浅析房地产市场需求的三种类型和状态

浅析房地产市场需求的三种类型和状态点击次数 75物理学上对于物体的三态有一个基本的理论界定：固态、液态和气态。

这也是非常简单的常识，就如在不同的温度、气压条件下，水会有三态：固态的冰、液态的水和气态的水蒸汽。

借鉴自然现象，观察我们的房地产市场，特别是客户需求市场，其实也可以发现类似的情况。

我们认为，在一定的社会、经济、政策、环境、人群的条件下，房地产市场需求也存在着三种状态，由此可以划分成三种不同的需求类型：刚性需求、柔性需求、弹性需求。

如果简单打个未必十分恰当的比方，也分别对应于三种不同的状态：固态、液态和气态。

刚性需求、柔性需求、弹性需求这三种类型有很大的区别，同时也有着内在的联系，在一定条件下还会发生转化和发展。

科学、客观、认真地研究这些情况，对于我们更好地进行开发、规划、设计、建设、市场、营销、服务和管理工作，都会大有裨益。

我们目前面临的情况是广大客户和普通工薪阶层有大量的住房需求，与此同时我们的供应结构、市场发展和政策法规体系都处于发展之中的这样一个局面。

如何在有限的资源中，更合理地满足大多数人的需求，是我们要解决的关键问题。

在建设和谐社会思想与科学发展观的指导下，在注重可持续发展与建设节约型社会的目标指引下，我们应该：积极保护和满足刚性需求，使之保持高效发展; 合理引导和调度柔性需求，使之保持稳定发展；严格规范和控制弹性需求，使之保持适度发展。

一、目前的主要市场需求情况（一）需求基本情况从目前房地产市场需求的角度分析，除了商业、商务类的如办公楼、商铺、酒店、工业厂房等之外，占据成交比例80%以上的，还是商品房住宅的需求。

我们根据客户的情况，大致归纳了一些基本的需求（可以有一些多重性的选择）。

涵盖的内容很广，具体可见附表（以上海市场为例）：（二）需求基本分类从以上这些需求中，我们大致可以归纳出三种类型了。

1、刚性需求。

属于刚性需求范畴的大致如结婚购房、动拆迁购房、迁入定居等等。

刚性需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。

其可变性相对较小一些，有类似固体的状态。

2、柔性需求。

除此而外，则是应该引起注意的柔性需求，如“提升品质，选择新产品”、“适当增加面积，增加住宅空间”、“改善环境，选择高尚社区”、“选择合适社区、便于就业工作”，也还会包括“考虑照顾老人、子女教育”，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假），等等。

其最重要的特点在于：改善型需求、提升型需求比较明显。

柔性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，但是同时也受社会经济、政策、市场和客户个人家庭情况所影响。

这部分需求也有一定的可塑性、流动性，受产品、地域、环境的影响适中。

类似液体的状态。

3、弹性需求。

弹性需求的部分则不外乎“资产保值、抗风险”，“房产市场中长期基本看好，投资置业作为基本选择”，“买房出租，作为中长期投资”等等。

弹性需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。

弹性需求在总的需求比例中少则3—5%，多则10—15%，甚至会有超过20%的阶段性情况。

其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。

二、三种需求的比例分析从三种需求类型的比例来看，相对来说，刚性需求和柔性需求基本还是自住型的需求，而弹性需求当中则投资的成分会高一些。

具体的比例是不断在变化的。

以目前上海房地产市场为例，经过初步分析和研究，刚性需求的比例占了68—70%左右，而柔性需求的比例约在22—25%左右。

剩余部分5%左右则属于弹性需求。

应该注意的是，这种需求比例不是固定的。

近两年来，随着宏观调控的深入和市场调整的进行，以投资、投机为主的弹性需求的比例得到了一定的控制。

刚性需求保持稳定发展，而柔性需求比例逐步形成规模。

从某种程度上说，柔性需求是刚性需求的发展和延伸。

这两者之间存在一定的内在联系。

但是不可能完全互换。

刚性需求和柔性需求占据了我们住房需求的主体。

这是基本的市场状况，也是常态。

具体可见附表（以上海市场为例）：三、各类需求在不同区域、不同条件下的变化、转换和发展各类需求在不同区域、不同条件下的变化各有不同，在很多情况下又是共存关系。

以上海为例，在城市内环中心区域，可以集中刚性需求，柔性需求和部分的弹性需求。

这种情况和传统的居住、集中的商业布局，以及相应的服务业的发展是有关联的，但是也应该看到，由于土地资源的极度稀缺性，其需求市场和供应之间的不对称性会越来越明显，而且今后更多的是非住宅类的项目。

而在一些中环附近的地区，目前更多地是以刚性需求（首次置业）和部分柔性需求（改善型需求）相结合的方式出现，带有一定投资成分的弹性需求的市场则处于调整阶段。

同时，对于一些外环以外的新城区域，虽然规划、环境相当好，但是由于其目前的交通、商业、教育、服务等配套设施还不完善，近期内其有效需求市场是不足的。

而在现有的需求市场中刚性需求的比例也相对会比较低，而主要表现为一些柔性需求和弹性需求。

但是，随着城市建设的进行，其交通条件的改善、周围产业的发展和社区配套的成熟，这里也将会成为刚性需求集中选择的区域。

应该注意的是，随着社会环境、经济、政策、市场以及个人家庭情况的变化，刚性、柔性、弹性需求市场的情况也会发生一定的转化。

一些原来仅仅是投资客户弹性需求集中的产品，到了一定阶段，会成为真正的刚性需求、柔性需求的主要选择，好比从炒家市场变成用家市场。

而类似上海的老洋房，起先也是达官贵人自住为主的刚性需求市场，现在由于其人文历史价值和高度稀缺性、增值性，则进入了柔性需求和弹性需求的领域。

当然，这种方式并不是排斥刚性需求。

有很多情况下这些需求还会交织在一起。

并且不断地变化和发展。

其实很多住宅从先买来自住（刚性需求）到以后用其来出租经营，其中也透出需求发生变化的趋势。

即使从一个家庭的角度来看，需求的情况也是在不断变化的。

如在年轻时候购房结婚，此时是一个较为明显的刚性需求占主导的时期。

随后会有一段相对稳定的时间，但是随着子女成长、教育、成人的开始，经济条件的改善，家庭结构不断发展，改善型、提升型的柔性需求在不断积累，到一个合适的时间会释放出来。

