资产证券化方案
资产证券化实施方案
资产证券化实施方案一、引言资产证券化是指将特定资产进行分割，将其现金流转化为可供交易的证券产品。
这种金融创新工具在全球范围内得到了广泛应用，为企业提供了一种多元化融资手段，也为投资者提供了多样化的投资选择。
本文将详细介绍资产证券化的实施方案。
二、资产证券化的基本原理资产证券化的基本原理是将特定的资产打包，形成一个资产池。
然后，通过特殊目的实体（Special Purpose Vehicle，SPV）将这个资产池转化为可交易的证券产品，发行给投资者。
资产证券化的目的是通过将资产进行分散化，降低风险，提高流动性，并为企业提供融资渠道。
三、资产证券化的实施步骤资产证券化的实施包括以下几个主要步骤：1. 资产筛选和评估：首先，需要对资产进行筛选和评估，确定适合进行证券化的资产。
这些资产应该有稳定的现金流和较低的风险。
2. 创建特殊目的实体：成立特殊目的实体（SPV）是资产证券化的核心步骤。
SPV是一个独立的法律实体，将资产从原始持有人处购买并进行转化。
SPV通常是一个独立的公司，可以由原始持有人自己成立，也可以委托给专业机构管理。
3. 资产转让和证券化：原始持有人将资产转让给SPV，并通过SPV 将这些资产打包成证券产品。
证券化的形式可以是债券、股票、资产支持票据等。
4. 评级和定价：发行的证券产品需要进行评级，以确定其信用风险和定价。
评级机构会对证券产品进行评估，并根据其风险等级进行评级。
投资者根据评级结果来决定投资的风险和回报。
5. 发行和交易：一旦证券产品完成评级和定价，可以进行发行和交易。
这些证券产品可以在证券交易所上市交易，也可以进行场外交易。
四、资产证券化的优势资产证券化作为一种金融创新工具，具有以下几个优势：1. 多样化的融资渠道：资产证券化为企业提供了多样化的融资渠道，不再依赖于传统的银行贷款。
企业可以通过出售资产证券化产品融资，从而提高融资灵活性。
2. 风险分散和风险转移：通过将资产进行分散化，资产证券化可以将风险分散到多个投资者身上，降低了单一投资者面临的风险。
资产证券化方案
第1篇
资产证券化方案
一、项目背景
随着我国经济的持续发展，金融市场不断深化，资产证券化作为金融创新工具，在提高资产流动性、优化资源配置、降低融资成本等方面发挥着重要作用。为充分发挥资产证券化的优势，提高资产运营效率，本方案旨在为资产证券化项目提供一套合法合规的操作流程和实施策略。
二、项目目标
七、项目实施与监督
1.项目团队：组建专业、高效的项目团队，负责项目实施、协调和监督。
2.实施计划：制定详细的项目实施计划，明确各阶段任务和时间节点。
3.监督机制：建立项目监督机制，确保项目按照计划推进，及时解决项目中出现的问题。
4.沟通协调：与各方保持良好沟通，确保项目顺利进行。
八、项目效益分析
1.融资成本降低：通过资产证券化，降低企业融资成本，提高资金使用效率。
2.资产流动性提升：将优质资产转化为证券产品，提高资产市场流通性。
3.投资者收益优化：为投资者提供多样化的投资选择，实现风险分散和收益最大化。
4.市场发展促进：推动资产证券化市场发展，提升金融市场整体活力。
本方案旨在为资产证券化项目提供全面、严谨的操作指南，实际操作过程中需结合市场状况和项目特点进行调整。在项目实施过程中，应严格遵守法律法规，确保项目合规、高效、稳健推进。
2.信息披露：按照监管要求，及时、准确、完整地披露项目相关信息，提高项目透明度。
六、风险管理
1.法律风险：确保项目在法律法规允许的范围内进行，防范法律风险。
2.信用风险：通过信用评级、信用增级等措施，降低证券产品的信用风险。
3.市场风险：关注市场动态，合理设计证券产品结构，降低市场风险。
4.操作风险：建立健全内部控制制度，规范操作流程，防范操作风险。
资产证券化 解决方案
资产证券化解决方案什么是资产证券化资产证券化（Asset Securitization）是指通过将一组资产进行打包和转让，发行具有特定收益结构的证券化产品，进而获取资金的一种金融手段。
简而言之，资产证券化是将具有现金流收益的资产转化为可以交易的证券，从而实现资产的快速流动和融资的目的。
