XX山庄物业管理方案

第一部分 X X 山庄物业概况和物业管理服务总体设想

一、X X 山庄物业概况：

X X 山庄位于长沙市区东南方向，距东塘广场约X 公里，西到长潭高速公路X 公里，其南距株洞公路约XX公里。从长沙市中心和湘潭、株洲市乘车分别约2 0分钟可达该地；它是集优质教育、休闲娱乐、生活居住为一体的高尚社区：该社区建设场地环绕碧波荡漾的X 湖水库，用地面积为200万M2，保留水库面积8 0万M2，环湖山丘及其他用地120万M2。其中：教育园区建筑面积5万M2，休闲娱乐区2万M2，高尚住宅区16万M2。

小区配套设施有：超市，净菜市场，餐厅，银行，医疗中心，干洗店，液化气站，网球场，老年活动中心，儿童娱乐中心。

小区主要机电设备有：配用发电机组，供配电给排水，消防设施，自动监视系统，自动报警系统，对讲系统，保安巡更系统等。

二、X X 山庄物业管理的指导思想，管理模式和目标承诺

1．指导思想：

引入IS09002国际质量认证标准管理，以安全管理(含治安、消防等)，环境管理(含卫生、绿化等)增加服务文化含量为重点和大力发展社区文化建设为突破口(以人为本，规范运作，礼貌服务，情感服务，高尚服务)，以健全的制度强化标准，完善配套设施为主要手段，把 X X山庄建设成国内首屈一指的“安全、文明、优美、舒适、尊贵”的小区，使X X X山庄高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为长沙物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理品牌效应助总公司的房地产开发，成为房地产销售的新卖点。借总公司雄厚的经济基础，有选择的拓展物业管理市场，增加管理规模和市场份额，以规模效应降低管理成本，使社会效应，环境效应，经济效应逐步加强，逐渐独立运作走向自负盈亏，自我运作，自我发展的道路，达到专业物业管理企业赢利的目的。

2．管理模式

(1)“寓管理于服务之中”的模式：

以服务为中心，想业主之所想，急业主之所急，让业主感到一种和谐、温馨、愉悦的人文气氛。

(2)“双向共管”的模式

业主自治与专业服务相结合，房地管理与行业管理相结合。

(3)“规范运作，科技先导”模式

严格按物业管理管理办法，引入IS09002质量体系运行，以网络化、智能型为重点体现意识超前。

(4)“综合效益，服务创新”模式

在管理目标上社会效应、环境效应、经济效应相统一，注重服务创新，使物业管理重科学有品味，有新颖感。

(5)倡导文化

以企业精神，理念和发展目标构成企业文化，形成员工队伍共同价值观，信念追求和行为准则。

3．目标承诺

入住后一年内达到市级“城市物业管理优秀小区”标准或市级“安全文明小区”标准，两年内达到“全国城市物业管理优秀小区”标准三年内通过IS09002质量体系国际和国内认证。

4．实行目标承诺的六大措施：

(1) 规范运作，全面提升××××山庄物业管理总体形象

A．区内建筑物形象规范，控制好装修管理，做到不允许一家有违章现象，并严格控制商业用房广告；

B．环境规范，实行垃圾分类处理，设计并导入富有本物业公司特色的环境导视系统，使××××山庄物业管理在标志系统、办公系统、制服系统、公共设施系统方面和谐统一，体现规范化；

C．设备形象规范，建立设备标示系统，完善机电设备档案，各项设备都有责任人；

D．管理形象规范，小区实行封闭式管理，确保小区安全，在时间，区域，内容上体现全方位服务，小区公共区清洁无盲区、死角，绿化有维护，并在××湖采取空气质量报告措施，与市区空气质量同时公布，使监测数据直接为业主、客户服务，提高业主、客户环境保护意识，增强业主客户对小区得天独厚的环境的优越感。坚持每半年公布一次小区水质鉴定报告。每季度公布一次管理处收支报告等。使物业管理美誉度提升。

