推移，这些写字楼在硬件配置及功能定位上都不再适应使用者的要求。

南京写字楼市场调研表

2000 2005 2010 2000 1990 1996 2010 2000
商住公寓商住公寓顶级写字楼甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼甲级写字楼顶级写字楼
47000 31000 整个项目 450000 80000 85000 15000 71000 15000
36
世界贸易中心大厦
山西路67号
55000
11
江苏通信大厦
集庆路198号
酒店自有出租
12 江宁区
长乐大厦
中山南路499号
宾馆自有出租
1
海通大厦
秦淮路100号
2006
纯办公楼
40960
2
南京腾飞创造中心
将军大道55号
2007
纯办公楼
52621
3
绿野大厦
上元大街518号
2007
商住楼
11438.29
4
上元恒通大厦
上元大街395号
16381 29916
南京中心
白下区中山南路1号
2010
商住楼
178700
2
南京国际贸易中心
南京市中山东路18号
2007
商住楼
80000
3
பைடு நூலகம்南京国际金融中心
白下区新街口汉中路1号
2008年
商住楼
18.6万
4
天安国际大厦
白下中山南路122号
2000年
商住楼
120000
5
正阳大厦
白下御道街56号
2000年
2003
商住公寓
27244
27
江苏商厦（紫峰旁边）
中山北路28号
2000

043某市写字楼市场调研分析报告60页

南京市写字楼市场调研分析报告第一章前言为准确把握市场，000公司组织专门的人员，在上半年南京市写字楼市场调研的基础上，针对性地进行了紧张的的市场补充调查工作，经过一月多的努力，形成了这份调研报告。

本市场调研报告主要由四部分组成：1、南京市写字楼市场近五年发展状况综述2、区域市场研究—各个区域过去1-3年相关楼盘及有代表性楼盘分析3、区域市场研究—未来1-2年相关区域写字楼供应情况分析4、潜在客户购买要求及心理研究南京市写字楼市场近五年发展状况综述部分的基本资料主要来自市房管局和统计局等政府权威部门，经过000公司整理分析成文。

区域市场研究部分对对销售业绩突出的一些楼盘进行了细致分析：如商贸广场、新地阳光、锦江丽舍。

同时对和本项目相关的滞销楼盘也进行了重点分析及评估，如国贸大厦、天时商业中心重点楼盘的调研分析分为楼盘基本情况表（以详实的数据为主）和个盘分析（以客观分析为主）两部分。

为下一步的项目定位、项目规划设计准备好了大量准确的参考资料。

潜在客户购买要求及心理研究部分的分析结果是建立在实地走访的基础上经过统计分析得出。

000公司选择了长江贸易大厦、省保险大厦、汇鸿国际大厦、华荣大厦等十余家写字楼中的一百多家公司作为调查对象。

调查过程中注意了受访公司行业的广泛性和行业代表性，保证了调查结果较强的参考性。

第二章写字楼市场调研分析及推论第一节、南京市宏观市场分析1、入世取得成功，房产市场出现良机房地产业伴随着产业升级而增长，而商品房是消费需求结构升级的核心，中国加入WTO 将对国家的产业升级和消费需求结构升级产生深远的影响，同时也将给房地产业带来巨大的发展空间。

商品房具有消费和投资功能，从目前消费需求结构的变化趋势来看，它将和通讯产品、轿车一起成为新一轮消费需求升级的目标选择，将成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点。

相比其他行业房地产行业仍处于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地产，马年开市房地产股一枝独秀，就是很好的证明。

