《海南省地方税务局关于“建设—移交”项目营业税问题的公告》的解读
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业
乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
国家税务总局公告2016年第23号：国家税务总局
国家税务总局公告2016年第23号：国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点有关税收征国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告国家税务总局公告2016年第23号纳税⼈应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）： （⼀）3010203“⽔路运输期租业务”下分设301020301“⽔路旅客运输期租业务”和301020302“⽔路货物运输期租业务”；3010204“⽔路运输程租业务”下设301020401“⽔路旅客运输程租业务”和301020402“⽔路货物运输程租业务”；301030103“航空运输湿租业务”下设30103010301“航空旅客运输湿租业务”和30103010302“航空货物运输湿租业务”。
（⼆）30105“⽆运输⼯具承运业务”下新增3010502“⽆运输⼯具承运陆路运输业务”、3010503“⽆运输⼯具承运⽔路运输服务”、3010504“⽆运输⼯具承运航空运输服务”、3010505“⽆运输⼯具承运管道运输服务”和3010506“⽆运输⼯具承运联运运输服务”。
停⽤编码3010501“⽆船承运”。
（三）301“交通运输服务”下新增30106“联运服务”，⽤于利⽤多种运输⼯具载运旅客、货物的业务活动。
30106“联运服务”下新增3010601“旅客联运服务”和3010602“货物联运服务”。
（四）30199“其他运输服务”下新增3019901“其他旅客运输服务”和3019902“其他货物运输服务”。
（五）30401“研发和技术服务”下新增3040105“专业技术服务”。
停⽌使⽤编码304010403“专业技术服务”。
（六）304050202“不动产经营租赁”下新增30405020204“商业营业⽤房经营租赁服务”。
（七）3040801“企业管理服务”下新增304080101“物业管理服务”和304080199“其他企业管理服务”。
天津市地方税务局关于BT模式建设项目有关营业税政策问题的公告-天津市地方税务局公告2011年第15号
天津市地方税务局关于BT模式建设项目有关营业税政策问题的公告
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 天津市地方税务局关于BT模式建设项目有关营业税政策问题的公告
（天津市地方税务局公告2011年第15号）
为加快城市建设，拓宽基础设施和公用事业融资渠道，支持建设-移交（下称：BT）模式在基础设施和公共事业项目建设中的应用，统一BT模式融资建设项目的营业税政策，经研究，现就有关问题公告如下：
一、BT模式融资建设项目是指以项目业主名义立项，由项目业主通过招标方式选择投融资人，投融资人兼具项目融资和建设功能，项目完工验收合格后移交给项目业主，由项目业主按合同约定分次或一次性支付价款的工程项目。
二、BT模式融资建设项目应当符合以下条件：
（一）在项目可行性研究中专章编制BT模式融资建设方案；
（二）由项目业主以招标方式确定投融资人。
三、BT模式中的投融资人在项目移交时从项目业主取得的营业额（包括工程建设费、融资费、管理费、合理回报等全部价款及价外费用），按照建筑业有关规定征收营业税。
四、BT模式中的投融资人应当作为BT模式融资建设项目的总承包人，按有关规定进行项目管理，并在项目移交结算价款时按规定开具“建筑业专用发票”。
五、本公告自2012年1月1日起执行。
特此公告。
二○一一年十二月九日
——结束——。
【每日一税】营改增“前后”，建筑服务“甲供材”的税务处理与纳税申报（三）
【每日一税】营改增“前后”，建筑服务“甲供材”的税务处理与纳税申报（三）基于前两篇文章【每日一税】营改增“前后”，建筑服务税务处理（一）和【每日一税】营改增“前后”，建筑服务税务处理与纳税申报（二）的知识铺垫，小伙伴们了解了建筑业存在一般计税方式和简易计税方式，简易计税方式又分为【普通甲供等】的“可选择”和【特定甲供】的“必选择”，同时也了解了建筑服务税率的演变和发票的开具形式。
今天小编带领小伙伴们正式进入建筑服务的税务处理和纳税申报，希望给小伙伴们的实务工作有所帮助。
下面进入今天的文章~【建筑企业“甲供材”营改增前后不同税务处理规定】一、建筑企业“甲供材”——营改增“前”的税务处理先抛出结论：营改增前，“甲供材”需区分为【设备和装修材料的甲供材】和【除设备和装修材料之外的甲供材】。
1、【设备和装修材料的甲供材】可以直接在发包方或建设单位业主甲方单独开票并核算，设备等供应商需将设备发票直接开给甲方进行账务处理，此处与营改增后的【普通/特定甲供材】是一样的。
2、【除设备和装修材料之外的甲供材】需要在承包方或施工单位乙方开具发票并核算，材料供应商需将将材料发票直接开给乙方进行账务处理，乙方再将【含材料款的营业额】开具营业税发票给到甲方。
——此处可能涉及重复纳税的问题，这也是营改增之后最大的不同之处。
综上所述，营改增前，【设备和装修材料的甲供材】不计入乙方的营业额，这是与营改增后的甲供工程一样的；但【除设备和装修材料之外的甲供材】需要计入乙方的营业额中。
