会计准则-投资性房地产
企业会计准则第3号投资性房地产
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2023/5/29
企业会计准则第3号投资性房地产
•一、制定背景：
•1、随着经济发展和投资观念的转变，
对房地产或物业的投资逐渐成为一种时
尚。
•2、对于投资性房地产，如果作为固定
资产计提折旧，其净值难以反映其真实
价值。
•3、为了规范投资性房地产的确认、计
•借：投资性房地产
342
• 累计折旧
18
• 贷：固定资产
360
•（4）1996—2005年每年摊销折旧
•借：管理费用
18
• 贷：累计折旧
18
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企业会计准则第3号投资性房地产
•（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用（此
后续支出并不能使流入企业的未来经济利益超过
原先的估计）
•借：管理费用
•新准则处理办法：
•2、公允价值模式
•（1）1994年12月31日建成时：
•借：固定资产
360
• 贷：在建工程
360
•（2）1995摊销折旧：
•借：制造费用
18
• 贷：累计折旧
18
•（3）1996年出租时：
•借：投资性房地产
400
• 累计折旧
18
• 贷：固定资产
360
•
资本公积
58
•（4）1996—2005年不计提折旧 PPT文档演模板
9年，预计无残值。每年摊销折旧分录为：
•借：制造费用
30
• 贷：累计折旧（270/9=30）
30
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企业会计准则第3号投资性房地产
•四、新准则与国际会计准
企业会计准则第3号—投资性房地产
企业会计准则第3号—投资性房地产企业会计准则第3号—投资性房地产是对投资性房地产进行会计处理的准则。
投资性房地产是指企业在购买、建造或者租赁房地产用于获得租金或者增值的情况下所持有的房地产。
企业会计准则第3号规定了投资性房地产的会计核算、报告和披露要求，以确保相关信息能够准确、完整地反映企业的财务状况和经营成果。
根据企业会计准则第3号，投资性房地产应当经历三个阶段的会计处理：首次确认、持有期间、处置期间。
首次确认阶段，企业应当按照成本进行确认，包括购买成本、建造成本和租赁预付款等。
此外，还应当确认与投资性房地产有关的初始直接相关费用，并在首次确认时进行计量。
持有期间阶段，企业应当根据成本模型或公允价值模型进行计量。
成本模型要求以成本减少累计计提的减值准备进行计量，而公允价值模型要求以公允价值进行计量，并将变动计入其他综合收益。
处置期间阶段，企业应当根据实际或预计出售时的公允价值进行计量，并将差额计入当期损益。
投资性房地产的报告和披露要求包括财务报表和附注的披露内容。
财务报表应当包括投资性房地产的概述、成本、公允价值、减值准备、租金收入和处置收益等信息。
附注应当包括投资性房地产的主要会计政策、计量方法、风险管理和潜在风险等信息。
企业会计准则第3号对于企业正确处理投资性房地产的会计核算有重要意义。
准确、完整地报告和披露投资性房地产的相关信息，有助于投资者、债权人和其他利益相关方了解企业的财务状况和经营成果，提高投资决策的准确性和科学性。
然而，企业会计准则第3号在实际应用中也存在一些问题和挑战。
一方面，投资性房地产的公允价值可能难以准确确定，特别是在市场波动较大或者投资性房地产较少的地区。
另一方面，企业在计量投资性房地产时可能存在主观性和估计性，导致信息的可比性和可靠性受到影响。
因此，在实施企业会计准则第3号时，企业应当结合具体情况进行审慎判断，并严格按照相关规定进行会计处理、报告和披露。
同时，监管部门应当加强对企业的监督和指导，提高企业会计准则应用的质量和规范性，进一步保护投资者和利益相关方的权益。
企业会计准则第3号──投资性房地产
企业会计准则第3号──投资性房地产企业会计准则第3号─投资性房地产是国家财政部制定的一项会计准则，用于规范企业对投资性房地产的会计处理。
投资性房地产是指企业为赚取租金、资本增值或者两者兼有而持有的房地产，包括土地使用权、建筑物及附属设施等。
该会计准则共分为六个部分，包括目的范围、定义和分类、公允价值和其变动、初始确认和后续计量、转移与重分类以及披露等。
根据企业会计准则第3号─投资性房地产，企业在评估是否将房地产资产作为投资性房地产时，应当考虑以下因素：是否用于出租、预期的投资收益、市场租金、租赁条件、现金流量、地价与建筑物价值等。
准则要求，一旦将其中一资产作为投资性房地产进行确认，就要按照公允价值模式进行后续计量和披露。
该会计准则要求，企业应当将投资性房地产按照公允价值进行初始确认，并按照公允价值模式进行后续计量。
公允价值是指市场上在买方和卖方交易时可以获得的价格，准则要求企业按照持有的房地产分类进行公允价值的确定。
企业还需对投资性房地产的公允价值进行定期评估，并将评估结果记录在会计凭证中。
企业还需根据投资性房地产的公允价值变动，计入当期损益。
企业会计准则第3号─投资性房地产还规定了转移与重分类的事项。
转移是指投资性房地产由一种类别转为另一种类别，重分类是指不再将其中一资产作为投资性房地产进行确认。
准则要求，转移和重分类应当根据实际情况进行，并且要进行充分的披露说明。
最后，企业在编制财务报表时，应当按照准则的要求对投资性房地产进行披露。
准则要求，企业应当披露投资性房地产的计量基础、主要假设、公允价值计算结果、公允价值变动及其影响、投资性房地产的转移与重分类等信息。
企业还需对投资性房地产的风险及管理政策进行充分的披露说明。
企业会计准则第3号─投资性房地产的制定和实施，旨在提高企业对投资性房地产的会计处理的准确性和可比性，进一步规范企业的财务报告，为投资者提供准确、全面的信息，以保护投资者的权益。
这将有助于提高企业透明度与市场竞争力，促进企业投资性房地产市场的稳定发展。