写字楼物业管理费用测算表

占总费用比例% 备注资料综合测算 0.1886元/ 1.28 按劳动部门平方米.月规定和各公司资料定 0.033元/
平方米.月
0.22 按劳动部门规定测算 0.13 按公安局实际收费定 1.16 按市场价综合测算 1.04 法定假按国家规定,加班一天算三天
0.0191元/
平方米.月
月人均数x人数÷面积
0.072元/
平方米.月
100x21÷ 3000 1.空调4台35000元 2.复印机30000元/台 3.电焊机2000元/台 4.管理道疏通机2000元/台 5.冲击钻3000元/台 6.台钻1500元/台 7.值班亭8000元/个 8.办公桌、沙发40000元 9.摩托车二部50000元 10.其他用具30000元 11.BP机6台6000元 12.手提电话20000元/台 13.筹备费44000元(折旧年限5年) 三公共设备 1.电梯六台 2.变压器二台及配电系统设施维 3.消防系统 4.供水系统修养护费 5.防盗系统 1 电梯维护按与电梯公司合同每月每台为3500元,年检费560元保养
本工资300元/月,职务工资200元/月,效益工资
消杀次数x单价÷总面积3x600÷ 30000 容积÷4x次数x单价÷12个月÷总面积3x(50÷ 4)x2x150÷ 30000 12÷ 月清洁用料÷总面积500÷ 30000 (日清运次数x清运车数x单价x30
天)÷ 总面积75x30÷ 30000
更换一次.
测算式测算结果占总费用比例% 备注费÷12个月+月工资÷22天(假日+ 节日天数x3倍÷12个月)〕÷总面积 12x〔600+(250+130)x2÷ 12+600 x14%+240+600x8%+600x1.5%+ 8x40+430÷ 12+600÷ 22x(8+7 x3÷ 12)〕÷ 30000 (设备费用÷ 折旧时间+材料费用÷ 更换时间)÷ 总面积 0.085元/ 0.57 按实际支出〔(1800+2500+7000)÷ (2x12)+5x 平方米.月市场单价 330÷ 12+25x2x200÷ 25x2x 12÷ 40÷ 12+2x25x0.45x30〕÷30000

5A写字楼成本测算

第2页共5页
地下层面积 24000m2 可售面积 60000m2 总建筑面积 84000m2 单方造价可售单方
注：每层建筑面积1500m2，40层，标准层高3.6m，建筑物高150m内。工程量及单价说明
0.1 0.2 1.2 0.1
底层+防水+保护层
5% 2%
按造价的5％考虑按造价的2％考虑 10.5元/m2
80樘 80樘
5000元/樘 5000元/樘
60000m2
0.3 0.1
0.8 0.8 1.6
400樘 60000m2 18000m2 6000m2 60000m2 2000m2 1600m2 1600m2 3200m2 60000m2
1000元/樘 420.0元/m2 1000元/m2 1200元/m2 136.5元/m2 1120元/m2 300元/m2 500元/m2 300元/m2 7000m2 1500m2 60000m2
13元/m2 160元/m 5元/m2 200元/m2 0元/m2
60000m2 60000m2 60000m2
3.9元/m2 2.6元/m2 300.0元/m2
按造价的3％考虑按造价的2％考虑 214.3元/m2
3% 2%
60000m2 60000m2 84000m2 84000m2 84000m2
5A甲级写字楼建安工程费测算表
序号一 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.7.1 1.7.2 成本项目建筑工程费基础及地下室工程土方工程基坑支护人工挖孔桩护壁基坑护坡桩基础桩基检测费排降水桩承台基础地下室钢筋混凝土结构地下室钢筋原始指标系数预计工程量建筑面积 84000m2 地下面积 24000m2 基底面积 12 96000m3 护坡面积 0.18 4320m2 桩数 0.0417 180根护坡面积 1.1574 5000m2 桩数 0.04 320根基底面积 8000m2 基底面积 8000m2 基底面积 0.08 1920m3 地下面积吨数方量 160 0.9 24000m2 3840t 21600m3 1152m3 24000m2 19200m2 48000m2 19200m2 8000m2 9600m2 8800m2 4500m2 24000m2 24000m2 60000m2 60000m2 3600t 24000m3 7200m3 60000m2 单价 2168.5元/m2 2799.6元/m2 60元/m3 1810.2元/m2 24000.0元/根 700元/m2 12000元/根 25元/m2 20元/m2 450元/m3 1660.0元/m2 7000元/t 600元/m3 400元/m3 96.0元/m2 50元/m2 20元/m2 20元/m2 342.8元/m2 120元/m2 150元/m2 60元/m2 80.0元/m2 53.3元/m2 1002.1元/m2 680.0元/m2 7000元/t 650元/m3 400元/m3 86.0元/m2

