对“住改商”中利害关系人范围的思考
住改商政策
一、住改商的定义和前提定义：就是将住房改成商用房，主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。
前提：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，住宅小区里附带性的商业需求也越来越多，同时很多企业为了节省经营成本，更乐于租用住宅用于经营使用。
目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈，广东为主要现象代表地。
二、住改商近期相关政策1、2009年2月，广东省颁布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》允许将住宅变为经营性用房内容规定：允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。
广东省及广州市工商局相关负责人回应称，“住改商”的工商登记问题，只要规划国土等部门更改了房屋使用性质，业主即可到工商部门办理注册，在当前的情况下，工商部门鼓励个人自主创业，解决就业，只要符合相关程序，工商部门不会对“住改商”登记注册设立其他限制。
2、新物权法规定住改商需经有利害关系的业主同意第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”3、最高人民法院2009年5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。
相关内容如下：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
”此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，最高院民一庭负责人表示，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
建设项目中的利害关系人分析
建设项目中的利害关系人分析引言在建设项目中，利害关系人是指对项目实施和结果具有利害关系的各方，包括项目所有者、政府部门、业主、设计师、承包商、供应商、员工、社区居民等。
这些利害关系人对项目的成功与否有着重要的影响。
因此，对于建设项目中的利害关系人进行分析是至关重要的。
本文将从不同角度分析建设项目中的利害关系人，并探讨如何有效管理他们的利益。
一、项目所有者项目所有者是建设项目中最重要的利害关系人之一。
他们通常是项目的投资者或业主，对项目的成功与否有着直接的经济利益。
项目所有者通常希望项目能够按时、按质、按量完成，并能够达到预期的经济效益。
因此，项目管理团队需要与项目所有者保持密切的沟通，及时向他们汇报项目的进展情况，并积极解决他们的关切和问题。
二、政府部门政府部门在建设项目中起着监管和协调的作用。
他们负责审批项目的相关手续，确保项目的合法性和合规性。
政府部门还负责制定和执行相关政策和法规，对项目的环境影响、社会效益等方面进行评估和监测。
因此，项目管理团队需要与政府部门保持密切的合作，主动了解和遵守相关法规和政策，积极响应政府的监管要求，确保项目的顺利进行。
三、业主业主是建设项目中的直接受益者，他们通常是项目的使用者或受益者。
业主对项目的成功与否有着直接的经济和利益关系。
因此，项目管理团队需要充分了解业主的需求和期望，与他们保持密切的沟通，及时解决他们的关切和问题。
同时，项目管理团队还需要与业主签订明确的合同和协议，确保项目能够按照业主的要求进行设计和施工。
四、设计师设计师在建设项目中起着关键的作用，他们负责项目的整体规划和设计。
设计师的专业水平和设计方案的质量直接影响项目的实施和结果。
因此，项目管理团队需要与设计师保持密切的合作，及时提供项目的需求和要求，并对设计方案进行评审和审查。
同时，项目管理团队还需要与设计师签订明确的合同和协议，确保设计师能够按照项目的要求进行设计。
五、承包商承包商是建设项目中的重要参与者，他们负责项目的具体施工和实施。
住改商的房子是否可以开店
住改商的房子，能否开餐饮店
小张在某小区租了一套面积300平方米的“住改商”的房子。
今年年初，张先生和朋友一起在所租的房子开了家烧店。
可没多久，就有相关部门的工作人员来到店里告知，一楼不准开餐饮店。
很快他被勒令停止营业，他想知道，一楼商服到底让不让开饭店或其他店，不让开的原因是什么？
解析：目前有关居民小区里“住改商”的规定来自《物业法》第七十七条规定：业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
改变住房的用途和结构，首先，租房的商户应到规划部门审批；其次，由原设计部门或有相应资质的部门出具拆改结构的文案；第三，还应征得相关业主的同意；第四，如果开饭店，还要征得环保部门的许可。
按住建部2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》中第三十一条规定，违反规定改变房屋使用性质的，由直辖市、市（县）人民政府建设主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000以下的罚款；对有违法所得的，可处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过3万元罚款。
对“住改商”中利害关系人范围的思考
关 系人” 的限定 范围内 ， 也值 得商榷 。
判断是否属 于利 害关 系业主 ， 应 当从相邻关系理论 出发 ， 并结
合共 有权益 ， 考虑形式和程度 等多个 标准综合确定 ， 而不能不加 区 分地 确定利 害关 系业 主 ． 全体小 区的业 主并不必 然地成 为利害关
系业 主 。根据《 建筑物 区分 所有 权解 释》 第 １ １条 的规定 ， 有 利 害 关 系 的业 主本质 上是其房 屋价值 、 生 活质量受 到或者 可能受到 不 利影 响的人 。在判断标 准上 ， 房屋 价值 和生活 质量受 到不 利影 响
的是 ， 在《 物权法》 第７ ７条和《 建筑物区分所有权 解释》 第１ １条关 于利 害关 系业人的定义 中都仅仅使用 了业主一词 ， 是否包括“ 物业
使用人 ” 的情形 ， 则 需要 具体进行分析 。
针 对区分建筑物所有与使 用经 常分离 的现象 ， 业 主范 围应扩
大适用 于物业使用人 ， 对此 ， 学者 的观点较 为一致 。一方 面 ， 依 据 相邻关 系理论 ， 相邻关 系本 身是所有 人和使 用人之 间的关 系 。最 初各 国采 用不动产 所有权 的表述来设立 相邻关 系 ， 但其后 随着社 会 的发展变化 ． 法律对 相邻 关系的设 立 目的作 出了一定 的调 整 。 认 为相邻不动 产的权利人 之 间都 可以适用相邻 关系 的规 定 ， 以期平 衡 相邻不动产权利 人之 间 的利益关 系 。《 物权 法》 对 相邻 关 系 的
他 业 主 的 涵 义 需 要 进 一 步 阐释 ， 同时物业使用人是否包括在 “ 利 害
主体采用的是“ 不动产权 利人” 的表述 ， 此种 规定方 式符合物 权利
用的趋势 。因此 ． 从相邻关 系受 到影 响的角度 ， 利害关 系人应 当不 仅仅是 相邻 业主 ． 还包括相邻 的物业 使用人。另一方面 ， 从 共有部 分利用的角度 ， 由于建筑物区分所有权是一种复合性权利 ， 即使 以
“住改商”司法解释深陷争议旋涡
，
上哪 儿 找 去啊 ?
