【会计实操经验】房企预收款账务处理这样做,账表相符又简便易行!真太有技巧了,值得收藏!
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
房企预收款账务处理这样做,账表相符又简便易行!真太有技巧了,值得收藏!【会计实务经验之谈】
房企预收款账务处理这样做，账表相符又简便易行！真太有技巧了，值得收藏！【会计实务经验之谈】营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。
最终确认收入时，还需要计提增值税，如何即反应业务实质，又帐表相符，账务核算又简便易行，就此笔者谈谈自己的观点。
以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：1、预收房款111万元，并开具发票借：银行存款111贷：预收账款——已开票1112、在不动产所在地预缴增值税借：应缴税费——未交增值税3（111÷1.11×3%）贷：银行存款3文件依据：（国家税务总局2016年第18号）应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
3、在机构所在地申报借：其他应收款——预缴税款11（111÷1.11×11%）贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）11文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。
开具了发票，应在机构所在地申报增值税。
说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具发票，或者开具零税率发票，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后续也不需冲销上述分录。
而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。
本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。
说明，这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。
[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理
![[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理](https://img.taocdn.com/s3/m/b4f05ade4028915f804dc2e2.png)
[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理《[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理》由66test综合文库频道友情收集整理，来源于网络，仅供参考：虽然不少房地产开发企业对当期取得的预售收入一般都能按税法规定计算缴纳营业税及附加税费、土地增值税和企业所得税，但是由于相应的会计处理方法一直没有明确规定，导致各个企业对预售收入应缴税费的会计处理比较混乱，大致有两种方法：方法一是不做提取税费的会计处理，只做缴纳税费的会计处理，即实际缴纳税费时，借记应交税金其他应交款科目、贷记银行存款科目，这种方法反映在账表上的应交税金其他应交款为红字或负数余额，本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该缴纳的税费，却可能使信息使用者误认为是企业多缴了税费，因而不符合会计明晰性原则；方法二是对当期应该缴纳的全部税费（包括实现收入和预售收入两部分的应缴税费）不加区别地做先提后缴的会计处理，这种方法使主营业务税金及附加的计提基数包括预收账款，与实现的开发产品销售收入相脱节，所得税费用的计提基数包括预计利润，与在实现利润基础上确定的应纳税所得额相脱节，人为地割裂了二者之间固有的勾稽关系，同时也违背了会计的配比原则。
如何使房地产开发企业预售收入应缴税费的核算既符合会计核算的一般原则，又能与现行税收法规相协调？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应该缴纳纳税费，根据其纳税环节，分别通过待摊费用、递延税款科目来核算。
举例说明如下（为缩小篇幅，均采取了合并或简化的会计处理方式、金额单位：万元）：例：南阳市万家园房地产开发有限公司成立于2004年初，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。
该公司于同年3月在白河之畔开发绿色家园项目，整个工程于2004年年底全部竣工决算并交付使用。
在该项目竣工前，预售开发产品收入4000万元，除按国家统一规定计算缴纳了预售收入应该缴纳的相关税费外，还按预收账款的1％预缴了土地增值税40万元。
【会计实操经验】房地产预售和收入业务的会计处理
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【会计实操经验】房地产预售和收入业务的会计处理
房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。
对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。
例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。
A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工;A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。
2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元;2009年销售A1房产取得收入2000万元(假定为完工后实现的销售收入)，预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元(营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑)。
甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下(单位，万元)：2008年度会计处理：(1)2008年度收到预售房款借：银行存款 4000贷：预收账款——A1房产 4000.(2)预缴营业税、城建税和土地增值税借：应交税费——应交营业税——A1房产 200应交税费——应交城建税——A1房产 14应交税费——应交教育费附加——A1房产 8应交税费——应交土地增值税——A1房产 40贷：银行存款 262.(3)支付管理人员工资、业。
浅谈房地产开发企业按预收款计征营业税的会计处理
浅谈房地产开发企业按预收款计征营业税的会计处理内容摘要：本文针对房地产开发企业收到预收款时，根据会计制度和税法对预收账款不同要求，阐述了核算营业税的几种会计处理方法，以实现税金与收入的配比，保证会计信息的真实性和明晰性。
关键词：房地产开发企业营业税会计处理随着经济领域的竞争日益激烈，市场化程度的提高和产业的不断成熟。
