江阴市敔山湾蟠龙山项目可行性研究简析

江阴市敔山湾蟠龙山项目可行性研究简析

一、城市及区域概况

（一）城市概况

城市规划区：全市域，总面积988平方公里。

城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。

城市人口规模： 55万人。

城市用地规模： 6600公顷，人均建设用地120平方米。

城市用地发展方向：城市用地主要向东向西、次要向南发展。

近期重点完善地区为：城市客厅地区、科技新城核心区、临港商务区、敔山湾地区、西组团地区、立新地区。

（二）区域概况

1、敔山湾新城概况

芙蓉大道芙蓉大道

敔山湾东起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山庄，核心区规划面积5.17平方公里。

该区域由敔山（耙齿山）、定山、羊头山三山合围而成，山体面积 470公顷。区域内涉及云亭镇和新城东两个行政区，共有43个村民小组，2356户，10167人。

2、新城定位

（1）敔山湾新城的功能定位是：

“现代化的新城区，山水特色的生态区，休闲度假的风景区”。

（2）新城的建设目标是：力争通过10-15年左右的努力，把敔山湾新城打造成“山水相映，鸟语花香，宁静安逸，现代时尚”的“花园中城市，城市中花园”。

二、土地市场概况

表2.1 2009-2010年敔山湾区域土地出让情况一览表（数据源：江阴市国土局）

结论：（1）2009-2010年敔山湾地区土地出让主要集中于敔山湾新城规划区域及南部区域；

（2）从土地出让价格情况来看，单位土地出让价格在400万元/亩以内，且土地拍卖溢价率不高。

三、房地产市场分析

表3.1 江阴市主要在售别墅项目销售情况统计表

注明：加注底纹部分为敔山湾区域在售别墅项目。

结论：（1）从别墅类物业类型来看，目前敔山湾区域在售的别墅项目以联排、双拼为主，包含少量

独栋别物业。另出于规划报批考虑，大部分项目均包括小高层普通住宅部分，纯别墅物业较少。

（2）从销售单价情况来看，敔山湾区域内联排别墅单价约13000-14000元/㎡，双拼别墅单价约16000-18000元/㎡，独栋别墅单价约为18000-20000元/㎡。个别项目销售价格较高，金科东方

王府双拼别墅售价约为20000元/㎡，主要因为项目品质较高，赠送约60㎡2.8-3.3米层高地下室，且有地暖、中央空调赠送。

（3）从销售去化情况看，除个别项目（金科东方王府）去化情况较好之外，其他别墅项目销售情况一般。主要原因为：

a、前期江阴地区别墅项目开发，别墅类购房需求已一定程度得以消化。

b、市场上别墅类物业存量房、新上市量可观，客户选择余地较大。

（4）从客户需求情况来看，双拼类别墅一般能接受的总价范围在600万元以内，独栋类别墅物业能接受的总价范围在900万元以内。

（5）从未来市场供应来看，将呈现几大特点。

a、市场供应持续加大。仅项目地块周边上海花园洋房2011年将有200套左右现房别墅推出，其物业类型为双拼约380-450㎡，独栋别墅约600-700㎡。

b、千万级别别墅将出现。阳光•敔山湾花园即将推出的独栋别墅预计单价将达到25000元/㎡，上海花园洋房独栋别墅面积较大，总价亦将达到千万元以上。

四、项目地块分析

金科东方王府

阳光•敔山湾

藏品•敔山湾

名豪山庄

上海花园洋房

项目地块

拆迁安置房

寺庙厂房产业园区

河流

表

4.1 地块经济数据表

（三）总结

1、经济角度

（1）从静态收益情况来看，292万元/亩土地价格，4317元/㎡楼面地价在当地具有一定的市场竞争力，项目具备一定的可操作性。（2）从投入及风险可控性来看，土地总成本约4.2亿元，一次性投入较高，一旦后续销售阻滞，风险较大。

2、销售角度

（1）当地别墅类产品供应较大，市场竞争较大；

（2）地块产品可塑性不高，在市场竞争中无优势可言，预计去化速度缓慢；

（3）客户对别墅类产品资源性要求、区位（规划）要求、风水要求（当地居民对山阴类别墅较为抗拒）等远远高于住宅类产品，预计项目客户认可度较低，引导客户难度较大。

3、综述

建议对操作该地块持审慎介入原则。