房地产开发复习资料

房地产开发复习重点单选：1可行性研究的核心：经济评价2什么是经济评价的基础：投资估算多选：1房地产可行性研究的阶段有：机会研究初步研究详细研究项目研究2房地产开发项目可行性研究的工作程序：项目筹划市场调查优化和选择开发方案方案评价编制研究报告3 房地产市场周期成因有：内生因素外生因素4市场调查的内容有：环境调查房地产的供需情况调查开发场地的调查5典型的房地产开发需求分析：住宅商业建筑办公楼工业厂房6房地产投资估算方法：面子法单元法概算指标法分项造价法分项造价比较法7投资估算的依据：开发项目的建设规模占地面积地价设计方案图纸主要设备材料及其预算价格表资金来源贷款利率有关政策和规定1土地使用权出让可以采用：拍卖招标双方协议挂牌出让2投资区位因素分析那些：经济增长状况投资环境特大型建筑投资3开发地段的选择因素分析什么？城市规划自然因素和工程地质因素现有的建设条件地段面积投资经营计划1国务院在——年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》19912 房屋拆迁货币补偿的基本原则等价有偿3房屋拆迁总的按时原则：按原面积多选1拆迁的补偿方式：实行货币补偿实行房屋产权调换2目前采用的房地产评估方法主要有：市场比较法收益法成本法假设开发法3房屋拆迁安置的形式：一次性安置临时过渡安置单选1 企业自有资金比例：35%2 长期筹集资金的时间是：5年以上3 短期资金筹集时间：1年以内4 从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：65%多选1建设项目大体划分三类：竞争性项目基础性项目公益性项目2房地产开发资金筹集的方式：自有资金吸收投资发行股票发行债券向银行借款房地产租售款及BOT3房地产开发资金筹集的渠道：自有资金国内债务资金国外债务资金4资金筹集的原则：时机适当原则安全性原则经济性原则可行性原则盈利性原则5 REITs的类型有：契约型公司型6 筹资结构：资本结构方式结构来源结构成本结构期限结构多选1工程招投标方式：公开招标邀请招标2 开发工程招标分类：全过程监理招标设计监理招标施工监理招标3编制标的遵循的原则：依据充分反映市场变化单一标底4 标的的编制方法：施工图预算工程概算扩大综合定额平方米造价包干1. 简述房地产开发的特性。

开发成本高、投资量大；开发建设期长，投资周转慢；市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。

2. 房地产开发资金筹集规划的主要内容有对企业或项目内外部因素进行分析；合理确定筹资目标；资金筹集的规模和流量；资金来源、期限、方式等资本结构分析；资金筹集成本分析、风险和可行性分析；拟定资金筹集方案。

3简述房地产开发可行性研究的作用。

可行性研究是项目投资决策的重要依据；可行性研究是项目筹措建设资金的依据；可行性研究是编制设计的依据；可行性研究是与有关部门签订协议、合同的依据。

4房地产开发风险防范的策略有风险回避；风险转移；风险控制，包括选择风险小的房地产开发项目、做好市场研究、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发。

5.房地产开发主要风险因素有市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险。

6房地产开发策划的作用提高项目决策准确性避免运作出现偏差；增强项目的竞争力；增强团队管理创新能力；打造学习型组织。

7.房地产开发资金筹集的方式：自有资金；吸收投资；发行股票；发行债券；向银行借款；房地产租售款及项目BOT；房地产投资信托。

8开发项目的前期工作包括哪些？立项；申请建设用地规划许可证；申请土地开发使用权；领取开发项目手册；拆迁安置；筹集资金；规划设计与报建。

9. 进行开发工程施工招标应具备：取得土地使用权、用地现场具备建设条件；有施工图纸和概算或能满足标价计算要求的设计文件；列入年度开工建设计划；取得建设工程年该规划许可证；建设资金、主要建筑材料、设备供应均已落实。

10编制标底需要考虑的因素有标底应遵循依据充分、反映市场、单一标底原则；应该选用施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础方法来编制；再吃还要考虑工期提前因素、质量优良因素、工程范围和自然地理条件因素。

三、计算题1．某家庭预计在今后10年内的月收入为16 000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?解：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A＝16 000×30％＝4 800(元)月贷款利率I= 12%/12=1%,计息周期数n=10×12=120个月;(2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]=4800×[(1+1%)120-1]/[1%(1+1%)120]=33.46(万元)2.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，用净现值法分析项目是否盈利？解项目盈利147.7万元3．某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，若行业标准投资回收期为5年，项目是否可行。

单位：万元解 1000/250=4投资回收期小于标准投资回收期，可行三、简答题1．征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。

征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。

拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。

不需改变土地所有制性质。

2．房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。

协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。

一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。

5．房地产项目主要的定价方法有哪些？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6．房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。

我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。

8．物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。

物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。

9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。

适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。

四、论述题40. 房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

41. 什么是土地的储备和一级开发？政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。

42. 房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。

43．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。

44．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。

45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。

40. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。

41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；（2）通过国家出让方式取；（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。

42. 房地产市场调研的内容包括哪些？市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。

43．房地产项目市场分析的方法有哪些？房地产项目市场分析的方法有盈亏平衡分析、项目安全利率分析、敏感性分析、概率分析。

44．房地产融资的主要方式有哪些？房地产企业融资的方式有：银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资等。

45．工程项目质量管理的特点有哪些?工程项目质量管理的特点有:影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大。

40. 房地产开发与经营决策内容包括哪些？房地产开发与经营决策内容包括财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。

41. 房地产开发项目定位的原则有哪些?房地产开发项目定位的原则：符合城市规划的原则；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略性一致的原则。

42. 划拨土地使用权的有哪些基本特征？划拨土地使用权的基本特征：划拨土地使用权具有行政性；划拨土地使用权具有无偿性；划拨土地使用权具有无期限性。