新会计准则第3号──投资性房地产
新会计准则第3号──投资性房地产⼀、概述投资性房地产是指以赚取租⾦或资本增值为⽬的⽽持有的房地产。
《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和⼟地，⽽在中国，⼟地所有权归国家或集体所有，企业只能取得⼟地使⽤权。
因此，本准则中的房地产实际上指的是“⼟地使⽤权”和建筑物。
投资性房地产和⾃⽤房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为⼟地使⽤权、建筑物或构建物等，但在产⽣现⾦流量的⽅式上具有各⾃的特点和显著的差异。
房地产投资是为了赚取租⾦或资本增值，或两者兼有。
因此，投资性房地产产⽣的现⾦流量在很⼤程度上独⽴于企业持有的其它资产，⽽⾃⽤房地产必须与其他资产如⽣产设备、原材料、⼈⼒资源等相结合才能产⽣现⾦流量。
根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进⾏会计处理，投资性房地产适⽤本准则，⽽⾃⽤房地产适⽤固定资产或⽆形资产准则。
我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和⾃⽤房地产。
然⽽在实务中许多企业持有投资性房地产。
由于两类房地产为企业带来现⾦流量的⽅式有较⼤差异，将投资性房地产和企业⾃⽤房地产都纳⼊固定资产或⽆形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。
新的会计准则⼤量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和⽆形资产的⼀项资产单独进⾏反映。
这⽆疑有利于提⾼会计信息的相关性，从⽽更好的为会计信息使⽤者做出决策提供依据。
该准则与准则发布前实务和制度规定⽐较，主要的差异有：1.在资产负债表上的列⽰新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列⽰在资产负债表上。
⽽在现⾏实务或制度中，⼀般作为固定资产或⽆形资产进⾏核算。
2.后续计量模式新准则规定，可采⽤成本模式或公允价值模式。
选⽤成本模式时，需要计提折旧、进⾏摊销及计提减值，减值⼀经计提，不得转回；选⽤公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账⾯价值，两者差额计⼊当期损益。
企业会计准则——投资性房地产
四、房地产的转换
转换形式包括： 1、投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换 为固定资产或无形资产。如企业将出租的厂房收回用于 生产本企业的产品。从事房地产开发的企业将出租的开 发产品收回，作为企业的办公楼使用。 2、作为存货的房地产，改为出租，相应地由存货转换为 投资性房地产 3、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值， 相应地由无形资产转换为投资性房地产 4、自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产 转换为投资性房地产 5、房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对 外销售，从投资性房地产转为存货。
例：A为一家房地产开发企业，2007年3月10 日，A与B企业签订了租赁协议，将其开发的一 栋写字楼出租给B企业使用，租赁期开始日为 2007年4月15日，当日其账面余额45000万元，公 允价值为47000万元。2007年12月31日，该投资性 房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁 期届满，企业收回该投资性房地产，并以55000 万元出售，出售款项已收讫。A企业采用公允价 值模式计量。
四、房地产的转换
（一）房地产的转换形式 实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新 分类。这里所说的转换是针对房地产用途发生改变而言的 ，而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿的证据表 明房地产用途发生改变，确凿证据包括两个方面: 一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书 面决议； 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从 自用状态改为出租状态。
五、投资性房地产的处置
（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处 置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且 预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确 认该项投资性房地产。 在出售或转让时，按实际收到的金额，借记” 银行存款”，贷记“其他业务收入”；按该项投 资性房地产的账面价值，借“其他业务成本”， 按其账面余额贷记“投资性房地产”，按原已计 提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧 （摊销）”，已计提减值准备的，借记“投资性
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解
首先，投资性房地产被定义为用于出租、增值或者作为长期投资的房地产，包括土地使用权、房屋以及其他附属设施。
该准则要求企业对投资性房地产进行准确的计量和报告。
在计量方面，企业应当根据公允价值模式或成本模式进行计量。
