房源及客源开发
房源客源跟进汇总
一、房源跟进内容。
1、业主姓名、身份证号、地址、房产证号、（面积、出证日期）？2、装修情况：花了多少钱，主色调是什么，哪年装修？3、户型、朝向、各房间面积；4、房屋现状：出租？在住？什么时间方便看房？5、卖房原因，急不急卖房？6、税费情况：有什么税费，大约要多少钱？7、贷款情况：业主是否自己能还贷款，最高可贷多少钱？8、户口问题：房子是否有问题？9、周边配套：娱乐、购物、学校、医院等；10、交通情况，公交车站点，有哪几路车？11、物业管理，物业费是多少？12、车位的情况。
13、随房附赠品；14、广告前、中、后的跟进；15、看好房子后能不能马上签合同？16、目前的最低价位；17、最近房主对市场的态度；18、简单明了的说明本次沟通的情况；19、房子的卖点；20、是否签了价格确认书，签了多少钱？是否独家，若不是独家，都委托了几家中介？委托价分别是多少？21、最近房主对市场的态度。
房源信息（跟进）必须有的内容小区名称（房产证地址）价格：报价和底价，报价通常比底价高1-2万楼层、户型、面积、物业费用哪年装修，花了多少钱为什么原因卖房房内有无户口，有的话何时可以迁走房子是否腾空，何时可以腾空小区的配套（包含：学校、幼儿园、公园、超市、地铁口、暖气和天然气）交通状况，附近经过哪些公交车房屋有无贷款？如果有是多少？还有多少没有还？自己能解押吗？房产证号、出证日期必须录入跟进中，并录入委托编号在哪家中介登记过（为了以后打压房价）上次购房缴税价格（一手房就是购买价，二手房是缴税价格）二、客源跟进内容：客户的八大需求：1、购房目的：区域面积、楼层、价位、户型、朝向、用途（自住/装修）、年代、配套、环境；2、家庭结构：几个人住，同时可以得到信息：单身？结婚？离婚？看房人是否能做主？3、从事行业、工作地点：坐什么车上班或开车怎么走？4、计划首期：首付能付多少？（通过沟通要排除客户的顾虑帮他做计划。
）5、业余爱好：（我感觉你们单位挺好的，平常下班一般干什么呀？）沟通感情。
二手房门店运营重点三元管理(房源客源经纪人)
运营重点::房\客\人的一种三元管理。
1、房：房源要求：真实性，有效性、规模性、流通性①真实性和有效性要求输入房源前让业务员先查看一下，不允许同样的房源修改内容再登上来，造成后台大量相同房源的堆积。
②规模性：这是一种量上的要求，在八月份我们推出了蜜蜂奖的奖项，从8月20号上网推广后，在十天的时间里，公司总体房源环比增加了67.15%。
这就说明，我们的量还是可以做上去。
在前期，我们要把经纪人的积极性调动起来，让大家去找房，然后我们再把房源的质量给搞上去。
③流通性：这个要求我们的房源在第一时间能上网公示，不藏盘，现在的房源很透明，几乎各家中介公司都可以弄得到，而且市场本身供需都受到了打压，这样的状况下经纪人希望把房源在手上捂几天的作法根本没有意义了。
针对于现在私藏房源，或保护一些来之不易的，含金量比较高的独家房源，这几天公司将出台网络的新的操作方式——公、私盘转换。
④对于房源的量化要求在八月份起总部订出了收集盘源的基本数量要求，这个量订的是比较低的，特别是出租房，现在的交易如果我们一下子拉不上去，那我们也和其他的中介公司一样，试试看做租赁，现在很多中介公司的租赁收入占了总体的7成到9成。
所以这一块我们不能丢，还要更积极主动地去做。
那在这个租赁量上是不是我们要调一下？2、客：客源，（房东方，客户方）要求：有效性、成熟性这个时候整个市场的交易量都不是太好，我们就要抓住那些特别有诚意的买方，没有房子，全员去找，不放过每一个有诚意的客户，要求经纪人要集中力量盯住一个诚意客户，跟进到底，锁人和锁案要结合起来。
力求每月成一单，也就根据客户的成熟性集中全部力量搞定一个有诚意的客户。
对于现在的行情有认为长线是好的，但更多的都是看坏的，这个时候就要把握住特别想急于出手的房东，经纪人要把客户形成聚焦带看，不管真客户，假客户，要去营照一种售房气氛，这样就容易卖出去。
3、人：经纪人要求：提高人员的积极性和专业性。
搞清楚你们管的经纪人为什么不做事？如何才能让他们做事？①激励他们然后指明方向②让他们看到实际的物质金钱回报。
房地产找客源10个方法
房地产找客源10个方法在房地产行业，找到客源是非常重要的，这直接关系到业绩的好坏。
那么，如何有效地找到客源呢？下面我将分享10个方法，希望对大家有所帮助。
首先，利用社交媒体平台。
在当今社交媒体盛行的时代，利用微信、微博、朋友圈等平台发布房源信息，可以吸引更多的潜在客户。
其次，与房地产中介合作。
与当地的房地产中介建立合作关系，可以让你的房源信息更广泛地传播出去，提高曝光率，吸引更多客户。
第三，举办房地产展览。
参加或举办房地产展览会，可以让更多的人了解你的房源信息，同时也可以与其他行业人士进行交流，扩大人脉圈。
第四，利用地产软件平台。
现在市面上有很多房地产软件平台，可以将自己的房源信息发布到这些平台上，通过这种方式吸引客户。
第五，通过口碑传播。