(2)建立优良的员工队伍

坚持以人为本的原则，建立一新型用人机制，各岗位竞争上岗，实行考核，优胜劣汰，倡导危机意识和竞争意识，坚持持续有效地员工培训与考核，培训是管理之根本，是提高员工素质，确保管理质量的重要因素，进驻前的强化培训和进驻之后将安排周密的全员培训计划，提高培训额度，确保人均培训60课时以上，管理维修人员持证上岗达100％，同时辅以考核措施，使员工在服务观念，专业技能和基础知识方面打好基础。再推行目标管理，把总目标分解到班组，使班组到员工个人明确自己的分项目标，共同参与管理，做到千斤重担大家挑，人人肩上有指标，使总体目标得以实现。

(3)引入IS09002质量体系

IS09002质量体系在实际运作过程中富有很强的生命力，是物业管理质量不可缺的大纲，在引入IS09002质量体系时，要结合实际，根据××××山庄的特点，因地制宜，在培训过程中，要加大质量体系操作的控制力度，使员工熟悉体系内容，增强质量意识，使体系运作正常，争取早日成为通过质量体系认证的物业管理企业。

(4)倡导创新

在规范化和程序化的同时，还要求服务上品味，重科学，有文化内涵和新颖感，对服务工作如何创造性地完成，在服务中如何挖掘新服务概念等。

(5)推行科技导先，在网络化，智能化下功夫

在××××山庄物业管理中，将以规范运作立业，以科技先导取胜，科技先导又着力加强网络化、智能型两个重点，首先，将最先进、最成熟的物业管理软件引入管理中，使各区联网运作，资源共享，提高效率和规范化程度，同时，尽快开通国际互联网，为业主、客户、学校提供信息和服务，其次，确保小区自动监视系统，自动报警系统，通讯系统，对讲系统，保安巡更系统，停车IC卡智能管理，水电自动抄表系统的正常运行。全面提高××××山庄物业管理智能化水

平。

(6)重视社区文化建设

大力开展社区文化建设，狠抓精神文明建设，在社区形成可持续发展的文明风尚，我们将社区文化定位在：

A．环境文化建设

围绕热爱地球，保护环境，节约能源，杜绝浪费。通过优美的环境培养业主的自律意识，增强××××山庄人的归属感。在环境保护上，利用交流活动，形成安全健康，亲切，欢乐的空间。通过绿色景观走廊，让业主充分感受“大自然景观"的演绎过程，充分体现回归自然，邻里相亲的人文理想。

B．行为文化建设

围绕共建新文明，共创新风尚为主题。采取社区大活动和围合小活动相结合的形式，开展丰富多彩行之有效的社区文化活动。

C．精神文化建设

精神文化是文化建设的核心，体现社区成员精神观、价值观、道德观等，为达到回归自然，同时热爱生活，自我实现而又能关心他人，长幼有序而又平等沟通的目标。围绕交流新文化、新科技等主题。

D．拟定组织和管理制度(包括××××山庄个性化的文化内涵)

××××山庄将把社区文化内涵溶入组织机构、管理制度、文化建设制度中，制定文化建设计划和文化手册，对社区文化的思想、主题、行为进行诱导和软性约束。设置社区文化组织管理职能，专职专责开展社区内的各种文化活动，使业主充分感受到××××山庄社区文化特有的氛围。

我们将通过循序渐进潜移默化的社区文化建设积累××××山庄物业管理的无形资产，增强社区凝聚力，提高社区管理档次，让环境文化、行为文化、精神文化成为××××山庄社区与众不同的新特色；建立“××湖人人都是物业管理人，人人都是环保监督人，人人争当新风尚、新文明、新文化带头人”的观念。

第二部分 ××××山庄物业管理具体方案

一、 实行封闭式综合一体化管理

1．实行综合一体化物业管理；

2．体现人性人化物业管理概念；

3．技防与人防相结合，试行封闭管理；

二、内部管理架构