房地产企业资产证券化融资风险

2022年上半年房地产的积极的宏观调整政策稳定了增长，降准降息的货币政策同时下

调了中长期的LPR，收支两条线的财政政策共同发力同时加快了专项债的顺利发行；2022年

下半年宏观政策依然以稳定增长作为主要的发展策略，预防可能发生的风险隐患，货币政策

继续保持稳中就进，或者主要是配合财政政策重点推动宽信用，财政政策主要是以积极政策

为导向，将政策的重点转移到支出端，着重推进政策的落实。由于房地产行业的政策的调整，部分房地产企业发生信用违约，另外居民整体的购房需求减少，近年来房地产企业市场需求

降低，行业景气度低迷，房地产企业一直处于严格的监管环境下，对于房地产企业来说，融

资政策和信贷环境至关重要。

房地产企业的融资途径主要包括银行借款、发行公司债券、中期票据、融资租赁和发行

资产证券化等。近年来，资产证券化在市场上占有率较高，房地产企业通过发行资产证券化

可以盘活资产，增加企业的融资方式，减少企业对商业银行的依赖，发行成本可能更低。根

据CNABS相关数据显示[1]，截止2022年末，企业ABS累计发行总规模为78303.63亿元，排

名前三位的累计发行量分别是个人消费金融、供应链以及融资租赁，规模分别为13771.18

亿元、12945.59亿元和11492.85亿元，累计发行占比分别为17.59％、16.53％和14.68％。截止2022年末，中国资产证券化市场共发行企业ABS产品1202单，发行总规模为11936.18

亿元，其中从不动产类发行的ABS来看，CMBN/CMBS的总发行规模为1109.84亿元，类

REITS的发行规模为864.36亿元，以上整体的发行规模在2022年企业ABS总发行规模的占

比为16.54％。房地产企业可以发行的资产证券化类别有：供应链、购房尾款、CMBN/CMBS

以及类REITS等，资产证券化类别较多，可以增加房地产企业的融资途径。

房地产企业发行资产证券化的首要条件是借款人拥有可以在未来产生持续稳定的现金流

的基础资产，该基础资产产生的现金流可以用来偿还发行的资产支持证券本息，保证资产支

持证券本息按时兑付。对于房地产企业来说发行资产证券化进行融资也面临一定的风险，主

要的风险有：

第一，如房地产企业发行供应链ABS，由于专项计划层面基础资产主要是原始权益人出

售给该专项计划的应收账款债权用于资产支持证券本息的兑付，该应收账款的债权主要是房

地产企业的下属公司产生的，行业集中度较高，受行业政策影响较大，若在专项计划存续期内，房地产行业政策收紧，房地产行业经济不景气，房地产企业的下属公司的持续运营会受

到影响，从而影响专项计划资产支持证券的本息的按时兑付。

第二，如房地产企业发行CMBS或者类REITS，由于专项计划基础资产主要是原始权益

人转让给该专项计划的计划管理人的信托受益权或者基金份额所有权，实际上是标的物业在

专项计划存续期间产生的租金收入用于偿还资产支持证券本息，标的物业的租金水平、出租

率、租金的收缴率、标的物业的客户集中度、承租人的续租率或者由于不可抗力的因素（如

政治因素、地震、火灾以及疫情等）可能会影响标的物业的持续运营，从而专项计划的现金

流会受到影响。如发生专项计划的原始权益人或借款人破产，基础资产产生的现金流可能受

到影响，从而专项计划的资产支持证券本息不能得到按时兑付。

第三，如房地产企业发行CMBS或者类REITS，标的物业在专项计划存续期内的现金流

是基于会计师事务所或者评估机构等出具的现金流预测，在预测的过程中会进行相应的假设，未来的实际情况与期初的预测可能会存在一定的偏差，现金流的不足会影响专项计划资产支

持证券的本息兑付。

第四，如房地产企业发行CMBS或者类REITS，标的物业的估值是基于评估机构等出具

的市场评估报告，其对标的物业的房地产估值是基于未来的预测和一些假设条件成立的，如

果未来房地产市场受政策影响或者实际的运行和期初的预测偏离，标的物业估值的波动可能

会影响专项计划资产支持证券本息的兑付。在房地产企业发行CMBS时，标的物业会作为抵

押物，若未来专项计划处置时，标的物业的处置价格下跌或者标的物业的实际的公允价值不

及预期时，会影响专项计划资产支持证券的本息的兑付。

第五，房地产企业发行CMBS或者类REITS时，可能会将股权质押给信托计划提供质押

担保，如未按照约定进行股权质押，股权结构会受到影响，还款能力受到影响进而影响专项

计划资产支持证券的本息兑付。房地产企业发行CMBS或者类REITS时，标的物业会作为抵

押物抵押给信托公司，与此同时将标的物业未来收入质押给信托公司，标的物业可能会存在

权力负担（如已经抵质押给银行或者其他的金融机构），在专项计划成立之后，如抵质押手

续未按期完成，标的物业的现金流可能会受到影响，从而影响专项计划资产支持证券的本息

的兑付。

第六，房地产企业发行CMBS或者类REITS时，入池基础资产产生的收入可能和非入池

的基础资产产生的收入资金混同，也可能存在被第三方挪用的现象，专项计划的基础资产的

现金流受到影响不能保证资产支持证券本息的兑付，就会使专项计划面临违约的风险。

第七，信用增级的风险。房地产企业发行资产证券化时，一般会有信用增级方加入（以

担保人或者差额支付承诺人的形式）参与到专项计划的发行，信用增级方的主体级别和资质

对专项计划的资产支持证券的兑付息息相关，在专项计划存续期间每年会进行定期或不定期

跟踪评级安排，当信用增级方违约或者发生影响主体持续运营事件，信用增级方的主体级别

会受到影响，专项计划优先级资产支持证券的级别同样会受到影响，当专项计划触发担保事

件或者差额支付启动事件时，专项计划的信用增级方拒绝支付或者没有充足的资金来支付，

专项计划的现金流可能不足从而影响专项计划资产支持证券本息的兑付。