如果选择公允价值模式，企业应当将房地产的公允价值作为初始计量，并将公允价值之间的变动计入当期损益。
如果选择成本模式，企业应当将房地产的成本作为初始计量，并按照成本减值原则对其进行减值测试。
此外，准则还要求企业对投资性房地产进行披露。
企业应当披露投资性房地产的类别、计量模式、所持有的数量和金额、重要的计量假设和参数、成本减值损失以及其他与投资性房地产相关的信息。
在报告方面，企业应当将投资性房地产列示为非流动资产，并在财务报表中将其单独呈现。
如果企业将投资性房地产用于营业活动，相关收入和支出应当在财务报表中单独列示。
此外，企业还应当披露有关租赁、投资性房地产的持有及处置、金融风险和主要的合同条款等信息。
需要注意的是，准则还对企业在转换使用权房地产、租入的投资性房地产等情况下的计量和披露进行了规定。
企业在进行转换时，应当按照转换成本进行计量，并披露转换成本和转换后的净值。
总结来说，投资性房地产在企业会计中起到重要的作用，企业需要按照《企业会计准则第3号，投资性房地产》的规定对其进行准确的计量、报告和披露。
这样可以确保企业财务报表的准确性和可靠性，提高投资者对企业的信任度和决策的准确性。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解
《企业会计准则第号——投资性房地产》讲解3第一节 投资性房地产概述一、投资性房地产的定义及其特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。
1【案例】72040甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金万元租赁使用乙公司拥有的万平方米土地使用权。
那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
【提示】下列各项不属于投资性房地产：（）自用房地产1即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋等。
2（）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
企业会计准则第3号——投资性房地产
企业会计准则第3号——投资性房地产一、准则的适用范围和定义准则规定了什么样的房地产可以归类为投资性房地产，并明确了该准则适用于所有拥有或租赁的投资性房地产的主体，包括合营安排下的投资性房地产。
二、会计处理1.初始成本计量准则规定，投资性房地产的初始成本应包括购买价格以及与购买房地产相关的可直接归属于该房地产的其他成本。
对于已存在的房地产，初始场地准备费用应按照减值时的净额进行计量。
2.成本模型根据准则，投资性房地产的计量模式可采用成本模型或公允价值模型。
采用成本模型的企业应按照成本减值和摊销计提准备金，并在报表中披露相关信息。
3.成本减值准则要求企业按照资产的可收回金额与其账面价值之间的差额来计提投资性房地产的减值准备。
如果减值发生后，当资产回收价值变得超过其账面价值时，应减少或取消准备金。
4.租赁人作为承租人的租赁转让准则规定，企业将租赁转让的房地产确认为投资性房地产，并按照公允价值模型进行计量。
三、披露要求准则要求企业对投资性房地产进行详细的披露，包括但不限于以下方面：1.投资性房地产的分类、计量模型和计量基础；2.投资性房地产的初始成本、公允价值、摊销期间和计量方法；3.投资性房地产的成本减值和摊销情况，以及减值准备金的计提和取消情况；4.租赁人作为承租人的租赁转让的披露。
四、其他规定准则还对企业进行了其他相关会计处理的规定，如固定资产转投资性房地产的处理、将投资性房地产转回固定资产的处理等。
总结来说，企业会计准则第3号，投资性房地产准则为企业在投资性房地产方面的会计处理和披露提供了详细的规定和要求，帮助企业进行合规会计处理，并增强了投资者对企业在投资性房地产方面信息的透明度。
企业应按照准则的规定，认真执行相关会计处理，并及时披露相应信息，以确保企业的财务报告的准确性和可靠性。
企业会计准则投资性房地产
营业外支出
100
贷：应收账款
2 500
②2007年取得租金收入
借：银行存款
120
贷：其他业务收入
120
③2007/12/31.该商业用房增值
借：投资性房地产－公允价值变动 50 2150－2100
贷：公允价值变动损益
50
32
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五、投资性房地产的转换 （一）转换条件 满足一定的条件可以对投资性房地产进行转换。 第13条
指企业通过受让方式取得的土地使用权。
4
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2.持有并准备增值后转让的土地使用权 指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使
用权。 3.已出租的建筑物 指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物，
包括，自行建造或开发完成后用于出租的房产。 用于出租的建筑物指企业拥有产权的建筑物。
则，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产， 但编制合并报表时作为企业集团的自用房地产。
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4.企业拥有并自行经营的旅馆饭店 （1）其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入 该业务不具有租赁性质， 不属于投资性房地产； （2）其拥有的旅馆饭店部分或全部出租
①用于出租的部分 a.能够单独计量和出售的 出租的部分确认为投资性房地产； b.不能够单独计量和出售的 出租的部分不作为投资性房地产。 ②提供客房服务的部分 提供服务的部分不属于投资性房地产。