口碑传播是一种非常有效的方式，通过提供优质的服务，让客户口口相传，从而吸引更多的客户。
第六，利用地产广告。
可以在当地的报纸、电视、网络等媒体上发布地产广告，增加房源的曝光度，吸引更多客户的注意。
第七，举办地产讲座。
可以举办地产讲座，邀请专业人士分享房地产知识，吸引潜在客户参与，同时也可以在讲座中推广自己的房源信息。
第八，利用地产促销活动。
可以定期举办地产促销活动，比如打折、赠送礼品等方式，吸引更多客户。
第九，利用网络营销。
通过网络营销的方式，比如SEO优化、SEM推广等，提高自己的房源信息在搜索引擎中的排名，吸引更多客户。
第十，通过客户推荐。
可以通过提供推荐奖励的方式，让现有客户帮助你推荐新客户，从而扩大客户群。
总之，找到客源是一个需要不断努力的过程，希望以上方法可以帮助大家更好地找到客户，提高业绩。
房源 客源管理制度
房源客源管理制度第一章总则第一条为了规范房源客源管理工作，提高服务质量，加强信息安全管理，维护公司和客户的合法权益，制定本制度。
第二条本制度适用于公司的房源客源管理工作，包括房源信息的收集、整理和更新，客户信息的收集和管理，以及房源和客源的匹配服务等工作。
第三条所有从事房源客源管理工作的员工都必须严格遵守本制度的规定，勤勉履行责任，维护公司和客户的利益。
第四条公司将建立健全的房源客源管理体系，不断提升服务水平，提高工作效率，满足客户需求。
第五条房源客源信息的管理要遵循信息安全管理的原则，确保信息的真实、完整、准确和安全。
第六条公司将建立房源客源管理追溯制度，可以追溯到信息的来源和处理流程，确保信息的合法性和透明性。
第七条公司将建立完善的数据备份和灾难恢复机制，确保房源客源信息的安全和可靠性。
第二章房源信息管理第八条房源信息的收集应遵循真实、准确、完整的原则，有权房源信息的收集要遵循房地产法律法规和政策，确保信息的合法性。
第九条房源信息的整理和更新要及时进行，确保信息的及时性和准确性。
第十条房源信息需要进行分类整理，便于客户查询和利用，同时要确保信息内容的真实性和准确性。
第十一条房源信息的存储和备份要建立健全的安全保密机制，确保信息的安全和可靠性。
第十二条房源信息的发布和宣传要根据公司的房源管理政策进行，确保信息的准确性和合法性。
第三章客户信息管理第十三条客户信息的收集要遵循真实、准确、完整的原则，确保信息的真实性和准确性。
第十四条客户信息需要进行分类整理，建立客户档案，便于日后的管理和服务。
第十五条客户信息的存储和备份要建立健全的安全保密机制，确保信息的安全和可靠性。
第十六条客户信息的使用和管理要遵守个人信息保护的相关法规，确保客户信息的安全和隐私。
第十七条公司将建立客户信用档案制度，对客户的信用信息进行定期评价，建立客户信用等级制度。
第十八条公司将建立客户关系管理系统，加强与客户的沟通和交流，提升客户满意度和忠诚度。
经纪人的实习内容及过程
经纪人的实习内容及过程一、实习内容（一）在该公司实习期间了解到房地产经纪机构主要从事的业务有：⑴房地产销售代理⑵房地产策划⑶房地产价格评估以及与房地产有关的业务（二）首先作为实习生做的是房地产销售代理这块，为了更好的做好房地产（二手房）销售，必须对周边的楼盘，地段及社会基础配套设施有详细的了解，了解这些后能对自身业务能力上有很大的帮助，所以在此实习期间做了一下具体工作：⑴实习前期的培训⑵跑商全⑶楼盘调查⑷开发房源及客源⑸房屋勘察⑹客户接待⑺客户配对⑻带看客户⑼磋商洽谈⑽成交签合同⑾产权转移交接二、经验体会㈠房源及客源的开发：房源开发在没有接触这行业之前，自己的确不知道从哪儿着手，在这行业待了段时间后发现，房源开发其实与很多种方式和途径，据我现在所知道的有：⑴踏街（留意小区和街道有无出租或出售的房屋，求租或求购的客户）⑶网络房源开发（在58同城，赶集网，搜房网等网络平台上寻找房源及客源）⑷回头老客户介绍（之前在本公司办理过业务的顾客，对本公司的服务比较满意，后来自己或同事，朋友再有房屋出租或出售，求购或求租的需求，而再次找到本公司及本公司的业务员的客户）㈡客户接待⑴经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。
（注意仪表和微笑）⑵在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。
⑶在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
⑷按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。
（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。
㈢客户配对⑴列出意向客户。
学生实习报告⑵按客户购买意向排序。
⑶按客户购买力排序。
⑷选定主要客户。
三、房地产中介机构中存在的问题我国房地产经纪业随着国民经济和房地产业的日益繁荣而不断地发展，但仍然存在许多问题，略举几例：（一）从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。