房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，是我国当前和今后一个时期新的经济增长点，企业各种税款的计缴及其涉税会计处理也日趋复杂，但由于面对现行会计制度中涉及转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理没有进行明确规定的状况，因此，规范和完善房地产开发企业按预收账款计征营业税的会计处理是非常必要的。
本文以某房地产开发企业收到预收款为例，就其会计处理中存在的问题作一探讨。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”按预收款计征营业税的会计处理方法，目前主要有四种。
案例：广州某房地产开发企业甲公司采用预收款方式销售不动产给乙公司，销售价格2000万元。
2006年2月收到乙公司支付的预收款800万元；2007年1月甲公司与乙公司进行结算，甲公司开具销售发票共计价款2000万元，当月乙公司又支付1000万元，尚有200万元留待以后支付（营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%）。
主要会计处理方法如下：方法一：将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。
会计分录如下。
1、2006年2月收到乙公司预收款时：借：银行存款8000000贷：预收账款---乙公司80000002、按预收款计算缴纳营业税、城市维护建设税及附加时：借：应交税金---应交营业税400000应交税金---应交城市维护建设税28000其他应交款----应交教育费附加12000贷：银行存款4400003、2007年1月与乙公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转收入：借：银行存款10000000预收账款----乙公司8000000应收账款----乙公司2000000贷：主营业务收入200000004、按实现销售收入的全额计提应交营业税，城市维护建设税及附加，并交纳2007年1月的税金即后期营业税等税金的差额：借：主营业务税金及附加1100000贷：应交税金----应交营业税1000000应交税金---应交城市维护建设税70000其他应交款----应交教育费附加30000 借：应交税金----应交营业税600000应交税金---应交城市维护建设税42000其他应交款----应交教育费附加18000贷：银行存款660000 上述会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。
预售房款预缴企业所得税的会计处理【会计实务经验之谈】
预售房款预缴企业所得税的会计处理【会计实务经验之谈】按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。
会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。
因此，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
金马地产公司2014年5月取得A项目预售许可证并于当月开盘，签订商品房预售合同金额1.2亿元，按照合同约定，当月收款5500万元，其余6‚500万元于6月20日前全部按揭到账。
主管税务机关规定，A项目的计税毛利率为15%。
金马地产公司在办理2014年第2季度企业所得税申报时，“预收账款”本期贷方发生额1.2亿元应当按照15%的预计计税毛利率，计算预计毛利额1800万元，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税450万元。
通常情况下，企业还应当作如下会计分录：借：递延所得税资产4‚500‚000贷：应交税费——应交企业所得税4‚500‚000在预售房款符合收入确认条件时，计提企业所得税：借：所得税费用4‚500‚000贷：递延所得税资产4‚500‚000实际操作中，房地产开发企业在开盘预售之前，会计上“主营业务收入”为0，而期间费用应当计入当期损益，因此利润总额往往会出现负数，也就是亏损。
开盘预售时，一方面预计毛利额计入当期应纳税所得额，另一方面允许弥补以前年度亏损，然后计算实际利润额，缴纳企业所得税。
也就是说，如果金马地产公司2013年待弥补亏损为500万元，2014年第1季度会计利润为-200万元，第2季度会计利润为-100万元，则2014年第2季度实际缴纳企业所得税为（1800－500－200－100）×25%＝250（万元）。
关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理
房地产预售收入预征税金账务处理房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和的一次性和收入来源的分散性等特征。
房地产销售更是有取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节；尤其是预售制度导致了销售资金回流与收入确认时点之间的时间差异。
《企业会计准则第14号-收入》（简称《收入准则》）要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志；《房地产开发企业会计制度》（简称行业会计制度）以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据。
以上会计的确认收入标准，往往是长时间陆续销售回款，在一个时间节点一次性确认销售收入，导致销售收入在各会计期间分布不均，不具有可比性。
税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育附加、土地增值税和企业所得税等税种。
《营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）中关于未完工开发产品的税务处理进行了规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。
会计按照收入确认原则来结转收入。
企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？一、预收账款缴纳营业税的会计处理根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。
因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。
根据《关于营业税会计处理的规定》（（ 93 ）财会字第83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。
执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。
二、按预征率征收土地增值税房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。
2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。
由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。
第一种方式：参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”预缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