（1）所提供的其他服务在整个协议中如不重大的 将该建筑物确认为“投资性房地产”； （2）所提供的其他服务在整个协议中如为重大的 将该建筑物应视为企业的经营场所， 应确认为“自用房地产”。
10
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企业会计准则第3号—投资性房地产
共五十六页
课堂 练习题 (kètáng)
3.某企业投资性房地产采用成本计量模式。 2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该 建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5 年，预计净残值为18万元.采用年数(nián 总和 shù) 法计提折旧。2010年应计提的折旧额为
投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 注意1：房地产公司作为存货的房地产用“ 开发产品”科目； 注意2：流动资产与非流动资产之间的减值
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投资性房地产的转换(zhuǎnhuàn)和处置
2.非投资性房地产转换为投资性房地产： （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
注意： （7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本 增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管 理： 用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单 独计量和出售(chūshòu)的，可以将该部分确认为 投资性房地产；不能够单独计量和出售(chūshòu) 的，不确认为投资性房地产。
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课堂 练习题 (kètáng)
存货跌价准备(zhǔnbèi)（已计提的跌价准备(zhǔnbèi) ）
贷：开发产品（账面余额）
共五十六页
投资性房地产的转换(zhuǎnhuàn)和处置
（2）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备(zhǔnbèi)或无形资产减值准备
(zhǔnbèi)
贷：固定资产或无形资产
价值为75万元。转换日“固定资产”的入账
价值为（ A ）万元。
A.100
B.80
C.70
新会计准则讲解第3号——投资性房地产
新会计准则讲解第3号——投资性房地产根据新会计准则，投资性房地产是指企业为了获取租金收入或资本增值而持有的房地产资产。
新会计准则对投资性房地产的处理和会计核算进行了明确规定，下面就新会计准则第3号，投资性房地产进行详细讲解。
按照新会计准则，企业依据其对房地产的使用目的进行分类。
如果房地产用于企业自用，应按照固定资产的政策进行处理；如果房地产用于收租或资本增值，应按照投资性房地产的政策进行处理。
首先，企业在取得投资性房地产时，应按照其成本计量，包括购买价格、相关税费等直接支出，并扣除任何与融资有关的利息、折扣和佣金等间接支出。
对于取得房地产的附加改良费用，只有满足特定条件的情况下才能资本化，否则应当作为费用计入损益。
其次，企业应按照公允价值模型或成本模型进行投资性房地产的初始计量。
公允价值模型下的投资性房地产应按照公允价值计量，并将公允价值的变动计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产按照成本减少其任何累计减值损失计量。
一旦选择了计量模型，企业应在后续每个会计期间进行一致性计量。
再次，企业在房地产出租的情况下，应按照成本模型或公允价值模型继续计量投资性房地产。
企业在选择模型时，应根据相关信息，包括市场租金水平、房地产市场的预期发展情况等因素进行综合考虑。
公允价值模型下的投资性房地产，其公允价值的变动计入损益，同时计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产不计入损益，而是按照成本减少任何累计减值损失计量。
最后，企业在出售或除去投资性房地产时，应按照公允价值计量或成本计量予以处理。
如果按照公允价值计量，将房地产按公允价值减去相关成本计量，并将公允价值变动计入损益；如果按照成本计量，将房地产按成本减去相关累计折旧和累计减值损失计量，并将净得或净损计入损益。
综上所述，新会计准则第3号对投资性房地产的计量和处理提供了详细的规定。
企业应根据其实际情况和目的选择适合的计量模型，并在会计报告中明确披露相关信息，以便于用户了解企业对投资性房地产的处理和影响。
企业会计准则第3号-投资性房地产
企业会计准那么第3号──投资性房地产一、目的与实施X围投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。
《国际会计准那么第40号——投资性房地产》将房地产的X围定义为房屋和土地，而在中国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。
因此，本准那么中的房地产实际上指的是“土地使用权〞和建筑物，而不是所有权。
对于投资性房地产业务2000年颁发的《企业会计制度》中没有专门的规定。
2004年，财政部在“关于执行《企业会计制度》和相关会计准那么问题解答〔四〕〞中，对房地产企业用于对外出租的房地产给出过专门的解释。
新准那么借鉴了国际会计准那么的类似规定，无论从形式还是内容都较原规定更完整、规X，尤其特殊的是引入了“公允价值〞的计价方法，允许企业在期末符合条件的前提下，按照公允价值对投资性房地产价值进展重新计价，并将公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