房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，但满足这些条件的经纪机构并不多。
高效房源开发心得
高效房源开发心得作为一个合格的房产经纪人，客源的开发是一项必不可少且循序渐进的步骤。
当你的客户基础不断壮大的时候，不动产方面的需求也就越来越大，成交的概率就会大大提高！那么，高效房源开发有以下几点心得：1、关系营销前提是要求经纪人要有一定的人际关系，并且和自己的亲戚朋友以及老客户搞好关系，当他们身边的朋友有买卖房源的需求时，第一时间推荐给你。
一般这种客源成交的几率比较大，你可以给介绍人适当的物资奖励，来日方长嘛！2、口碑营销平时经纪人要在各方面提高自己的个人形象、服务态度及专业知识，凭借优质周到的服务取信于客户，建立起忠诚关系，获得良好的口碑，同时打造公司的品牌形象，增大行业内的竞争力，以此来吸引更多的客户致电咨询。
3、商圈精耕商圈精耕的核心是绝对控制有效资源，大幅提高成交比例及佣金，从而全面提升业绩。
通过商圈精耕，更加深入了解地段行情和市场动态，挖掘潜在客户。
4、门店开发当有客户在门店外驻足停留或者上门咨询时，房产经纪人做好客户的接待工作，一般这类客户目的明确，针对性比较强，比较容易跟进，经纪人一定要留下客户的联系方式，加强跟进，防止跑单。
5、网络拓客随着互联网的快速发展，网络发布房源已经成为拓展客户的主流途径，很多房产经纪人通过房客多房源群发功能，在网民看房高峰期，将优质房源一键预约发布到各大房产网站和信息分类网站上，可大大缩短房产经纪人找客源的时间。
6、社区驻守针对重点小区进行驻守，驻守时要注意跟保安、物业和小区里的住户搞好关系，有需要的时候他们会给予你一定的帮助，也可以在售楼处驻守，能遇到很多有意向的购房者。
7、巧妙运用广告贴纸、名片或者派单把自己设计的广告贴纸、名片或者派单，打印出来，去人流量比较大的小区、大型超市、公交车站、房展会等人流量较大的地方张贴派发，虽然这样的效果是微乎及微的，但没事的时候可以尝试一下。
8、拍房源照片，装订成册客户也许没时间一间间跑，为了节约大家时间，房产经纪人把手上不同类型的房源拍成照片，图册上的每套房源要强调一个或两个非常突出的卖点，与其他房源有所区隔，此外还要有一些优势要说明。
房源开发的方式和技巧
房源开发的方式和技巧一、房源开发的渠道与方法（一）房原开发的主要渠道可分两大类：1、直接渠道2、间接渠道1）直接渠道包括门店接待、上门服务、沟通有房单位等。
2）间接渠道包括媒体广告、网络信息、上级公司、同行信息共享等。
（二）房源开发的一般方法1、直接接触1）门店接待 2）上门拜访 3）专业市场4) 小区活动2、通讯询问1）信函询问 2）电话询问3、广告推广1）报纸广告 2）路牌广告 3）宣传单页4、网上互动（现场互动）5、寻找单位1）开发商 2）大型企、事业单位 3）资产处理公司 4）银行6、信息共享（公共性）7、人际关系1）熟人介绍 2）客户介绍（三）房源开发的基本原则1）及时性 2）真实性 3）持续性 4）集中5）主动性 6）可查性 7）有效性（四）房源信息的更新1、周期性回访2、回访信息的积累3、房源信息的循环获取①朋友介绍（老乡、同学、同事、同行，朋友）②电话拜访（陌生拜访、朋友拜访）③媒介资源（网络、报纸）④上门拜访（DM派发、小区活动）⑤随机⑥老客户开发⑦ 猎取（定向开发、细耕商圈）⑧异地推荐三、客户开发的渠道和方法（一）客源的构成要素主要有如下三方面1、需求者2、需求意向3、需求能力（二）客源的基本特征1、有效性2、指向性3、时效性4、潜在性（三）客源和房源的关系1、互为条件，互相依存2、互为目标，相得益彰（四）客户开发法的渠道门店接待、广告搜索、咨询电话、人际网络、聚集场所、互联网等（五）客户开发的方法1、门店接待揽客法2、网络获取法3、熟识商圈寻找法4、客户推荐法5、聚集场所利用法6、广告开拓法7、信息采集法 8、委托助手法 9、其他方法等（陌拜法、上门）（六）客户开发的策略1、了解客户2、随时寻找客户的信息3、致力于潜在客户变成现实客户4、吸引最有价值客户直接回应（七）经营良好的客户关系1、把客户的利益放在第一位2、让客户对自己产生好感3、培养终身客户4、建立客户档案5、了解客户的需求状况6、给客户合理的分类7、主动积极的跟进。
房产中介如何跟进客源
房产中介如何跟进客源一、客户经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。
对于一个经纪人来说,这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户.这也是经纪人业务拓展重要的资源。
试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑，还需指望店面接待和扫楼吗？不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。