资产证券化的核心是将资产切割成不同等级的证券，每个证券代表不同的风险和回报。
这样，投资者可以根据自己的风险偏好购买不同等级的证券，使得投资风险分散化。
同时，资产证券化还可以提高资金利用效率，增加市场流动性。
资产证券化的优势资产证券化具有以下几个优势：1.降低风险：通过将资产打包成多种等级的证券，降低了单一投资风险，使投资风险得到分散化。
2.提高流动性：通过将资产转化为可以交易的证券，增加了资产的流动性，使得资产能够更快地流动起来。
3.优化资金利用效率：资产证券化可以将资产的价值转化为现金流，从而提高资金的利用效率，使得企业能够更好地进行扩大生产和投资。
4.吸引更多投资者：资产证券化可以将资产切割成不同等级的证券，满足不同投资者的需求，吸引更多的投资者参与。
资产证券化的解决方案资产证券化的实施需要经过一系列的步骤和程序。
以下是一种可能的资产证券化解决方案：1.确定资产池：首先，需要确定要进行资产证券化的资产池，这可以是企业的应收账款、房地产项目、汽车贷款等具备稳定现金流的资产。
2.创建特殊目的机构（SPV）：为了将资产切割成多个等级的证券，需要创建一个特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV），通常以法人实体的形式存在。
SPV独立于资产管理公司和投资者，用于管理资产和发行证券。
3.切割资产：将资产按照风险和回报的不同切割成多个等级的证券。
通常，资产会被分为优先级证券（Senior Securities）和次级证券（Subordinated Securities），优先级证券享受较高的回报但风险较低，次级证券则风险较高但回报也较高。
资产证券化设计方案
资产证券化设计方案1. 引言资产证券化是将债务或资产转化为可交易的证券产品的过程。
通过资产证券化，资产所有者可以将其资产转化为具有流动性和可交易性的证券，从而获得更多的融资机会和市场参与者。
本文将介绍资产证券化的设计方案，并探讨其优点和风险。
2. 资产证券化的基本概念资产证券化是一种将资产转化为证券的过程。
在这个过程中，资产所有者将其资产池中的资产转让给一个特殊目的实体（Special Purpose Vehicle，SPV），这个实体发行证券来代表这些资产。
这些证券可以分为不同的级别，根据其优先级来获取收益。
3. 资产证券化的设计流程资产证券化的设计流程通常包括以下几个步骤：3.1 资产池的构建资产池是资产证券化的基础。
在资产池构建阶段，资产所有者将其资产池中符合要求的资产进行筛选，形成一个可转让的资产组合。
这个资产组合通常由同一类型的资产组成，例如抵押贷款或商业债务。
3.2 特殊目的实体（SPV）的设立特殊目的实体是用于资产证券化的法律实体。
在SPV设立阶段，资产所有者将资产转让给SPV，并由SPV发行证券来代表这些资产。
3.3 证券发行在证券发行阶段，SPV向市场发行代表资产的证券。
这些证券通常有不同的级别，根据其优先级来获取收益。
例如，资产支持证券（Asset Backed Securities，ABS）可以分为优先级证券和次级证券。
3.4 证券交易和持有人权益一旦证券发行，这些证券可以在市场上自由交易。
持有这些证券的投资者可以根据他们所持有的证券的优先级来获得相应的利息和本金回报。
4. 资产证券化的优点资产证券化的设计方案有以下几个优点：•资金融通：通过资产证券化，资产所有者可以将其资产转化为具有流动性的证券，从而获得更多的融资机会。
这使得资产所有者能够更好地管理其资本结构和流动性风险。
•风险分散：通过将资产打包成资产证券化产品，投资者可以选择购买不同类型的证券，从而实现风险的分散。
这使得市场参与者能够更好地管理其投资组合的风险，并获得更加稳定的投资回报。
企业资产证券化方案设计
企业资产证券化方案设计一、背景介绍随着市场经济的发展和企业规模的扩大，许多企业面临着资金压力和融资难的局面。
为了解决这一问题，企业资产证券化方案应运而生。
本文旨在探讨企业资产证券化方案的设计和实施。