所以，营业税下签订建筑合同时，如果涉及甲供材，由于甲供材货款都是需要进工程造价的，签合同就要按照【包含甲供材的工程造价】进行发包，即合同总额应当包括甲供材货款；同时合同应当有约定【除设备和装修材料之外的甲供材】的提供条款，而且要列明材料设备的品种、规格型号并附上货物清单明细表。
——注意：此处讲的是营业税下的一般操作，营改增后已不再适用，增值税下见下文。
2016年第23号关于《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》的解读
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关于《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》的解读
2016年04月19日国家税务总局办公厅
国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告
一、发布本公告的背景是什么？
为认真落实《深化国税、地税征管体制改革方案》有关要求，进一步优化纳税服务，保障全国范围全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增）试点工作的顺利实施，税务总局发布公告，对全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项进行明确。
二、纳税申报期有何特别规定?
为确保营改增试点纳税人（以下简称试点纳税人）能够顺利完成首期申报，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。
据工作实际情况，省国税局可以适当延长2015年度企业所得税汇算清缴时间，但最长不得超过2016年6月30日。
三、增值税一般纳税人资格登记有何规定？
（一）试点实施前后应税行为年应税销售额的确定
试点纳税人试点实施前的应税行为年应税销售额按以下公式换算：应税行为年应税销售额＝连续不超过12个月应税行为营业额合计÷
（1+3％）。
按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税行。
关于《国家税务总局关于纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告》的解读
关于《国家税务总局关于<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读文章属性•【公布机关】国家税务总局•【公布日期】2016.04.07•【分类】征求意见稿正文关于《国家税务总局关于<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读一、背景和目的经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
为统一营改增后纳税人跨县（市、区）提供建筑服务的征收管理，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定了《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》。
二、适用范围单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务，适用本办法。
在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。
其他个人提供建筑服务在建筑服务发生地申报纳税，不适用本办法。
三、主要内容（一）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按规定向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）区分增值税一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法和选择适用简易计税方法，以及小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务三种情况，明确了预缴税款的相关规定。
（三）明确了纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，预缴税款的计算公式、扣除支付的分包款的合法有效凭证、预缴税款时应提交的资料、自行建立预缴税款台账等问题。
（四）明确小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
（五）明确纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间按照《通知》规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。
税务总局公告2013年第15号
关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告国家税务总局公告2013年第15号一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。
其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。
当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。
