资产证券化方案

地区
深圳 杭州 广州 深圳 顺德 深圳 深圳 大连 重庆 深圳 深圳 北京 重庆 深圳 北京 石家庄 武汉 郑州 深圳 深圳 广州 成都 郑州 广州 廊坊 北京 深圳 上海 济南 济南 上海
排名
21 21 21 22 22 22 23 23 23 24 24 24 25 25 25 26 26 26 27 27 27 28 28 28 29 29 29 30 30 30
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
企业名称 万科企业股份有限公司 恒大地产集团 绿地控股集团有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 中国海外发展有限公司 碧桂园控股有限公司 融创中国控股有限公司 龙湖地产有限公司 华夏幸福基业股份有限公司 广州富力地产股份有限公司 华润置地有限公司 世茂房地产控股有限公司 金地（集团）股份有限公司
上海&香港
浙江嘉兴 北京 北京 广州 厦门 上海 上海 重庆 合肥&北京 北京 浙江诸暨市
3.2 物业公司准入标准（前30）
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 11 12 12 13 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 20
物业公司
企业名称 四川蓝光发展股份有限公司 正荣集团有限公司 建业住宅集团（中国）有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司 路劲地产集团有限公司 融信中国控股有限公司 海亮地产控股集团有限公司 龙光地产控股有限公司 宝龙地产控股有限公司 建发房地产集团有限公司 禹洲集团 上海升龙投资集团有限公司 上海中建东孚投资发展有限公司
益
人
四
资产证券化的信息披露要求相对简单，计划说明书等文件主要为向投资者定向披 露，不会增加原始权益人过多工作负担。
资产证券化属于创新型融资，有利于树立资本市场创新形象，进一步打造公司品
五
牌。
第三部分：标的种类及准入
3.1 标的种类
房地产开发商
按揭 尾款
客户在购买房产交齐首 付款后，向银行申请按 揭，按揭款项将在规定 期限后才会发放给开发 商，期间构成了针对购 房人的按揭尾款应收账 款。
万科物业发展有限公司 绿城物业服务集团有限公司 保利物业管理有限公司 长城物业集团股份有限公司 广东碧桂园物业服务股份有限公司 中海物业集团有限公司 彩生活服务集团有限公司 万达物业管理有限公司 金科物业服务集团有限公司 深圳市金地物业管理有限公司 中航物业管理有限公司 华润置地(北京)物业服务有限公司 重庆新龙湖物业服务有限公司 招商局物业管理有限公司 北京首开鸿城实业有限公司 卓达物业服务股份有限公司 福星智慧家物业服务有限公司 鑫苑物业服务有限公司 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 深圳市明喆物业管理有限公司 雅居乐物业管理服务有限公司 四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 河南建业物业管理有限公司 广东公诚设备资产服务有限公司 幸福基业物业服务有限公司 远洋亿家物业服务股份有限公司 广东众安康后勤集团有限公司 上海锐翔上房物业管理有限公司 山东省诚信行物业管理有限公司 山东明德物业管理有限公司 上海东湖物业管理有限公司
地区
广州 肥城 北京 广州 宁波 南京 广州 南京 上海 北京 上海 上海 石家庄 广州 广州 海南 重庆 福州 廊坊 珠海 深圳 广州 广州 昆明 兰州 郑州 上海 上海 上海 北京
2.3 资料总览
1
原始权益人基本资料、组织文件、合规性监管稽查文件、现有融资证明文件、
业务及财务资料等
2
差额支付承诺方及担保方基本资料、业务和财务资料等
原始权益人 （开发商平台公司）
基础 资产 现金流
《监管协议》
托管人 监管银行
《托管协议》
计划管理人 （XX证券）
发行并管理
法律关系 现金流
X号专项资产 管理计划
上市协议
证交所
资产支持证券 本金及收益
登记结算机构
认购资金
《认购协议》
资产支持证券