南京某商务楼市场调查报告

南京市南湖春晓商务楼市调报告苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司目录壹、南京市商务楼统计指标概析一、2001年南京商务楼统计指标二、南京市1996-1999年商务楼空置情况贰、项目商务楼分析一、河西商务楼概述二、南京市商务楼调研比较表三、南京市商务楼市场分析四、南湖春晓项目商务楼建议叁、项目临街门面房分析一、店面（含店面、店铺）现状调查二、个案调研三、南湖春晓临街店面建议肆、结论壹、南京市商务楼统计指标概析一、2001年南京商务楼统计指标从2001年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。

按此去化速度，撇开这些剩余面积和2002年将新开工的面积，仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求，与火热的住宅市场相比，南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。

二、南京市1996-1999年商务楼空置情况（单位：万平方米）高层商务楼，市场前景不妙近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多商务楼的低层和高层空置严重。

初步匡算，目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处于空置状态。

如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的商场卖不掉，有层高不够的原因，也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高,早晚高峰上下电梯不便。

有的低层的裙楼一般不零卖,必须整幢或整层购买,由于购买力不足只好空置,如玄武区大石桥裙楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。

贰、项目商务楼分析一、河西商务楼概述2001年12月11日，南京市传来消息：南京城建的热点在河西、潜力在河西、希望在河西。

河西作为南京城市发展进程中浓墨凸写的一笔，相对于江宁、东郊、城北地区，河西独占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入2.6亿元巨资进行的城市基础建设、奥体中心的勃勃生机再加上市政府未来城市CBD的规划，无不占尽先机。

南京写字楼租金回报率调研_Aug6_2012_图文(精)

目录Content南京写字楼市场主要区域板块南京写字楼租金及物管费用调研南京写字楼销售价格调研南京写字楼租金年回报率调研分析南京写字楼调研结论23南京写字楼市场区域---新街口-大行宫板块分布:新街口板块分布相对集中,办公体量大,主要在中山路-中山南路、汉中路、洪武北路沿线空置率:核心地段新增供应竞争加大,另外品质一般的写字楼空置率相对较高租金:甲A 写字楼的租金为4—5元/平米/天,另外品质一般的写字楼租金为2.5—3元/平米/天。

物管费:甲A 写字楼的物管为15—22 元/平米/月。

其他写字楼物管为5--10元/平米/月。

图片来源:《DTZ 南京写字楼市场投资正当时》南京写字楼市场区域---鼓楼—中央路板块分布:写字楼主要分布在中山北路、中央路沿线空置率:空置率相对较低,2012年上半年,随着写字楼供应提升,空置率有所提升。

租金:甲A写字楼的租金为4—6元/平米/天,另外品质一般的写字楼租金为1.5—3元/平米/天。

物管费:甲A写字楼的物管为15—23 元/平米/月,另外品质一般的写字楼物管为5--8元/平米/月。

图片来源:《DTZ南京写字楼市场投资正当时》45南京写字楼市场区域---河西奥体板块分布:写字楼分布受政府规划影响十分集中,主要在江东中路沿线空置率:区域产业集聚效应尚未成熟,配套设施依然较为缺乏,空置率相对较高租金:新地中心租金为3-3.4元/平米/天;其他写字楼租金1.5—2.5 元/平米/天物管费:新地中心物管费为15—20 元/平米/月。

图片来源:《DTZ 南京写字楼市场投资正当时》南京甲A写字楼调研结论南京甲A写字楼的管理水准远远低于上海、北京同类物业的管理水平南京甲A写字楼的租金价格为4 -6 元/平米/天南京甲A写字楼的销售价格:2.5–5 万元/平米南京写字楼租赁投资年回报率为5% -6%9Thanks10。