二、企业资产证券化的概念企业资产证券化是指将企业拥有的资产，通过拆分、打包、转让等方式，进行证券化处理，发行债券或其他金融工具，实现资产的转化、现金流的优化和风险的分散。
三、企业资产证券化方案设计的步骤1.资产评估与筛选首先，企业需要对自身拥有的资产进行评估和筛选。
通过对资产的评估，了解资产的价值和潜在收益。
同时，根据企业的战略目标和市场需求，筛选出适合证券化的资产。
2.资产打包与分割在确定了将要证券化的资产后，企业需要将这些资产进行打包和分割，形成可以进行证券化处理的标的资产组合。
打包和分割的方式可以根据资产的种类和市场需求来选取，以最大程度地提高证券化产品的流动性和市场接受度。
3.发行证券化产品通过与金融机构合作，企业可以将打包好的资产进行证券化产品的发行。
发行的证券化产品可以是债券、股权或其他金融衍生品。
企业需要根据自身的实际情况和市场需求选择合适的证券化产品类型。
4.投资者的吸引与保护在发行证券化产品后，企业需要积极吸引投资者参与其中。
这可以通过提供具有竞争力的利率回报和灵活的投资方式来实现。
同时，为了保护投资者的权益，企业应当提供准确、透明的信息，并建立健全的风险管理机制。
5.资金回收与风险管理企业在成功发行证券化产品后，需要密切关注资产的现金流状况，并制定相应的资金回收和风险管理策略。
确保证券化产品的偿付能力和风险分散，避免可能的违约风险。
四、企业资产证券化的优势与挑战1.优势企业资产证券化可以帮助企业获得更多的融资渠道，降低融资成本；优化现金流结构，提高企业经营效益；增强企业的市场竞争力，提升企业价值。
2.挑战企业资产证券化存在着市场需求不确定、资产流动性难以保证、信息披露不透明等挑战。
资产证券化策划书3篇
资产证券化策划书3篇篇一资产证券化策划书一、项目概述资产证券化是一种将缺乏流动性但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资的过程。
本项目旨在通过资产证券化的方式，为[资产所有者]提供融资解决方案，同时为投资者提供一种具有吸引力的投资机会。
二、项目背景[资产所有者]拥有一批优质的[资产类型]资产，但由于缺乏流动性，无法充分发挥其价值。
为了实现资产的流动性和价值最大化，[资产所有者]决定采用资产证券化的方式进行融资。
三、项目目标1. 为[资产所有者]提供融资解决方案，满足其资金需求。
2. 为投资者提供一种具有吸引力的投资机会，实现资产的保值增值。
3. 提高资产的流动性和价值，促进资产的优化配置。
四、项目方案1. 资产池构建确定资产证券化的基础资产，包括但不限于[资产类型]等。
对基础资产进行尽职调查和评估，确保其质量和可预期性。
根据基础资产的特点和投资者的需求，构建资产池。
2. 特殊目的载体（SPV）设立设立特殊目的载体（SPV），作为资产证券化的核心机构。
SPV 将负责购买基础资产，并以基础资产为支撑发行证券。
3. 证券发行根据资产池的规模和特点，设计证券的结构和条款。
选择合适的承销商和评级机构，进行证券的发行和评级。
向投资者发售证券，募集资金。
4. 资产管理和服务设立资产管理机构，负责对基础资产进行管理和服务。
确保基础资产的正常运营和现金流的稳定，保障投资者的利益。
5. 风险控制对资产证券化过程中的各种风险进行识别和评估。
采取相应的风险控制措施，降低风险水平。
建立风险预警机制，及时发现和处理风险事件。
五、项目实施计划1. 第一阶段：项目筹备确定项目参与方，组建项目团队。
进行资产尽职调查和评估。
制定项目方案和实施计划。
2. 第二阶段：SPV 设立和证券发行设立特殊目的载体（SPV）。
设计证券结构和条款，选择承销商和评级机构。
进行证券发行和评级，向投资者发售证券。
3. 第三阶段：资产管理和服务设立资产管理机构，负责基础资产的管理和服务。
资产证券化实施方案
资产证券化实施方案资产证券化是一种通过发行证券方式将资产转化为可交易的证券的金融创新模式。
下面是一份资产证券化的实施方案。
一、确定资产证券化的目标和对象资产证券化的目标是将公司的特定资产转化为证券，实现资产的优化配置和转移风险。