同时，部分柔性需求会再度演变成刚性需求。

而到进入老年阶段之后，养老和照顾老人的需求也会逐渐突出，此时这部分需求也会逐渐地从柔性转为刚性。

同时，在这个期间，还会有一部分柔性需求的产生，包括度假、闲居性质的物业计划，这些计划中往往会结合一些个人理财计划，甚至会包括自用、投资兼有的产权式办公楼、商铺等的考虑，这些都已经开始进入弹性需求与刚性需求相结合的层面了。

虽然比例不一定很多，但是其对于一个规模市场的累积作用还是存在的。

四、影响需求情况的要素和手段影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是从客户端的，包括人口、出生情况、家庭结构、（中长期）收入状况、职业发展、教育等等。

另一方面则是通过周围环境形成的，包括政策环境、市场环境、自然环境等。

涉及到的影响手段还有政策、法律、税率、关税率、利率、汇率，乃至其他相关产品的变动情况。

应该注意的是，目前的政策环境更多地是在调控弹性需求（涉及投资、投机方面），对于以自住消费，特别是首次置业为主的刚性需求还是以保护为主的。

这也体现了政府建设和谐社会，使房地产市场稳步、健康、规范发展的出发点。

我们从实际工作的角度，更多地要注意到影响需求市场的各种要素和手段，其本身也在不断地变化，其中包括金融市场的影响会在柔性市场，特别是在弹性市场中表现得更加明显一些。

五、对需求市场的研究、把握和建议针对我们所处的土地和资源环境、能源环境、社会经济发展水平、人口情况和人民生活提高的情况。

我们应该十分重视对于住宅需求市场的研究。

要把眼光放远，要从可持续发展的角度来看问题。

至少在目前的研究和把握中，要考虑到从现在到2015—2020年前后的情况。

这也许是不是短期的观察点（短期的大致在1-3年左右），但这是近中期的观察考虑。

中长期的则延续到本世纪中后期。

（一）积极满足和保护刚性需求在全国600多个城市中，最基本的50万人口以上的城市里，目前刚性需求都处于一个较快的发展阶段，这也是人的基本的生存和发展的需求之一。

以上海为例，自1990年代开始到2006年的快速发展阶段，商品房销售总量约2.5亿平方米，其中住宅约有2.1亿平方米，超过80%。

对比上海总的居住类房屋约4亿平方米的情况，也超过一半，可以说最近15年来的发展超过了1990年以前的总和。

而这一阶段还将延续多长时间，可谓见仁见智。

笔者看来，参考目前的发展情况，结合市场和政策，大致还要持续10—12年左右。

也即到2015—2020年之后基本进入一个新的阶段。

在这么一段时间里，刚性需求在住房需求中的比重也是会逐渐变化的，可能会从80%以上逐步过渡到60%左右。

其中各种因素互相交织，还存在着相当大的不确定性。

而对于刚性需求，不仅仅要结合现在的情况，也要在动态中把握，因为人是会变的。

刚性需求并不是一成不变的需求，无论是需求的比例、内在的结构、对产品的要求。

目前的刚性需求表现和1990年的时候已经有了相当大的区别，而到2012年以后，也还可能发生很大的变化。

但是有一点是无可置疑的，满足刚性需求应该和建设节约型社会结合起来。

作为最“面广量大”的住宅产品层面，90/70政策既是一种技术上的规定，也代表了一种指导方针和战略思想。

（二）合理引导和调度柔性需求应该看到，广大人民群众改善生活质量，提升生活品质的需求是基本的权利，是我们发展的重要目标，是我们工作的重要方向，也是我们城市和市场发展的极其重要的动力来源。

在此其中，因地制宜、结合国情的，逐步改善型、提升型的需求是一个相当重要的需求来源。

而且从现在起，柔性需求也会有一个比较大的发展。

以上海和国内其他大中型城市（城市人口在500万以上）的情况来看，目前是一个柔性需求逐步发育的阶段，而其真正的发展时期才刚开始。

其高峰期大致要出现在2012—2020年左右。

因为在这个阶段，单单在人口和经济上，我们会面临两大情况，首先是人口的老龄化日益明显，而且开始进入全面的老龄化社会。

再者，1978年之后第一批计划生育政策下出生的孩子开始进入中年期。

与此同时，我们的城市化进程和经济增长，以及城市对于环境的关系也进入一个新的阶段。

因此对于柔性需求的研究和探讨，同时结合我们的实际情况，在节省资源、保护环境前提下，如何开发、规划、建设出相应的产品，并进行有效的营销、服务和管理，包括一些二手存量房市场的工作，是我们面临的重要课题。

对于上海市场来说，对于我们的房地产行业来说。

2007年也会是一个刚柔相济、推陈出新的年份。

也就是说总体上的刚性需求与局部的柔性需求相结合，调控前的已有产品与调控后新政下的产品相结合。