房地产估价与实务 第一讲 房地产估价概述
房地产估价讲义
房地产估价讲义1. 引言房地产估价是指通过对房地产市场的调查研究，对房地产资产进行评估和估价的过程。
在房地产交易、土地征收、保险理赔、财务报表等方面，都需要进行房地产估价，以确定房地产的价值。
本讲义将介绍房地产估价的基本概念、估价的方法以及应用案例。
2. 房地产估价的基本概念2.1 房地产估价的定义房地产估价是指对房地产资产的价值进行评估的过程。
它基于市场供求关系、土地价格、建筑物的物理特征以及财务数据等因素，对房地产资产进行定量和定性的估价。
2.2 房地产估价的目的房地产估价的主要目的是确定房地产的市场价值。
它可以用于房地产交易的定价、土地使用权的征收、房地产税的计算、保险理赔的处理、财务报表的编制等方面。
2.3 房地产估价的基本原则房地产估价需要遵循以下几个基本原则：•客观性原则：房地产估价需要客观、公正地评估房地产的价值，不能受主观因素的影响。
•综合性原则：房地产估价需要综合考虑市场供求、土地价值、建筑物质量等因素，综合判断房地产的价值。
•时效性原则：房地产估价需要根据不同时间点的市场情况进行评估，及时反映房地产市场的变化。
3. 房地产估价的方法3.1 直接比较法直接比较法是通过比较房地产资产与相似房地产资产的价格，来确定房地产的市场价值。
该方法适用于市场供求充分的情况下，通过比较不同房地产的特征和价格，确定估价结果。
3.2 收益法收益法是根据房地产的收益能力来确定其市场价值。
该方法适用于投资性房地产，通过估计房地产的租金收入和折现率，计算出房地产的净现值，作为市场价值的估计。
3.3 决策树法决策树法是一种辅助定性分析的方法，通过建立判断树，对不同因素进行评价和加权，最终得出房地产估价的结果。
该方法适用于复杂的房地产估价问题，可以帮助决策者快速准确地做出决策。
3.4 成本法成本法是根据房地产的建设成本来确定其市场价值。
该方法适用于新建房地产，通过估计房地产的建设成本和折旧率，计算出房地产的折现价值，作为市场价值的估计。
房地产估价基本理论概述
房地产估价基本理论概述房地产估价是指根据过去成交记录、市场变化、物业状况、面积区位等多种因素，对一个房地产资产进行评估，确定它的市场价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。
因此，本文将介绍房地产估价的基本理论，以帮助大家更好地了解房地产市场。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价的一种方法。
它通过分析同类物业的销售记录和价格，来推断目标物业的价值。
该方法的优点是可靠性高，数据来源广泛，因此是被广泛采用的一个方法。
具体来说，市场比较法的步骤如下：1.选择和目标物业同类的物业2.对选定的物业进行调查和比较3.通过比较建筑质量、面积等，确定物业的相对价值4.根据比价测算出目标物业的实际市场价值。
二、成本法成本法是以物业的重建成本作为评估依据来确定市场价值的。
该方法适用于新物业的估价，而不适用于旧物业的估价。
成本法的步骤如下：1.确定物业的净建筑面积和建成价格2.确定物业的折旧和损耗3.计算重建造的费用4.根据物业损减折旧后的重建成本来确定市场价值。
成本法的优点是可以避免非市场因素对市场价值的影响。
因此，在新物业估价中是最重要的估价方法之一。
三、收益法收益法是基于物业所能够创造的收益来确定市场价值的评估方法。
该方法的基本原理是通过评估物业所产生的未来收益来推断物业的市场价值。
具体来说，收益法的步骤如下：1.确定物业的当前收入和支出2.预测物业的未来收入和支出3.计算未来现金流，确定物业的净现值和内部收益率4.确定物业的实际价值。
收益法主要适用于商业用途的房地产估价。
通过预测未来现金流，有效地确定物业的价值和投资回报率，并为投资者提供决策支持。
总之，房地产估价是对房地产市场进行定价的过程。
在实际操作中，可以根据市场比较法、成本法和收益法等多种评估方法综合评估。
这些方法的优点各不相同，但它们共同的目标是准确地评估房地产市场和确定市场价值。
因此，在进行房地产交易时必须准确估价，以确保市场的公正和稳定。
第一章房地产估价概论
第一章房地产估价概论1.专业估价：由专业机构和专业人员完成，提供专业意见，具有公信力，实行有偿服务，承担法律责任。
2.估价目的，估价对象，价值时点，价值类型是在分析测算房地产价值或者价格之前需要确定的最主要因素，又称为估价基本事项。
3.资产评估法理解为：鉴证性估价。
4.房地产估价的特点：本质上是评估房地产的价值而不是价格，模拟市场定价而不是代替市场定价，是提供价值意见而不是做价格保证，不免有误差但应在合理范围内，既是科学又是艺术。
5.房地产价值是由市场力量决定的，是客观的。
6.房地产估价不是估价师的主观随意定价，是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业只是及实践经验去发现，探索房地产价值，而不是发明，创造房地产价值。
7.鉴证性估价应独立客观公正，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”8.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。