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有些 业 主 长期不 在 这 再说 了 我的小店开在
，
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无 沦如何也 不 会影 响那些住 在 高层的业 主 利 害关系人
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便 利 店究 竟开
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经 营 日常 用 品的 便 利 店
入 来源
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对 于 何女士 开 便 利 店的想 法
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立 刻房 价 应 声 大跌
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困局
大批 投资 性 业 主 纷纷要 求 许 多开 发商 动 用各
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票 否决 的 司 法 解 商 的 业 主 而 言 这纸 释 犹如 当头 棒 令他们 陷 入 了 集体焦虑 和沮
，
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该草案并未 对 公 众 关 心 的
表态
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住 改商
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并开 始联 系各种 货源 准备 这则 票否 让 原本 帆 刚 顿的何 女 士 走 到
， ，
就在 这 当 口
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一
，
《 物权 法 》 试 图 理 清这 团
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“
住改商
”
的 业 主 以 多数有 利 害 关 系 的 业 主同意
，
了悬 崖边 E 刑
’
占 却 力 不 从 心 地 留下 若 干 空 白 果
“住改商”程序之法律问题探析
的 业 主 同 意 其 行 为 进 行 抗 辩 的 ， 民 法 院 不 予 支 人
和 国物权 法 》（ 下 简 称 《 权 法 》 及 相 关 司法 解 以 物 ）
对 于“ 改商 ” 以下正 文 中去掉 引 号 ） 目前并 住 （ ， 无 官 方概 念 ， 比较 流 行 的 定 义 是 “ 改 商 是 业 主将 住 用 途 为住宅 的 房屋 ， 改作 商业 用 房 或 者 办 公 用房 等
经 营 性 用 房 的 行 为 ” 不 少 学 者 对 此 持 有 相 同 或 类 。
协商 解决 ， 终通 过 行 政 许 可 程 序推 动 住 改 商行 为 最
的 良性运 行 Βιβλιοθήκη 似 观点 ， 是 措 辞 上 略 有 差 异 。例 如 “ 改 商 ” 或 只 住 ， 称“ 住宅 商用 ”， 是指业 主将 住 宅 用途 的房 屋 改作 商 业 或办公 经 营场 所 等非 居住 用 途 的房 屋 ， 自行 或 出 租 给他人 使 用 。住 改商 的实 现通 常 要经 过 一 系列 程 序， 笔者 就整 个住 改商 立 法实践 作 如下分 析 。 我 国现行 对住 改 商实施 法 制化 管理 的依 据包 括 三个 层次 ： 一个 层次 是 法 律 ， 第 主要 有 《 中华 人 民 共
善住 改 商 程 序 机 制 ，必 须 强 调 有 利 害 关 系 的 业 主作 出 同意 的 正 式 程 序 。 此 外 ， 于 住 改 商 中较 为 突 出 的扰 民 问题 ， 对
应 当提 供 顺 畅 的 争 议 解 决机 制 和权 利 救 济 渠 道 ， 方 性 立 法 需 要 明 确 住 改 商 的特 别 禁 止 范 围 ， 土 规 划 等 行 政 机 地 国 关应 进 行 土 地 和 建 筑 物 用 途 转 变 管理 的 相 关 制 度 创 新 。 关键 词 ： 产 管理 ； 住 改 商 ” 法律 程 序 ； 房 “ ； 《中华人 民 共 和 国物 权 法 》 中 图 分 类 号 ： ９２ ２ 文 献 标 识 码 ： Ｄ ２．９ Ａ 文 章 编 号 ：０ ６ ＷＨ（ ０ １ Ｏ － １ ５ ２７ ／ ２ １ ） １０ － ３ ０
“住改商”被严格限制——解读最高院《物权法》两个司法解释
建 筑物 内的其他业 主 ， 即本栋楼 只要 有 1 名业 主
不 同 意 ( 楼层 高低不 限 ) ， 就可 以一 票 否 决 。 且
本栋建筑之 外的业 主 ， 也可 以主张与 自己有利害
关系 (司法解释没有规定谁有权来认 定这 种主
张 ， 也 即是 行政 部 门在审批 是 否 同意 业 主住 改
商时， 能否 有权来判定本栋建 筑 之 外 的业 主 所
提 出的主张 ) 。 可 见 ， 法 律 总 的精神是 不 主张 住 “ 改商 ” 的。
二 、 严 格 限制 “ 住 改商 ” 有利于 行政部 门依
法 行政 。 城 市 的建 筑物在 规 划审批 之 时即有特
定用途 ， 不 同用途 的建筑物有不 同要 求 ， 规 划行
政 主 管部 门必 须根 据城 市规 划确定 的用途 审批
法 律早 就 对不 同用途 的建 筑物有不 同规 定 ， 例
