最新-总结2019郑州写字楼市场调研报告-PPT文档资料
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12月郑州市写字楼市场分析55p56页PPT
五、各面积区间成交情况分析
数据显示： 2019年1月至10月备案数据
从郑州全市来看，200平方米以下的办公用房成交量最大，自2019年1月至10月 的数据显示：
该面积段的办公用房共成交4632套，37.45万平方米，其套数与面积占比分别为 85.46%及57.77%。该面积段的成交均价较低，为11025元/平方米，均价最低的是 1501平方米以上的面积区间的成交均价，仅为7776元/平方米。郑州市今年以来办公 用房套均成交面积为119.6平方米。
郑州市写字楼市场分析
2019年12月
目录
一、写字楼整体市场分析 二、区域写字楼市场分析 三、实时政策分析 四、媒体投放分析 五、竞争个案研究 六、总结
第一部分：
写字楼整体市场分析
写字楼整体市场分析
一、投放情况分析
从郑州全市近几年投放情况来看，2019年的市场投放量相对较大，11、12月份在 一年中投放比例较大，今年同期比去年有所下降，
区域写字楼市场分析
六、各面积区间成交情况分析
郑东新区销售面积区间与全市的面积区间一致，都是200平方米以下的占比最多，套数与面积占比分别 为77.57%及48.78%，该面积段的成交均价约为1.2万元/平方米。目前单套成交1200平方米以上的仅有4套， 更多的还是集中在500平方米以下的面积段。成交套均面积146.6平方米，与郑州全市相比，有所增大。
实时政策分析
3、存款准备金率今(12.5日)下调 释放4000亿资金
存款准备金率3年来的首次下调将于今天正式实施，市场将迎来近4000亿的资金释放。大型金 融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国 金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。
数据显示： 2019年1月至10月备案数据
从郑州全市来看，200平方米以下的办公用房成交量最大，自2019年1月至10月 的数据显示：
该面积段的办公用房共成交4632套，37.45万平方米，其套数与面积占比分别为 85.46%及57.77%。该面积段的成交均价较低，为11025元/平方米，均价最低的是 1501平方米以上的面积区间的成交均价，仅为7776元/平方米。郑州市今年以来办公 用房套均成交面积为119.6平方米。
郑州市写字楼市场分析
2019年12月
目录
一、写字楼整体市场分析 二、区域写字楼市场分析 三、实时政策分析 四、媒体投放分析 五、竞争个案研究 六、总结
第一部分：
写字楼整体市场分析
写字楼整体市场分析
一、投放情况分析
从郑州全市近几年投放情况来看，2019年的市场投放量相对较大，11、12月份在 一年中投放比例较大，今年同期比去年有所下降，
区域写字楼市场分析
六、各面积区间成交情况分析
郑东新区销售面积区间与全市的面积区间一致，都是200平方米以下的占比最多，套数与面积占比分别 为77.57%及48.78%，该面积段的成交均价约为1.2万元/平方米。目前单套成交1200平方米以上的仅有4套， 更多的还是集中在500平方米以下的面积段。成交套均面积146.6平方米，与郑州全市相比，有所增大。
实时政策分析
3、存款准备金率今(12.5日)下调 释放4000亿资金
存款准备金率3年来的首次下调将于今天正式实施，市场将迎来近4000亿的资金释放。大型金 融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国 金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。
郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议 -29页
租赁市场的完全成熟及租赁收益的兑现需要较长时间。当前写字楼的销售市场，从价格走势
和消化速度看，处于较好的上升通道，因此同致行建议，本项目写字楼产品全部出售。
4. 郑州甲 A 写字楼客户分析
（1）写字楼使用客户分析
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）
5% 4% 3% 3% 2% 1%
27%
单 位： 万㎡
第 3 页 共 32 页
销售部 数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理 未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在 240 万㎡以上，为过去几年供应量的总 和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高 端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。 从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路 CGD 商务板 块，两板块新增甲 A 写字楼供应量占到全市供应量的 50%，因此，郑东新区将成为未来高端 写字楼市场“角逐”的主要竞技场。 3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来 5 年涨幅预期 （1）写字楼量价走势
（3）写字楼售价涨幅预期：
本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，
写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高
端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为 7.5%。
（4）租赁价格涨幅预期：
高端写字楼三年租金变化情况
★★★★★★★★
维二路 六车道 双向 1656 辆/小时 726 人/小时
★★★
政三街 四车道 双向 318 辆/小时
564 人/小时
★★
政二街 两车道 双向 324 辆/小时
郑州写字楼市场研究报告
郑州写字楼市场简析春节过后，随着全国房地产市场的逐步回暖，郑州写字楼市场也迎来了销售热潮。
