世联富力西安北郊高端综合体项目前期策划153p营销
综合体营销策划方案
综合体营销策划方案【篇一：【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】】【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】本资料由智地网收集整理万科-天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告-99ppt-思源.ppt万科_东莞万科长安项目商业概念定位报告_258p_城市综合体_中高档_前期策划.pdf 万科_北京金隅万科广场商业综合体项目工作汇报_47p_可行性研究.pdf万科_北京顺义望泉家园项目初步定位策划报告_125p_思源_开发策略_规划设计_城市综合体.ppt万科_合肥市万科金域华府商业地块项目综合开发咨询报告_208页_2012年_城市综合体_调研分析.pdf万科_天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告_99p_思源_价格策略_产品策略_媒介组合.ppt万科_深圳万科中心营销策划报告汇报稿_113ppt_世联.ppt万科_湖南长沙金街商业综合体项目商业推广策略提案_31页.ppt万科_贵阳万科动力厂地块整合推广策略_114p_2012年_城市综合体_营销策划方案 f.ppt 万科_重庆万科锦城三期提案_281p_商业综合体_精装修_营销策略.ppt万科魅力之城成都商业产品建议报告-2007年-152ppt-3.7m.rar万象城炒作综合体概念电子刊物-150ppt.ppt万象城炒作都市综合体项目概念电子刊物_150p_总体规划方案_概念设计_控制性详规.ppt 万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_万达广场项目规划方案设计_60p_第三代城市综合体_设计说明_设计图.pdf 万达_上海万达城市综合体商业项目营销执行_27p_物业形象_价值提升_推广策略.ppt 万达_上海嘉定万达广场综合体项目前期定位报告_42ppt.ppt万达_上海江桥万达广场综合体项目营销推广报告_115ppt.ppt万达_南京万达广场综合体项目品牌入市营销策略_115p_相互广告.pdf万达_南京万达广场综合体项目整合推广策略报告_124页_2011年_相互广告.ppt万达_南京建邺万达广场城市综合体营销推广大纲_104p_外交私寓_大盘_销售策划方案.ppt 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城市规划（1）区域城市规划（2）市区城市规划（3）交通规划（4）商业规划1.4 其他影响因素1.4.1 区域性政策1.4.2 2008年奥运会1.4.3 人民币升值1.5 小结2.0地块分析2.1地理位置（1）地块在城市的区位（2）四至范围（3）周边交通（4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况（1）规划指标与用途（2）可视性2.3地块周边土地用途2.4区域交通条件（1）道路交通分析（2）停车位（3）地铁（4）公交线路2.5项目优劣势分析3.0商业市场3.1商业供应（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）（2）人均商业面积3.2商圈分布（1）各商圈区位、面积、特征综述（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析3.3沈阳主要一、二线品牌分布3.4本项目未来面临的主要竞争项目3.5商业价格（1）各种业态的扣点率（2）售价、租金水平3.6经营情况（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置（3）整体市场结论4.0写字楼市场4.1整体市场（1）商圈分布（2）整体供应与走势分析（3）产品特征（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置（4）各商圈竞争项目的（5）售价与租金分析（6）需求情况（入住率、产品要求）（7）未来市场发展展望（8）整体市场结论4.2 区域市场（1）区域供应情况（2）租金与价格（3）需求情况（各行业客户需求）（4）代表项目深度访谈（5）成功类似案例考察（基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）（6）市场结论5.0 酒店市场5.1 整体市场（五星、四星）（1）高档酒店现有供应（2）高档酒店分布（3）高档酒店价格（4）高档酒店需求情况1）入住率情况2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）（5）未来供给5.2 区域市场（1）区域供应（现存和未来）（2）价格与需求（3）酒店市场结论（4）成功案例分析6.0 公寓市场6.1 整体市场（1）公寓市场概述（公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史（2）目前供应情况（区域分布特征、各种公寓比例和客户特征）（3）租金与使用者特征（4）售价与购买者特征（5）需求情况（销售与入住率、深度访谈）（6）未来发展趋势6.2 区域市场（1）区域研究范围（2）现有与未来供应情况（3）区域供应发展情况（4）区域售价与租金情况（5）需求情况（销售和入住率）（6）未来发展趋势6.3 公寓部分小结6.4 案例分析与总结7.0 需求分析7.1 零售商访谈（1）访谈目的（2）受访零售商基本情况（3）访谈基本信息总体统计（类型分布、进驻意向、）（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段（5）租金及租赁条件总体统计（6）工程技术条件要求（7）选址主要考虑因素（8）零售商对沈阳商业的总体看法（9）零售商对项目区域的总体看法（10）零售商对项目的总体看法（11）零售商访谈小结7.2 消费者问卷（1）访谈目的消费者通常在何时来此购物消费来此购物所选择的交通工具每周购物频次消费者本次购物所购买的产品种类消费者是否购买过(单件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品购买者1年内购买的频次购买商品的场所消费者购买比例和年均消费次数对比图外出就餐频次就餐平均花费金额外出就餐地点就餐原因休闲娱乐活动频次喜欢或经常进行的休闲娱乐活动休闲娱乐活动平均花费金额休闲娱乐活动地点进行休闲娱乐活动原因如在太原南街位置建立一处大型综合的中高档或高档商业设施，您是否会光顾？