本金及收益 资产支持证券投资者
差额补足义务
差额补足承诺人 （开发商平台公司）
A公司（基础债务人）的股东及**信托作为原始权益人，与**信托签署《信托合同》，于专项计划设立日 前一天设立信托并取得信托受益权；
A公司与信托公司签署《信托贷款合同》，信托于专项计划设立日前一天向A公司发放信托贷款。A公司 以AB大厦未来13年所产生的租金收入作为上述信托贷款的还款来源；A公司以AB大厦房产抵押为信托贷 款提供抵押担保；
酒店
写字楼
与商铺类似，写字楼资 产为开发商提供了可预 测的未来收益，资产证 券化从本质上来讲，是 以未来收益为抵押的融 资模式。
以碧桂园为例，在全国 范围内总共有53家碧桂 园凤凰酒店。根据其经 营状况，可预测未来一 段时间内的现金流规模， 该现金流可以作为进行 资产证券化的基础。
3.2 开发商准入标准（前50）
物业 收入
开发商或物业管理公司 依据《物业合同》对物 业合同委托人享有物业 费债权。物业合同委托 人需定期向物业公司上 缴物业服务费，开发商 合法拥有对物业合同委 托人的应收账款。
商铺
开发商对其所拥有物业 拥有经营以及出租权， 以商铺为基础资产，通 过出售基础资产，并以 未来租金收益作为还款 来源，为开发商提前回 笼资金
上海实业城市开发集团有相似
浙江佳源房地产集团有限公司 金融街控股股份有限公司 金辉地产 广州时代地产集团有限公司 中骏置业控股有限公司 光明房地产集团股份有限公司 景瑞地产（集团）有限公司 协信集团 国购投资有限公司 隆基泰和实业有限公司 浙江祥生房地产开发有限公司
总部 成都 福州 郑州&香港 香港&广州 深圳&北京&香港 福州 上海 深圳 上海 厦门 厦门 上海 上海
律师事务所
天山资本
会计师事务所
评级机构
4.1 专项计划——以按揭尾款为例
结构说明
客户与开发商签署《商品房买卖合同》并交齐首付款，剩余款项向银行申请按揭，项目公司享有对按揭购房人的应 收账款。开发商平台公司与旗下各项目公司签署《债权债务转让协议》，将各项目公司的按揭尾款应收账款进行归 集并达到一定规模，作为基础资产。
专项资产管理计划提供担保，并承诺进行差额补足义务。
4.2 专项计划——以写字楼租金为例
监管银行
信托贷款 本息偿还
资金监管
基础债务人 A公司
信托贷款债权
信托贷款资金
信托计划
认购 信托受益权
合同关系： 投资者资金流向：
相关还款：
原始权益人 A公司股东
资产支持证券 持有人
登记、托来自百度文库 交易
登记托管机构
认购资金
资产支持证券
定期支付 本金及收益
A大厦租金收入 资产支持专项计划
设立并管理
XX券商 计划管理人
资金托管
募集资金
托管银行
律师税务所
评级机构
天山资本
会计师事务所
4.2 专项计划——以写字楼租金为例
结构说明
由于租金收益权定义为基础资产的过程中有法律层面上的障碍，所以要解决基础资产的形成问题，必须首 先要把租金收益权转化为一种法律认可的实体权利，才能完成权利的转让过程。因此，这里采取信托计划 和专项资产管理计划的双SPV结构。
资产证券化方案
CONTENT
金融+房地产=无限可能
1 第一部分：资产证券化基本原理 2 第二部分：资产证券化优势 3 第三部分：标的种类及准入 4 第四部分：交易结构及操作流程 5 第五部分：产品设计及成本测算 6 第六部分：风控措施 7 第七部分：合作流程及合同文本
第一部分：资产证券化基本原理
基础资产
特殊目的实体 （SPV）
资产支持证券
资产证券化基本原理
资产重组原理：选择特定的能够产生未来现金流的资产进行重新配置与组合，形成资产池 风险隔离原理：与资产原始所有者的风险（其他资产风险、破产风险）无关，而只与证券化资产本身相
关，主要以“真实销售”或“信托”方式实现。 信用增级原理：为了吸引更多的投资者并降低发行成本，提高资产支持证券的信用等级，分为外部信用
•对于投资者而言，资产证券化 是以基础资产现金流为本息支持 的特殊证券。投资者可根据偏好 持有特定层级的资产支持证券。
普通企业贷款 住房抵押贷款
信托受益权 企业应收账款 银行贷款证券
化 ………
特殊目的实体 （SPV）
资产支持证券
优先A级 优先B级
次级
1 资产证券化基本原理
核心理论
资产支持证券表面上以“资产”为支持，但实际上以资产所产生的“现金流”为支持，是对资产池 现金流进行重新分配重组的技术。
1 资产证券化基本原理
