房地产证券化运作研究

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房地产证券化运作研究!

谯文，傅鸿源

（重庆大学建设管理与房地产学院，重庆*"""*)）

摘要：我国房地产业的持续快速发展需要巨额的配套资金支持。尤其是我国加入+,-

以后，对房地产业带来的冲击是不可避免的.传统融资方式的局限性已成为制约房地产业

健康发展的“瓶颈”。在这样的形势下，房地产证券化必将成为融资领域的新兴融资工具。

房地产证券化是资产证券化在房地产业的应用，它是指房产的拥有者以其不流通的存量

房产或可预见的未来收益或现金作为抵押在资本市场以发行证券的方式进行的变现融

资，它具有传统融资方式所不具有的流动性创新、信用创新、风险转移创新等新的特点。

本文在介绍了房地产证券化的基本内涵，功能以及国外的发展状况的同时，阐明了房地产

证券化在我国实践的现实意义。并在此基础之上重点研究了房地产证券化的基本运作模

式、运作程序以及运作的法律环境，最后本文在我国实践证券化的相关有利条件基础之

上，分析了我国证券化实践可能存在的问题，并提出了相应的对策。

关键词：房地产；资产证券化；运作系统

中图分类号：/’(&.&文献标识码：0

随着我国正式加入世界贸易组织，“入世”给房地产业带来的直接冲击是不可避免的，而且其对国民经济其它行业的冲击也必将间接影响房地产业的发展。在这些影响中，一个重要领域是房地产金融业，主要表现在：融资渠道单一，主要依靠国内银行贷款；对融资对象，条件，程序，额度等方面有苛刻的要求；有效的风险控制机制和相应的法律体系尚未建立；个人住房贷款品种少，手续繁杂，利率机制缺乏灵活性。“入世”后，我国金融市场将对国外金融服务机构逐步开放，房地产业融资方式多样化是必然趋势。这些新兴融资方式中，房地产证券化技术是能为住宅产业持续，快速，健康发展提供稳定的资金来源的首推方式。

!房地产证券化基本分析

!.!资产证券化的内涵

资产证券化（01123$4567281269:;<53;=>）就是将资产收益资本化，通过在资本市场发行投资产品进行融资的策略，是西方经济理论中未来收益概念在融资领域的一种灵活运用。0?@的主要特征是：!）表外融资技术。是一种独特的不显示在资产负债表上的融资方式，资金的取得也不是负债；’）未来收入抵押。它出售的是资产收入而不是资产本身，其价值在于可预测的现金收入，而与企业自身的信用状况和资产的市场价格无关；&）现金收入担保。由金融机构进行评级并担保，为投资者提供安全、简化的投资手段。

!.’房地产证券化内涵及功能

房地产证券化是资产证券化在房地产业的应用。它是通过发行基金权益单位，将投资者的资金汇集后购买房地产或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将房地产投资转化为证券投资。

!收稿日期：’""’$"%$"&

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作者简介：谯文（!(%%$），男，四川巴中市人，硕士生，主要从事建设项目的技术经济分析与评价研究。