资产证券化的对象可以包括不动产、债权、股权、专利权等。
二、选择合适的资产证券化模式根据公司的实际情况和需要，选择合适的资产证券化模式。
常见的资产证券化模式有资产支持证券化、收益权证券化、产权证券化等。
三、确定资产证券化的规模和结构结合公司的资产规模和市场需求，确定资产证券化的规模和结构。
考虑到投资者的需求和市场接受程度，选择合适的证券化产品结构，包括发行金额、发行期限、利率、偿付方式等。
四、进行风险评估和资产定价对待证券化的资产进行风险评估，包括信用风险、市场流动性风险、法律风险等。
对于不同风险水平的资产，确定相应的资产定价。
五、安排发行方案和发行文件准备确定证券化的发行方案，包括发行方式、发行机构、发行对象等。
准备发行文件和相关法律文件，包括招股说明书、信托文件、法律意见书等。
六、进行投资者宣传和市场推广通过各种渠道进行投资者宣传和市场推广，包括举办路演活动、发布说明材料等，提高投资者对证券化产品的了解和认可度。
七、进行价格确定和发行根据市场需求和投资者反馈，确定证券化产品的发行价格，并进行证券的发行。
发行完成后，确保证券能够及时、顺利地在交易所上市交易。
八、监督和管理资产证券化根据监管要求，对资产证券化产品进行监督和管理。
包括定期披露资产证券化产品的运行情况，及时反馈投资者关切，保护投资者合法权益。
九、收回资产证券化收益和风险根据证券化产品的收益和风险特点，及时收回资产证券化产品的收益。
同时，对于可能出现的违约和风险事件，进行风险控制和风险管理。
十、评估和总结资产证券化效果针对资产证券化的实施过程和效果，进行评估和总结。
根据评估结果，对资产证券化的模式和方法进行优化和改进，提高资产证券化的效率和效果。
建行资产证券化方案
建行资产证券化方案随着经济全球化和市场化程度的不断提高，金融机构逐渐寻求更加多样化的融资方式和风险管理工具。
资产证券化作为一种创新型的融资方式，已经逐渐成为各大银行的重要业务板块。
建设银行作为中国领先的商业银行之一，也积极探索资产证券化的创新路径，为企业提供更加多元化的融资渠道。
本文将着重介绍建行资产证券化方案的制定和实施。
一、建行资产证券化方案的特点1.1 多元化资产支持建行作为一家综合性商业银行，拥有广泛的资产范围，包括信贷资产、房地产抵押贷款、汽车金融租赁等多种资产。
资产证券化方案应该充分利用这些资产，实现多元化资产支持，降低投资风险。
1.2 透明度和可追溯性建行资产证券化方案应注重透明度和可追溯性，确保投资者能够清晰了解所持有的证券支持的资产质量和流动性情况，提高投资者信任度。
1.3 合规性和风险控制建行资产证券化方案应强调合规性和风险控制，充分遵守监管要求，控制资产证券化过程中的各类风险，确保投资者和发行机构的利益。
1.4 客户需求导向建行资产证券化方案应根据客户需求进行定制化设计，提供灵活的融资解决方案，满足不同客户的融资需求。
二、建行资产证券化方案的制定与实施2.1 资产筛选和打包建行首先需要对其资产池进行筛选和打包，确定符合资产证券化条件的资产组合。
在此过程中，需要充分考虑资产的流动性、风险特征和收益情况，以确保资产组合的平衡性和多样性。
2.2 法律和税务尽职调查在资产证券化过程中，建行需要进行法律和税务尽职调查，确保资产证券化方案符合相关法律法规和税收政策要求。
这包括确保资产持有人的权益、合法性和适当性。
2.3 结构设计和发行安排建行需要根据资产证券化的特点和客户需求，进行结构设计和发行安排。
这包括确定证券化工具种类、额度、还款方式等，并制定相关发行文件和合同。
2.4 风险管理和监管合规建行在资产证券化方案中需要构建完善的风险管理和监管合规体系，包括信用风险管理、流动性风险管理、市场风险管理等方面的规划和控制。
资产证券化方案
地区
深圳 杭州 广州 深圳 顺德 深圳 深圳 大连 重庆 深圳 深圳 北京 重庆 深圳 北京 石家庄 武汉 郑州 深圳 深圳 广州 成都 郑州 广州 廊坊 北京 深圳 上海 济南 济南 上海
排名
21 21 21 22 22 22 23 23 23 24 24 24 25 25 25 26 26 26 27 27 27 28 28 28 29 29 29 30 30 30
