项目后评估报告(地产)

3、 土地合同执行情况评估 1994 年，AA 市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。AA 市新 地房地产开发有限公司是 AA 市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资企业。 二龙路项目分两期开发：一期占地 10,310 平方米，其中代征市政用地 2,860 平方 米，1996 年已建成写字楼（新龙大厦），建筑面积为 38,543 平方米；二期规划建设 用地 26,480 平方米，其中代征市政用地 7,600 平方米，该公司由于资金缺乏，我 司收购了本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而 xxxx 写字楼项目规 划建设用地面积 4,753 平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。
xxxx 项目 后评估报告
后评估工作小组
xxxx 项目后评估报告
前言： xxxx 项目是 AA 公司运作的第一个写字楼项目， 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后
开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。 AAxxxx 项目后评估过程中，AA 公司同事认真对待，努力工作，总部的财务管理部、
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核心内容提要
【投资管理评估】 xxxx 项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市
场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用 15,898 平方米写字楼置换 12,641 平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又 提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且 可观的现金流。 该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处 AA 二环内金融街地区，项目本 身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价 值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对 项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。
2、 投资管理评估的方式 由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和写字楼， 有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指 标。2005 年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地 理位置，将纯住宅变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。
【Hale Waihona Puke 目投资管理评估】1、 项目发展周期内 AA 房地产市场发展回顾 2003～2007 年，为项目主要发展期，在此期间内，AA 市房地产市场经历了宏观调 控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。 由于中国入世、2008 年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，AA 市在 2000 年 前后集中规划了 CBD、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此 AA 从 2004 年 开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。 AA 写字楼市场，从 80 年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前 所未见的供需两旺阶段。2005 年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额 增幅减缓。 项目所在地金融街甲级写字楼项目 2003 年以后才逐渐回暖。2005 年以后高档甲级 写字楼成为金融街写字楼市场的主流，占总量的 68%；乙级写字楼也占到了 18%。 2006 年上半年，AA 写字楼市场总体发展较为平稳，5 月份出台的各项政策没有影响 到相对稳定的写字楼市场。
年开工，当年竣工”，作为 AA 公司开发的第一个写字楼项目，在工程进度的控制方面 是比较成功的。 工程管理中，能够充分认识到工程外墙施工对于写字楼项目工程进度及质量的重要 性，积极采取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。
【成本管理评估】 xxxx 项目是 AA 公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档 5A 级写字楼。虽然
【营销工作评估】 在对金融街写字楼市场充分调研的基础上，对项目进行了准确定位，在租售阶段，确
定项目只租不售，通过对目标客户的分析和梳理，最终确定将物业整单租赁给中国工 商银行，且租赁期间仍冠名“xxxx”，以较高价格成功实现了项目租售。
【发展进度、工程管理评估】 项目实际施工时间从 2006 年 2 月开始，至 2006 年 12 月底完成竣工备案，实现了“当
没有现成经验，但是 AA 公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。通过采用 设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实现成本 控制。实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较大减少。
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xxxx 项目后评估报告
【项目概况及评估综述】
1、 项目概况： 【xxxx】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街 500 米；南距西长安街 200 米；西侧与 AA 金融街隔街相望，距内城主干道西二环 600 米；东侧与西城区政府 毗邻，北侧与联系金融街与西单大街的通道辟才胡同相邻。 项目地理位置优越，交通便利，主要配套有丽兹·卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN 酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企业办公 成本。项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估 等配套服务机构为辅的新的金融商务区，能够为企业带来良好的办公环境。但是项 目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。
3、 项目开发周期 项目自完成土地签约，项目实际开发周期约 3 年。
4、 项目综合评估 项目的经济技术指标较可研有所变化，总建筑面积有所增加，可租面积以及车位增 加较多。同时通过对建安成本的控制，项目在建安成本减少的情况下，出租收入提 高，从而使得项目利润达到最大化。 项目的发展进度严格按照“当年开工，当年竣工”的发展目标执行，建安工作周期 被大大压缩，由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影 响，但项目在保证质量的前提下按期竣工备案，同时通过优化建筑做法，一方面加 快了工程进度，另一方面也较好的控制了成本，甚至有所减少。项目的发展进度加 快，又促进了项目的租售，加快资金的回笼。 项目推向市场的时机把握较好，一方面项目在外立面完成以及室内达到展示标准后 推出，另一方面项目在推广时避开了其它一些高档写字楼的推广期。较好的时机把 握提升了项目形象的同时也获得了较高的租金收入。同时通过对客户、面积以及类 型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。可以说市场对 项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了项目前期市场定位的 准确性。 项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入以及净利润较可研报告预测数均 有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。 项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风 险的能力。 项目进一步丰富和完善了 AA 公司的产品类型，并为 AA 公司运作写字楼类型的项目 积累了经验与教训。 写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并且进
投资管理部、设计工程部和营销管理部及运营管理部也积极地参与其中，在此表示谢 意。
目录
核心内容提要 ................................................................................................................ 2 【项目概况及评估综述】 .............................................................................................. 3 【项目投资管理评估】 .................................................................................................. 4 【项目规划设计工作评估】 ........................................................................................... 7 【项目营销工作评估】 ................................................................................................ 15 【项目进度、工程管理评估】 ..................................................................................... 18 【项目成本管理评估】 ................................................................................................ 22
2、 项目经济技术指标 项目最终建设用地面积 4,753 平方米，代征城市道路面积已经包含在中海凯旋住宅 项目中，写字楼项目无代征公共用地，总建筑面积为 24,668.06 平方米，容积率 3.38，实际可租面积为 16,929.02 平方米。建筑结构形式为框架剪力墙结构。 项目建筑高度 26.69 米，总建筑面积 24,668.06 平方米，其中地上约 16,084.37 平 方米，地下约 8,583.69 平方米；地上 7 层，地下 3 层；地上车位 11 个，地下车位 144 个。
【规划设计工作评估】 该项目是 AA 公司第一个写字楼项目，本项目规划设计充分挖掘项目的客观及主观优
势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时进 行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设计、 景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。 本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在写字楼产品的概念策划、规划 布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得 到了市场的认可，并为 AA 市场写字楼产品的规划设计工作积累了宝贵经验。