如 《城 市房地产 管理 法 》第5 4 条对于 住宅用房和
经 营性 用房 既有不 同规 定 ， 《拆迁 管理 条例 》第
24 条规 定拆迁 中货 币补偿 的数额要 考虑房屋 用
途 等。 住宅改变为经 营性用房， 可 能影响建筑物
主体结构并损害建筑物使 用寿命， 影响修 缮该
(省会 以 上 城 市和 一 些 规模较 大 的城 市 的总体
规 划还 需报国务院审批 ) ， 若可 随意改变规 划 ，
则 既损害行政 部 门的行政 ， 不 利于 管理 ， 又 影 响
整个城 市发展 的布局 ， 引发城市发展 中的交通 、
环 卫 、 绿 化 、 消防 等 其他 问题 。 其 实 ， 我 国 多部
■■ 圈 【燕点 {=寸论 】
F O C U S D IS C U S S
“住改商”应当经全体利害关系业主同意
观对于业主的精神安宁具有重要意义。瑞士民法典在对不可量物侵入的规定中
明确规定了 “间接的积极的物质侵入”和“间接的积极的观念侵入”，后者是
指，邻地所有权人或使用人利用自己的土地对邻人的“精神的安宁的侵害”。
例如，土地所有权人或使用人在土地上修建妓院、歌舞厅或堆放危险物质，使
成业主大会行使表决权对于共同事项进行管理，并有义务遵守业主大会的决定。
判断“住改商”是否属于团体关系也就是判断它是否属于业主大会的管理范畴，
我国《物权法》第76条对于需要由业主共同决定的事项进行了明确规定，其第
1款规定：“下列事项由业主共同决定：（一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三)选举业主委员会或者更
梯、走廊和屋顶等部分共有之权利义务关系。建筑物区分所有之共有关系因其
使用上与性质上的不可分割，与一般共有有所不同，且应永远保持该共有状态。
团体关系，是指全体业主作为一个整体，形成一个团体，这就是业主大会，业
主大会的各个成员就是业主，就是共同管理权的基础[3]。
考査“住改商”问题的性质也就是要看一下它是属于建筑物区分所有权
或接受必要限制而遭受的财产损失。由于专有部分的邻接而产生商业经营活动
损害其他业主财产利益的可能性。精神利益，主要是维护小区居住环境，保持
生活安宁的利益。现代社会的生活节奏日益加快，人们的内心压力也
与日俱增，
的容忍限度应根据社会理性人的观念来确定，
在这一判断中应当添加环保等因素进行客观的价值权衡。可将由于居住产生的
正当妨害作为判断基准，如果“住改商”超出了因居住产生的正当妨害则可认
关于居民小区“住改商”扰民问题的对策建议
关于居民小区“住改商”扰民问题的对策建议随着商事制度改革的深入推进，将居民小区内的居住性用房改变为经营性用房，以此作为市场主体经营场所进行工商登记的情况，日益普遍。
但“住改商”市场主体经营扰民问题也呈上升趋势，亟需引起重视。
一、处理“住改商”扰民问题存在的困难一是超范围经营现象难处理。
为尽可能减少对其他业主的影响，《暂行办法》设立了禁止“住改商”的经营类別，不少市场主体为顺利办理执照，核准经营范国为零售业等非禁止的经营类别，而实际经营却包含KTV、餐饮、美容美发等需主管部门审批的限制行业。
如办理酒类零售营业执照后在封闭小区内从事酒吧、餐吧服务，办理零售业营业执照后在商住楼从事卡拉OK服务等。
二是出具证明过程不严谨纠纷难处理。
《暂行办法》规定：“住改商”经营场所证明由住宅所在小区的业主委员会出具，无业主委员会的由管理（服务）该住宅的物业管理（服务）机构出具，既无业主委员会，也无物业管理（服务）机构的，由住宅所在地的居民委员会（或村民委员会）出具。
目前，办理“住改商”的经营场所证明基本由物业管理（服务）机构出具。
由于利益驱动、无感同身受等原因，有些物业管理（服务）机构末严格按照要求出具“住改商”场地证明，如末征询其他利害相关业主意见、未公开公示等，经营户办理《营业执照》后，一旦与业主产生纠纷，登记机关面临处理难题。
三是法律法规不完善后续处理难度大。
《暂行办法》第十八条商事主体将住宅作为住所（经营场所）登记的，除提交《同意将住宅改变为经营性用房的证明》外，还应签署《住改商登记承诺书》，书面承诺经营过程中不损害利害关系人利益。
如有违反，须30天内无条件迁出，并依法办理相关变更登记手续。
第十八条未明确规定30天内不迁出该如何处理。
登记机关只能依据《暂行办法》第二十条如有利害关系人对住宅作为住所（经营场所）登记有异议的，依法向人民法院提起民事诉讼，登记机关依照人民法院的判决或裁定依法处理。
对于绝大多数业主来说，向法院起诉，时间人工等维权成本过高，从而将矛头直指相关职能部门，认为其不作为乱作为。
最高院司法解释关于_住改商_问题的平衡取舍
一决高下。邻居们认为，住房使用权不能无限制，将住 宅改商场，不仅使小区车位紧张、电梯拥堵、用电超负 荷、治安秩序变坏，还将降低住宅硬件设施的使用寿 命，增加公用设施的维修和管理运营成本，最终还会 影响到物业的长期升值，破坏城市规划，造成国家税 费流失。因此，无论从哪个角度看，都要制止这种行 为。彭某与邻居之间的矛盾，后经调解，彭某中止与电 脑公司的租房合同，电脑公司近期将迁出小区。
界定“有利害关系业主”的范围
确定了“同意”原则后，就需要明确 “有利害关系的业主”的范围。这个问题 恰恰是《物权法》没有解决的。司法解释
”
出台之前，这个模糊的概念引起了不少争
议。如何理解“有利害关系的业主”，仁者见仁智者见
智。“住改商”业主尽量缩小有利害关系业主的范围，
而相邻业主一般都想将自己的意见参与进来。确定某
随着社会经济的不断发展和住房制度改革 的不断深入，商品房建设规模越来越大，一方面 越来越多的人购买商品房并逐渐追求宜居住房， 另一方面也有很多人追求经济利益将住宅改为经 营性用房。“住”与“商”之间遂摩擦不断，“住改 商”问题日益凸显和受关注。最高人民法院适时 出台司法解释，明确权利义务，很好地起到了定纷 止争的作用，既严格和细化了“住改商”的条件要 求，同时也没有完全地简单地禁止“住改商”，兼 顾各方利益，又有所侧重。应当说，最高法司法解 释的出台是非常及时和必要的。◇