据深蓝公司市场部监控数据，郑州各主要写字楼的销售均一路飘红，自2月初至今，永和国际销售120间，平均每月销售20间以上；原盛国际中心销售306间，近期日成交量在3间以上；裕鸿国际的销售更是惊人，总共近600间，平均月销售量在100间以上；金峰金岸国际销售137间，平均月销量也在20间以上；入市一年没有实现销售突破的王鼎国贸，也销售了60多间，平均月销售量10间左右。
写字楼市场的热销，表明河南人对经济发展的信心十足，创业热情高涨，投资和置业信心得到有效提升。
本文主要从郑州写字楼的发展轨迹、区域分布及趋势研判等方面做一分析，为郑州操作写字楼项目人士提供参考。
一、郑州写字楼的发展回顾郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。
总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：●市场萌芽期（1997年以前）这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。
其主要特点有：规模小，设备简陋、户型单一。
分布区域集中，市场管理混乱。
由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。
物业管理水平低下。
●市场探索期（1997年—2000年）郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚，随着城市规模扩大和商务专业发展，有些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位不足，商业、办公相混等问题；经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。
郑州写字楼项目市调报告PPT课件
11
郑州商务竞争格局
商务板块划分
➢中心城区城市用地增长边界：东至京港澳 高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿 地保护区，南至南水北调中线工程。 ➢政府主导城市外扩，建成多组团城市：规 划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城 市；市区由中心、北部组团、西部、东部和 南部组团组成，采取“多中心、组团式”布 局。 ➢郑州中长期最有利的发展方向是东和北： 西向和南向受到老工业区的阻隔，目前发展 以工业为主；城市外扩选择的方向必然是城 市形象好、土地收储容易的东区和北区。
郑州写字楼发展规划利好：
——郑汴一体化、航空经济产业、高铁、城铁等规划下，郑 东写字楼快速建设，已形成聚群效应。
郑开大道“黄金通道”交通利好：
——郑汴一体化、城铁等规划下，郑开大道两侧写字楼快速
建设，将成为未来10年内的投资洼地。
10
市场篇
贰 ● 区域市场分析
区市场分析
郑州商务竞争格局 商务市场租赁分析 商务市场客群分析 代表性个案分析
市心土地放量与新区中心的商务投放，更是雪上加霜的加剧整个郑州写字 楼市场的竞争。
6
郑州宏观商务环境 办市公场物供需业演变启动与发展模型
郑州宏观商务环境良好：写字楼步入“成熟发展阶段”
动因 表现形式 客户特征 产品需求 客户关注点
萌芽阶段
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
•办公需要
•改善环境
•追求形象
•需求多样化
13年库存加剧14年商务市场的“竞争态势”；进入供大于求的市场局面。
5
郑州宏观环境分析
13年土地供应
从图表中可以看出，二七区供应量和成 交量均占第一，其实是管城区，金水区 和郑东新区分居第三和第四。从这个图 表中可以得出以下结论： 郑东新区已基本无商务金融土地供应， 而二七区将出现新一轮的商务金融土地 供应热潮； 从区域土地的供应关系上可以得出， 2014年郑东新区在前期已销售的商务金 融土地上的写字楼将会继续呈现集中开 发入市的状态，2014年郑东新区依然会 是写字楼集中投放的热点区域。而未来 2~3年，随着二七区商务金融土地的供 应成交开发入市，二七区将成为新一轮 的写字楼热点区域。
天道2019郑东新区写字楼市调报告34p 35页PPT文档
交房标准
精装修
产品亮点
电梯与停车位高于国际标准
本报告严格保密
18
典型个案2
销售情况分析
项目月均去化面积1816㎡，销售均价9712元/㎡
时间 2019.7
套数 26
面积 （㎡）
均价（元/㎡） 金额（万元）
5548
9679
5370
2019.5 4
776
10119
786
2019.4 8
1738
9796
1703
2019.3 4
484
9751
472
2019.2 10
2019.1 2
2
1969 383
9600 9499
1890 364
本报告严格保密
19
典型个案1
建正东方中心
三、项目优劣及劣势
项目优势：
建业和正商置业强强联合，品牌实力较强 具备较好的样板景观区和样板房 位于高铁商圈腹地，交通便利
管城区、中原区办公产品去化速度较慢。
本报告严格保密
7
存量分析
目前郑州市写字楼累计存量270万㎡，预计可售30个 月，去化压力巨大。
截至2019年6月30日，郑州市写字楼累计库存量达269.89万㎡ 按照郑州目前月均去化量9万㎡（2019.1.1—2019.6.30） 此库存量预计可售两年半，写字楼去化压力巨大
本报告严格保密
5
销售走势
2019上半年办公用成交量大幅上升，直逼2019年全年成交总 量 。目前郑州市办公用房月均去化面积9万㎡左右。
2019上半年，郑州市办公用房供应面积环比大幅下降，但成交量 大幅上升，直逼2019年成交总量。办公用房累计成交均价11417 元/㎡，同比下降11.94%，环比下降19.34%
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写字楼市场概况
2019年写字楼销售排名
销售额超过2亿元的有11个，合计64.58亿元，占郑州市场份额的78.39% 销售面积超过1万㎡的有14个，合计46.76万㎡，占郑州市场份额的79.62%
写字楼市场概况
2019年写字楼销售企业排名
销售额超过4亿元的企业有4个，合计58.09亿元，占整体市场份额的70.51% 销售面积超过1万㎡的企业有10个，合计47.93万㎡，占整体市场份额的81.61%