二、内容与实务讲解投资性房地产准那么主要内容包括投资性房地产确实认、初始计量、后续计量、转换、处置和披露。
1.投资性房地产确实认房地产包括土地使用权和建筑物。
将土地使用权出租、长期持有并准备增值后转让，将企业拥有的建筑物出租，都属于投资性房地产的X畴。
投资性房地产确实认程序可以表示为以下图：判断一项资产是否属于投资性房地产，重要的原那么是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。
如果能将“投资性房地产〞产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来，那么可以将该资产单列为投资性房地产。
企业应根据自身情况制定划分投资性房地产与自用房地产之间的标准，并在会计报告附注中披露投资性房地产的种类。
按照本准那么的规定，投资性房地产同时满足以下条件的，才能予以确认：〔1〕该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠计量。
2.初始计量投资性房地产初始计量按照取得本钱计量。
如果是外购房地产，包括购置价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，包括使该资产到达预定可使用状态前所发生的所有必要支出。
企业会计准则之投资性房地产
企业会计准那么之投资性房地产引言企业会计准那么中对于投资性房地产的规定是为了准确反映企业的财务状况和经营成果，提供有关投资性房地产的信息。
投资性房地产是指企业用于出租、增值或者经营取得长期收益的房地产资产。
本文将详细介绍企业会计准那么中关于投资性房地产的要求和会计处理。
投资性房地产的定义和确认根据企业会计准那么，投资性房地产的定义是指企业用于取得租金收益、资本增值或者两者兼而有之的房地产。
确定一项资产是否属于投资性房地产，需要满足以下条件：1.企业以获取租金收益、资本增值或者两者兼而有之为目的。
2.该房地产不用于自用或者销售房地产开发工程。
3.该房地产正在租赁、出售或是为取得租赁、出售而准备。
投资性房地产在确认时需要满足上述条件，并且还需要能够可靠计量投资性房地产的公允价值。
公允价值是指在交易当事人之间充分知情和激活、在市场上公开交易的条件下，该资产的交易价格。
企业可以通过市场报价、拍卖等方式确定投资性房地产的公允价值。
投资性房地产在初始计量时，应按照其本钱计量。
本钱包括购入的现金价值以及获得该房地产时支付的相关费用，例如经纪佣金、律师费和注册费等。
同时，如果购入投资性房地产时发生了非货币性交换，那么应按照公允价值进行计量。
非货币性交换是指以非现金资产或者效劳交换货币资产的交易。
投资性房地产在初始计量后，需要按照企业会计准那么的要求，在后续计量阶段进行调整。
投资性房地产的后续计量有两种方法：1.本钱模式：按照本钱进行后续计量，包括购置本钱以及后续的资本化改进本钱。
2.公允价值模式：按照公允价值进行后续计量，公允价值的变动计入损益。
企业在选择后续计量方法时需要根据实际情况进行权衡和判断。
本钱模式适用于对于长期持有的固定租金收入的房地产，而公允价值模式适用于短期持有或者预期进行出售的房地产。
投资性房地产的披露要求企业在财务报表中需要披露投资性房地产的相关信息，以提供应用户适宜的决策依据。
投资性房地产的披露要求包括：1.披露投资性房地产的分类方法和后续计量方法，以及对于公允价值模式计量的披露说明。
企业会计准则之投资性房地产
需要了解投资性房地产的抵押、 担保等情况，以评估企业的偿债 能力。
需要了解投资性房地产的规模、 分布等信息，以制定和实施相关 政策。
投资性房地产的值税
投资性房地产在持有和处置过程中，需要缴纳增值税。具体税 率为11%或5%，取决于投资性房地产的类型和所在地。
所得税
转换与处置
转换是指将投资性房地产转 换为非投资性房地产，或将 非投资性房地产转换为投资 性房地产。
处置是指企业将投资性房地 产对外销售。
投资性房地产转换为非投资 性房地产时，应将转换日的 公允价值作为非投资性房地 产的入账价值，原投资性房 地产的账面价值与转换日公 允价值的差额计入当期损益 。
企业出售投资性房地产时， 应将出售收入扣除账面价值 和相关税费后的净额计入当 期损益。
01
合理选择投资性房地产类型
根据税收政策的不同，企业应合理选择投资性房地产的类 型，以降低税负。例如，企业可以选择自建或购买投资性 房地产，不同的方式将导致不同的税务处理。
02 03
合理安排投资性房地产的持有和处置时机
企业可以通过合理安排投资性房地产的持有和处置时机， 以实现税务筹划的目的。例如，在土地增值税清算时，企 业可以通过分批出售投资性房地产的方式，降低增值额和 税率，从而降低税负。
对企业的影响与应对策略
企业应加强投资性房地产的财务管理，建立完善的风险控制体系，以应对市场风险。
企业应关注投资性房地产市场的变化趋势，及时调整投资策略，以获取更好的投资 回报。
企业应加强与专业机构的合作，提高投资性房地产的运营效率和风险管理水平。
THANKS.
03
投资性房地产与其他资产的区别
与自用房地产相比，投资性房地产的主要目的是为了获取租金或资本增值， 而非自用。
企业会计准则第3号──投资性房地产
企业会计准则第3号──投资性房地产企业会计准则第3号明确了投资性房地产的定义，即指企业为获得租金或者资本增值而持有的所有非居住用途的房地产。
根据该准则的规定，投资性房地产包括有意开发的未来出租的土地和建筑、闲置的未来出租的土地和建筑、用于产生租金或资本增值的长期持有的土地和建筑、已抵押给他人的土地和建筑等。
投资性房地产的会计处理主要包括初始确认、计量、转换和报告等环节。
初始确认时，企业应将投资性房地产按照公允价值计量，并将费用计入相关资本化的费用项目。
计量阶段，企业应按照成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行计量。