律师事务所
天山资本
会计师事务所
评级机构
4.1 专项计划——以按揭尾款为例
结构说明
客户与开发商签署《商品房买卖合同》并交齐首付款, 剩余款项向银行申请按揭, 项目公司享有对按揭购房人的应收 账款。开发商平台公司与旗下各项目公司签署《债权债务转让协议》, 将各项目公司的按揭尾款应收账款进行归集并 达到一定规模, 作为基础资产。
原始权益人 （开发商平台公司）
基础 资产 现金流
《监管协议》
托管人 监管银行
《托管协议》
计划管理人 （XX证券）
发行并管理
法律关系 现金流
X号专项资产 管理计划
上市协议
证交所
资产支持证券 本金及收益
登记结算机构
认购资金
《认购协议》
资产支持证券
本金及收益 资产支持证券投资者
差额补足义务
差额补足承诺人 （开发商平台公司）
•对于投资者而言, 资产证券化是 以基础资产现金流为本息支持的 特殊证券。投资者可根据偏好持 有特定层级的资产支持证券。
普通企业贷款 住房抵押贷款
信托受益权 企业应收账款 银行贷款证券
化 ………
特殊目的实体 （SPV）
资产支持证券
优先A级 优先B级
次级
保理公司保理项目资产证券化项目方案
保理公司保理项目资产证券化项目方案一、项目背景保理业务具有强大的业务活力和流动性，但是现实情况下，许多保理公司仍然面临着资金压力和融资难题。
为了解决这一问题，保理公司可以通过资产证券化的方式，将其保理项目打包成证券化产品，变现出流动资金。
二、项目目标本项目主要的目标在于，通过资产证券化的方式，为保理公司融资提供一种新的途径，实现以下目标：1. 帮助保理公司解决资金压力和融资难题，提升公司的资金运作水平。
2. 丰富投资人的投资选择，增加投资产品市场规模。
3. 实现保理业务的变现，优化公司的资产负债结构。
三、项目方案1. 证券化产品的构成本项目的证券化产品主要包括三部分资产：（1）保理资产即保理公司已经发生的保理业务和待收账款，以及在保理业务中形成的各类权利、利益和债权，它们将是本项目的主要资产。
（2）现金流管理即通过专业的现金流管理策略，将保理资产所收回的现金流量进行管理，以确保证券化产品的现金流稳定。
（3）风险对冲对证券化产品可能面临的各类风险进行对冲和管理，以降低风险水平。
2. 证券化产品的发行与销售本项目的证券化产品将采用公开发行的方式，同时引入优质的投行机构作为承销商，进行产品的营销和销售。
为了确保证券化产品的安全性和流动性，产品的销售对象将主要是机构投资者，如银行、基金和保险公司等。
3. 证券化产品的评级和定价本项目的证券化产品将通过评级机构进行评级，以确保产品的信用等级得到市场公认。
同时，为了确保产品的定价合理，保理公司将会聘请专业的定价机构参与产品的定价，并根据市场需求进行价格浮动。
四、项目效益本项目将会对保理公司、投资人和社会产生多重效益：1. 对保理公司而言，证券化产品的发行将会缓解其资金压力和融资难题，提升公司的资金运作水平，并优化公司的资产负债结构。
2. 对投资人而言，证券化产品的发行将为其提供多元化的投资选择，增加其收益率，同时降低其投资风险，从而吸引更多的资金流入金融市场。
资产证券化 解决方案
资产证券化解决方案
《资产证券化：解决方案》
资产证券化是一种金融手段，通过将特定的现实资产转化为证券，从而实现资产的变现和再分配，帮助企业进行资金的融通和风险的分散。
在当前金融市场中，资产证券化已经成为一种常见的金融工具，为企业和投资者带来了许多益处。
首先，资产证券化可以帮助企业快速获取资金。
通过将企业的资产转化为证券，企业可以获得一笔即时的现金流，从而可以快速满足资金需求，推动企业的发展。
其次，资产证券化可以降低企业的融资成本。
相比传统的融资方式，资产证券化可以通过分散化风险和提高资产流动性，降低企业的资金成本，为企业节省了大量的资金支出。
此外，资产证券化还可以帮助投资者分散风险。
通过投资资产证券化产品，投资者可以获得多元化的投资组合，从而降低特定资产所带来的风险，实现更加稳健的投资回报。
然而，资产证券化也存在一些挑战和风险。