在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
本公告自2013年5月1日起施行。
本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。
国家税务总局2013年4月15日链接：相关政策解读关于《纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》的解读一、公告出台的背景部分地区反映，一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目，土地拆迁、安置及补偿工作由政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金，同时，与规划设计单位和施工单位签订劳务合同，协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款，当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，实现的收益或亏损均由投资方自行承担。
对于上述行为如何征收营业税，请总局予以明确。
二、如何理解该公告的规定？投资方向政府土地改造项目投入资金并承担项目风险和损益的行为，属于投资行为，按照现行营业税政策规定，投资行为不属于营业税征税范围，不征收营业税，因此，投资方取得的投资收益不应征收营业税。
解读2009-国税函[2009]118号-国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知
![解读2009-国税函[2009]118号-国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/6ee75985b9d528ea81c779ab.png)
解读《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》国税函[2009]118号成文日期：2009-03-12 【重要提示】：本解读由中拓正泰解释，供参考。
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“企业所得税法”）及《中华人民共和国企业所得税实施条例》（以下简称“实施条例”）规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。
【解读】：本条款对政策性搬迁和处置收入进行了税收定义，明确其政策适用范围，如非政策性搬迁并取得处置收入，不适用此规定。
收入项目分为三类：政府补偿收入、处置资产取得的收入、土地使权转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：【解读】：本条款表明本规定是对搬迁或处置收入涉及的企业所得税的处理进行规定，对收入涉及的流转税、其他税费等，应参照其他相关的税收法律、法规执行。
（1）土地增值税政策性搬迁由国家收回土地可以免土地增值税，但要经税务机关审核。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告国家税务总局公告2014年第2号
国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告国家税务总局公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
本公告自2014年3月1日起施行。
本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
特此公告。
国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。
一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。
为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。
2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。
面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。
3.等待的时间太长。
回迁安置的时间都很长，一般要三年。
俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。
4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。
5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。
所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号2016.3.31国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。
本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。
本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外，其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定。
