房地产开发与经营自考资料整理

合集下载

房地产开发与经营复习资料

房地差开发与经营复习资料一、房地产开发、房地产经营的概念特征联系。

房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律，根据城市发展和建设，充分考虑经济效益、对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。

房地产经营指的是对房屋的建造、买卖、维修、等及土地的转让。

进行有组织有目的的经济活动。

特征：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性二、房地产经营的分类（了解）：地产经营（出让出租等）、房产经营（房屋流通）、服务经营（投资咨询，价值评估）、综合开发经营开发与经营的关系三、房地产开发的程序（重点）：房地产开发的主要参与者：房地产开发企业、投资公司、建筑承包公司、质量检查单位、争睹建设主管部门、金融机构。

房地产经营的基本环节：形成环节，流通环节（房屋销售，房屋租赁、房地产抵押与典当）、消费环节（物业管理、服务与管理环节）四、房地产企业的概念房地产企业是指集合土地、资本、人力、企业家才能等生产要素，创造利润，并专门从事各种有关房地产开发经营销售，包括土地使用权的出让与转让等经济活动在内的经济组织（简化）五、房地产企业在国名经济中的作用1、为国民经济的发展提供物质保障。

2、为城市建设事业的发展开你稳定的资金来源3、为相关产业的发展起到有力的带动作用4、醋精消费结构和产业结构的合理化六、我国房地产企业资质划分（自己看书、P39）重点：我国房地产开发分为五的等级、一、二、三、四、和暂时级或临时级七、房地产开发与经营的环境分析：什么是环境、什么是环境分析对于房地产而言：环境就是一房地产开发经营行为为中心，作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素综合。

环境分析：“环境分析”是指通过对企业采取各种方法，对自身所处的内外环境进行充分认识和评价，以便发现市场机会和威胁，确定企业自身的优势和劣势，从而为战略管理过程提供指导的一系列活动。

房地产开发和经营自学考试学校资料与答案解析

房地产开发与经营第一章：1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

（2）特点：①交易形式的多样化；②交易对象的位置固定性；③经营对象的限制性；④售后用途的约束性；⑤产权关系的复杂性；⑥供求调整缓慢性。

（3）分类：①地产经营；②房产经营；③服务经营；④房地产综合开发经营。

2、理解：房地产开发的程序。

可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；②依法取得土地使用权阶段；③可行性研究阶段；④前期准备阶段；⑤实施阶段；⑥销售阶段。

第二章：1、识记：房地产开发与经营决策的程序。

六个基本步骤：①发现问题；②确定目标；③拟定方案；④分析评价；⑤选择方案；⑥实施追踪方案。

2、理解：房地产开发与经营决策的类型。

三种类型：①确定型决策；②风险型决策；③不确定型决策。

第三章：1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

②性质：分为一般属性与特殊属性；一般属性有4点：①经营目的；②与政府的关系；③与员工的关系；④与其他房地产企业的关系；特殊属性有5点：①知识密集型企业；②资金密集型企业；③业务运作具备商业企业的特点；④业务内容体现服务行业的特点；⑤经营方式具有租赁企业的特点。

③一般原则具有9点：①目标同一性原则；②分工协作原则；③统一指挥原则；④权责一致原则；⑤机构精简原则；⑥有效管理幅度原则；⑦授权原则；⑧均衡性原则；⑨弹性原则。

2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。

房地产开发与经营复习资料

本次作业是本门课程本学期的第2次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共40道小题)1. 房地产开发过程中的所有经济活动总称为（）。

(A) 房地产开发经营(B) 房地产流通经营(C) 房地产消费经营(D) 房地产使用经营你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：A解答参考：2. 用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应属于（）。

(A) 项目的成本(B) 附加成本(C) 次级成本(D) 收益成本你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3. 具有结构低度部门化、宽管理跨度，职权集中特点的组织结构是（）。

(A) 直线制结构(B) 直线职能制结构(C) 职能制结构(D) 事业部制组织结构你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：A解答参考：4. 组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料作为详细而充分的分析和讨论的方法为（）。

(A) 头脑风暴法(B) 经验分析法(C) 层次分析法(D) SWOT分析法你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：B解答参考：5. 土地补偿费和安置补偿费的总和，不得超过被征收前三年平均年产值的（）倍计算。

(A) 3-6(B) 4-6(C) 15(D) 30你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：D解答参考：6. 在房地产调研原始资料收集方法中，最常用的市场调研方法是（）。