好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。
但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失,业绩也停滞不前.做好客户跟踪，获得优质的客户推荐,对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。
售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值"。
请记住,唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”,进而成就你自己的事业.客户跟踪的三个步骤：第一步初期建立良好坚实的客户基础：a、搭建你坚实的业务基础:必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多,由量变最终转为质变。
有些经纪人认为,房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。
其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子,但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源—-他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。
此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。
b、建立一个完善而详尽的客户档案,编织起你强大的客户网络.1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等（越详尽越好)。
2、对客户进行分类(分为：A类客户的定义：1）对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。
由于这类客户购房意向明确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。
（注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准时机一锤定音.）B类客户的定义：2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下,要经常引导客户,明确客户的购房意向.可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。
房产经纪人怎样找客户
房产经纪人怎样找客户房产经纪人怎样找客户一个真正成功的销售人员是不会放过任何一个有可能的客户，但是并不是每一个销售人员都能精准的找到需要买房的人和委托卖房的人，也并不是每个中介公司都会清楚地告诉他的经纪人们，如何开发客源，如何能够找打需要买房人和委托卖房的人。
那么房产经纪人怎样找客户呢?途径一、通过微信开发精准客户借助房客多“经纪人店铺”，通过微信朋友圈将自己店铺里的房源分享出去，有需要的客户就会直接点击进入你的店铺，并看到你店铺内所有的'房源;客户也可以通过“经纪人店铺”在线委托房屋租赁;这样就形成了一对一的精准营销。
而且店铺所展示的有我们经纪人的形象、联系方式，有需要的客户就可以直接在线咨询，为我们拉近与客户之间的关系做了铺垫。
途径二、提前做好客户名单及标注在给客户打电话前就需要提前准备客户名单，在名单上要标记客户的情况，最好把能够成交买卖的客户标记在前15的名单里，这样我们有足够的时间和清晰的大脑应对客户，顺利达成买卖。
途径三、一直坚持要想成功就要有恒心，恒心是我们销售人员必须具备的能力之一。
一定要相信在我们被拒绝5次后，第6次的通话就会成交买卖。
千万不要因为多次被拒就心生气馁，请一直与客户保持通话。
途径四、不要等待时机对于销售人员来说，和客户谈买卖是没有最合适的时候的，不要总想着往后推迟，总想着把最有可能的客户安排在最适宜的环境和最有利的日子进行商谈。
所谓机不可失时不再来，或许正是因为你的多虑，那个潜在的客户已经被别的销售人员说服了。
途径五、电话要简短明了和客户打电话无非是要获得一个约会的机会，而商谈的时间大致不要超过3分钟，请抓紧介绍自己和房源量，之后就要咨询客户的需求了，以便你给出一个很好的理由让对方愿意花费时间来和你交谈，最后不要忘记约对方见面。
途径六、客户的资料要有理有条一般我们对客户资料的管理都会储存在房产软件系统里，因此，我们可以很好地记录所需要跟进的客户信息，不管多少年后还是明天，都可以随时跟进。
中介房源和客源的开发
房源和客源的开发开发为业绩之母资源是业绩之母，只有开发足够的房源和客源，我们才能获取成交的机会。