部分原因在于法律本身对于不经利害关系业主同意将
住宅改为经营性用房如何处置并无规定。基于进一步
明晰权利义务关系，最高法司法解释规定了相邻业主
住改商程序的法理分析及完善对策
北 京市 工商局 根据上 述 《 通知 》 ， 规定 申请 人在 申请登 记 注册时 ， 将住宅楼改 变为经营性用房 作为住所 的， 当符合 国家 应 法律法 规的规 定 ， 除按 照国家工 商总局 《 通知 》规定 提交相 关 材料外 ， 宅楼及 住宅楼 底层规 划为商 业用途 的房屋 不得从 事 住 餐饮服务 、歌舞 娱乐 、提供互 联网上 网服务 场所 、生产 加工和 制造 、经营 危险化学 品等涉及 国家安全 、存 在严重安全生产 隐 患 、影 响人 民身体健康 、污染环境 、影响人民生命财产 安全 的 生产经营活动 。 目前广 东工 商部 门是否 给 “ 住改商 ”办 照 ， 只看 申请 人能 否拿 到三证 ： 除必 备 的住所（ 经营 场所 ） 使用 证 明 、 住所登 记 表》外 ， 就是最 重要 的那 张 “ 放行条 ” — — 所 在地居（ ） 村 民 委员会 或业 主委员会 出具的 “ 有利 害关系的业主 ”同意将住宅 改变为经营性用房 的证 明文件 。 由上 可知 ， 两地住 改商行 政许 可所 附加 的条 件 构成 突出集 中在一 点 ， 是如何取 得有 利害关 系的业主 同意 。不 同的是北 就 京市工商局文件还 明文限定了住改商的适用范 围。
Hale Waihona Puke 规 定发 出了 关于住所 （ 经营场所 ） 记有关 问题 的通知》（ 商 登 工 企 字 ［ ０ ７ ３ 号 ， 定 ：“ 业（ 司） ２ ０ ］２ ６ 规 企 公 、个体 工商 户在设 立 （ 开业） 或住所 （ 经营场 所） 变更登记 时 ， 住宅改变 为经营性用 房 将 的， 除提交住所使用证 明外 ， 还应 当提交 下列材料 ： （ ） 住所 （ 一 经营场所） 登记表》 ； （ 住所 （ 二） 经营 场所 ） 所在 地居 民委 员会 或业主 委员 会 出具 的有利 害 关系 的业 主 同意将 住宅 改变 为经 营性 用房 的证 明 文 件。” 第 三个层 次是地 方性 规定 ， 中体现在 明确变 更行 为必 须 集 经过的操作程序 。现 以北京 、广 东 申请 “ 改商 ”条件分析 如 住
2021成都某小区住改商问题及解决方案范文3
2021成都某小区住改商问题及解决方案范文 一、某小区住改商问题的由来 ①长期以来,某小区业主对于"住改商"问题投诉不断,市委市政府和该区区党工委管委会一直高度重视,原市委常委、副市长赵小维同志也会同相关部门分管负责同志专门到某小区进行调研,制定了一系列的综合整治实施方案.由于各方面的原因最终导致行政执法权难以落实,"住改商"问题未能彻底解决.由于问题重重,该区工商局于2012年8 月正式作出书面报告,建议暂缓实施对该小区其他"住改商"经营者的行政处罚措施. 二、该小区住宅商用产生的原因 (一) 规划不合理,配套不完善,使得对麻将馆、小超市等生活设施的需求无法满足需求. (二) 业主希望能够利用闲置的房屋增加收入. (三) 降低商业运营成本使得住改商有市场. (四) 为满足生存需求是目前很多业主住宅商用的原因. (五) 业主自治作用甚微以及物业管理的缺位. 三、该小区的治理现状 (一) 物管公司对小区"住改商"的管理情况 目前该小区的物业管理企业对"住改商"采取了事前告知、控制每户门禁卡的办理张数和定期入户调查,并将调查结果报派出所备案等措施.但是,物业管理的员工不够充足,甚至连治安巡房工作都没有完全做好更难以抽出专人来制止住宅商用的行为. (二) 政府采取的措施从 2011 年 9 月起,该区多部门并协调市级相关部门对该小区内"住改商"分阶段分步骤进行了全面的综合整治.通过提请市监察局对相关公务员或机关工作人员进行监察谈话,要求这些业主限期恢复房屋住宅使用性质; 工商局与区城管执法局印发了联合告知书,要求"住改商"业主和经营者限期恢复房屋住宅使用性质,业主有义务督促经营者停止经营行为,撤离用于经营活动的工具、设备等财物; 该区公安分局会同街道流管办对某小区内的出租房、流动人口进行清理; 下达行政处罚决定书并申请法院强制执行等措施.但整治基本没有减少小区内的"住改商"现象.难治理的原因主要有两点: 1.行政机关取证难 行政机关奔赴现场进行调查取证的时候,户主往往不开门,而行政机关是没有强制进入居民住宅的权力的.虽然知道存在违法行为,却拿不到证据证明.调查取证是作出行政决定的前提,苦于难以取证,导致法律规定各行政机关的处罚权得不到落实. 2.一味的取缔,没有采取"疏堵结合"的措施. 住宅商用涉及某些经营者的生存权问题又为那些商业配套不完善的小区提供了便利.有业主希望取缔它们,又有很多业主希望保留.行政机关必须考虑民生,感到左右为难. 四、目前法律框架下解决方案和部门分工 (一) 对于居民投诉举报意见少,对居民生活影响不大的经营项目 应当积极引导我国物权法并未禁止业主将住宅用房改为经营性用房,并且根据《国务院办公厅转发人力资源和社会保障部等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》(国办发[2008]111 号) 、《四川省人民政府办公厅转发省人事厅等部门关于促进高校毕业生创业的意见的通知》( 川办函[2009]146 号) 都规定对特定人群". 放宽经营场所限制. 按照法律、法规规定的条件、程序允许高校毕业生以家庭住所(经利害关系人同意) 、租借房、临时商业用房、农村住宅等作为创业经营场所,凭有关证明材料进行注册登记.