如果光顾,希望包含的休闲娱乐设施如果光顾,希望包含的餐饮设施？如果光顾,希望包含的商店及专业店？如果光顾,希望包含的服务类商家？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档女装品牌？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档男装品牌？在此项目中被访者希望包括的的化装品/护理用品品牌？当地消费者对品牌的认知度消费者对品牌的购买（2）被访者个人情况（性别、年龄段、学历、职业、收入）8.0 市场机会分析（1）经济快速发展带来的市场机会（2）商业市场发展机遇（3）酒店市场发展机遇（4）写字楼市场发展机遇（5）公寓市场发展机遇【篇三：商业综合体项目各阶段策划】城市商业综合体项目全程策划流程《商业项目市场调研报告》纲要一、城市经济环境的分析和生活结构研究◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等◆ gdp发展状况及产业结构情况◆消费品零售总额◆商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额二、区域经济结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆区域性质与功能特点◆各项城区的机能◆城市规划三、城市商业发展规划及政策研究? ◆商铺发展现状及布局情况? ◆商铺发展规划? ◆城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析◆区域商铺分布及经营业态详图◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析? ◆地区间的销售动向? ◆大型主力店的动向五、典型性竞争性项目调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究◆地理细分调查分析?◆购买人群细分调查?◆年龄细分调查分析?◆经济状况细分调查分析?◆消费者交通和出行方式?◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究?◆道路类别及交通状况?◆项目地块自然与社会条件分析?◆顾客是否容易达到商业区?◆周边环境和公建设施?◆项目周围经济条件分析?◆项目swot分析九、商圈的确定和研究?◆商圈的范围的确定?◆商圈的构成及顾客来源《商业项目定位报告》纲要一、项目竞争分析? 主要物业品种设定? 各物业品种的竞争分析? 各物业品种的竞争策略? 各物业品种的核心竞争力提炼? 项目的竞争定位二、项目主题定位? 项目主题描述? 主题的支撑点概述。
世联富力西安北郊高端综合体项目前期策划
世联富力地产在西安市场具有丰富的开发经验，拥有良好的品牌影响力和市场口碑 ，为项目成功提供了有力保障。
项目开发目标与定位
项目定位
打造集购物、休闲、娱乐、商务于一体的综合性高端商业中心，满足消费者全 方位、高品质的需求。
推广方案
制定有针对性的推广方案，包括线上推广、线下推广 、联合推广等，以吸引潜在客户的关注和购买。
营销活动策划与实施计划
要点一
活动策划
根据项目特点和目标客户的需求，策划有趣的营销活 动，如楼盘开放日、音乐会、品鉴会等，以增强客户 参与度和体验感。
要点二
实施计划
制定具体的活动实施计划，包括活动时间、地点、人 员组织、预算分配等，以确保活动的顺利进行和目标 的实现。
加强信息共享和协同合作，确保项目顺利实施。
THANKS
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合作各方共同确定项目目标和实 施计划，明确各自的责任和义务
；
合作伙伴选择依据与合作方案制定
合作各方共同确定项目投资和收益分配方案，确保各 方的利益得到有效保障；
合作各方共同确定项目风险管理和应对方案，确保项 目的风险得到有效控制。
与政府及相关部门沟通协调方案
• 与政府及相关部门沟通协调的必要性：在项目前期策划阶段， 与政府及相关部门的沟通协调非常重要。通过与政府及相关部 门的沟通协调，可以了解政府对项目的态度和支持意向，确保 项目符合政府的规划和政策导向。同时，也可以借助政府及相 关部门的力量，解决项目实施过程中可能遇到的问题和困难。
回报期分析
通过投资回报率、净现值、内部收益率等指标，分析项目的投资回报期，以评估项目的投资价值。
西安市商业地产城市综合体调研报告
西安市商业地产城市综合体调研报告一、调研样本项目阳光城、西安国际中心、西安环球贸易中心、MOMOPARK、金辉●世界城、朝阳国际广场二、调研目的了解西安地区商业地产城市综合体营销模式，为九江项目营销提供可借鉴的营销思路。
三、调研样本项目分析1、阳光城阳光城总建筑面积逾80万平方米，建筑物业涵盖住宅、别墅、花园洋房、公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。
