天津市-城铁大厦项目-规划建议书

河北区 红桥区 西青区
◙ 和平区市场分析
1、和平区域概述
居高不下的房价，无可比拟的区位 2008年和平区住宅成交面积108376平米，市内六区成交量排名最后。占 市内六区08年成交总量的8.5%。和平区08年成交商品住宅套数990套，占到市 内六区08年成交套数的8.5%。08年和平区住宅成交平均价格为12790元/平米， 高居全市成交单价之首。高端区域高端价格，可以说和平区的房价负担应该 是普通买房人最大的心结。目前该区的普通商品房均价都在10000元/平方米 左右，高端项目均价则要在万元以上。
(信息源自天津市政府网站)
评论：如此“三同”，关键的施工竣工量均为较大幅度降低，不难看出，09年甚至 10年地产市场的竞争压力会比较大。
2、住宅投资
2008年1-12，全市住宅施工面积为4175.29万平方米，同比增长65.7%；占施工 总面积比重为34.6%，较去年同期减少了21.3个百分点。竣工面积为839.04万平方米， 较去年同期相比提升了19.8%，所占整体比重为45.8%，同比则出现了24.4%的下滑。
4、成交分析
2008 年和平区商品住宅成交量为 10.84 万平米
08.1-08.12 和平区商品住宅成交结构图
单位：万平方 米
1.4 1.2
1 0.8 0.6 0.4 0.2
0
08.1
成交量 0.82
套数
88
08.2 1.13 103
08.3 0.81
74
08.4 1.09 100
08.5 0.74
3、供应分析
2008 年 1-12 月和平区供应量为 159331 平米
08.1-08.12 和平区商品住宅供应结构图
单位：万平方 米
6
700
5
600
4
500 400
3
300
2
200 100
1
0
0
-100
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12
天津房地产政策
天津市蓝印户口政策降低标准 公积金贷款相关政策调整，提高最高贷款额等
近期新政策
5月25日 《国务院批转发改委09年深化经济体制改革工作意见通知》中，第九条“加 快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制”提到，“深化房地产税制改革， 研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)”。 5月27日 国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的 是,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的 项目之一。
◙ 区域内个案情况简介
假日国际
项目位置：和平区南京路与鞍山道交口 物业类型：高层住宅、快捷酒店
总建筑面积 容积率 规划 主力面积 销售情况
4.6万平方米 6
50-103㎡
总户数
420户
车位
1:1
2栋32层住宅、1栋19层快捷酒店
销售价格
均价14000元/平方米
住宅已售70%，商业已售50%
Modena名致酒店公寓
均价13000元/平方米
君隆广场
吉利经典
项目位置：和平区贵阳路和西宁道交口 物业类型：公寓、写字楼、商业购物中心
总建筑面积 容积率
规划 主力面积 销售情况
3.6万平方米
总户数
264户
4.54
车位
220个
15层小高层，分为A、B、C、D4个楼座，地上一至二层为商业公建（2层式商铺），三 至十五层为住宅
60-160㎡
销售价格
均价17000元/平方米
分为两幅不规整地块， 地块中存在不可动建筑。
不可动 建筑
A地块
B地块
优劣势分析：
S(优势)
和平区板块，市中心区域，土地资 源稀缺，并且位置较佳。 南京路鞍山道交口，地铁1号线旁， 便捷的交通生活。 紧邻海河，都市人文景观一手掌控。 项目周边生活、文化、商业配套齐 全，拥有较完善的教育、医疗、服务 设施。
5、价格分析
和平区居高不下的成交价格
08.1-08.12和平区商品住宅成交结构图
18000 16000 14000 12000 10000
8000