第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
各地BT项目税务处理具体规定
各地BT项目税务处理具体规定各地BT项目税务处理具体规定对BT模式的税务处理，国家税务总局没有具体的文件进行规定，但不少地方政府有各自的规定，对于没有具体文件规定的省份可以参照一些有文件具体规定的做法。
以下是当前各地方BT项目的税务处理具体规定。
1、广西壮族自治区对BT项目的税务处理规定广西壮族自治区地方税务局关于发布《建筑业营业税管理办法》的公告按以下规定办理：无论项目公司是否具备建筑总承包资质，对其应认定为建筑业总承包方，按“建筑业”税目缴纳营业税。
项目公司取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等应税收入，应按“建筑业”税目缴纳营业税。
项目公司将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的上款所列应税收入，扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税。
2、重庆市对BT项目的税务处理规定《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》规定：BT是通过融资进行项目建设的一种融投资方式。
对BT模式的营业税征收管理，明确为：(1)无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
(2)融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
(3)融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
3、广东省惠州市对BT项目的税务处理规定广东省惠州市地方税务局《关于加强对BT项目税收管理的通知》对BT模式的营业税征收管理，明确规定如下：(1)项目的建设方与施工企业为同一单位的，以项目的建设方为纳税人，在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额，按建筑业税目征收缴纳营业税等税费附加。
关于《增值税会计处理》的解读【会计实务操作教程】
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贷：应收出口退税款 退税额低于购进时取得的增值税专用发票上的增值税额的差额： 借：主营业务成本 贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出) 【实行“免、抵、退”办法的】 在货物出口销售后结转产品销售成本时： 按规定计算的退税额低于购进时取得的增值税专用发票上的增值税额 的差额： 借：主营业务成本 贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出) 按规定计算的当期出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额： 借：应交税费——应交增值税(出口抵减内销产品应纳税额) 贷：应交税费——应交增值税(出口退税) 在规定期限内，内销产品的应纳税额不足以抵减出口货物的进项税 额，不足部分按有关税法规定给予退税的，应在实际收到退税款时： 借：银行存款 贷：应交税费——应交增值税(出口退税) 财务报表相关项目列示 “应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进 项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明细科目期末借 方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产” 或“其他非流 动资产”项目列示。 “应交税费——待转销项税额”等科目期末贷方余额应根据情况，在
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明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增 值税”科目核算。
【情况二】 情况一之外的进项业务，购进(建)时，由于税会时间差异，尚未认证 抵扣的进项税额，如未取得扣税凭证、已取得但尚未认证、已取得但未 经税务机关认证通过，应在月末按货物清单或相关合同协议上的价格暂 估入账，不需要将增值税的进项税额暂估入账。下月初，用红字冲销原 暂估入账金额，待取得相关增值税扣税凭证并经认证后，按可抵扣的增 值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目，按应付金 额，贷记“应付账款”等科目。 【情况三】 不动产以外的进项业务，取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的 进项税额，计入“应交税费—应交增值税(进项税额)”科目。 【情况四】 购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。 一般纳税人自 2016年 5 月 1 日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制 度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借 记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记 “应交税费——应交增值税(进项税额)”科目，按以后期间可抵扣的增 值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支 付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。尚 未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记