其中商业部分总建面21万平方米。
商业部分除酒店、写字楼、公寓外主体商业及商业街区共10万平方米，开发商自持60%，该60%商业为主体商业共6层，地下两层引进主力店中国500强企业永辉超市，地上1层为金银、珠宝，2层为精品服装，3层为精品餐饮，4层为影院、KTV、康体保健，顶层为空中花园休闲区等。
另外40%属商业街区，每层每户规划面积在75至500平方米之间，地上1层金银、珠宝，价格在38000元/平方米；2层服装，价格在22000元/平方米,；3层餐饮，价格在14000元/平方米。
该项目整体业主大约在5000户左右，住宅占绝大对数部分，楼盘整体推盘节凑以住宅为先，嫁接商业，目前住宅处于尾盘营销商业处于咨询蓄客阶段，尚未开盘，接受预定及购买，主力店引进的有；希尔顿酒店、奥斯卡国际影城、中国500强企业永辉超市、东东包、麦当劳、太平洋咖啡、大自在、屈臣氏、重庆小天鹅等。
项目整体遵循先住宅后商业的营销模式，以住宅绝对多数量的业主烘托商业市场需求。
嫁接区域商业消费特征，凸显项目在区域的重要性，以独一无二的身份标立商业市场需求的区域的必要性。
2、西安国际中心西安国际中心总建筑面积105万平方米，建筑物业涵盖公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。
项目整体营销以先接受市场咨询，排号，开盘认筹等阶段，目前公寓以售完，在售部分为写字楼。
该项目规划有25万㎡的综合商业，将定向引入世界知名商业MALL和品牌经营店铺，商业部分全部自持。
该项目在前期推广阶段着力塑造本项目在区域的标杆地位，以弘恢的气质塑造项目形象，在开盘前，通过风水讲座，解读项目商业与区域之间的风水布局旺财原理，为开盘解筹全胜做足客户量的积累。
XXXX年西安大都市·新北城__领地·未来城营销策略
结论： 地段宣传 势在必行
➢ 强化楼盘位置宣传：除在各种销售道具上标注外，应在铜川 主要户外广告上，标明通往领地·未来城 的路径。
➢ 大力宣传铜川生态花园－－“城市会客厅”是本项目的天然 氧吧，休闲、健身的福地。提升项目价值和引领未来精品楼市 方向。
户外广告牌的设置建议：
新区 ✓ 高速路出口及重要地段，开发商自己设立长期性广告牌 ✓ 租用广告牌： ✓ 嘉宝莉2块、长虹南路南头（加油站对面） ✓ 耀州区政府门口电子显示屏 ✓ 锦阳路与文营西路十字路牌 ✓ 其它可用资源
❖ 户外
原 则：尽量多拿据点，发布主题与项目进程配合紧密 选择种类：擎天柱/路牌/楼顶广告 说 明：有效的户外告知、引导是本案未来传播的关键。
❖ 现场包装
✓ 户外导引系统
由于本项目区位相对劣势，视觉通达性不够直接，需要通过导引系统有效 引导客户到达本项目，并阻分周边其他项目人流； A、地盘导引系统：项目西侧长丰南路沿线做工地围墙广告； B、外部导引系统：新区内重要路段设置导视路牌或挂旗
我主未来 （p19）
基础筹备工作 （p23）
推广预热工作 （p26）
形象导入期（p27） 认购蓄势期（p34） 开盘强销期（p41）
PART 1 销售篇
时间节点
项目工程节点
➢ 2010年4月 ➢ 2010年5月 ➢ 2010年10月 ➢ 2010年11月
园林示范区开放 工程出地面
销售节点
➢ 2010年3月 ➢ 2010年5月 ➢ 2010年9月 ➢ 2010年10月
老区 ✓ 川口十字（艺术馆门面房） ✓ 王益区政府对面星光楼上（现为移动的） ✓ 项目现场搭建（建议） ✓ 地块西北侧搭建6米*20米的围墙广告
PART 4 推广篇
高端会所策划书
西安高端商务会所项目策划书第一章、会所介绍及长远目标1.1、会所介绍1.1.1、会所成立背景西安是陕西的省会，是陕西的政治、经济、交通、文化、科技、信息、金融中心，更是进出西北五省的门户，以其悠久的历史和文化彰显出这座古城的魅力。
目前正在举办的“世园会”吸引了世界各地的人来到西安，推动了陕西省经济的快速发展，也促进了世界人民的文化交流。
同时也改变了人们的物质物化、精神文化生活的需求和人们的消费观念！各大金融财团、跨国企业、知名品牌纷纷向西安涌来，众多获得丰厚财富的成功者工作之余对个人的生活品质的要求逐步高涨，观念的改变带动社会的繁荣，高端私人会所正是这个时代最具代表性的产物。
1.1.2、会所的品牌定位老友记商务私人会所是经过我们从事多年的娱乐服务行业多年来积累的丰富经验和对西安的经济发展及国家政策分析，而决定成立的顶级私人商务会所。
老友记商务私人会所为会员构筑一个政治、经济、文化、时尚、信息、社会名流、交流交际的多元化平台，我们在设计装修风格、经营方针路线、规范化企业管理、完美优质的服务使会员在精神、心理上得到寄托和经典的享受，充分体验到“老友”的关怀，感受到“老友”的情谊。
“打造西安顶级商务私人会所”1.1.3、会所的经营定位会所是一所高级不对外实行VIP会员制度的私人会所。
用西安乃至全国最贴心，最周全，最真诚的服务去感动每一位会员为企业家政治家富豪，各类经济富足的女性提供集商务交流、休闲娱乐为一体的综合性商务私人会所.优美的会所环境及完善的硬件设施、优越的地理位置来满足会员的需求，并吸引更多的会员加入。
1.1.4、会所目标人群银行行长、证券公司高管、期货公司高管、政府相关主管人员、企业高管、协会会长、社会名流、名媛、各行业代表：比如房地产业、物流业等高层次人士1.2、会所长远目标将按国际化标准打造西安商务会所旗舰品牌。
营造真正意义上的“家外之家”。
会所集娱乐、休闲、餐饮、商务洽谈、文化交流、古玩鉴赏、商品展示、酒会PARTY、商品销售、SPA养生及生活私人空间等全方位、立体化的综合服务性能为一体的服务机构。
西安国际中心城市综合体项目开发定位研究
西安国际中心城市综合体项目开发定位研究西安国际中心城市综合体项目开发定位研究随着中国经济的快速发展和城市化进程的加快，各地纷纷推进城市综合体项目的开发，以满足人们日益提升的生活品质和多元化需求。