(A) 访问法(B) 观察法(C) 试验法(D) 抽样法你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：A解答参考：7. 在房地产调研数据分析方法中，将定性和定量决策相结合，按照思维和心理规律把决策过程层次化、数量化的是（）。

(A) 归纳分析法(B) 德尔菲法(C) 比较分析法(D) 层次分析法你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：D解答参考：8. 房地产项目建设、销售过程中所花费的全部费用称为（）。

(A) 建筑安装工程成本(B) 财务费用(C) 房地产开发成本(D) 基础设施费用你选择的答案：未选择 [错误]正确答案：C解答参考：9. 以下关于房地产市场营销描述错误的是（）。

自考房地产开发与经营

一、运用因素分析法进行成本分析概念：因素分析法又称连环置换法，这种方法可用来分析各种因素对成本的影响程度。

首先假定众多因素中的一个因素发生变化，而其它因素则不变，在前一个因素变动的基础上分析第二个因素的变动，然后逐个替换，分别比较其计算结果，以确定各个因素的变化对成本的影响程度。

例：某承包企业承包一工程，计划砌砖工程量1200M3，按预算定额规定，每立方米耗用空心砖510块，每块空心砖计划价格为0.12元；而实际砌砖工程量却达到1500 M3，每立方米实耗空心砖500块，每块空心砖的实际购入价格为0.18元，试用因素分析法进行成本分析。

空心砖成本的计算公式=砌砖工程量×每立方米空心砖的消耗量×空心砖价格采用因素分析法对上述三个因素分别对空心砖成本的影响进行分析结论：由于工程量增加使成本上升18360元由于空心砖节约又使成本降低1800元由于价格提高又使成本上升45000元上述三种因素的影响使总成本上升了61560元。

二、假设开发法测算土地价格公式：地价=开发完成后的房地产价值-房屋开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润例：某房地产开发公司欲参加招投标获取一宗土地，已知该宗土地的面积为5000平方米，容积率为6，使用年限为50年，用途为商住性质，计划建16层，1—4层为商业，5—16层为住宅，总建筑面积28000平方米，其中商业面积12000平方米，预计建设期为3年，建筑成本1400元/平方米，管理费率为建筑成本的5%，假设建造完成后，商业用房可以一次性售完，住宅预计分三期卖完，盖好后卖25%，半年后卖45%，一年后卖出30%，预计商业用房价格为4800元/平方米，住宅3000元/平方米；建设期资金投入35%，第二年投入40%，第三年投入25%，均匀投入；销售费用为销售收入的2%，税金为销售收入的5%；贴现率为12%，利润率为15%。