小结：郑州市未来10年发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发保护黄河湿地，从产品形态来 看东区和北区是目前的区域认知度较强板块。
郑州市场格局概况
商圈分布
新兴的商圈
郑州最早的商业中心
西区生活集中区
服装批发集散基地
最早的政治、行 政区域
二七商圈：中部第一商圈郑州最早的商业中心，传统百货、商场大多聚集在此； 碧沙港商圈：西区生活集中区，此区域的商业体量小、且商业品牌都比较小； 火车站商圈：中国三大服装批发基地之一，有20多年的历史，主要以服装批发和小商品批发为主； 紫荆山商圈：05年就开始发展，由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办 公，其政治、文化教育的气氛浓重； 郑东商圈：是政府重点规划及打造的新兴商圈，CBD及副 CBD中心均在此区域。
区域竞争格局
东区写字楼竞争格局
区域竞争格局
产品配置情况
从数据整理中能看出，郑州西区的写字楼开发较早，品质及配套普遍偏低，产品竞争力方面偏弱，整个东区的 写字楼的品质相对西区高，并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现，从目前市场表现来看，尽管有些项目位 置较偏僻，但产品配置水平仍较高。
区域竞争格局
户型面积情况
目前郑州重点在售写字楼主力户型面积分布区域差异性较大，西区、金水区写字楼项目主力户型主要集中在100120平米左右，郑东新区主力户型面积较大，主要集中在150-200平米左右，主要与项目品质与区域市场特点和客户 特征有关。
区域竞争格局
租金水平情况
郑州市当前已入驻甲A级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块，由上表可以看出，租金水 平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/㎡·天以上，其它甲A级写字楼 租金水平通常在3元/㎡·天左右。 高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和11%。后期随着郑 东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上 涨”的趋势，随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定幅度上涨。
区域竞争格局
售价水平情况
西区的写字楼价格8700—12000元/m²不等，西区缘于老城区，地理及规划所限，写字楼的档次普遍较低，普遍是 准甲级写字楼，且写字楼和住宅大多都混合在一起，无品质感可言； CBD和CGD的写字楼除了千玺广场（已交房）地标性建筑价格在45000-50000外，此区域的写字楼主流价格1800020000元/m²左右并且此区域的写字楼品质较高； 高铁区域的写字楼主流价格12000-13000元/m²，此区域 的写字楼供应量剧增，开发商纷纷打出“价格战”，随着 未来供应量更多的入市，这种“价格战”会更加激烈。
郑州市场格局概况
重点板块：郑东新区
整个郑东新区板块CBD、龙子 湖区、CGD、高铁板块、郑忭 路板块构成；
CBD中央商务区，总用地面积约2平方公里，有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60栋高层建筑构成。商 务氛围浓厚且商业配套较为成熟； 龙湖区域：在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖，龙湖周边作为CBD副中心，规划为国际性 旅游度假、文化教育和高级居住区。 CGD以新省政府为核心，周边聚集了20多家政厅级单位，政务氛围非常浓厚； 高铁板块：缘于高铁站的兴建，众多开发商纷纷 来此区域拿地建楼，此板块的写字楼、商业体量庞大，目前处于开发建设中 ，此板块成熟预计还需要5-10年。
数据来源：同致行顾问部市场调研整理
从企业数量角度分析，郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业 为主，占到所有租赁客户的75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业， 因此随着郑州经济的不断发展，这一行业的租户比例还会有所提高。
2019郑州写字楼市场报告 （初稿）
锦和添恒 2013年02月
沟通目录:
市场篇 重点个案扫描
郑州市场格局概况 写字楼市场概况 区域竞争格局
郑州市场格局概况
板块格局
中心城区城市用地增长边界：东至京港澳高速公 路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区， 南至南水北调中线工程。 政府主导城市外扩，建成多组团城市：规划对郑 州市发展定位为：全国区域性中心城市；市区由 中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成， 采取“多中心、组团式”布局。 郑州中长期最有利的发展方向是东和北：西向和 南向受到老工业区的阻隔，目前发展以工业为主 ；城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地 收储容易的东区和北区。
区域竞争格局
成交客户行业情况
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）
5% 4% 3% 3% 2% 1%
27%
7%
12% 13%
社会服务业 批发和零售贸易，餐饮业 金融，保险业 教育，文化艺术及广播电影电视业 建筑业 卫生，体育和社会福利业
23%
数据来源：同致行顾问部市场调研整理
制造业 房地产业 交通运输，仓储及邮电通信业 国家机关，党政机关和社会团体 科学研究和综合技术服务业
区域竞争格局
郑州写字楼项目一览
甲A写字楼界定标准：体量在5万㎡以上，标准层面积2000㎡左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150㎡/个以及 其它智能化要求，售价不低于10000元/㎡。 从图中可以看出郑州整个写字楼的分布主要集中在东区，西区由于是老城市，受规划限制 ，目前写字楼项目较少 且不集中。