作为中国西部地区的重要城市，西安具有独特的历史文化底蕴和经济潜力，因此，如何科学合理地定位西安国际中心城市综合体项目的开发，是一个值得深入研究的问题。
一、西安国际中心城市综合体项目的意义城市综合体项目是指在城市中心区域内，由不同业态组成的多功能开发项目，涉及商业、住宅、办公、文化、娱乐等多个领域，旨在提供全方位的生活、工作、休闲等服务。
发展西安国际中心城市综合体项目，既是推动西安城市转型升级的需要，也是满足人民群众对优质生活的追求。
1. 促进城市经济发展。
综合体项目的建设将吸引大量的投资和人才集聚，推动西安经济跨越式发展，并带动周边地区的经济增长。
2. 提升城市形象和品位。
国际中心城市综合体项目的建设可以提升西安的城市形象，增加城市的文化内涵和景观价值，进一步提升居民的生活品质。
3. 促进文化交流和交融。
西安作为中国历史文化名城，吸引了大量的国内外游客。
国际中心城市综合体项目的建设将为游客提供更多文化交流和体验的机会，促进中西文化的交流和交融。
二、西安国际中心城市综合体项目的定位分析国际中心城市综合体项目的定位，是项目开发中的关键环节。
对于西安而言，在定位项目时需要全面考虑城市的特点、资源禀赋和现有的基础设施，以及市场需求等因素。
1. 充分发挥西安的历史文化优势。
西安拥有世界上唯一的拥有13个朝代的国家历史博物馆，还有世界文化遗产古城墙、大雁塔等著名景点。
因此，项目的定位应充分发挥西安的历史文化资源，打造具有鲜明历史文化特色的综合体项目。
2. 突显西安的科技创新和产业优势。
西安作为中国西北地区的科技创新中心，拥有众多科研院校和高新科技企业。
可以在综合体项目中引入科技创新、研发中心等业态，突出西安的科技创新和产业优势。
西安鱼化总部新城西北总部基地营销推广方案
江苏上海 4% 4% 浙江 33% 本地 59%
本地 浙江 江苏 上海
时代总部基地签约企业类型
9% 5% 5% 22%
5%
5%31%
5%
13%
科技&电子&通信 汽配 眼镜 机械 服装 印刷 生物科研 纺织 能源
本地企业和浙商平分秋色的局面， 而丏越杢越多的浙商表示浓厚的共
趣
制造业民企是绝对的主角：除了一
营销亊件以吸引政府官员、经济名人、企业名流参不 以此提升项目层级不形象高度
制造加工型总部基地 成功因素分析
1、招商——提升项目形象
异地招商，引入兰系性龙头企 业，幵针对龙头企业提供以租 代售的招商斱式，同时克租三 年半。 2、借政店——提升项目层级
低密度独栋办公。 尊享后花园、空中花园。 超大绿色生态环境。 4、产品——品质为王
家外企外其余的都是民企；99%以 上是制造业民企，其中科技&电子 &电信、机械和汽配是比重最大的 三类企业
以活劢扩大影响力 以产品吸引宠户
通过丼办戒参加各类相关活劢增强影响力：
• 成功丼办了丌同主题的三期总部沙龙，不企业家畅谈总部基地发展中的各种问题，搭建 不意向宠户沟通的良好平台； • 参加“浙江省首届总部经济高峰论坛”和“山东省首届总部经济高峰论坛”，向各界人 士展示总部基地的形象和招商策略，吸引了大批的温州企业参观考察； • 高调亮相春季房展会，以”DIY 定制地产”概念及多样化的产品吸引众多企业； • 07年受邀参加山东首届环济南都市圈中小创业项目资釐洽谈会，倡导的“中小企业发展 平台”主旨，吸引了大批参展者，成为展会上一大亮点。
灵活多样的招商活劢：
积极在浙江等地招商，先后吸引了5批温州考察团杢济南考察，效果显著，第一批温州考察
西安房地产策划方案
2.客户定位
目标客户群体为追求高品质生活的中高端收入人群，包括企业高管、专业人士和部分外籍人士。
四、策划内容
1.规划设计
(1)土地利用
合理规划土地使用，确保项目在满足规划指标的同时，兼顾环境和谐与经济效益。
(2)建筑风格
二、市场分析
1.宏观环境
西安作为历史文化名城，近年来在国家西部大开发战略的推动下，经济持续增长，人口流动加剧，城市化进程加快，为房地产市场提供了广阔的发展空间。
2.微观环境
项目所在地段具有较好的地理位置和交通条件，周边配套设施齐全，市场需求旺盛，具备开发高品质房地产项目的潜力。
三、项目定位
1.产品定位
（3）社区活动：组织丰富多彩的社区活动，增进邻里关系，提升居住体验。
5.环保与节能策划
（1）环保措施：采用绿色建筑材料，降低环境污染。
（2）节能措施：采用先进的节能技术，提高能源利用率。
（3）景观设计：打造生态、环保、美观的景观环境。
五、项目实施与监控
1.制定详细的项目进度计划，确保项目按期完成。
2.建立项目质量管理体系，确保项目质量达到预期目标。
(1)环保措施
采用环保材料和节能技术，降低项目对环境的影响。
(2)节能减排
实施节能减排措施，提高能源使用效率，降低运营成本。
五、实施与监控
1.项目进度管理
制定详细的项目进度计划，确保各阶段目标的实现。
2.质量控制
建立严格的质量管理体系，确保项目质量符合国家标准。
3.成本控制
实施成本监控，合理分配资源，控制项目成本。
3.销售策划
运营高端商业综合体方案
运营高端商业综合体方案一、总体规划1.1 商业综合体概述商业综合体是指由商业、文化、娱乐、餐饮等多种业态组成的综合性商业项目。
随着城市化、社会经济的快速发展，消费升级成为趋势，商业综合体因其多元的商业形态和便捷的消费方式受到了越来越多消费者的青睐。
因此，如何规划和运营一家高端商业综合体成为了一个重要的问题。
1.2 规划理念本高端商业综合体项目位于城市中心，地理位置优越，交通便利，周边有大量的居民和办公人群，是一个具备巨大潜力和优质运营条件的商业项目。
在规划上，我们将以“高端、时尚、便捷、品质”为理念，力求打造一个符合城市发展定位，适应市场需求，满足消费者个性化消费需求的商业综合体。
1.3 项目运营目标本项目的运营目标是在市场竞争中保持领先地位，成为城市的时尚地标和高端商业综合体。
在业态搭配上体现高端和品质，提供更多的个性化服务和消费体验，吸引更多的高端消费者和时尚人群，实现持续、健康的盈利和良好的品牌形象。