9.房地产之所以需要专业估价，除了具有独一无二和价值较大，还因为房地产市场是典型的不完全市场。
10.房地产估价是估价行业的主体是因为：量大面广，其他资产相对较少、房产需要估价的情形较多，其他资产相对较少、房地产估价普遍提供房地产咨询服务、房地产估价人员，机构，业务收入通常是最多的。
11.房地产具有不可移动，寿命长久，保值增值，价值较大等特性。
12.一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的专业知识，丰富的实践经验，和良好的职业道德。
13.估价目的是委托人的实际需要决定的。
14.估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。
估价对象是由估价委托人和估价目的双重决定的。
15.确定价值时点在前，得出评估价值在后。
16.价值时点由估价目的确定。
17.同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。
18.估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
第一讲 房地产估价概述
• 房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的特定 价值作出估计。 A、特定对象 B、特定目的 C、特定委托人 D、特定要求 • 明确估价基本事项主要包括（ ）。 A、明确估价目的 B、明确估价对象 C、明确估价时点 D、明确估价内容 E、明确估价费用 • 房地产估价中，估价目的不同，则（） A.估价依据有可能不同 B.估价方法可能不同 C.估价对象的 范围可能不同 D.不影响估价结果的公正性 E.不影响估价报 告的用途 • 与非专业估价相比，专业估价的特点有（） A、是一种专业意见 B、估计价格或价值 C、实行有偿服务 D、承担法律责任 E、估价作业日期长 • 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性 A、独一无二 B、供给有限 C、价值量大 D、不可移动
承担法律责任
Real Estate Appraisal
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第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（二）房地产估价的概念
核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的
特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，
运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时 点的价值进行测算和判定的活动。
Real Estate Appraisal
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• 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D稳定 • 不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价时声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 • （ ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 • 由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同 的土地之间价格差异较大。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.数量有限性 • 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为 A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格； B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格； C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格； D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。
房地产估价基础与实务
房地产估价基础与实务房地产估价是指根据市场情况和相关法律法规，通过对房地产的调查、研究和分析，确定其合理市场价值的过程。
房地产估价是房地产市场运作的基础，是房地产交易、贷款、租赁等活动的重要依据。
本文将从房地产估价的基础知识和实务操作两个方面进行详细阐述。
一、房地产估价的基础知识1.市场价值：房地产估价的基础是确定房地产的市场价值。
市场价值是指在特定时间内，充分竞争条件下，买方愿意支付的价格和卖方愿意接受的价格之间的交易价格。
市场价值受到供需关系、地段、建筑质量、周边配套设施等因素的影响。