资产证券化是指将一个或一组流动性较差但预计能产生稳定现金流的资产，通过一些列的结构 安排和组合，对其风险和收益进行分割和重组，并实施一定的信用增级，从而将资产的预期现金流转 换成流通性和信用等级较高的金融产品的过程。
典型的资产证券化
•对于发起人而言，资产证券化 实际上是通过出售存量资产来实 现融资的手段
增级和内部信用增级。 流动性增强原理：将流动性一般不佳的资产转化为资本市场流动性更好的证券产品，降低流动性溢价。
第二部分：资产证券化优势
2.1 资产证券化VS房地产
现金流是房地产商的生命线。特别对规模房企来讲，在项目开发初期，将大量资金用来拿地以及开发 建设，将流动性较强的资金转化成流动性较差的固定资产。后期，随着固定资产的持续销售（房屋）， 出租（商铺、写字楼），经营（酒店）等，逐步实现资金回笼。从而，可以看出该固定资产在未来能 够产生可预期的稳定的现金流。因此，通过资产证券化将这些流动性较差但可以产生稳定现金流的资 产提前变现，将大大改善房地产企业的现金流，帮助其实现资金回笼。
3
入池基础资产数据及历史数据
4
拟证券化基础资产所在的项目公司相关资料
第四部分：交易结构及操作流程
4.1 专项计划——以按揭尾款为例
《债权债务转让协议》 房屋按揭款项
按 揭
… 项 项
项
目目
目
银 房屋 行 按揭
款项
公 司
… 公
公
司
司
签署《商品房买卖 合同》,支付首付款，
房管局备案
《房屋按揭合同》
购房者
物业公司
广州市时代物业管理有限公司 山东东晨物业管理有限公司 北京金融街物业管理有限责任公司 广州奥园物业服务有限公司 宁波银亿物业管理有限公司 江苏银河物业管理有限公司 广州广电物业管理有限公司 世茂天成物业服务集团有限公司 上海科瑞物业管理发展有限公司 新中物业管理（中国）有限公司 新城物业服务有限公司 上海文化银湾物业管理有限公司 河北恒辉物业服务集团有限公司 广州粤华物业有限公司 广州市宁骏物业管理有限公司 鲁能物业服务有限公司 重庆大正物业管理有限公司 阳光城物业服务（福建）有限公司 廊坊荣盛物业服务有限公司 珠海葆力物业管理有限公司 深圳市保利物业管理集团有限公司 广东华信物业管理有限公司 广州方圆现代生活服务股份有限公司 云南俊发物业服务有限公司 兰州民召物业管理集团 河南正弘物业管理有限公司 上海陆家嘴物业管理有限公司 上海浦江物业有限公司 上海漕河泾开发区物业管理有限公司 中油阳光物业管理有限公司
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
绿城房地产集团有限公司 远洋地产控股有限公司 雅居乐地产控股有限公司 复地（集团）股份有限公司 阳光城集团股份有限公司 金科地产集团股份有限公司 新城控股集团股份有限公司 融侨集团股份有限公司 旭辉控股（集团）有限公司 江苏中南建设集团股份有限公司 泰禾集团股份有限公司
总部 深圳 广州 上海 广州 深圳&香港 佛山 天津 北京 北京 广州 香港 香港&上海 深圳
深圳
杭州 北京 广州 上海 上海 重庆 上海 福州 上海 海门 福州
排名 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
39
40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
XX券商作为计划管理人，成立“X号专项资产管理计划”，通过专项计划募集资金购买基础资产。认购人通过与计 划管理人签订认购协议，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，认购人取得资产支持证券，成为资产支 持证券持有人。
资产包中的债权实现放款时，开发商平台公司对收益权资产包进行补足。在资产管理计划期间，开发商平台公司对
2.2 资产证券化的优势
资产证券化可以实现内部增信，产品的产品评级可超越原始权益人和担保人主体
一
评级，可有效降低融资成本；
资产证券化的融资规模主要取决于基础资产未来可预见的现金流规模，不占用自
原
二
身及母公司的发债规模，不受宏观、信贷政策和净资产规模的影响，能够提供相
始
对稳定的融资渠道；
权
三
资产证券化的募集资金用途可以无明确限定，可用于项目投资（可作为项目资本 金）、补充流动资金、并购重组或偿还银行借款；