国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告
乐税智库文档财税法规策划 乐税网国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告【标 签】营改增,其他个人出租不动产,单用途商业预付卡,支付机构预付卡,限售股对外转让,纳税申报,税控开票软件【颁布单位】国家税务总局【文 号】国家税务总局公告2016年第53号【发文日期】2016-08-18【实施时间】2016-09-01【 有效性 】全文有效【税 种】增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，现将营改增试点有关征管问题公告如下： 一、境外单位或者个人发生的下列行为不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)为出境的函件、包裹在境外提供的邮政服务、收派服务; (二)向境内单位或者个人提供的工程施工地点在境外的建筑服务、工程监理服务; (三)向境内单位或者个人提供的工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务; (四)向境内单位或者个人提供的会议展览地点在境外的会议展览服务。
（乐税标注：服务标的、服务行为同时在境外的，不属于在境内销售服务或者无形资产）金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
三、单用途商业预付卡(以下简称“单用途卡”)业务按照以下规定执行： (一)单用途卡发卡企业或者售卡企业(以下统称“售卡方”)销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。
售卡方可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
单用途卡，是指发卡企业按照国家有关规定发行的，仅限于在本企业、本企业所属集团或者同一品牌特许经营体系内兑付货物或者服务的预付凭证。
发卡企业，是指按照国家有关规定发行单用途卡的企业。
售卡企业，是指集团发卡企业或者品牌发卡企业指定的，承担单用途卡销售、充值、挂失、换卡、退卡等相关业务的本集团或同一品牌特许经营体系内的企业。
湖南省地方税务局关于BT方式建设项目有关营业税问题的公告
湖南省地方税务局关于BT方式建设项目有关营业税问题的公
告
【法规类别】营业税
【发文字号】湖南省地方税务局公告2011年第6号
【发布部门】湖南省地方税务局
【发布日期】2011.08.01
【实施日期】2011.08.01
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
湖南省地方税务局关于BT方式建设项目有关营业税问题的公告
（湖南省地方税务局公告2011年第6号）
近年来，各级政府广泛采取BT项目（Build Transfer，即建设-移交，专属于政府的基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式）投融资方式建设基础设施工程，解决工程建设过程中资金不足的问题。
为规范“建设-移交”投融资建设模式营业税征管，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》的有关规定，现就有关营业税问题公告如下：
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海南省人民政府办公厅关于取消部分建设项目收费的通知-琼府办[1997]第52号
![海南省人民政府办公厅关于取消部分建设项目收费的通知-琼府办[1997]第52号](https://img.taocdn.com/s3/m/d96a8e78dcccda38376baf1ffc4ffe473368fd33.png)
海南省人民政府办公厅关于取消部分建设项目收费的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 海南省人民政府办公厅关于取消部分建设项目收费的通知（琼府办[1997]第52号1997年5月27日）各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：我省房地产开发建设对海南经济特区的经济发展起了很大的推动作用，有力地促进了相关产业的兴旺。
近年来，随着房地产业的发展，建设项目乱收费问题越来越突出，推动了房价的过快上涨，制约了居民住宅建设和房地产业的健康发展，助长了腐败现象和不正之风的蔓延。
为了控制商品房价不合理上涨，减轻房地产开发企业和购房者的负担，促进住宅建设持续稳定发展，培育新的经济增长点，经国务院批准，国家计委、财政部下发了《关于取消部分建设项目收费，进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费(1996)2922号)，取消建筑工程管理费等48项建设项目收费(见附件1)，省政府要求各市、县、自治县及各有关部门必须坚决执行。