成本模式下，企业将投资性房地产按照成本减少累计折旧和减值损失计量；公允价值模式下，企业将投资性房地产按照公允价值计量，并将公允价值变动计入当期损益。
转换环节，指当投资性房地产的用途发生变化时，企业应进行转换处理，即从投资性房地产转到自用房地产或者从自用房地产转到投资性房地产，转换时应按照公允价值进行重新计量。
报告环节，企业应按照相关会计准则的规定编制财务报表，并披露投资性房地产的相关信息。
企业会计准则第3号还对投资性房地产的减值损失进行了规定。
减值损失是指投资性房地产的公允价值低于其账面价值的差额，企业应按照一定的测试程序进行减值测试，如果有迹象表明投资性房地产可能存在减值，企业应进行详细的减值测试。
减值损失应及时计提，并在财务报表中进行披露。
此外，企业会计准则第3号还对投资性房地产的转换、转让、退役和摊销等进行了详细规定。
包括投资性房地产的转换、自用房地产的转让、投资性房地产的退役以及租赁过程中的摊销等。
综上所述，企业会计准则第3号──投资性房地产规定了企业在处理投资性房地产方面的核算方法和会计处理原则，为企业提供了准确、合规的会计准则指引。
企业在处理投资性房地产时，应遵守该准则的规定，确保财务报表的准确性和及时性。
国际会计准则第投资性房地产
国际会计准则第40号——投资性房地产财政部会计司组织翻译目的本准则的目的是规范投资性房地产的会计处理和相关披露要求。
范围1、本准则适用于投资性房地产的确认、计量和披露。
2、除其它问题外，本准则涉及在融资租赁承租人财务报表中投资性房地产的计量和经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量。
本准则不涉及《国际会计准则第17号——租赁》所包括的下列事项：（1）融资租赁或经营租赁的划分；（2）投资性房地产赚取的租赁收益的确认（参见《国际会计准则第１８号——收入》）；（3）在经营租赁承租人财务报表中房地产的计量；（4）在融资租赁出租人财务报表中房地产的计量；（5）售后租回交易的会计；（6）融资租赁和经营租赁的披露。
3、本准则不适用于：（1）森林和类似再生性自然资源；（2）矿产权、矿产勘探开采、石油、天然气和类似非再生性自然资源。
定义4、本准则使用的下列术语，其含义为：投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：（1）用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；或（2）在正常经营过程中销售的房地产。
自用房地产，指为用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的而（由业主营融资租赁的承租人）持有的房地产。
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。
成本，指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其它对价的公允价值。
账面金额，指在资产负债表中确认的资产金额。
5、房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。
因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产。
这一点将投资性房地产与自用房地产区分开来。
商品或劳务的主产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的房地产）产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其它资产。
企业会计准则第3号—投资性房地产
企业会计准则第3号—投资性房地产一、准则背景随着城市化进程的加快和经济的发展，投资于房地产已经成为中国国民经济中非常重要的部分。
为了促使企业正确地处理投资性房地产交易，提供有关会计记录和信息披露方面的准则，中国会计准则委员会(简称：会计准则委)发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》(以下简称会计准则3号)。
二、会计准则3号的适用范围会计准则3号适用于按投资性房地产分类的企业，以及在日常经营活动中将资产转化为投资性房地产的企业。
受到会计准则3号约束的投资性房地产包括：为了获得租金和（或）资本增值而持有的土地、建筑物或建筑物以及土地的组合，或用于逐渐取得投资性房地产的目的。
此外，会计准则3号还适用于准备出租或以其他方式获得经济利益的投资性房地产。
三、会计准则3号的核心原则（1）确认和计量：企业应当以成本进行投资性房地产的初始确认，并按照相关规定加计折旧或调减价值。
（2）计价：投资性房地产的计价基准为成本法和公允价值法，并按照持有状态的不同选择适用。
（3）披露与相关事项：企业应当披露与投资性房地产相关的重要事项，包括投资性房地产的计价基准、公允价值计量的方法和假设、投资收益、重大投资性房地产项目的事项等。
四、会计准则3号的关键要点（1）投资性房地产的确认：企业应当按照相关规定确认投资性房地产，包括土地使用权、不动产单位以及与投资性房地产有关的专有权益。
（2）计量方法的选择：企业可以根据实际情况选择成本法或公允价值法进行计量，但选择一种计量方法后，应当一贯地应用。
（3）资产管理：企业应当根据投资性房地产的现金流量、市场情况和其他相关因素，决定投资性房地产的持有、出租或出售。
（4）与投资性房地产相关的业务违约：企业应当审视投资性房地产相关的业务违约情况，对于租赁业务违约和购买或销售过程中的违约行为，应当按照相关规定进行会计处理。
五、会计准则3号的主要贡献会计准则3号提供了投资性房地产会计处理的统一标准，并提出了具体的会计处理方法和披露要求。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解企业会计准则第3号，投资性房地产是规范企业在财务报表中对投资性房地产进行会计处理的准则。