1.4 项目规模和业态本项目总建筑面积约为10万平方米，规划设置3层地下停车库和5层商业楼。
业态上将主要包含高端时尚服装、美食餐饮、文化娱乐、生活配套等多种业态，个性化的店铺形象和服务是我们的特色。
二、业态规划2.1 高端时尚服装高端时尚服装是本项目的主打业态之一，我们将引进国内外知名的高端时尚品牌，体现尊贵和品质感，提供时尚、个性的购物环境和服务。
2.2 精品美食餐饮美食餐饮是人们日常生活中不可或缺的部分，我们将引进不同特色的餐厅，包括中餐、西餐、日料、韩料等多种风格，提供美味的饮食享受。
2.3 文化娱乐文化娱乐业态将包括艺术展览、文化活动、影剧院、KTV等，满足人们对文化休闲的需求，提供丰富的娱乐选择。
2.4 生活配套生活配套业态将包括超市、便利店、健身中心、美容美发、幼儿乐园等，解决人们日常生活和工作的各种需求，创造更便利的消费环境。
三、运营策略3.1 租赁策略在租赁策略上，我们将以品牌知名度和品质为关键指标，引进国内外知名品牌作为主力店铺，并搭配当地知名品牌和个性化的小众品牌，形成合理的店铺组合。
复地集团西安项目整合营销推广策略研讨59
2、规划优势，项目规划以独特的曲线布局楼位与景观道路，使得项目整体 呈现出细腻柔美的精致感，在推广中起到一定的推动力。
3、赠送面积，户型紧凑，每户赠送空中花园，可进行多功能空间转化。 4、ARTDECO风格，ANS国际跨国建筑设计公司，把流行于上海的经典风格
4、周围生活配套不齐全，基本以城中村小商业为主，医疗条件较差，教育 配套仅以南侧博迪学园为主，是目前西北最大的私立学校。周围还有市 五十二中学，但教育条件及质量一般。
5、交通环境较差，目前有三条小型公交线路，分别为721路、405路、908 路。其中721、908路距离本案尚有一段距离。
项目概况
他们的共性
•同属于外埠品牌 •同为全国性大型地产开发企业 •进驻西安开发同为远郊地块 •项目体量规模都比较大
与其它品牌项目不同点
复地
外埠品牌 全国性大 远郊项目 规模较小
来自上海 型企业
位置偏远 体量较小
相比千亩大规模项目，自身配套相对较差。
那么，我们如何来操作？
PART1——分析Analysis
◆奥林匹克花园 进驻西安，项目位于西咸板块，属远郊地段，盘量大，配套全前期 以企业品牌打入市场，品牌拉动项目，以独特的运动主题概念塑造 项目核心竞争力。
◆和记黄埔 同样属于大品牌，远郊项目，操作方法也属于品牌战略性运 作。
◆绿地集团 进驻西安强调绿地的影响力，品牌知名度高，通过品牌实力加强 市场信心。
处于西安市西高新经十三路，占地97亩，总建筑面积约23万平米。一期 产品体量约为11.8万㎡，包括1－8＃住宅楼，面积75－130㎡不等，户 型设计均带有院馆花园，并通过阳台、飘窗等多种形式，赠送实用面积， 提高得房率。社区配有幼儿园、会所、室外运动场等休闲教育体系。
【定位】世联-金地国际城项目商业定位与产品优化方案
省省会城市相比，合肥 经济水平仍然偏低，未 来还有很大的发展空间； 从2000年开始合肥 GDP连年保持两位数的 增长率，高于全国同期 平均水平3个百分点,但 与周边城市比较，并无 优势； 合肥2004年GDP增长 速度为16.2%； 合肥固定资产投资增幅 波动比较大。
合肥全市历年经济发展状况
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
53.50%
23.00% 7.00% 2.50%4.50%2.50%2.50%4.50% 0.00%
商场/百货 超市 饭店/餐厅 电影院 娱乐场所 咖啡厅/茶艺馆 体育健身 洗浴休闲 其他
31.30%
受访者经常去的消费场所
蜀山商业 中心
政务区商 业中心
南七里商 业中心
九华山商 业中心
周谷堆商 业中心 马鞍山南路 商业中心
曙光商业 中心 大学城商 业中心 姚公庙商 业中心
包河区商 业中心
卫岗商业中 心 区级商业中心 居住区级商业中心
市级商业中心
合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长， 但与其他省会城市相比，经济水平偏低
资料来源：《2005年合肥统计年鉴》
城市居民消费特征
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 16.70% 10.50% 8.30% 9.40% 7.30% 5.20% 5.20% 3.10% 2.10% 1.00% 浏览商品的地方宽敞 品牌和商品种类齐全 配套设施充足 外观和内部装修有特色 商品价格便宜/经常打折 定期促销宣传 环境清洁/空气流通 职员服务态度好 商品品质优良/品质保证 交通便利 营业时间长
中华世纪城整合营销推广总纲
中华世纪城整合营销推广总纲一、背景介绍中华世纪城是位于中国的一座现代化综合商业开发项目，拥有高档住宅、购物中心、办公楼、酒店、娱乐设施等多种功能，为人们提供一站式的生活体验。
随着城市化进程的加速发展和人们对高品质生活的追求，中华世纪城面临着日益激烈的市场竞争。
因此，制定一份整合营销推广总纲是必要的，以增强中华世纪城的市场竞争力，提高品牌价值和知名度。
二、目标定位中华世纪城的目标客户是年轻的中产阶级人群，他们追求高品质的生活方式，注重健康、休闲和娱乐。
基于此，我们制定了以下目标定位：1. 以时尚与创新为核心价值，吸引年轻人群体，提供多样化的购物、娱乐和休闲体验。
2. 强调生态环保，推广可持续发展理念，吸引健康追求者。
3. 提供高品质的服务和产品，营造高档次的消费氛围，满足中产阶级人群的需求。
4. 建立全方位的数字化服务平台，提供个性化的购物和娱乐体验。
三、整合营销推广策略1. 品牌建设：- 通过媒体渠道推出系列广告宣传活动，突出中华世纪城的创新和时尚特色，强调品牌的价值和个性化服务。
- 在社交媒体平台上建立品牌形象，定期发布有关中华世纪城的新闻、活动和产品信息，与粉丝互动。