例如，资产证券化产品的流动性可能较差，投资者需要谨慎选择投资对象。
另外，资产证券化产品的评估和监管也需要进一步加强，以保障投资者的权益和市场的稳定。
因此，资产证券化需要不断完善和创新。
在未来，随着金融科
技的发展和监管政策的不断优化，资产证券化将更加普及和成熟，为企业和投资者带来更多的价值和机遇。
建行资产证券化方案
建行资产证券化方案随着中国金融市场的不断发展，资产证券化已成为金融业务中备受关注的一种重要方式。
资产证券化是指将特定财务资产（例如贷款、应收账款、房地产等）转变为可以交易的证券，通过证券发行和交易来进行融资。
建设银行（以下简称建行）作为中国领先的金融机构之一，积极探索和推进资产证券化业务，以满足市场多样化的融资需求，推动金融市场的发展。
一、建行资产证券化的基本概念及意义资产证券化是建行通过发行资产支持证券（ABS）、资产支持票据（ABN）、抵押支持证券（MBS）等金融工具，将各类资产进行打包和切割，通过交易所或场外交易市场向投资者分散持有风险的一种金融模式。
通过资产证券化，可以实现资产端和资金端的有效对接，提高建行的资金使用效率，拓宽融资渠道，降低资金成本，提升资产负债表的质量。
资产证券化可以帮助建行实现资产负债管理的多元化，并使其资产负债表得到优化。
资产证券化还可以提高资产的流动性，增加市场流通性，提高资产的变现能力。
尤其对于建行而言，资产证券化业务可以帮助其实现更加精细化的风险管理，降低信用风险，规避利率风险，提高盈利水平，为客户带来更优质的金融服务。
二、建行资产证券化的具体操作流程1. 确定资产池：建行首先确定需要进行证券化的资产池，包括贷款、应收账款、抵押贷款等资产，并通过资产风险评估和定价，筛选出符合证券化条件的优质资产。
2. 资产打包和切割：根据资产种类和特性，建行对资产进行打包和切割，拆分成不同等级的证券产品，通常包括优先级证券（A级证券）、次优先级证券（B级证券）和次次优先级证券（C级证券）等。
3. 证券发行和注册：建行完成资产池的准备工作后，将经过打包和切割后的资产通过注册发行到市场上，进行信息披露和募集资金。
4. 投资者的认购和交易：证券化产品完成发行后，建行将面向市场投资者进行产品营销和销售，吸引投资者认购。
5. 还本付息和资金回笼：建行根据证券产品的具体结构和安排，按期支付证券持有人相应的本金和利息，并通过资管计划等方式回笼融资资金。
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1 资产证券化基本原理
资产证券化是指将一个或一组流动性较差但预计能产生稳定现金流的资产，通过一些列的结构 安排和组合，对其风险和收益进行分割和重组，并实施一定的信用增级，从而将资产的预期现金流转 换成流通性和信用等级较高的金融产品的过程。
典型的资产证券化
•对于发起人而言，资产证券化 实际上是通过出售存量资产来实 现融资的手段
律师事务所
天山资本
会计师事务所
评级机构
4.1 专项计划——以按揭尾款为例
结构说明
客户与开发商签署《商品房买卖合同》并交齐首付款，剩余款项向银行申请按揭，项目公司享有对按揭购房人的应 收账款。开发商平台公司与旗下各项目公司签署《债权债务转让协议》，将各项目公司的按揭尾款应收账款进行归 集并达到一定规模，作为基础资产。
物业公司
广州市时代物业管理有限公司 山东东晨物业管理有限公司 北京金融街物业管理有限责任公司 广州奥园物业服务有限公司 宁波银亿物业管理有限公司 江苏银河物业管理有限公司 广州广电物业管理有限公司 世茂天成物业服务集团有限公司 上海科瑞物业管理发展有限公司 新中物业管理（中国）有限公司 新城物业服务有限公司 上海文化银湾物业管理有限公司 河北恒辉物业服务集团有限公司 广州粤华物业有限公司 广州市宁骏物业管理有限公司 鲁能物业服务有限公司 重庆大正物业管理有限公司 阳光城物业服务（福建）有限公司 廊坊荣盛物业服务有限公司 珠海葆力物业管理有限公司 深圳市保利物业管理集团有限公司 广东华信物业管理有限公司 广州方圆现代生活服务股份有限公司 云南俊发物业服务有限公司 兰州民召物业管理集团 河南正弘物业管理有限公司 上海陆家嘴物业管理有限公司 上海浦江物业有限公司 上海漕河泾开发区物业管理有限公司 中油阳光物业管理有限公司