因此,政府不应该对小区住宅商用采取"一刀切"态度. (二) 对于住改商的行为应该由规划部门依法查处,相关部门积极配合 《成都市物业管理条例》规定业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅,不得擅自改变其使用性质.确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,经有利害关系的业主同意同意外,还要"规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批";第八十五条赋予规划部门对于住宅商用行为处罚职权"违反本条例第四十八条规定,擅自改变住宅使用性质的,由规划行政主管部门责令限期改正,并处以 5000 元以上 3 万元以下罚款"、《成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见》( 成办发〔2012〕11 号) 文件"对物业管理区域违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为,由物业服务机构、业主委员会或相关业主向规划部门报告,同时书面告知当地街道办事处; 规划部门应及时依法查处."及"对尚未依法整改违法行为的单位和个人,由规划部门书面告知房管、工商、民政部门,暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业( 含个体工商户) 注册登记和社会组织登记."之规定,对那些居民投诉举报意见极大、经过联席会议多次调解制止无效的少数擅自"住改商"问题,由规划部门及时依法查处,房管、工商、民政部门积极配合. (三) 其他政府部门在治理住改商的职责 1.工商行政主管部门 根据《成都市人民政府关于贯彻实施< 成都市物业管理条例 > 》的通知成府发[2007]87 号工商行政管理部门要加强企业登记中对住所的审查,不得为将住宅擅自改变房屋使用性质作为住所( 经营场所) 的企业( 个体工商户) 办理登记; 经规划管理部门批准同意改变房屋使用性质的,工商行政管理部门在办理营业执照时应当查验规划管理部门的批准文件; 加强对建筑区划内无照经营行为的查处. 另外,据《国家工商行政管理总局关于推进查处取缔无照经营工作规范化建设的意见》和《无照经营查处取缔办法》工商行政管理部门在查处住宅商用工作中主要有以下职责: (1) 依法查处应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照,擅自从事经营活动的无照经营行为. (2) 依法查处无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照,擅自从事经营活动的无照经营行为. (3) 依法查处已经依法取得许可证或者其他批准文件,但未依法取得营业执照,擅自从事经营活动的无照经营行为. (4) 依法查处已经办理注销登记或者被吊销营业执照,以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续,擅自继续从事经营活动的无照经营行为. (5) 依法查处超出核准登记的经营范围、擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的违法经营行为. 2.房管部门 (1) 整治出租房屋不备案的群租行为. (2) 查处打击住宅商用中存在的改变房屋结构影响房屋安全装修改造和其他影响房屋安全的行为( 3) 对涉及违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为的房屋暂缓办理相关登记. 3.城市管理部门 如果是"住改商"经营餐饮业排放油烟、污水和堆放倾倒固体废物侵害相邻业主权利的,应该由城市管理部门负责管理.《成都市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》第十条规定城市管理执法局"对下列违法行为实施行政处罚:( 六) 餐饮服务业排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染的; ( 七) 违法排放城市生活污水的; ( 八) 违法堆放、倾倒固体废弃物的."该办法的第十三条、第五十八条也规定了城市管理部门的职权. 4.公安机关 住宅商用噪音扰民的,应该由公安机关负责查处.《环境噪声污染防治法》第四十六条"使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时,应当控制音量或者采取其他有效措施,避免对周围居民造成环境噪声污染."第四十七条"在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动,应当限制作业时间,并采取其他有效措施,以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染."5.文化和卫生管理部门. 根据《无照经营查处取缔办法》文化行政管理部门依法查处未经许可从事娱乐场所、营业性演出、互联网上网服务营业场所、互联网文化活动、音像制品经营、电影发行放映等经营活动;卫生行政管理部门依法查处未经许可擅自从事食品、化妆品、餐饮、营利性医疗机构等经营活动.因此,对未取得前置许可擅自利用住宅从事上述经营活动的应当分别由文化和卫生行政管理部门负责查处. 五、某小区"住改商"的治理建议 长期以来,过度依赖行政途径解决某小区"住改商"始终难以达到理想效果.在尊重事实和法律的基础上,现对某小区"住改商"的治理提出以下建议: (一) 充分发挥业主自治作用 既然物权法将"住宅改变为经营性用房"的同意权交给了业主,那么就应该引导业主走上良好的自治道路.