- 与知名的本地和国际品牌合作，举办联合推广活动，提高品牌认知度和可信度。
2. 产品营销：- 按照不同目标客户的需求，定制个性化的产品和服务，提供满足不同消费者的购物、娱乐和休闲体验。
- 建立会员制度，提供优惠和特权，增加客户忠诚度。
- 创新、独特的产品推广策略，如限量商品、尝鲜活动等，吸引人们的好奇心和购买欲望。
3. 线下活动：- 定期举办主题活动和展览，吸引人们参与，提高中华世纪城的知名度和人气。
- 结合当地节日和庆典，举办特色活动，吸引人们前来购物和娱乐。
- 与本地社区合作，开展公益活动，提升企业的社会责任感和企业形象。
4. 线上推广：- 建立全方位的数字化服务平台，提供在线购物、预订服务等，方便客户快捷地享受购物和娱乐的体验。
房地产西安富力城北综合体项目整体定位及物业建议
酒店规模：
➢总规模：3.6万平米（房间数量250-280间套）
档次定位：
➢国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）
开业时间：
➢计划2013年正式开业
本报告是严格保密的。
问题界定
对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增 值”的问题：
问题界定
“定 位”
“增 值”
如何定位其他物 业类型？
如何实现“分工 协作、价值提升”
前期工作回顾 本体、城市、市场 等结论回顾 项目发展策略与定 位
本报告是严格保密的。
本次沟通主要内容
物业配比及整体规 划建议
分物业定位与产品 设计要点
开发进程及方案经 济测算
背景。
本体、城市、市场结论——
1
开发背景结论回顾
本报告是严格保密的。
3
前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定 二、城市与区域发展解读 三、市场环境分析
本报告是严格保密的。
公寓市场分析回顾：
本报告是严格保密的。
代
本报告是严格保密的。
市场机会挖掘
公寓投资客户主要以陕北客户、区域内中高管、私营老 板、区域外客户等几类构成，对地段、未来升值潜力最 为关注
本报告是严格保密的。
客户以中长期投资客户为主，地段、升值潜力 市场机会挖掘 是客户购买公寓的首要及关键决定因素
客户最为关注的还是地段，首先是看重项目所在的位置具备较强的升值空间 才来项目，来到项目之后才会去关注户型等下一个层面的问题。
——风景御园
投资客户以中长期大投资客户为主，关注最多的是地段即升值潜力，还有一 方面是转手是否容易，好不好卖，能不能卖高价钱。（因此投资客户会站在使用 者的角度来权衡公寓的实用性）。单纯寻求租金收益的小型 投资客户较少。
赛高综合体项目规划设计任务书
赛高综合体项目规划设计任务书The final edition was revised on December 14th, 2020.目录1项目概况1.1项目区位本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。
01—项目区位图1.2交通状况项目紧邻城市主干线，随着地铁2号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离。
02—项目交通示意图1.3周边资源项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升。
项目北侧紧邻西安城市运动公园：西北地区唯一的运动型主题公园，占地约800亩（含运动主副馆），以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。
03—市政府、城市运动公园示意图1.4规模指标占地面积：万平米（83亩）；容积率：4；地上总建面：约26万平米；规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；限定条件：住宅与公建部分各占50%；用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；限高要求：北面60m，其余<100m。
04—地块边界示意图1.5规划要求根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”总规模：万平米（房间数量320-350间套）；经营档次：国际五星级标准（已签约皇冠假日）；开业时间：计划2013年正式开业。
2规划设计的基本原则2.1项目定位2.1.1 定位总策略占位“新中心”，代言城市和区域形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响产品标杆——引领地产升级，建立市场标准价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活2.1.2 项目形象定位形象定位一座城市的世界观中心、国际、标杆物业功能定位2.1.3 物业配比建议物业配比原则：1. 酒店规模已定：万平米；2.居住区规模根据规划要求，为11万平米（其中：3万精装公寓；8万平米大户型住宅）；3.商业分为两部分，一部分为以百货为主力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右；4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。
某项目汇报
西安浐灞金融商务区综合体项目建筑方案设计汇报2014年06月深圳中深建筑设计有限公司项目前期研究设计愿景及策略头脑风暴建筑规划分析生态节能分析成果展示技术图纸BackgroundThe main strategiesArchitectural planning analysisBrainstormingEnergy savingResults showtechnical drawing12345671.项目概况·西安城市印象·项目区位分析·区域规划分析·城市结构分析·区域交通分析西安，古称长安，举世闻名的世界四大古都之一，是中华文明的发祥地，中华文化的杰出代表，丝绸之路的起点。