1、用折现法测算开发完成后的房地产价值，2、用折现法测算开发成本，3、计算房地产开发公司能承受的地价和楼面地价。

房地产开发与经营实务复习资料

房地产开发与经营实务一、房地产行业1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业房地产业的分类：房地产投资开发业房地产服务业2、房地产行业发展中存在的突出问题（1）房价上涨过快（2）从房地产总供给和总需求来看，目前房地产市场已出现失衡现象（3）房地产业的可持续发展存在一定问题（4）政策调控难度加大（5）住房保障体系不完善，流动人口住房问题突出3、房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体4、新形势下房地产企业特点（1）面临不断变化的新形势（2）产业链延伸（3）开发模式发生革命（4）使用新技术（5）自主创新二、房地产开发项目1、房地产开发项目的特点（1）地理位置的固定性（2）建设投资大，资金周转慢（3）开发周期长（4）受国家法规政策严格约束和调控（5）建设环节多（6）项目投资即为项目成本费用（7）人员要求高（8）风险较大（9）开发项目的差异性（10）项目决策的多专业协同三、房地产经营1、房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动2、城市土地经营分类(1)租赁经营：a、出让b、转让c、出租(2)开发经营：开发后的土地转让所有权3、房屋经营类型：（1）出售：产权的转移（2）租赁：使用权的转移4、两部主要法律：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》四、环境分析1、经营环境特点（1）环境差异性（2）环境动态性（3）环境可测性2、房地产开发与经营环境分析原则（1）客观性原则（2）全面性原则（3）比较性原则（4）预测性原则3、房地产经营环境分析一、经济发展环境1、宏观经济发展形势（1）国际经济发展形势（2）全国经济发展形势（3)当地城市经济发展形势2、市民的收入（1)收入水平(2)贫富差异程度3、资金市场发展形势(1)利率(2)贷款条件二、政治环境1、政府土地供应的数量和开发条件2、政府对经济适用房的态度3、政府收取税费的水平三、法律环境四、社会环境1、人口数量2、人口构成3、人口受教育水平4、城市历史传统五、自然环境地震带、降雨、地形起伏、地质较软的地带、地表水六、房地产市场的完善程度1、市场机制的调节能力2、销售市场与租赁市场的平衡状态3、二手房市场的完善程度七、相关中介机构的发育状况1、房地产交易所的服务水平2、房地产评估机构的服务水平3、其他中介机构的发育状况五、地块市场分析与预测1、房地产市场调研（1）立项前市场调研（2）立项后市场调研（3）开发过程中市场调研2、房地产市场调研的重要性(1）识别市场机会，把握瞬息万变的市场环境(2）分析市场潜力，判断项目的盈利性(3）评价决策效果，找出改进的关键点3房地产市场类型（1）地产市场：出让市场转让市场（2）房产市场：新房市场二手房市场（3）房地产金融市场（4）房地产中介服务市场4、房地产市场的特性（1）不可移动性（2）滞后性（3）垄断竞争性（4）周期性（5）投机型（6）交易方式多样性（7）与金融市场高相关性（8）受政府干预性5、住宅市场需求的预测方法Df=Pf*Tf-Sc Sf=Df/n+ADf：预测年限的住宅需求与现有供给量之差Pf：预期人口数Tf：预期住房标准Sc：现有供给量n：预测年限A：原住宅的年均报废量Sf：预期年均开发建设的住宅量6、房地产市场分析内容总体的市场分析市场供求现状分析需求分析供给分析价格分析交易数量分析空置率分析房地产信贷条件分析利率贷款条件房地产市场周期阶段分析;兴旺—平淡—萧条—复苏特定开发地段的市场分析该地段限制因素分析城市规划基础设施交通运输条件社会环境地质情况和环境保护要求类似竞争性项目的价格或租金分析市场需求的数量、房型分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析目标地块的SWOT分析优势劣势机遇风险六、房地产开发风险分析1、房地产投资的特点（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）投资收益高2、房地产经营风险的主要类型（1）购买力风险（2）财务风险（3）利率风险（4）变现风险（5）经营能力风险（6）社会风险（7）意外事故风险3、房地产投资决策类型（1）确定型决策（2）不确定型决策（3）风险型决策4、房地产融资的特点（1）规模大（2）偿还期长（3）证劵化5、房地产融资的主要形式（1)银行贷款融资：现有资金不低于开发项目的35%（2)证劵融资：房地产债券的发行房地产股票的发行（3)房地产信托融资（4)房地产联建、参建融资（5)利用外资与房地产典当融资。

《房地产开发经营与管理》复习资料(一)

《房地产开发经营与管理》复习资料（一）名词解释1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

2.房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3.房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

4.房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。

5.房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。

6.房地产企业经营计划：是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。

7.房地产开发与经营的经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。

8.房地产开发与经营的金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。

9.房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。

房地产开发与经营复习内容

1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。

广泛联系性.3.风险与效益并存。

4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。

而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3、房地产经营的分类：1.地产经营2。

房产经营3.服务经营。

4。

房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。

投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。

可行性研究阶段4。

前期准备阶段5。

实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。

房屋销售2。

房屋租赁3。

房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。

6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。

7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。

8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。

有两个以上可供选择比较的方案3。

有评价方案优劣的标准4。

有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。

经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。

确定型决策2。

风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。

11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。

12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。

房地产开发与经营自考资料整理

第一章经营与房地产经营1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。

2，研究目的：a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动.b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术,帮助企业掌握现代经营原理与方法;掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。

c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法.以提高企业管理效率和管理水平。

d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。

3,研究内容一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容.二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。

三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。

四是关于房地产营销理论与方法的研究。

五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。

4.经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。

5。

财务职能的核心是资金的运用和管理.6。

任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。

提高资金利用效益;增加企业积累，扩大企业实力.7内容:1.资金筹措职能2.资金管理职能3。

资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

8思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重计划管理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想9。

经营目标是指企业在一定时期风,从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。

10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝11.按目标功能分类：1.市场性目标2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标5。