也有部分企业借记“长期待摊费用”。
在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。
项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
预收账款的账务处理【会计实务操作教程】
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它, 这就是专业能力 的保持。因此, 那些只把会计当门砖的人, 到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来, 找到自己的缺陷, 你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案, 只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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预收账款的账务处理【会计实务操作教程】 一、本科目核算企业按照合同规定预收的款项。预收账款情况不多的， 也可以不设置本科目，将预收的款项直接记入“应收账款”科目。
企业（保险）收到未满足保费收入确认条件的保险费，可将本科目改 为“2203 预收保费”科目，并按投保人进行明细核算；从事再保险分出 业务预收的赔款，可以单独设置“预收赔付款”科目。
二、本科目可按购货单位进行明细核算。 三、预收账款的主要账务处理。 （一）企业向购货单位预收的款项，借记“银行存款”等科目，贷记 本科目；销售实现时，按实现的收入，借记本科目，贷记“主营业务收 入”科目。涉及增值税销项税额的，还应进行相应的处理。 （二）企业（保险）收到预收的保费，借记“银行存款”、“库存现 金”等科目，贷记本科目。确认保费收入，借记本科目，贷记“保费收 入”科目。 从事再保险业务转销预收的赔款，借记本科目，贷记“应收分保账 款”科目。 四、本科目期末贷方余额，反映企业预收的款项；期末如为借方余 额，反映企业尚未转销的款项。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，
谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理
假设甲房地产开发公司，2004年开发A，B两幢别墅，A幢于2004年完工，取得售房收入1000万元，成本为700万元，B尚未完工。当年发生管理费用等支出50万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）B楼预收款1000万元。所得税采用递延法核算。当年所得税于年末负债表日缴清，无欠税， 预售收入的利润率15％（仅考虑营业税，企业所得税）。
一是根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。由此就产生了税法与会计制度在确认收益的时间差异。而现有的有关营业税的会计处理规定是：企业按其营业额和规定的税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）货记“应交税金 --应交营业税”科目。上缴营业税时，借记“应交税金 应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。其并没有明确按预收款方式下计算的营业税如何会计处理。从而造成现实工作中，对产生预缴营业税时的业务会计核算不统一，有的将按预收帐款计算的营业税确认为当期营业税金及附加，计入当期损益，有的递延到销售实现以后各期.笔者认为采用后者核算，更能准确地反映该项经济业务的全过程，且符合收入与费用的配比原则。这样预收帐款计算出的营业税金及附加，在所得税采用纳税影响会计法的情况下，就属于一项时间差异。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
、 具体会计分录如下。
1、收到补付款时：
借：银行存款 1000万
贷：预收帐款 1000万
2、计算营业税时计税依据应是实际收入减去预收款后的金额 。
【税会实务】预收账款常见的账务处理
【税会实务】预收账款常见的账务处理
1、收到预收账款：
借：银行存款
贷：预收账款
2、收到剩余货款：
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：银行存款
贷：预收账款
3、预收账款不多的企业，将预收款项记入“应收账款”贷方
收到预付款项：
借：银行存款
贷：应收账款
收到剩余货款：
借：应收账款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：银行存款
贷：应收账款
会计是一门操作性很强的专业，同时，由于会计又分很多行业，比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
会计处理，关键是思路，因为课堂上不可能教给你所
有行业，怎么样才叫学会了实操呢，就是你有了一个基本的账务处理流程，知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。
也就是有一个系统的思维，每一笔业务发生后，你都知道最后会影响到报表上那个栏目的数据。
这是学习的重点，要时刻思考这个问题，想不明白，多问老师。
等你明白了，会计真的很简单了。
房地产开发企业预收款的会计处理与
方 记 银 行 贷 款 。待 项 目 竣 工 交 付 结 算 收 入 时 ，按 收 入 金
额配比计入结算年度损益表，会计科目借记营业税金
及 附 加 ，贷 记 应 交 税 金 。其 二 ，土 地 增 值 税 、城 市 维 护 建
设 税 等 计 入 当 期 损 益 。企 业 收 到 预 收 款 ，当 期 期 末 按 预
按当月预收款金额计算相应税金如下： 1 . 增 值 税 30 万 元（1 050 ÷（1 ＋ 5 %）× 5 %）； 2 . 城 市 维 护 建 设 税 等 三 项 附 征 为 3 . 6 万 元 （30 × （7 % ＋ 3 % ＋ 2 %））； 3 . 土 地 增 值 税 10 . 2 万 元（1 050-30）× 1 %）； 4 . 企 业 所 得 税 34 . 05 万 元（1 050 ÷（1 ＋ 5 %）× 15 % － 3 . 6 － 10 . 2）× 0 . 25）； 当月会计处理如下： 1 . 企 业 收 到 预 收 款 时 ：借 记 银 行 存 款 1 050 万 元 ， 贷 记 预 收 账 款 1 050 万 元 ； 2 . 增 值 税 ：借 记 应 交 税 金（预 缴 增 值 税）30 万 元 ，贷 记 未 缴 增 值 税 30 万 元 ；
并支付预付款项即完成购买。房地产企业必须履行与 消 费 者 签 订 的 合 同 义 务 ，才 能 获 得 预 收 款 。
对于预收款，因其既不满足企业会计准则规定的 收 入 确 认 条 件 ，也 不 符 合 税 法《国 家 税 务 总 局 关 于 印 发 〈房 地 产 开 发 经 营 企 业 所 得 税 处 理 办 法〉的 通 知》（国 税 发〔2009〕31 号）规 定 的 完 工 产 品 认 定 条 件 。 所 以 ，在 预 售阶段，无论会计还是税务均不会将预收款确认为收 入 。针 对 预 收 款 ，房 地 产 企 业 应 单 独 设 置“ 预 收 账 款 ”或 “ 合 同 负 债 ”科 目 进 行 核 算 。