开发是一个循序渐进的过程，不要奢望一步登天或马上就会出现大量的业绩。
客户和房源都是一点一点积累起来的。
我们所谓的开发就是对房源和客源信息的获取并通过服务达到成交的目的。
经纪人开发分为两种：房源开发和客户开发，建立起人际关系就是拥有了最大的资源，请记住人脉就是钱脉。
所以，作为一个房地产经纪人，要随时随地建立和别人认识、沟通的机会，能够通过亲朋好友的支持及新老客户的回馈，来建立庞大的服务和人际网络。
销售这条路才会走得更顺畅。
任何销售过程的第一个步骤就是找潜在客户，并全面了解客户的需求，然后洽谈接待的过程。
在开始正式的销售前，经纪人要明确目标客户群，分析他们的特征（也就是根据我们所了解的客户需求分析，成为准客户的基本条件要素),然后根据这些条件去开发寻找客户，并为日后与客户的销售洽谈打下良好的基础。
开发接待也是认识服务和认识客户的开始。
所以，资源是业绩之母，没有资源也就没有业绩。
开发的重要性房地产经纪是销售业中比较特殊的种类，需要经纪人自行去生产产品，而公司本身并无工厂或生产车间，所以产品都是经纪人自己去开发来的，由此可知开发的重要性。
客户开发是销售中最重要的步骤之一，直接影响到销售的成功与否。
信息资源等于房产行业的生命线。
开发可以获得第一手也是最有价值的信息资源。
开发可以帮助我们进一步了解周边环境。
开发可以使你成为一个合格的经纪人，具备一个经纪人应有的优秀品质。
在开发的环节中尽可能做到：人无我有，人有我优。
开发等于资源等于业绩。
开发的意义开发是经纪人最重要的基本功之一，任何一个成功的经纪人也必定是开发的高手。
你所需要的产品都需要你自己努力耕耘、挖掘，然后把它在销售出去。
开发是服务客户、认识客户的开始；开发是业绩之母；开发是生钱的工作；开发可以带动成交、积累客户；开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。
开发也是主动出击，开发做的好业绩自然稳定。
中介公司房源与客源开发技巧
中介公司房源与客源开发技巧一、概述在中介公司中，房源开发和客源开发是至关重要的环节，关系到公司的业务能否成功开展。
本文将从房源开发和客源开发两个方面进行详细介绍，总结一些有效的技巧和方法。
二、房源开发技巧1. 多渠道获取房源•与房地产开发商建立良好关系，获取首发房源•与个人房东合作，签订委托协议获取二手房源•利用互联网平台发布信息，吸引房东主动联系2. 提升房源信息质量•定期对房源进行实地勘察，保证信息真实可靠•精细化房源描述，突出卖点和优势•拍摄高质量照片，展现房源的吸引力3. 建立良好的房东口碑•提供专业的房源评估和定价建议•及时向房东汇报房源的动态，赢得信任•细致周到的服务，提高房东的满意度三、客源开发技巧1. 定位目标客户群体•制定客户画像，明确目标客户的需求和喜好•利用大数据技术和市场调研方法，准确锁定目标客户•根据客户特点量身定制营销策略，提高转化率2. 拓展客户渠道•利用社交媒体平台，加强与客户的连接•参加线下活动，拓展人脉和客户资源•与其它中介公司合作，共享客户资源3. 提升客户体验•主动了解客户需求，快速响应和解决问题•建立健全的客户信息管理系统，提高客户满意度•提供专业的房产咨询和服务，赢得口碑和忠实客户四、总结房源和客源开发是中介公司日常经营中的关键环节，只有运用有效的技巧和方法，才能在竞争激烈的市场中立于不败之地。
通过不断优化房源和客户开发策略，提升服务质量，中介公司能够获得更多的业务机会和长期稳定的客户群体。
希望本文提供的技巧能够对中介公司的业务发展有所帮助。
以上是关于中介公司房源与客源开发技巧的详细介绍，希望对您有所启发。
如果需要进一步了解其他相关内容，请随时联系我们。
房源客源渠道
房源客源渠道
1、利用现有物业管家资源，排查现有资源以及潜在客户，利用上门或电话沟通方式取得现有资源；
2、利用微信、社区宣传栏等公共工具，向业主宣传租售业务，扩大覆盖区域；
3、网络上面，比如焦点新浪站台搜房，赶集，房东等，寻找房源和客源信息，第一时间打电话核实，争取到相关资源；
4、与老客户维持好关系，以老带新形式增加客户续存量；
5、电话接待，业务宣传后会有客户打电话咨询，抓紧电话资源，扩充客户；
6、门店接待，客户下班后，或者吃玩饭后会出去散步，到店面的也会不少，做好接待准备。
7、有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，利用广告等方式，搜寻其他小区或写字楼等资源，为我们的小区业主提供方便，同时也积攒更多的资源。
8、和中介同行合作，拿出部分资源进行共享；
9、定期在小区中做宣传活动，增加续客渠道；。
房产经纪人房客源开发绝密话术,搞定客户不用愁!
你是否每天都在洗盘？你是不是在洗盘的时候不知道跟业主说什么？你是否总是面对xx客户的冷淡都无计可施？其实资源开发的话术有多种，认真看完下面的房产经纪人话术，加以用之，有可能你会得到意外的收获！资源开发1↓↓↓场景：房源开发-洗盘1、话术目的：通过代客求购的方式挖掘房东潜在的出售意向话术：A：您好，我有客户想要XX小区您这种户型的房子，您的房子考虑出售吗？B：（不考虑）不好意思，打扰您了。