地区
广州 肥城 北京 广州 宁波 南京 广州 南京 上海 北京 上海 上海 石家庄 广州 广州 海南 重庆 福州 廊坊 珠海 深圳 广州 广州 昆明 兰州 郑州 上海 上海 上海 北京
2.3 资料总览
1
原始权益人基本资料、组织文件、合规性监管稽查文件、现有融资证明文件、
业务及财务资料等
2
差额支付承诺方及担保方基本资料、业务和财务资料等
3
入池基础资产数据及历史数据
4
拟证券化基础资产所在的项目公司相关资料
第四部分：交易结构及操作流程
4.1 专项计划——以按揭尾款为例
《债权债务转让协议》 房屋按揭款项
按 揭
… 项 项
项
目目
目
银 房屋 行 按揭
款项
公 司
… 公
公
司
司
签署《商品房买卖 合同》,支付首付款，
房管局备案
《房屋按揭合同》
购房者
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
绿城房地产集团有限公司 远洋地产控股有限公司 雅居乐地产控股有限公司 复地（集团）股份有限公司 阳光城集团股份有限公司 金科地产集团股份有限公司 新城控股集团股份有限公司 融侨集团股份有限公司 旭辉控股（集团）有限公司 江苏中南建设集团股份有限公司 泰禾集团股份有限公司
物业 收入
开发商或物业管理公司 依据《物业合同》对物 业合同委托人享有物业 费债权。物业合同委托 人需定期向物业公司上 缴物业服务费，开发商 合法拥有对物业合同委 托人的应收账款。
商铺
开发商对其所拥有物业 拥有经营以及出租权， 以商铺为基础资产，通 过出售基础资产，并以 未来租金收益作为还款 来源，为开发商提前回 笼资金
XX券商作为计划管理人，成立“X号专项资产管理计划”，通过专项计划募集资金购买基础资产。认购人通过与计 划管理人签订认购协议，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，认购人取得资产支持证券，成为资产支 持证券持有人。
资产包中的债权实现放款时，开发商平台公司对收益权资产包进行补足。在资产管理计划期间，开发商平台公司对
A公司（基础债务人）的股东及**信托作为原始权益人，与**信托签署《信托合同》，于专项计划设立日 前一天设立信托并取得信托受益权；
A公司与信托公司签署《信托贷款合同》，信托于专项计划设立日前一天向A公司发放信托贷款。A公司 以AB大厦未来13年所产生的租金收入作为上述信托贷款的还款来源；A公司以AB大厦房产抵押为信托贷 款提供抵押担保；
基础资产
特殊目的实体 （SPV）
资产支持证券
资产证券化基本原理
资产重组原理：选择特定的能够产生未来现金流的资产进行重新配置与组合，形成资产池 风险隔离原理：与资产原始所有者的风险（其他资产风险、破产风险）无关，而只与证券化资产本身相
关，主要以“真实销售”或“信托”方式实现。 信用增级原理：为了吸引更多的投资者并降低发行成本，提高资产支持证券的信用等级，分为外部信用
万科物业发展有限公司 绿城物业服务集团有限公司 保利物业管理有限公司 长城物业集团股份有限公司 广东碧桂园物业服务股份有限公司 中海物业集团有限公司 彩生活服务集团有限公司 万达物业管理有限公司 金科物业服务集团有限公司 深圳市金地物业管理有限公司 中航物业管理有限公司 华润置地(北京)物业服务有限公司 重庆新龙湖物业服务有限公司 招商局物业管理有限公司 北京首开鸿城实业有限公司 卓达物业服务股份有限公司 福星智慧家物业服务有限公司 鑫苑物业服务有限公司 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 深圳市明喆物业管理有限公司 雅居乐物业管理服务有限公司 四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 河南建业物业管理有限公司 广东公诚设备资产服务有限公司 幸福基业物业服务有限公司 远洋亿家物业服务股份有限公司 广东众安康后勤集团有限公司 上海锐翔上房物业管理有限公司 山东省诚信行物业管理有限公司 山东明德物业管理有限公司 上海东湖物业管理有限公司