会计经验：房地产企业预交所得税的会计处理
房地产企业预交所得税的会计处理
在实务处理中’预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
会计分录如下：借：应交税费应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费应交所得税
借：应交税费应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从应交税费应交所得税科目转入递延所得税资产预售房预缴所得税科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产预售房预缴所得税
贷：应交税费应交所得税
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
会计实务：房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税？
房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税？
营改增前
《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，房地产开发企业收到预收款当天开具发票并产生纳税义务。
营改增后
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具发票的当天。
因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。
以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从收付实现制变为了权责发生制。
但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，因此，房企需要按照主管税务机关的要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。
房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式：
1、向购房者开具增值税普通发票，税率选择零税率开票，在发票备注栏单独备注
预收款。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。
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房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理探析
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理探析陆星羽【摘要】《企业会计准则》和会计制度对房地产企业做出了一些规定,房地产企业不能将出售未完工商品房时收到的预收款项确认为收入,但税法规定企业需要对收到的预收款确认为收入进行增值税、企业所得税、土地增值税等税金的申报纳税。
房地产企业对于预收款的会计处理和税务处理是规范企业的重要行为,只有当经济业务和收入确认的条件相符合时,房地产企业才能确认收入预收款,这样做法体现了会计制度的稳定性和规范性。
向企业征税是为了规范企业的经营活动,征税的内容包括了企业生产、管理、销售等各个方面,企业需要对有纳税义务的所有环节进行申报并且纳税,税务部门也会根据企业的纳税情况来评判企业是否规范经营。
基于此,房地产开发企业预收款的会计和税务处理对于房地产企业有着重要作用。
首先,简要介绍了国家对开发产品预售收入确认的规定,其次,阐述了会计方面房地产企业处理预收款的方式以及税法上的处理方式,以此来供相关人士交流参考。
【期刊名称】《经贸实践》【年(卷),期】2021()19【总页数】2页(P0131-0132)【关键词】房地产开发企业;预收款;会计处理;税务处理;探析【作者】陆星羽【作者单位】江苏中兴会计师事务所有限公司,江苏泰州225530【正文语种】中文【中图分类】F27一、房地产企业预收款在会计上和税法上不同的处理方式（一）预收款会计处理方式房地产开发企业属于高资本、高负债、产品开发周期长的行业，预收款是房地产企业开发项目后期资金的重要保障。
为了减轻房地产企业的资金压力，政府规定在建商品房满足预售条件时，准予企业采取预售的方式销售商品房。
企业与购房者签订《商品房预售合同》后，购房者在支付预售款时，未能取得商品的控制权。
企业收到预售款时不能满足《企业会计准则第14号—收入》（财会[2017]22号）文件中规定的确认收入条件，所以会计上不能确认收入，企业单独设置预收账款进行核算，借记货币资金，贷记预收账款。
房地产公司取得预售收入的账务处理
房地产公司取得预售收入的账务处理《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函［2008］299号)规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。
预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。
2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3、位于其他地区的，不得低于10%。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房［2004］77号）等有关规定的，不得低于3%。
那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费，根据其纳税环节，分别通过“预付账款”（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目）、“递延所得税资产”科目来核算。
因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时，不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。
按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
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只分享有价值的知识点，本文由梁博会计学堂精心收编，大家可以下载下来好好看看！【会计实操经验】房企预收款账务处理这样做，账表相符又简便易行！
真太有技巧了，值得收藏！
营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。
最终确认收入时，还需要计提增值税，如何即反应业务实质，又帐表相符，账务核算又简便易行，就此笔者谈谈自己的观点。
以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：
1、预收房款111万元，并开具发票
借：银行存款111
贷：预收账款——已开票111
2、在不动产所在地预缴增值税
借：应缴税费——未交增值税3（111÷1.11×3%）
贷：银行存款3
文件依据：（国家税务总局2016年第18号）
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。