南京商业市场物业收费调查

编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1德基广场shoppingmall 中山路18号南京德基房地产发展有限公司2自管60（含能耗）1嘉业国际城商业庐山路158号南京嘉业房地产开发有限公司-自管19.5（含）2金轮国际广场shoppingmall 汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业15-28（含公共水电不含户内能耗）2时代天地广场商业东宝路8号南京正旺置业有限公司2来福士4（不含能耗）3水游城shoppingmall中华路、健康路交叉口上海鹏欣集团总面积16.7万达物业60（含能耗）3凤凰和熙文化广场商业建邺兴隆大街与江东南路交叉口东北角江苏凤凰置业有限公司3.7自管3（不含能耗）商业类市区河西商业类编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1木马公寓酒店式公寓丹凤街卫巷１号南京长发都市房地产开发有限公司2.2长发物业 4.95（含）1仁恒国际公寓酒店式公寓庐山路116号仁恒投资（南京）有限公司13.5仁恒物业6（含）2凯润金城三期酒店式公寓玄武区长江路2号南京凯润房地产开发有限公司-保利物业 3.8（不含）2嘉业国际壹号公馆酒店式公寓庐山路158号南京嘉业房地产开发有限公司-自管 5.5（含）3君临国际酒店式公寓广州路5号江苏中住房地产开发有限公司6.5招商局物业 1.9（不含）34金轮国际广场酒店式公寓汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业4（不含）45南京国际广场公寓中央路201号南京国际集团股份有限公司22.7（含酒店）JLL6（含）5酒店式公寓酒店式公寓编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1金轮国际广场办公楼汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业7（不含）1新地中心写字楼庐山路与中央公园交汇处南京阳光新地置业有限公司28青岛雅园物业20（含）2南京国际广场办公楼中央路201号南京国际集团股份有限公司22.7（含酒店）JLL15（含）2联强国际大厦写字楼江东中路/新安江路南京联强冶金集团房地产开发有限公司9.6捷升物业 4.5（不含）3南京中心办公楼中山南路1号南京金鹰国际集团有限公司17.8金鹰物业22（含）3银城广场写字楼鼓楼江东北路与银城街交接处南京银城房地产开发有限公司7.1银城物业 6.7（不含）4商贸世纪广场商业+办公楼中山南路49号南京盛贸房地产开发有限公司11自管8（不含）/商业返点不另收物业费5南京国际金融中心商业+办公楼汉中路1号招商地产18.6DTZ15（含）6紫峰大厦办公楼中山北路1号绿地集团26科瑞物业23（含）7珠江路1号办公楼珠江路1号南京金鹰国际集团有限公司金鹰物业15（含）办公楼办公楼。

5a写字楼成本测算213

砌块含量0.22m3/m2，单价380元/m3
5A甲级写字楼建安工程费测算表
序号 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5 3.6 3.6.1 3.6.2 3.7 4 4.1 4.2 5 5.1 5.1.1
பைடு நூலகம்
原始指标抹灰面积抹灰面积抹灰面积抹灰面积地上面积防水面积防水面积防水面积保温面积建筑面积
面积面积面积面积工程造价工程造价建筑面积座数单元数户数户数户数户数户数建筑面积面积面积樘数建筑面积面积面积建筑面积建筑面积装修面积
5.1.2 吊顶
1
3% 2%
3% 2%
预计工程量 6000m2 6000m2 12000m2 160套
60000m2 900m2 3900m2 900m2
64200m2
60000m2 4800m
60000m2 1500m2 60000m2
60000m2 60000m2 60000m2
60000m2 60000m2 84000m2
准层高3.6m，建筑物高150m内。工程量及单价说明
电梯大门套单价按3000元/套
214.3元/m2
按造价的3％考虑按造价的2％考虑
30.6元/m2
872.4元/m2 210.0元/m2
按造价的3％考虑按造价的2％考虑按造价的0.3％+5万元幕墙检测
1221.4元/m2
5A甲级写字楼建安工程费测算表