应该出台相应的法律法规进一步明确业主大会和业主委员会在解决社区业主相邻权纠纷中的法律地位;规范业主大会的运作,细化业主委员会经费、人员以及办公场所的规定; 明确违反业主委员会和业主大会决定的行为的法律后果,增强业主自治组织的影响力. (二) 明确"住改商"合法化途径 虽然《物权法》肯定了有条件的将住宅用房转化为经营性用房,但是具体如何合法地"住改商"还需要相应的配套规定.立法应该明确以下问题: 1.将经营项目分门别类,明确规定可以进驻小区的经营种类. 2.申请住宅商用涉及多个政府部门,立法应该明确各种经营项目应当按照怎样的先后顺序报相关部门审批或者登记备案; 要明确经营者需要提供的资料种类和格式; 还可以对住宅商用的审批进行集中办理等等.采取措施减少经营者申请的成本和繁琐程度,方便意在合法办理"住改商"手续的业主. 3.合法的将住房转化为经营性用房的后续管理制度和纠纷解决机制.如,经营者是否应该多交管理费,对于受影响的利害关系人如何补偿等等. 4.进一步划分各行政部门的管理职责,避免法律法规的矛盾和空白.如,明确工商部门和其他审批部门对于小区内部不同种类"无照经营"的管理职责. (三) 搭建行政执法综合平台 鉴于规划、房管、工商、城管等部门均对业主擅自改变住宅用途具有一定的管理职能,各部门由于取证困难等原因,"分别治理"及突击式的"各部门联动治理"在效果上不尽人意.因此,政府要有效治理"住改商"问题,需要构建长期稳定的综合执法平台.成都市政府已经建立了"住改商"处理平台,建议将以上成都市政府搭建的治理平台适用到该区,明确该区的"住改商"问题有明确的投诉受理机关;分流处理程序多个部门联合执法的长效机制. (四) 加大宣传成功治理"住改商"的案例 1.向业主宣传业主纠纷解决的法律知识和成功的司法案例,鼓励业主通过司法途径解决"住改商"带来的民事侵权. 2.宣传分享小区自治的成功经验,引导业主自治. 3.宣传其他企业成功的物业管理,刺激物业管理企业做得更好. 4.宣传某些经营者活用法律从而获得其他业主容忍住宅商用的案例,避免纠纷的产生.。
直接利害关系的理解
直接利害关系的理解
"直接利害关系"是指两个或多个事物之间存在着直接的、紧密
的关联，彼此的行为或决策会直接影响到对方的利益或损害对方的利益。
这种关系不需要借助其他中间环节或因果链条，而是在两者之间直接产生作用。
例如，在商业环境中，供应商和客户之间存在直接利害关系。
供应商提供产品或服务给客户时，客户支付货款作为供应商的回报。
如果供应商的产品或服务质量不符合客户的期望，客户可能会停止购买，从而对供应商的利益造成直接损害。
同样地，如果客户无法按时支付款项，供应商的收入将受到直接的影响。
另一个例子是房东和租户之间的直接利害关系。
房东出租房屋给租户，租户支付租金作为房东的回报。
如果租户拖欠租金或对房屋造成损坏，房东的财务利益将会直接受到损害。
同样地，如果房东无法及时维护房屋或提供必要的修理服务，租户的居住条件将受到直接影响。
总之，直接利害关系是指两个或多个事物之间存在直接联系和相互依赖的关系，彼此的行为或决策会直接对对方的利益或损害产生影响。
住改商_保证书
住改商承诺书尊敬的各位业主：您好！我在此郑重承诺，我将住房改为商业用房（以下简称为“住改商”），并将严格遵守国家法律法规及相关政策，确保在改变房屋用途过程中，不影响其他业主的合法权益，不损害小区的整体环境和生活品质。
一、遵守法律法规在进行住改商的过程中，我将严格遵守《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，遵循有利害关系的业主一致同意的原则，确保合法合规进行住改商。
二、尊重其他业主权益在进行住改商的过程中，我将充分尊重其他业主的合法权益，确保改造过程中不会对其他业主的生活造成不便，包括但不限于噪音、污染、安全等问题。
同时，我将按照小区物业管理规定，承担相应的费用和责任，确保住改商后的商业用房不会给小区带来额外的生活负担。
三、确保安全和环保在进行住改商的过程中，我将严格遵守国家和地方关于安全生产和环境保护的法律法规，确保改造过程中的安全和环保问题得到有效控制。
对于可能存在的安全隐患和环境污染问题，我将采取有效措施进行预防和解决，确保不会对小区和周边环境造成影响。
四、保持小区整体环境在进行住改商的过程中，我将充分考虑小区的整体环境和美观，确保商业用房的外观和装修风格与小区整体风格相协调。
同时，我将遵守小区物业管理规定，确保商业用房的运营不会对小区环境造成破坏，包括噪音、油烟、垃圾处理等问题。
五、配合相关部门管理在进行住改商的过程中，我将积极配合相关部门的管理和监督，确保住改商行为得到合法合规的监管。
如有相关部门要求整改或停业，我将严格按照要求进行整改或停业，确保商业用房的运营不会对小区和周边环境造成严重影响。
六、承担相应责任如因我在住改商过程中违反法律法规或相关承诺，导致其他业主权益受损或小区环境受到影响，我将承担相应的法律责任和赔偿责任，确保其他业主的合法权益得到保障。
以上是我作为房屋所有人和经营者的庄严承诺，我将严格按照上述承诺进行住改商行为，为小区的发展和繁荣做出贡献。
住改商中“利害关系人”之界定
住改商中“利害关系人”之界定刘阅春【摘要】摘要：住改商是将住宅改为经营性用房的行为，本质上是对业主的专有权的使用，基于建筑物区分所有权的特点，专有权的行使必须以不违反共同利益为原则。
在建筑区划内，共同利益既包括相邻权益，也包括共有部分行使的权益。
结合建筑区划内所有人与利用人常常分离的现象，应对《物权法》第77条和《建筑物区分所有权解释》第11条中的“有利害关系的业主”采扩大解释，将之适用于在建筑区划内的“物业使用人”。