该准则主要涉及投资性房地产的定义、计量、会计处理、披露等方面的内容。
下面对该准则进行详细讲解。
一、投资性房地产的定义投资性房地产是企业从事投资或经营活动中持有、出租或待售的非自用房地产，包括土地、土地上的建筑物以及与土地有关的附属设施。
投资性房地产不包括自用房地产、出租给子公司或联营企业使用的房地产以及生产经营性房地产。
二、投资性房地产的计量在初始计量时，投资性房地产按照成本计量，包括购买房地产的价格、相关税费、直接与购买相关的改建或重置费用以及与购买相关的直接或间接借款的利息。
随后，投资性房地产按照以成本减值模型或公允价值模型进行后续计量。
三、投资性房地产的会计处理1.投资性房地产按照成本减值模型进行后续计量时，需要进行减值测试。
如果投资性房地产的价值大于其可收回金额，需要计提减值准备。
2.投资性房地产按照公允价值模型进行后续计量时，其公允价值变动会计入损益表。
公允价值可通过市场价格、估值或者其他可靠的方法进行确定。
3.投资性房地产出售时，需要确认出售产生的利得或亏损，并计入损益表。
四、投资性房地产的披露在财务报表中，需要对投资性房地产进行详细披露，包括投资性房地产的种类、用途、成本、累计减值准备、公允价值等情况。
此外，还需要说明投资性房地产的所有权、使用权的限制以及与投资性房地产相关的租赁合同和租金收入。
五、其他事项企业会计准则第3号还规定了投资性房地产转化为自用房地产的会计处理方法，以及投资性房地产出租时的租赁合同和租金收入的会计处理方法。
六、影响和意义企业会计准则第3号的实施对于规范企业对投资性房地产的会计处理具有重要意义。
它提供了统一的会计处理方法，增强了财务报表的可比性和透明度。
通过详细的披露要求，使得投资者和利益相关者能够更好地了解企业的投资性房地产情况，并做出相关的决策。
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会计准则-投资性房地产1投资性房地产概述1.1一、投资性房地产及其特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.1.1投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，属于与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
投资性房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。
1.2二、投资性房地产的范围1.2.1（一）已出租的土地使用权1.2.2（二）持有并准备增值后转让的土地使用权1.2.3（三）已出租的建筑物例如，甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司，租赁期2年。
对于甲公司而言，自租赁期开始日起，该栋厂房属于投资性房地产。
企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点:1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
1.3三、不属于投资性房地产的项目1.3.1（一）自用房地产如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。
1.3.2(二)作为存货的房地产作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。
2投资性房地产的会计处理2.1一、采用成本模式计量的投资性房地产成本模式的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。
2.1.1（一）外购或自行建造的投资性房地产外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
【例4－1】20?7年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。
甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产——写字楼12000000贷:银行存款12000000【例4－2】20?7年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。
2007年7月5日，三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。
甲企业同时与乙企业签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用，即日起租。
该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。
甲企业的账务处理如下:土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产〔600?(1000?3000)＝200万元〕。
借：投资性房地产——厂房10000000贷：在建工程10000000借：投资性房地产——土地使用权2000000贷：无形资产——土地使用权2000000土地使用权的摊销略。
2.1.2（二）非投资性房地产转换为投资性房地产1.作为存货的房地产转换为投资性房地产【例4－3】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20?7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20?7年4月15日。
20?7年4月15日，该写字楼的账面余额55000万元，未计提存货跌价准备。
甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产——写字楼550000000贷:开发产品5500000002.自用房地产转换为投资性房地产【例4－3】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20?7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20?7年4月15日。
20?7年4月15日，该写字楼的账面余额55000万元，未计提存货跌价准备。
甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产——写字楼550000000贷:开发产品5500000002.1.3（三）投资性房地产的后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
【例4－5】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。
假设该栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。
当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值调试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。
甲企业的账务处理如下:①计提折旧每月计提折旧l800?20?12＝7.5(万元)。
借:其他业务成本75000贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 75000②确认租金借:银行存款(或其他应收款) 80000贷:其他业务收入80000③计提减值准备借:资产减值损失3000000贷:投资性房地产减值准备30000002.1.4（四）与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
【例4－6】20?7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期，该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月15日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下:1.20?7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程借:在建工程投资性房地产——厂房（在建）14000000投资性房地产累计折旧(摊销)6000000贷:投资性房地产——厂房200000002.20?7年3月15日——11月10日12月15日借: :在建工程投资性房地产——厂房（在建）1500000贷:银行存款等15000003.20?7年11月10日12月15日，改扩建工程完工借:投资性房地产——厂房15500000贷:投资性房地产——厂房（在建）155000002.费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。
【例4－7】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。
本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。
甲企业的账务处理如下:借:其他业务成本15000贷:银行存款150002.1.5（五）投资性房地产转换为投资性房地产1.投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用赚取租金或资本增值的房地帶改用生帶商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地相应地转换为固定资Ё或无形资。
例如，企业将出租的厂房收回，并用 生本企业的Ё品。
在此种情况下，转换日为房地达到自用状态，企业开始将房地Ё用生帶商品、提供劳务或者经营管理的日期。
企业将投资性房地转换为自用房地Ё时，应当按该项投资性房地在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资Ё”、“累计折旧”、“固定资减值准备”等科目；按投资性房地Ё的账面余额，借记“固定资”或“无形资Ё”科目，贷记“投资性房地”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地Ё累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地减值准备”科目，贷记“固定资Ё减值准备”或“无形资减值准备”科目。
§【例4－8】20?7年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2800万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧2200万元。
甲企业的账务处理如下:借:固定资产50000000投资性房地产累计折旧(摊销) 22000000贷：投资性房地产——厂房50000000累计折旧220000002.投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。
这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。
2.1.6（六）投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。
对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。
此外，企业因其他原因，如非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。