以后您有任何房产需求都可以联系我们，祝您生活愉快。
（考虑）那您的房子是XX栋XX单元几楼几号？具体产权面积是（多少呢）？备选话术：您好，您XX小区的房子有没有考虑出售？备注：1、准备：业主名单、笔、笔记本、近期成交数据；2、电话洗盘前，先统一进行短信洗盘（短信模板：尊敬的业主您好，我是XX小区的二手房置业专家XX，竭诚为您提供有关房产方面的任何服务。
祝您生活愉快！）3、注意：政府机关单位宿舍请勿随意洗盘（如：国安局、省委宿舍）。
2、话术目的：消除房东反感/疑惑话术：房东问：你们怎么知道我电话号码的？房产经纪人：我们信息平台之前有过记录，我们现在正在对这些信息做回访。
（不考虑）如果您不考虑租/售，我先给您备注，以后您有房产方面需要咨询的就联系我们。
我手机号、我微信号、店里的微信号等，资源开发2↓↓↓场景：客户接待-上门（店外看水牌）1、话术目的：打招呼，建立良好的第一印象话术：哥/姐，您好，您看房子吗？备选话术：哥/姐，您好，有什么可以帮您的？备注：1、看到水牌客户，快速整理着装，备好名片，面带微笑，出门接待；2、据客户0.8米-1米间驻足，双手交叉于小腹前打招呼；3、对客户的称谓尽量年轻化一些；4、若客户转身离开，经纪人应递上名片且目送客户：哥/姐，请慢走。
2、话术目的：引导客户进店话术：最近出来很多好房子，还没来得及挂出来，您可以到店里面了解一下。
备选话术：1、这上面展示的房子，里面都有照片，到店里了解一下；2、天气冷/热，里面暖和/凉快，请到店里面坐一下。
房地产找客源10个方法
房地产找客源10个方法
1、投信息流广告：在搜索平台投放关键词广告，一旦用户搜索到你的目标楼盘信息，优先显示附带你广告的页面，从而获取客户线索。
2、通过网络端口发布房源：在房产网络平台发布房源信息，通过平台获取客源。
3、利用人际关系：人际关系是获取客源的有利渠道，通过亲朋好友帮忙推荐他们的朋友，这是最容易获取客源的方法。
4、熟人介绍：通过现有客户推荐，二次开发客户。
给你已成交的客户带来深刻印象，让客户信赖你甚至成为朋友，那么长久下去会给你带来很多房客源。
5、陌生拜访：直接拜访目标市场、陌生人群开发客户，拿着宣传资料去单位、住宅做陌生拜访，不要害怕拒绝，房产销售技巧就是从拒绝开始的。
6、驻守小区：针对重点小区进行驻守，和小区的保安和物业建立好关系，必要时候他们可以为你提供一些有意向购房者的信息。
7、贴条：在人流量比较大的小区、大型超市、公交车站贴广告。
8、经纪人也可以借助软件来挖掘客源，效果有时会出奇的好。
9、借用房源群发软件挖掘潜在客户：如通过当下受欢迎的房客多房源群发去推广房源，房源信息陆续覆盖至几十个房产网站，系统内置有精美的房源标题和描述模板，省自己写房源描述，能够对已发布过的房源自动上下架、刷新。
10、建立专属个人平台：现在很多经纪人都有自己的微网站，尤其是那些90后或95后的经纪人们，能发现和接受新鲜事物。
如
房客多经纪人微店铺可以让经纪人的的朋友圈成为一个展示台，把房源展示到微店铺上。
房源客源分配管理规定
房源客源分配管理规定一、业绩分配规定1、租赁业绩分配方法：房源方分得佣金的30%业绩，实行公盘制。
成交方分得佣金的60%业绩，实行私盘制。
客户方分得佣金的10%业绩2、买卖业绩分配方法〔1〕、普通买卖房源业绩分配方法：房源方分得佣金的30%业绩，实行公盘制。
成交方分得佣金的60%业绩，实行私盘制。
客户方分得佣金的10%业绩〔2〕、独家代理房源业绩分配方法：房源方分得佣金的10%业绩，独家代理方分的佣金的40业绩成交方分得佣金的40%业绩，客户方分得佣金的10%业绩。
备注：以上租赁买卖分配方法中如出现拿到房源钥匙情况，那么从房源方和成交方的业绩中各分出总业绩的10%作为拿钥匙方业绩。
如客源方是新人无成单能力，那么由老经纪人操作，成交后老经纪人分的成交业绩的30%，新人分的30%。
如录入方已离职那么业绩归公司所有。
拿钥匙或签订独家代理后需在跟进中说明具体情况否那么不算独家，如出现信息费和银行反费情况都要算入总业绩中。
出现其他特殊情况由公司处理调节。
二、关于房源客户录入管理的规定1、新增房源、客源需在1小时内录入房友，如不能自己及时录入需向上级主管说明情况后代为录入。
否那么公司发现有房不录者，按规定处分。
2、客户录入时需详细填写信息：楼层要求、面积、朝向、价格、、特殊需求等信息，只写不算新增。
3、客户录入后7天内不跟进系统自动调入公盘，如此客户成交只给10％的原始录入方的业绩。
4、如两名经纪人同约一个客户看同一套房源，成交后每人各得成交局部一半业绩。
5、如发现重户问题，录入时后面多加1位数，第一个重户加“1〞，第二个重户加“2〞，以此类推。
必须在备注上说明是重户，加的是几。
如后录入的经纪人成单，给原始录入方10％的业绩。