同时，对利害关系人界定的程序规则，也不宜采纳一致决原则，应当以多数决原则和赋予紧邻业主一票否决权为宜。
【期刊名称】湖北社会科学【年(卷),期】2013(000)008【总页数】4【关键词】建筑物区分所有权；利害关系人；住宅商用；界定住宅商用是指将住宅改变为经营性用房的行为。
我国法律并没有禁止住宅商用，在《物权法》中还设置了住宅商用的条件，按照《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”值得注意的是，《物权法》虽然对住改商设置了“利害关系人同意”的条件，但是却未明确规定“利害关系人”的范围。
为更好地适用法律，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第11条明确规定了利害关系人的范围为“本栋建筑物的其他业主”，而建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
与《物权法》相比，《建筑物区分所有权解释》第11条核心问题指向的是利害关系人的范围，即本栋业主和能够证明有利害关系的业主，此处利害关系人范围界定的法理基础是什么？业主的范围是否能够涵盖所有受到影响的状况，包不包括物业使用人？利害关系人界定的程序是一致决还是多数决？这些都是亟待明确的问题。
住改商厉害关系保证书
住改商厉害关系保证书篇一：住改商尊敬的各位业主：我们已取得中山市火炬开发区（以下称“该室”）业主的同意，将该室作为商务办公场所使用。
为取得各位利害关系的业主同意，现我们承诺，仅将该室作为商务办公场所使用，不干扰各位业主生活起居，并遵守国家法律法规及物业管理规约的规定。
特此承诺！中山市有限公司（筹）法定代表人：年月日以下各位利害关系业主签字同意将该室作为商务办公场所使用：所在小区物业管理公司意见（对厉害关系业主进行回访确认）：篇二：住宅改商用承诺书承诺书尊敬的各位XX大厦业主：我们已取得南宁市XX大道XX号XX大厦XX室（以下称“该室”）业主的同意，将该室作为商务办公场所使用。
为取得各位利害关系的业主同意，现我们承诺，仅将该室作为商务办公场所使用，不干扰各位业主生活起居，并遵守国家法律法规及物业管理规约的规定。
特此承诺！南宁市XXXXX有限公司（筹）法定代表人：年月日篇三：改名字承诺书xx市xx派出所：我叫xxx，男，汉族，19xx年xx月xx日出生，现住xx省xx市xx 村，身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxxx。
当年在登记户口时，把我的名字登记成xxx，一直沿用至今。
现在我已结婚并育有一孩叫xxx，为了保护孩子的自尊心，营造孩子健康成长的良好心理环境，本人经再三考虑，决定将现在使用的名字改为xxx，保证今后不再更改姓名，一直合法使用该名字。
特此保证！保证人：xxx20xx年xx月xx日篇二：名称使用承诺书(注变更名称适用)名称使用承诺书（公司变更名称适用）名称使用承诺书（注：变更名称适用）现有（注：公司名称），申请变更公司名称为，拟用“”作为公司字号，主要从事行业。
恳请给予办理名称核准，全体股东特作如下承诺：一、该名称中的字号并非取自国内外知名企业字号（商号）和1、本范本适用于有限责任公司申请名称变更预先核准，申请名称与已登记的名称属不同行业但字号相同时提交。
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经有利害关系的业主多数同意,业主可以将住宅改为经营性用房吗？
经有利害关系的业主多数同意，业主可以将住宅改为经营性用房吗？基本案情2015年10月，白龙湖小区A4幢楼业主发现3单元101室和102室同时进行装修，经询问得知，原102室业主将房屋卖给了101室业主周某，周某有意将两室贯通，准备开一家私房菜馆。
业主梁某等随即将相关情况反映给物业公司。
物业公司告知周某，其行为违反小区管理规约，必须停止改动建筑物承重结构、变住宅为经营用房的行为。
周某认为，自己的行为是对自有房产的合法利用，他人无权干涉。
梁某等业主经协商后决定委托律师依法维护自身的合法权益。
法律评析现实生活中，部分业主出于商业目的将房屋用途由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，超出正当行使房屋所有权的权利界限，侵害其他业主的建筑物区分所有权，引发诸多纠纷。
根据我国《民法典》的规定，如果业主将住宅改变为经营性用房必须同时具备两个条件：其一，不得违反法律、法规以及管理规约。
物权法、物业管理条例等法律、行政法规以及地方性法规就物业用途改变所作的禁止性、程序性规定等，其他法律法规关于建筑物规划设计、环境保护、消防安全等相关规定，业主均必须严格遵守，否则即为违法行为。
另外，由业主共同制定，体现业主自我管理、自我约束、自我规范意思的管理规约，如果就建筑区划内有关建筑物及其附属设施作出了相应规定，对业主也具有约束力。
其二，应当经有利害关系的业主同意。
如果业主在不具备前述两个条件的情况下，擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主可以依法向人民法院提起诉讼，请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
司法实践中，对于“有利害关系的业主”的界定问题有所争议，《建筑物区分所有权司法解释》按照社会通常情况作出推定，即业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《民法典》第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