西安是中国历史上建都时间最长，建都朝代最多，影响力最大的都城，居“中国古都”之首。
历史上最为强盛的周、秦、汉、隋、唐等十三个朝代均建都于此。
西安市位于渭河流域中部关中盆地，北临渭河和黄土高原，南邻秦岭。
东以零河和灞源山地为界；西以太白山地及青化黄土台塬为界。
有丰富而独特的旅游资源，处处蓝天、碧水、绿地，构筑了独特的自然风光。
有巍峨峻峭、群峰竞秀的秦岭山地与坦荡舒展、平畴沃野的渭河平原，是生态优美、环境宜人的西部城市。
西安是西部高等院校和科研院所较为集中的城市之一，在校学生人数仅次于北京、上海，居全国第三位，是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市，西安的教育资源丰富，在西部地区和全国具有重要地位，是中国三大教育、科研中心之一。
经过多年发展，西安目前已建成了以机械设备、交通运输、电子信息、航空航天、生物医药、食品饮料、石油化工为主的门类齐全的工业体系，培育了高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业等五大主导产业，形成了高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、国际港务区、沣渭新区八大发展平台。
西安足球国际中心方案
1.项目建设风险：加强项目监管，确保工程质量和进度。
2.赛事引进风险：建立多元化的赛事引进渠道，提高赛事质量和数量。
3.市场竞争风险：优化运营策略，提升项目核心竞争力。
4.政策风险：密切关注政策动态，及时调整项目策略。
本方案旨在为西安足球国际中心项目提供全面、详细、可行的实施计划，确保项目合法合规、高效推进，为西安足球事业和体育产业的发展奠定坚实基础。
六、项目实施步骤
1.开展项目前期工作，包括选址、规划、设计、环评等。
2.完成项目审批手续，确保项目合法合规。
3.启动招投标工作，公开透明选拔优秀供应商和施工单位。
4.组织项目施工，确保工程质量和进度。
5.完成项目验收，确保场馆设施达标。
6.投入运营，开展各类足球赛事、培训及商务活动。
七、项目运营与管理
1.赛事运营：引进国内外高水平足球赛事，提高场馆利用率。
2.培训与推广：开展足球培训、球迷活动等，普及足球文化，培养足球人才。
3.商务开发：充分利用场馆资源，开展广告、赞助、租赁等业务。
4.管理体系：建立健全场馆管理制度，确保安全、高效运营。
八、政策支持与保障
1.争取政府相关政策支持，如税收优惠、资金补助等。
第2篇
西安足球国际中心方案
一、项目概述
西安足球国际中心项目立足于我国足球事业的发展需求，结合西安市城市特色，旨在打造一个集足球赛事、训练、娱乐、商务于一体的综合性足球产业基地。本项目将有效推动西安体育产业的升级，提升城市国际影响力，为足球爱好者提供高品质的足球体验。
二、项目目标
1.建立国际先进的足球场馆，满足各类足球赛事需求。
2.加强与国内外体育组织、企业合作，拓宽融资渠道。
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城市空间发展
1.西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高新板块之后，北部经开区成为热点 发展区域 2.“西安向北”的城市发展新战略，使得北城发展是大势所趋
本报告是严格保密的。
区域发展解读
1.经开区从“产业拉动”向“新城”转变，正在完成“城市新中心”的华丽转身 2. “城市新中心”形成的过程中一定会出现代言区域发展的标志性建筑 3. 区域将向着复合、多元、综合化发展，逐步形成完善的城市功能体系与城市架构
“增 值”
如何充分挖掘项 目价值，保证基 础目标的前提下， 实现利润最大？
本报告是严格保密的。
前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定 二、城市与区域发展解读 三、市场环境分析
本报告是严格保密的。
城市经济背景
1.西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大 2.近年来年西安市GDP平均增长速度保持在13%以上，经济发展迅猛。 3.高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器，房地产市场将从快速发展期进 入平稳发展阶段。
u规模指标：项目总占地约5.5万 平米，容积率为4，住宅与公建 部分各占50%（各11万平米）
u限制条件：根据政府规划要求， 本项目将包含“国际五星级酒 店”（规模3.6万）
明
文
未
光
景
央
路
路
路
凤城八路 凤城七路
城运公园
城运 公园
行政 中心
本项目 行政中心 地块
地铁4号线
凤城五路 地铁2号线
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规划要求
根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星 级酒店”
►本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上， 结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议。
政府规划要求建设国 际五星级酒店；
开发企业前期已委托 GVA公司针对酒店部 分进行了市场研究及 定位工作。
项目区位：本项目位于西安北郊，北二环 以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻 西安市行政中心新址及城市运动公园。