为了进一步启动我省房地产市场，加快开发建设的进程，经省政府同意，决定在按国家计委、财政部计价费(1996)2922号文件规定取消48项建设项目收费的基础上，同时取消我省招标管理费等10项建设项目收费(见附件2)。
从本通知下达之日起，各市、县、自治县人民政府及有关单位要对该类收费项目进行清理，立即废止本地区、本部门制定颁发的有关文件，并将废止文件向社会公布，不得重新另立名目设置新的费种。
建设项目收费实行中央与省、自治区、直辖市两级管理。
凡未经中央与省两级批准的建设收费项目和收费标准，均属不合理建设项目收费，企业有权抵制和向有关部门举报。
屋顶光伏发电：运营模式决定纳税方式
屋顶光伏发电：运营模式决定纳税方式屋顶光伏发电：运营模式决定纳税方式2013.10.14中国税务报作者：陈荣彩光伏发电是清洁能源，具有广泛的应用前景。
国务院最近发布《关于促进光伏产业健康发展的若干意见》（国发〔2013〕24号），将极大开拓光伏产业国内市场。
分布式光伏发电正以强劲势头推广开来。
分布式光伏发电目前有两种运营模式：一是企业、居民社区、个人家庭在屋顶安装光伏发电系统，自发自用，余量上网；二是光伏电站租用企业、居民社区的屋顶，安装光伏设备，由电站销售电力。
这两种运营模式不同，涉税处理也不同。
自发自用余量上网如何纳税企业自发自用余量上网，屋顶光伏发电系统设备以及所产生的电力所有权都归属企业自身。
电力是有形动产，将多余的电力并网销售给电站，要缴纳增值税。
增值税一般纳税人适用增值税率17%。
小规模纳税人则按3%征收率纳税。
光伏发电有税收优惠。
根据《财政部、国家税务总局关于光伏发电增值税政策的通知》（财税〔2013〕66号），规定“自2013年10月1日至2015年12月31日，对纳税人销售自产的利用太阳能生产的电力产品，实行增值税即征即退50%的政策。
”光伏发电系统需要购进相应设备，增值税一般纳税人购进货物可以抵扣进项税额。
此外，光伏发电的一个缺陷是受天气影响比较大，天气条件恶劣时则需要从电站购电，购电可以抵扣进项税额。
如果企业光伏电力富余时并网输给电站，不足时从电站输入电力，输入与输出相抵，以差额结算电费，实际上就是以物易物，应该双方都作销售处理，分别抵扣进项，分别计缴增值税。
居民社区自发自用余量上网，通常情况是开发商在建房时就把屋顶或外墙安装好光伏发电设备，然后移交给物业公司运营。
电力归属权属于物业公司。
物业公司主要涉及税种是营业税，归地税机关管辖；而销售电力要缴纳增值税，归国税机关管辖。
因此物业公司还要到国税机关办理税务登记，并对销售电力的收入单位核算。
如果居民社区规模不大，其屋顶面积不多，光伏发电的电力必将有限，当月销售电力收入小于2万元时，则根据《财政部、国家税务总局关于暂免征收部分小微企业增值税和营业税的通知》（财税〔2013〕52号）规定，可以免缴增值税。
《建设工程施工合同(示范文本)》-GF-2017-0201
(GF—2017-0201）建设工程施工合同（示范文本）住房城乡建设部制定国家工商行政管理总局说明为了指导建设工程施工合同当事人的签约行为，维护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》以及相关法律法规，住房城乡建设部、国家工商行政管理总局对《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2013-0201）进行了修订,制定了《建设工程施工合同(示范文本）》（GF-2017—0201）（以下简称《示范文本》)。
为了便于合同当事人使用《示范文本》,现就有关问题说明如下:一、《示范文本》的组成《示范文本》由合同协议书、通用合同条款和专用合同条款三部分组成。
（一)合同协议书《示范文本》合同协议书共计13条，主要包括:工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺以及合同生效条件等重要内容,集中约定了合同当事人基本的合同权利义务.（二）通用合同条款通用合同条款是合同当事人根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，就工程建设的实施及相关事项，对合同当事人的权利义务作出的原则性约定.通用合同条款共计20条，具体条款分别为：一般约定、发包人、承包人、监理人、工程质量、安全文明施工与环境保护、工期和进度、材料与设备、试验与检验、变更、价格调整、合同价格、计量与支付、验收和工程试车、竣工结算、缺陷责任与保修、违约、不可抗力、保险、索赔和争议解决。
前述条款安排既考虑了现行法律法规对工程建设的有关要求，也考虑了建设工程施工管理的特殊需要。
（三）专用合同条款专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款.合同当事人可以根据不同建设工程的特点及具体情况,通过双方的谈判、协商对相应的专用合同条款进行修改补充。
在使用专用合同条款时，应注意以下事项：1。
专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一致；2.合同当事人可以通过对专用合同条款的修改,满足具体建设工程的特殊要求,避免直接修改通用合同条款；3.在专用合同条款中有横道线的地方，合同当事人可针对相应的通用合同条款进行细化、完善、补充、修改或另行约定；如无细化、完善、补充、修改或另行约定,则填写“无”或划“/”。