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对“住改商”中利害关系人范围的思考
作者：裴雪佳
来源：《商情》2015年第16期
【摘要】“住改商”是将区分所有建筑物的住宅改为经营性用房的行为，物权法第77条规定了“住改商”除遵守法律、法规和管理规约外，另一重要条件就是需有利害关系的业主同意。
“住改商”是业主对其专有权的行使，应以不违反共同利益为原则。
针对所有人与使用人经常分离的现象，应对《物权法》第77条和《建筑物区分所有权解释》第11条中的“有利害关系的业主”做扩大解释，将其适用于建筑区划内的“物业使用人”。
【关键词】建筑物区分所有权；“住改商”；利害关系业主；物业使用人
“住改商”是将建筑区划内的住宅改变为经营性用房的行为，我国法律对此并未采取绝对禁止的态度，而是在《物权法》中设立了“住改商”的条件。
值得注意的是，《物权法》虽然对“住改商”规定了“利害关系人同意”的条件，但是并未指明“利害关系业主”的范围。
《建筑物区分所有权解释》第11条中明确规定了利害关系业主的范围为“本栋建筑物的其他业主”，而建筑区划内，本栋建筑物以外的业主，主张与自己有利害关系的，应对其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响进行举证证明。
此处利害关系业主的范围包不包括物业使用人？这是值得思考与亟待明确的问题。
一、业主的涵义分析
在建筑区划内，存在两种意义的人，一为业主，二为物业使用人。
业主为利害关系人已不言自明，无论是《物权法》第77条还是《建筑物区分所有权解释》第10条和第11条，都将业主包括在内，值得注意的是，除本楼业主属于确定的“利害关系人”以外，其他业主的涵义需要进一步阐释，同时物业使用人是否包括在“利害关系人”的限定范围内，也值得商榷。
判断是否属于利害关系业主，应当从相邻关系理论出发，并结合共有权益，考虑形式和程度等多个标准综合确定，而不能不加区分地确定利害关系业主，全体小区的业主并不必然地成为利害关系业主。
根据《建筑物区分所有权解释》第11条的规定，有利害关系的业主本质上是其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的人。
在判断标准上，房屋价值和生活质量受到不利影响均可视为认定利害关系业主的抽象标准。
具体言之，有学者指出以相邻利益受到损害为出发点，结合地域标准、用途标准以及容忍义务标准来增加判断的依据。
也有学者提出住宅的根本价值在于实现为人们提供居住的目的，生活质量遭受不利影响必然会使得房屋价值降低，对于生活质量的判断可以结合空间的独立性、环境的安宁性、使用的便利性和建筑的牢固性四个基本要素；关于利害关系的证明，现行法律采用了法定和利害关系的业主自证的区分模式，即本栋建筑物内的其他业主均视为利害关系业主，而其他建筑物内的业主通过举证证明亦可被认定为利害关系的业主。
二、物业使用人是否涵盖在内
如前所述，无论是从相邻关系受到影响还是共有部分利用的角度，在建筑区划内，受到“住改商”行为影响的不仅仅是物权性的利用人，还包括债权性的利用人。
债权性的利用人包括承租人、借用人等。
实际上，关于区分所有建筑物的利用，经常存在所有人与利用人分离的现象，最高法院在《建筑物区分所有权解释》第16条中也采用了“物业使用人”这一概念。
根据最高法院的解释，业主是专有部分的所有权人，而物业使用人是业主以外的实际使用物业的人，包括物业的承租人、与业主共同居住的人、代管房屋的人、借用物业的人。
台湾地区的《公寓大厦管理条例》第三条规定了所有人以外的规范对象——住户，其定义包括公寓大厦的区分所有权人、承租人或者其他经过区分所有权人同意而使用专有部分的人。
对此，有学者指出住户是基于使用的角度来规范的，与物权的归属无关。
因此针对使用建筑物的行为均以住户作为规范对象，涉及物权的行为便以区分所有权人作为规范对象。
值得注意的是，在《物权法》第77条和《建筑物区分所有权解释》第11条关于利害关系业人的定义中都仅仅使用了业主一词，是否包括“物业使用人”的情形，则需要具体进行分析。
针对区分建筑物所有与使用经常分离的现象，业主范围应扩大适用于物业使用人，对此，学者的观点较为一致。
一方面，依据相邻关系理论，相邻关系本身是所有人和使用人之间的关系。
最初各国采用不动产所有权的表述来设立相邻关系，但其后随着社会的发展变化，法律对相邻关系的设立目的作出了一定的调整，认为相邻不动产的权利人之间都可以适用相邻关系的规定，以期平衡相邻不动产权利人之间的利益关系。
《物权法》对相邻关系的主体采用的是“不动产权利人”的表述，此种规定方式符合物权利用的趋势。
因此，从相邻关系受到影响的角度，利害关系人应当不仅仅是相邻业主，还包括相邻的物业使用人。
另一方面，从共有部分利用的角度，由于建筑物区分所有权是一种复合性权利，即使以专有权为主导，但专有权的行使不可避免地要使用到共有部分，那么因为共有部分的利用所发生的权利义务关系，也不仅仅约束业主。
物业使用人承担了与物业使用相对应的义务，根据权利义务相对应原则，他们的权利也应当得到维护，因此物业使用人也是利害关系人。
因此“利害关系人同意”的条件针对的不仅仅限于业主之间的利益平衡，而是要维护居住在小区之内的人的共同利益的问题。
因此在解释上，应当将物业使用人包括在有利害关系的业主范围之内。
参考文献：
[1]唐仪萱.相邻关系原理视野下的利害关系业主.重庆工学院学报（社会科学），2008，11
[2]熊丙万.论住宅商用法律制度——兼评建筑物区分所有权司法解释第10条、第11条.政治与法律，2009，8
[3]苏永钦.相邻关系在“民法”上的几个主要问题，私法自治中的经济理性，北京：中国人民大学出版社，2004：228
[4]梁慧星，陈华彬.物权法（第五版），北京：法律出版社，2011：198。