专项资产管理计划提供担保，并承诺进行差额补足义务。
4.2 专项计划——以写字楼租金为例
监管银行
信托贷款 本息偿还
资金监管
基础债务人 A公司
信托贷款债权
信托贷款资金
信托计划
认购 信托受益权
合同关系： 投资者资金流向：
相关还款：
原始权益人 A公司股东
资产支持证券 持有人
登记、托管 交易
登记托管机构
认购资金
上海实业城市开发集团有相似
浙江佳源房地产集团有限公司 金融街控股股份有限公司 金辉地产 广州时代地产集团有限公司 中骏置业控股有限公司 光明房地产集团股份有限公司 景瑞地产（集团）有限公司 协信集团 国购投资有限公司 隆基泰和实业有限公司 浙江祥生房地产开发有限公司
总部 成都 福州 郑州&香港 香港&广州 深圳&北京&香港 福州 上海 深圳 上海 厦门 厦门 上海 上海
增级和内部信用增级。 流动性增强原理：将流动性一般不佳的资产转化为资本市场流动性更好的证券产品，降低流动性溢价。
第二部分：资产证券化优势
2.1 资产证券化VS房地产
现金流是房地产商的生命线。特别对规模房企来讲，在项目开发初期，将大量资金用来拿地以及开发 建设，将流动性较强的资金转化成流动性较差的固定资产。后期，随着固定资产的持续销售（房屋）， 出租（商铺、写字楼），经营（酒店）等，逐步实现资金回笼。从而，可以看出该固定资产在未来能 够产生可预期的稳定的现金流。因此，通过资产证券化将这些流动性较差但可以产生稳定现金流的资 产提前变现，将大大改善房地产企业的现金流，帮助其实现资金回笼。
益
人
四
资产证券化的信息披露要求相对简单，计划说明书等文件主要为向投资者定向披 露，不会增加原始权益人过多工作负担。
资产证券化属于创新型融资，有利于树立资本市场创新形象，进一步打造公司品
五
牌。
第三部分：标的种类及准入
3.1 标的种类
房地产开发商
按揭 尾款
客户在购买房产交齐首 付款后，向银行申请按 揭，按揭款项将在规定 期限后才会发放给开发 商，期间构成了针对购 房人的按揭尾款应收账 款。
上海&香港
浙江嘉兴 北京 北京 广州 厦门 上海 上海 重庆 合肥&北京 北京 浙江诸暨市
3.2 物业公司准入标准（前30）
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 11 12 12 13 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 20
物业公司
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
企业名称 万科企业股份有限公司 恒大地产集团 绿地控股集团有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 中国海外发展有限公司 碧桂园控股有限公司 融创中国控股有限公司 龙湖地产有限公司 华夏幸福基业股份有限公司 广州富力地产股份有限公司 华润置地有限公司 世茂房地产控股有限公司 金地（集团）股份有限公司
地区
深圳 杭州 广州 深圳 北京 石家庄 武汉 郑州 深圳 深圳 广州 成都 郑州 广州 廊坊 北京 深圳 上海 济南 济南 上海
排名
21 21 21 22 22 22 23 23 23 24 24 24 25 25 25 26 26 26 27 27 27 28 28 28 29 29 29 30 30 30
原始权益人 （开发商平台公司）
基础 资产 现金流
《监管协议》
托管人 监管银行
《托管协议》
计划管理人 （XX证券）
发行并管理
法律关系 现金流
X号专项资产 管理计划
上市协议
证交所
资产支持证券 本金及收益
登记结算机构
认购资金
《认购协议》
资产支持证券
本金及收益 资产支持证券投资者
差额补足义务
差额补足承诺人 （开发商平台公司）
2.2 资产证券化的优势
资产证券化可以实现内部增信，产品的产品评级可超越原始权益人和担保人主体