海南省住建厅《关于建筑业营业税改征增值税调整海南省建设工程计价依据实施意见》宣贯会演示文稿
间接费用
合同 毛利
收入 构成
48.6
1.33 18.75 21.69 3.72
1.91
4
合计
100
平均 税率
14%
14%
3%
8% 7%
2% 1%
—
进项 税额
5.97
0.16
0.55
销项 100/1.11*11%= 应纳
税额
9.91
税额
1.61 0.24 0.04 0.04 8.61
9.918.61 =1.3
6%
1100
范围及税率
简易计税方法
征收率
一 小规模纳增税值人 税是对销售货物或者提供加 3%
一般纳税人销售自产的下列货物，可选择简易方法
(工财税、〔2修009理〕9修号第配二条劳第务（三以）项及，财进税〔口20货14〕物57的号修单正)
位12和..县 建个级 筑及 用人县 和级 生就以 产其下建小筑实型材现水料力所的发用电的增单砂值位、生土额产、征的石电料收力。的。 一
1188
方法适用-一般方法
生产环节 销售额 销项税额 进项税额 应纳税额 增值 税负率
采矿
20
3.4
0
3.4
20 17%
钢材、砼 40
6.8
3.4
3.4
20 8.5%
建筑施工 80
8.8
6.8
2
40 2.5%
房屋销售 100
11
8.8
2.2
20 4.6%
合计
11
100
1199
案例
2200
案例
举例：某项目部，开工到结束3年，收入1亿，销项税额1100 万；成本8000万，其中外购成本可取得进项税额600万元，应 缴纳增值税500万元
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乐税智库文档
政策解读
策划 乐税网
《海南省地方税务局关于“建设—移交”项目营业税问题的公
告》的解读
【标 签】BT模式,计税营业额
【业务主题】营业税
【来 源】
一、公告出台的背景
部分市县局反映，一些纳税人（以下称投资人）与地方政府合作，投资企业搬迁、危房拆迁、土地平整、基础设施建设等政府工程项目，投资人负责建设资金的筹集和项目建设（或建设管理），工程项目完工经验收合格后移交政府或政府指定的项目业主。
对于上述行为如何征收营业税，请省局予以明确。
二、如何理解该公告的规定？
（一）关于“建设-移交”项目定义
“建设-移交”项目是国际上比较成熟和通行的一种投融资建设方式，近年来，在我国国内很多城市基础设施项目中得到了广泛应用。
由于“建设-移交”方式在国内诞生的时间短、实践经验少,我们认为对“建设-移交”项目的界定应尽可能清晰明了，范围不宜过大，必须同时符合下列条件：
1.属于政府主导的工程项目，包括企业搬迁、危房拆除、土地平整、基础设施建设等；
2.项目产权归属于政府或政府指定的项目业主。
项目产权原属于投资人，项目完成后由政府或政府指定的项目业主回购的，属于销售不动产行为，不在本公告界定范围之内；
3.投资人在项目建设过程中不仅要负责项目建设全部资金的筹集，还要参与项目建设或管理。
对投资人只出资金不参与项目建设或管理的行为，属于资金借贷行为，不在本公告界定范围之内。
（二）关于营业税税目问题
1. 由于“建设-移交”项目中，建筑安装工程所占的比例最大，为了方便征管，无论投资人是否具备建筑总承包资质，均对其认定为建筑业总承包方，将整个“建设-移交”项目看作总包建安工程，按“建筑业”税目征收营业税。
2.合同约定投资人取得固定收入、确定的土地使用权或其他经济利益，不承担投资风险和损益的，对投资人取得的收入按“建筑业”税目征收营业税。
其中，固定收入是指投资人在与业主签订“建设-移交”合同时明确约定以一定数量的货币资金或合同标的的固定比例作为项目回报；确定的土地使用权是指投资人在与业主签订“建设-移交”合同时约定以“特定”的土地使用权作为项目回报，“特定”内容包括确定的地理位置、面积、移交时间等价
格影响要素，视同投资人取得了固定收入，按“建筑业”税目征收营业税。
3. 合同约定投资人取得的收入金额不固定、土地使用权或其他经济利益不确定，需承担投资风险和损益的，属于投资行为，按照现行营业税政策规定，投资行为不属于营业税征税范围，不征收营业税。
收入金额不固定、土地使用权或其他经济利益不确定，需承担投资风险和损益的行为是指在与业主方签订“建设-移交”项目合同时，投资人无法准确预测项目回报金额，从而承担投资风险和损益的行为。
（三）关于计税营业额问题
1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条有关规定，投资人将“建设-移交”项目承包给其他施工单位的，以取得的全部收入扣除支付给其他施工单位的承包款，差额计征营业税。
施工企业提供建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
2.对“建设-移交”项目涉及增值税应税服务的，
（1） 投资人自行提供增值税应税服务的，其提供增值税应税服务取得的收入应缴纳增值税。
（2） 投资人将增值税劳务外包给其他施工单位的，由于此项增值税应税服务在施工单位已缴纳增值税，为避免重复征税，增值税应税服务销售额可以从营业税计税依据中扣除。
（3） 投资人将增值税应税服务和建筑业劳务同时外包给其他施工单位的，投资人可以将增值税应税服务销售额与建筑业劳务营业额一并作为分包款，以其取得的全部价款和价外费用，扣除其支付的分包款后的余额作为营业额计征营业税。
施工单位应当分别核算增值税应税服务销售额和建筑业劳务营业额，就增值税应税服务缴纳增值税，建筑业劳务缴纳营业税。
关联知识：
1.海南省地方税务局关于“建设-移交”项目营业税问题的公告。