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 成交均价 11100 10000 12300 13500 12000 13300 14200 17100 12200 11300 12800 12700
(信息源自天津市政府网站) 评论：08年施工面积增长的较大因素是之前住宅利润高速增长的惯性使然，两个 减少足以证明资金的压力，自然也加大了地产投资项目转型的可能性。
3、土地配比
08年1-12月份，共有10个区县出现33宗土地供应。非市内六区地块成交总面积 占据总体99%的份额，其中，环城四区、滨海新区和远郊五县分别成交142、118和 183宗，土地成交面积分别为1034、1903和1361万平方米，分别占当年全市土地成 交面积的24%、44%和31%，市内六区仅占1%。
2008年1-12月和平区成交单价平均12789元/平米，高居全市平均价格之首，继续体现天津 市中心区域的王者地位。用寸土寸金来形容和平区楼市再合适不过。
6、 08年1-12月区域成交量前五名
08 年1-12月和平区成交量前五名项目情况
楼盘名称 区域
君隆广场 吉利花园
和平 和平
西康路 36 号 和平
W(劣势)
地块被分割为独立的两块，项目整 体感较差。 两幅地块均不规整，给项目设计带 来较大难度。 地块的不规整使得规划项目较难实 现该地块的利润最大化。 地块中存在不可动建筑，对项目整 体建筑感觉带来一定影响。
观点：
该地块拥有不可复制的区域优势；随着市中心地块的日益稀缺，土地价 值会日趋明显。
规划 主力面积 销售情况
16万平方米
总户数
-
9.15
车位
1:1
一栋46层公寓，四栋30-31层住宅，1.5万平方米的商业以及配套设施
80-140㎡
销售价格 预计2009年6月以后开盘
14000元/平方米
诚基中心
项目位置：和平区南京路（耀华中学对面）物 业类型：公寓、住宅
总建筑面积 容积率
规划
20万平方米
地处地铁1号线“鞍山道站”旁，是名副其实的地铁物业，投资回报较高。
把握此地块的开发机遇，本项目规划设计的目标则是最终达成土地利润 最大化。
启动背景简述
宏观背景
美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，对中国的影响相对较小； 各级政府纷纷出台房地产相关救市政策； 政府前期对房地产的宏观调控手段起到累加效应； 前期的调控政策逐渐放松，市场信心逐渐恢复
天津市“城铁大厦项目” ——规划建议书
北京嘉信兰威营销策划团队
目录：
一、地块剖析 二、市场分析 三、客户探影 四、规划建议 五、推广思路
潜质挖掘，增创财富
一、地块剖析
地块区位——本地块地处天津市市中心和平区， 位于南京路与鞍山道交叉口，临近海河， 地铁1号线“鞍山道站”旁。
地块特征——可开发用地面积约为17700㎡，
供应量 4.56 0
0 5.32 0.72 0.72 0.05 0.4 0.71 3.46 0
0
套数 447 0
0 325 12 12 1
7 46 570 0
0
2008年1-12月和平区新增供应面积共159331平方米，主要体现在08年1月和08年4月以及10月，1月集中新增供应主要是 综合体项目君隆广场的小户型酒店式公寓以及荣业大街的阁莱美项目，4月和10月新增供应主要集中在五大道板块的犀地项 目的新增小户型推案和西康路36号高层公寓的推出上，三个月份分别新增供应4.56万平米、5.32万平米和3.46万平米。和由 于和平区区域面积较小、可开发用地极度稀缺是和平区楼市的主要特点，这也决定未来和平区商品住宅市场的增长潜力相当 有限，市场供应将不会大规模放量。未来，投资性购买成为该区域住宅市场的主要动力，房价仍将保持稳步上升的趋势。
4.56 0.82 0.18
0 1.13
0
0 0.81
0
5.32 1.09 0.2
0.72 0.74 1.03
0.72 1.04 1.44
0.05 1.09 21.8
0.4 0.68 1.7
0.71 0.46 0.65
3.46 1.02 0.29
0 1.17
0
0 0.79
0