6、一个正确的房源是小区、楼号、单元号、房间号〔需四位数字，不够的前面加零补充，世纪城可用如03C、04D等，前面数字是小写〕和联系〔真正的业主〕。
以上缺一不可，否那么不算新增。
但要求居室、楼层、面积、朝向、有无房产证、装修情况等写详细清楚。
二手房中介经纪人房源、客源、带看、实勘标准流程
有效房源的标准：1.将房源的户型、面积、小区楼号、装修情况、售价等基础信息填写完整2.将业主的姓名和有效的联系方式录入系统3.将地下室、小房、双气等配套设施情况录入系统4.将车位及其费用情况以备注形式录入系统5.查看房产证原件、留存复印件，并将房产证编号录入系统6.将房屋的房产证属性和建房日期录入系统7.根据业主的信息,计算房屋的税费并以备注的形式录入系统8.确定业主方便的看房时间,并将具体时间录入系统9.确定业主可接受的付款方式并录入系统10.了解业主的心理最低价位和合理的市场价位并录入系统11.了解业主的售房原因并以备注的形式录入系统12.了解房屋的空否状态并录入系统13.空房向业主收取钥匙并录入系统14.了解家具、家电情况并录入系统15.了解房屋的最早交房时间录入系统16.了解小区物业费用和物业公司状况并录入系统17.了解房屋抵押状况并录入系统18.了解客户职业等个人信息并录入系统19.查看业主的身份证并留存复印件20.通过和客户沟通交流,和客户签署独家委托房屋买卖协议有效客源的标准:1.了解客户买房原因,并将其录入系统2.记录客户的姓名和有效的联系方式并录入系统3.询问客户看过的房子的相关情况并录入系统4.确定客户对房子基本需求信息（小区、面积、楼层、朝向、装修、配套设施）并录入系统5.了解客户忌讳房子的相关信息并以备注的形式录入系统6.了解客户的支付方式、支付能力,分析其总房款、首付款、月供款的标准并录入系统7.确定客户方便的看房时间并录入系统8.了解客户职业等个人信息并录入系统实勘标准：1.勘察房子在小区内的具体位置和周边状况，设计带看路线2.核实房子是否符合报盘信息,将结果录入到系统3.勘察房子真实情况,分析其优缺点各五条并录入到系统的备注中4.检验并记录房子是否有使用功能破损情况，将结果录入到系统中5.拍摄照片,必须将整个空间都摄入到画面,要有四点五面。
室内三张、室外两张、户型图一张，并上传至系统带看标准：一、带看前:1、再次确认时间地点，防止由于时间问题造成我们的被动局面,引起约看不顺2、提前与客户房东沟通,防止跳单３、再次确认房屋的详细信息,总结房屋的优缺点,提前准备说辞应对客户提问４、准备物品:名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的)5、带看路上，避开竞争对手多以及脏乱差的地带二、带看中:1、准时，一定要比客户早到，同时要有同事陪同2、带看中的沟通，根据客户的需求,进行针对性的介绍，主动引导客户，放大优点,缩小缺点３、防止跳单:Ａ.要客户填写看房确认书,保障我们的权益。
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•
视、是否有装修等
• 4、客户需要什么价格（总价和单价）的房子？
• 5、客户需要什么时候能搬入（最快和最晚）？
• 6、客户对房子的配套设施有什么要求？（商场、会所学校、餐饮、娱乐、运动
•
休闲场所）（必须具有的和应该有的、及最好是有的）
• 7、客户以什么方式进行付款（一次性或者按揭）？如果按揭，是（省、市）公
•
单；是否成为真正的买方或租方，取决于经纪人和客户本身。
三、客源管理的原则
对客源的获取、记录、储存、分析、利用的一系列活动。其内容由 客源开发、客源
分析、客源利用三部分内容组成。 1、有效原则： 有些相对模糊，必须进行有效的询问、区分、清楚的描述出较为准确
的需求信息。并要根据变化，及时调整更新，确保内容准确和有效。 2、合理使用原则：恰当的保存和分类；信息共享和客户跟进；保守客户隐私秘密，不
2）购买能力判断：判断心理接受能力、实际支付能力，结合收入、存款，家庭 支出其他生意投资支出等综合因素考虑
3）了解出资人：父母买给子女、子女买给父母的，出资人 的观点和意见至关重要； 4）了解收益人：收益人的个别或特别喜好也是促进成交的重要因素； 5）与客户的律师友好沟通：律师通常严禁细致，应学会与其的沟通能力和技巧，解决
二、房源开发的原则
• 1.及时性：获知房源后，必须及时对其进行核实、了解.力 争在最
•
短的时间内使之成为有效房源，并根据起变动性进行及
•
时的信息更新，保证其有效性。
• 2.持续性：房源是有时效的，只有持之以恒的“持续性”的开发，才
•
能保证充足的房源可以利用
• 3.集中性：针对某一区域、某一楼盘、某一类型的房源收集，保证
潜力，也对经纪人的业绩收入高低、事业成功与否起决定性 作要。
房源的数量越多，类型越丰富，其市场份额，成交能 力就越高。
第一节 房源的属性
• 房源不仅有物理属性、法律属性，还有非常关键的“心理属性”； 因此房源不仅包括出售或出租的房屋，还包括房屋的业主.