绕城高速公路
未央路
经开区
浐灞
城市运动公园 行政中心新址
西郊
内城
西高新
曲江
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北二环
交通环境
项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、 五星酒店配套四大优势
强势区位：本项目位于西安北
一、本体解析与问题界定 二、城市与区域发展解读 三、市场环境分析
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商业市场分析回顾：
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商业市场分析回顾：
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商业市场 商业市场结论：
商业现状
消费者
•目前区域商业主要 分为4大类型：社区 型、区域主流型、 目的地型、商务/社 交型，其中公务/社 交型商业设施较少， 存在市场机会。
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对于本项目而言，
应占位 “城市新中心”的发展平台 树立“城市&区域代言”的高形象 预见区域发展未来，引领区域升级
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本项目先天条件 ✓未央路与凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位 ✓紧邻行政中心、城运公园，绝佳城市资源 ✓国际五星级酒店，高尚品质 ……
前期主要结论回顾
1000-3000美元
3000-5000美元
5000美元以上
经济背景
第一、第二产业为主， 私营经济、第三产业 第三产业、服务业不发 快速发展 达
第三产业占据主导地 位，现代服务业快速 发展
城市在区域的中心地 位已经形成，现代服 务业为主的第三产业 占据绝对主导地位
•区域住宅底商均价 已达2万/平米以上
•未来区域内有充足 的高端消费人群支 撑； •高端消费需求主要 集中在品牌商品、 大型餐饮、休闲娱 乐等高端商业； •高端消费者对于商 业档次、品牌、环 境、服务的关注程 度较高。
发展趋势
•沿未央路将出现大 量中高端商业，共 同形成区域商业的 “金廊” •沿未央路向北，商 业逐渐升级：凤城 二路→凤城五路→ 凤城八路
酒店规模：
➢总规模：3.6万平米（房间数量250-280间套）
档次定位：
➢国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）
开业时间：
➢计划2013年正式开业
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问题界定
对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增 值”的问题：
问题界定
“定 位”
如何定位其他物 业类型？
如何实现“分工 协作、价值提升”
郊经开区，紧邻未来西安市行
朱
政中心新址
宏
路 便利交通：
项目紧邻未央路、凤城七路、 凤城八路交通主干线，通达性 及昭示性良好；
u位于未来西安地铁2号线与4号 线的交汇处，地铁线路的建成 通车，将进一步拉近项目与主 城区的距离：
u景观资源：项目北侧紧邻西安 城市运动公园——西北地区唯 一的运动型主题公园
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本次沟通主要内容
物业配比及整体规 划建议
分物业定位与产品 设计要点
开发进程及方案经 济测算
背景。
本体、城市、市场结论——
1
开发背景结论回顾
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3
前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定 二、城市与区域发展解读 三、市场环境分析
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项目区位
本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市 行政中心新址
规模指标
项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与 公建部分各占50%（各11万平米）
占地面积：5.53万平米（83 亩）； 容积率：4； 总建面：约22万平米； 规划物业：包含酒店（政府要 求）、住宅、商业等物业类型； 限定条件： 住宅与公建部分各占50%； 用地界限没有规定，但住宅与 公建的占地需保证各占50%； 住宅与公建的容积率同为4， 可做适当调整； 无限高要求；
➢本项目应抓住“公务/社交型商业”的市场空白，同时针对高端 消费需求，以差异化、精品化的特色商业引领区域商业升级
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写字楼市场分析回顾：
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世联模型
从世联模型上看，西安写字楼整体市场仍处于 市场发展阶段
非市场化时期
市场化启动期
市场化发展期
市场化成熟期
人均GDP
1000美元以下
谨呈：陕西富力房地产开发有限公司
富力西安北郊项目前期策划
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2010年2月
目录
前期工作回顾 本体、城市、市场 等结论回顾 项目发展策略与定 位