成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8。

效益性目标12.按目标层次分类：1。

战略决策层目标2。

《房地产开发经营与管理》复习资料

类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。 IRS(商业圈饱和指数)=C(潜在顾客人数)×RE(顾客平均购买额)/RF(商店营业总面积) 市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。目标市场：目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域。市场定位：确定目标市场后，开发企业应对投资开发项目规划一个具有特色的、受人欢迎的特征，确定开发项目的市场定位。定价：影响因素：舒适要素、便利要素、健康卫生要素、景观要素、品牌要素定价方法：成本导向定价、竞争导向定价、需求导向定价第五章：资金时间价值：指资金随着时间的推移而形成的增值。名义利率和实际利率的关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 ②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 ③当每年计息周期 m=1 时，名义利率=实际利率 ④当每年计息周期 m>1 时，实际利率>名义利率 ⑤当 m→∞时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系为 i=er-1
��
FNPV = ∑(�� − ��)��(1 + ��)−��
��=0
FIRR
=
��1
+
��1 ��1 + |��2|
设→竣工交用→物业资产管理获取土地的途径：土地使用权出让
土地使用权转让土地使用权划拨土地合作开发商与建筑商区别：①开发商是建设单位，建筑商是施工单位

房地产开发与经营(新)专升本

一、判断(共计50分,每题2.5分)1、在项目财务评价中，动态投资回收期（）与基准回收期（）相比较，如果则开发项目在财务上就是可以接受的。

动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。

A. 正确B. 错误错误:【B】2、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。

零售商业物业通常有五种类型：(1) 市级购物中心(2) 地区购物商场(3) 居住区商场(4) 邻里服务性商店(5) 特色商店A. 正确B. 错误错误:【A】3、间接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。

A. 正确B. 错误错误:【B】4、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。

A. 正确B. 错误错误:【A】5、直接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。

投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。

A. 正确B. 错误错误:【B】6、资本化率也是影响财务评价结果的最主要因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。

A. 正确B. 错误错误:【A】7、从货币形态看，房地产开发投资活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。

A. 正确B. 错误错误:【A】8、对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。

我国房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。

A. 正确B. 错误错误:【A】9、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。

一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：方法科学。

调查具有创造性。

调查方法多样。

《房地产开发经营与管理》复习资料(二)

《房地产开发经营与管理》复习资料（二）填空题1.房地产开发的特征具有全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。

2.从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。

3.根据房地产经济活动过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流动环节的经营和房地产产品消费环节的经营三种。

4.房地产开发与经营策略有产品策略、市场开发策略和价格策略。

价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略。

5.根据房地产开发经营环境的可控程度，可以把房地产开发与决策类型分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。

6.常见的不确定型决策方法主要有以下三种：大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法。

7.根据房地产企业经营特点进行分类可分为房地产专营企业、房地产兼营企业、房地产项目型企业。

8.总体而言，我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。

9.房地产开发企业的人员包括三类：经济管理类、专业类、工程技术类。

10.房地产企业经营目标可分为战略目标、战术目标。

11.企业对经营计划的调整有两种方法：滚动计划法、启用备用计划法。

12.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境、微观环境。

13.根据内容不同，房地产开发与经营机会可细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。

14.城市房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，安置的对象是被拆除房屋的使用人。

15.房地产市场调查按市场调查的范围可分为专题性市场调查、综合性市场调查，按市场调查的功能可分为探测性调查、描述性调查、因果性调查。

16.房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

17.房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。

18.居住小区开发项目规划设计方案的评价的指标体系可分为用地面积指标和主要技术经济指标。

《房地产开发与经营》复习精心整理

房地产开发与经营简答题1.简述可行性研究的作用可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

1）是投资决策的基本依据。

2）是筹集建设资金的依据。

3）是项目立项、用地审批的条件。

4）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。

5）是编制下一阶段规划设计方案的依据。

2.简述房地产开发的主要工作阶段投资机会寻找、项目可行性研究、取得土地使用权、项目规划与合同谈判、项目建设、房地产租售、物业管理3.简述房地产投资环境的构成要素政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）；经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）；社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）；自然地理环境；基础设施环境；法律环境4.简述开发建设投资(开发期成本费用)成本费用1）土地费用； 2）前期工程费；3）建安工程费；4）基础设施建设费；5）公共配套设施建设费； 6）不可预见费；7）开发期税费； 8）管理费用；9）销售费用； 10）财务费用；11）经营资金5.简述工程建设监理的工作内容与要求监理的工程工程建设监理：指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同对工程建设实施的监督管理。

总的工作内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；进行工程建设合同管理，协调有关单位的工作关系。

下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。

5.简述房地产价格制定的理论依据1）生产费用价值论：房地产生产所需要的基本费用。

2）预期原理：预期房地产能为消费者带来的收益或效用。

3）替代原理：竞争者所能提供的类似产品的替代关系。

4）供求理论，供给需求的变化与价格之间的相互影响。