一 物理属性：房屋本身及周边环境的物理状态（在交易过程中是固定不变的）
的准备程度不够。你应当将这些人作为“可能的客户”对待。
• 只具备一个条件的人。这些顾客不是客户。他们是那些你可以将其纳入影响力范围的人。但
•
是，我们不能把他们作为客户或可能的客户来对待。
掌握客户的基本要素：
1）需求引导：对客户的需求进行引导，说出客户想表达的， 建立共识，减少误 会和分歧，力争快捷成交；
偶情况；家庭年收入－－－等
划分客户的优先次序的因素
1、是否拥有决策权
2、是否有明确的需求
3、是否有支付能力
• 三者都具备的。这些人是真正的“客户”，有可能今天就会购买一处房产。没有什么限制或条 件
•
会阻止他们购买房产。
具备了两个条件的人。他们通常看上去象个客户。他们通常也愿意和能够购买房产，但是他们
•
你找房产找了多久？
•
你同其他的经纪人有过合作吗？
•
你以前是否做过房产按揭，如果有，大约为多少？
•
选择房产是不是还要听其他人的意见？
客户需求越明确，就越容易将潜在的客户变成现实的客户；根据客户的关 注、担心、疑虑和需要，提供相应的解决方案，促成交易。
• 可能有如下答案：
• 因结婚而需要买房； • 因家庭增加成员需要更多的房间而买房； • 因投资出租或投资保值、增值而买房； • 因喜欢某一小区，改善居住环境而买房； • 因变换工作而换房； • 为离工作单位、学校或亲属、朋友、同乡更近一些而买房； 为拥有自己的“住房”，而不是“租房”而买房； 为老人或子女买房 因在家办公而需要更多的空间而买房 退休之后的修养计划迁居而买房 换成更小的房子以免打理困难和高昂的物业管理费； 其他原因－－－－－－－－
得滥用或透露给他人或商业机构； 3、突出重点原则：
分析找出重点客户（近期可以 成交、需求意向强烈的客户）潜在的、创收潜力大 的客户可作为中期重点客户，对于由长期需求的客户作为未来重点客户来培养。
一 寻找客户
A、客户的来源 • 刊登广告（吸引大量咨询电话） • 店面张贴房产照片,吸引那些路过对此类房产感兴趣的顾客 • 宣传单（DM资料） • 客户推荐（个人和店面） • SIS注册，通过网上宣传 • 广泛地使用名片；穿着职业服装。 研究你的客户基础 • ◇预料他们未来的住房需求。 • ◇与他们保持联系。经常联络。 • 与其他经纪人合作
B 咨询电话
这些打电话的人会对房地产广告及寻找住房的过程感到困惑，所以他们会根据 广告或网络信息介绍拔打咨询电话。目的是根据自己得到的信息对房产进行筛选。
关键的问题
•
提出关键的问题，能够允许你引导谈话的内容，从而获得你所需要的信息
•
你对广告的什么内容感兴趣？或者这个房产有什么地方吸引你？
•
你准备出售吗？
•
积金按揭还是商业按揭，以及客户对按揭银行有无特别的选择？按揭成数
• 8、其他－－－－－有无委托其他竞争对手
• 客户的基础资料：
•
姓名、性别、年龄、籍贯；家庭地址、电话、 传真、手机
•
号码、EMAIL、MSN；家庭人 口、子女数量及年龄、入学
•
状况或职业、工 作单位、职务；文化程度、兴趣爱好、配
•
律师的基本问题，成交的概率就大大提高
掌握需求状况内容：
• 1、客户需要什么区域的房子？有无特别的偏好？
• 2、客户需要什么房型的房屋？什么类型房屋？（高层、小高层、多层、排屋、
•
别墅等其他）面积的要求范围？
• 3、目标房屋的特征：如卧室、浴室、层高、景观、朝向、通风采光要求、中间
•
套或边套、厨房、卫生间的要求（明暗）、车位或车库、通讯设施、卫星电
•
相对集中，从而使改类需求的客户有更多的选择，比较
•
容易促成交易
2、房源信息的要素：
A、基本要素 （业主资料、房屋状况、放盘要求）
B、常用查询要素 （索引：楼盘名称 、小区名称、街 道、路名、行政区、 面积、 用途、价格、楼层等）
3、房源的分类： A、物业类型划分 B、城区划分 C、价格层次划分 D、建成年份划分 E、可售性价值划分 ------
21世纪不动产青岛金都加盟店 范 萍
目的及作用：
达到三赢
.创造有利成交条件，化解房屋缺陷，充分展示房屋优点，掌握客户实际需
求； .让客户容易接受市场报价，让业主将房屋卖一个理想的价钱！ .同时也使我们为客户提供良好的服务，收取足额的佣金及服务费。
房源的重要性
房源是决定房地产中介机构的生存基础、发展的空间及
法律属性：房屋的用途及其权属状况等（是可以随房屋的转移改变的） 心理属性：业主（委托人）在委托过程中测心理状态（这种状态会发生变化的从而
对房源的某些因素产生变化，重要是价格的变化。 交易过程中的价格的不断波动，主要来源于业主心力的不断变化； 导致业主心理变化的因素：
A、市场信息了解程度的变化 B、出售或出租心态的变化（需要资金或资金 周转困难解决）
根据经纪人开展工作的现实需要分为：套盘、笋盘、新盘
第一节 客源构成要素
• 1、需求者：包括个人或单位。 个人信息：姓名、性别、年龄、职业、住址、联系方式等 单位信息：单位名称、性质、地址、法定代表人、授权委托 人、 联系方式等
2、 需求意向： 需求类型（购买或租赁）、房屋的位置、面积、户型、楼层、 朝向、价格（或租金）、产权和购买方式等信息。
第二节、房源的开拓与获取
一、房源开发的渠道：
• A 小业主：
• 人际关系开发法 • 目标市场开发法
电话访问法 客户介绍法
陌生拜访
• 网络查询法 报纸（路牌）广告征集法
• 派发DM资料
• B 大业主：
• 房地产开发商 • 房地产相关行业单位（广告商、房
地产交易中心）
• 大型企事业单位 • 资产管理公司 •特征：
• 1、指向性：买与租 哪个区域 那类房屋 能承受的价格范围或租金范围 、特殊需
•
求（需要有明确的范围，否则需要经纪人的分析和引导，明确其需求，
•
才能成为真正的客源）
• 2、时效性:需求的时间要求（一周－－几个月不等）
• 3、潜在性：具有成交可能的意向购房或租房客户，其需求只是一种意向，不同于订