2008年1-12月和平区商品住宅成交面积10.84万平米，全年供应面积 15.94万平米，供求关系为1：0.68。
项目位置：和平区贵阳路和西宁道交口 物业类型：酒店式公寓
总建筑面积 容积率 规划 主力面积 销售情况
8552平方米 4
59-102㎡
总户数 车位 2栋15层酒店式公寓 销售价格 现房销售
104户 1:1
均价16500元/平方米
金德园
项目位置：和平区贵阳路与西宁道交口 物业类型：公寓、住宅、商业
总建筑面积 容积率
评论： 市区土地资源
日益稀缺，供给弹 性小；土地出让价 格节节攀升。也说 明了市区项目的升 值潜力较大。
08.1-12月全市出让地块区域分布图
12.80%
0.70% 6.10%
15.30%
30.80%
2.50%
和平区
2.40% 河西区 南开区
津南区 东丽区 北辰区
6.90% 河东区
8.50%
14.00%
71
08.6 1.04 126
08.7 1.09
98
08.8 0.68
54
08.9 08.10 08.11 08.12 0.46 1.02 1.17 0.79
40 78 90 68
140 120 100 80 60 40 20 0
2008年1-12月和平区商品住宅成交面积共10.84万平米，上半年成交量平稳起伏，最高成交量出现在08年2月，成 交量1.13万平米，主要由于在07年底的各开发商的存量在08 年的年初的营销活动中有所消化。下半年成交量起伏较 大，随着整体市场环境的下滑，再加上和平区的地产开发商仰仗区位环境等优势，在产品定位上并没有随市场在营销 上做出太大促销力度，08年9月成交量0.46万平米，成为和平区全年最低点。
2、 供求关系
2008年1-12月和平区供求比1：0.68
单位：万平方 米
08.1-08.12 和平区商品住宅供求关系结构图
6
25
5
20
4
15
3
10
2
5
1
0
0
-5
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12
供应量 成交量 供求比
诚白楼
楼盘 属性
高层
环线
内环内
成交面积 （㎡）
20345
成交均价（元 /㎡）
18906
小白楼 高层 内环内
15891
13063
五大道 小白楼
别墅、 小高层
内环内
高层 内环内
8756、6367 14980
31575、10819 11396
五大道 高层 内环内
13476
12893
现房，已基本售罄，仅余十几套尾房
中恺国际广场
项目位置：南开区南京路与卫津路交口 物业类型：写字楼、商业
总建筑面积 容积率
规划 主力面积 销售情况
11万平方米 3.7
总户数 车位
230户 400，8000㎡地下车位
27层，1-4层为底商，5-27是写字楼，写字楼是10户/层
80-1200㎡
销售价格 现房，余房30%左右
二、市场分析
天津区域市场简介 和平区域市场分析 区域内个案简介 同类产品分析
◙ 天津区域市场简述
1、地产整体投资
2008年1-12，全市共完成房地产开发投资419.85亿元，同比增长22.2%；施工面积 为4041.4万平方米，同比降低13.8%；竣工面积为702.66万平方米，同期降低5.6%。 其中七、八月份市场状况不良，房地产投资锐减，十月、十一月份市场虽稍有好转， 但投资状况并没有明显改善。
总户数
住宅3000 商业600
10.5
车位
地下1000个
分为A\B两座，A座拥有空中花园，1－2层是SHOPING MALL；负1层是超市；负2层是停 车场。B座拥有会所，游泳健身场所，游泳池。
主力面积
公寓50-60㎡
销售价格 均价16000元/平米—17000元/平米
销售情况
住宅80-90% 商业售完
天津中心
项目位置：南京路与贵阳路交叉口南京路219号 物业类型：公寓、写字楼、商业购物中心
总建筑面积 容积率
规划 主力面积 销售情况
15万平方米 11.86
总户数 车位
369户 300个
一栋45层高品质公寓、一栋42层写字楼，其中1-6层大型购物中心
45—140㎡
销售价格
均价26900元/平方米
目前公寓在售；写字楼2009年8月后公开，主要租赁，6-6.5元/天*㎡