2.估价方法：常见的房地产估价方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过比较类似房地产的交易价格，推断出待估价房地产的市场价值。
收益法是根据房地产的收益能力进行估价，常用于商业用途的房地产。
成本法是根据房地产的重建成本和折旧程度进行估价，适用于新建物业。
3.估价报告：房地产估价的结果需要以书面形式呈现。
估价报告应包括估价目的、估价方法、估价过程、估价结果等内容，以便相关方了解房地产的市场价值和估价的可靠性。
二、房地产估价的实务操作1.收集资料：进行房地产估价前，需要收集房地产的相关资料，包括房产证、土地使用证、建筑图纸、房屋状况等。
同时，还需要收集市场调研数据、市场交易价格、土地政策等信息，以便进行综合分析。
2.现场勘察：通过对待估价房地产的实地勘察，了解房屋的外部环境、内部结构、装修状况等情况。
同时，还需要考察周边配套设施、交通便利程度等因素对房地产市场价值的影响。
3.市场分析：通过对市场供需关系、房地产交易价格、政府政策等因素的分析，确定房地产市场的整体情况和走势。
市场分析是房地产估价的重要环节，直接影响估价结果的可靠性。
4.估价模型：在确定估价方法后，需要建立相应的估价模型。
比较法需要选取合适的样本房地产，并进行数据调整。
收益法需要确定合理的资本化率和净收益。
成本法需要确定重建成本和折旧率。
5.计算估价结果：根据估价模型和相应的数据，计算出房地产的市场价值。
房地产估价基础知识(精)
第二篇 房地产估价方法
第3章 市场比较法第三章 市场比较法.ppt
第一讲 市场比较法简介
第二讲 选择可比实例
第三讲 建立价格可比基础
第四讲 各项修正计算
第五讲 市场比较法运用举例
第4章 收益法第四章 收益法.ppt
第一讲 收益法的基本原理 第二讲 收益法的计算公式
第三讲 净收益的求取
第四讲 资本化率的求取 第五讲 收益法的运用举例
第五章 成本法第五章 成本法.ppt
第一讲 成本法的基本原理及新开发土地的成本法估价 第二讲 新开发房地产和旧房地产的成本法估价 第三讲 成本法的运用举例
第6章
假设开发法第六章 假设开发法.ppt
第一讲 假设开发法的基本原理和基本公式 第二讲 现金流量折现法和传统折现方法 第三讲 假设开发法运用举例
第7章 其他估价方法第七章 其他估价方法.ppt
第一讲 长期趋势法 第二讲 路线价法 第三讲 基准地价修正法 第四讲 建筑物地价分摊
第三篇 房地产估价实务
第8章 估价作业方案制定第八章 估价作业方案制定.ppt
第一讲 估价技术路线设计 第二讲 估价作业方案拟定
第9章
估价信息收集第九章 估价信息收集.ppt
目录
第一篇 房地产估价基础知识
第 1章 房地产和房地产价格第一章 房地产和房地产价格.ppt
第一讲 房地产的概念 第二讲 房地产特性、类型和房地产价格
第三讲 影响房地产价格的因素
第 2章
房地产估价第二章 房地产估价.ppt
第一讲 房地产估价概述和估价原则 第二讲 房地产估价程序和产纠纷估价
第一讲 收集估价资料 第二讲 估价信息的调查和统计 第三讲 估价对象实地查勘
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
第1章房地产估价概论.
房地产估价理论与方法精讲班第1讲讲义第一节对房地产估价的基本认识房地产估价概论(上一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性,房地产估价的要素,房地产估价的各种现实需要,房地产估价师的职业道德,中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的本质;3.熟悉房地产估价的必要性;4.熟悉估价当事人;5.掌握估价目的;6.掌握估价对象;7.熟悉估价时点;8.掌握价值类型;9.熟悉估价依据;10.熟悉估价假设;11.熟悉估价原则;12.熟悉估价程序;13.熟悉估价方法;14.熟悉估价结果;15.掌握国有建设用地使用权出让的需要;16.熟悉房地产转让和租赁的需要;17.掌握房地产抵押贷款的需要;18.掌握房地产征收征用补偿的需要;19.熟悉房地产税收的需要;20.掌握房地产损害赔偿的需要;21.熟悉房地产分割的需要;22.了解房地产保险的需要;23.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;24.熟悉企业有关经济行为的需要;25.了解房地产管理的需要;26.熟悉其他方面的需要;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
二、内容讲解第一章房地产估价概论每个欲进入房地产估价行业、把房地产估价作为职业的人员,首先应对房地产估价及房地产估价行业有一个总体了解。
为此,本章介绍房地产估价的含义;本质、必要性等对房地产估价应有的一些基本认识,估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点,价值类型等房地产估价的若干要素,现实中对房地产估价的各种需要及要求,房地产估价师应有的职业道德,以及中国房地产估价行业的发展状况。
第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义本书所讲的房地产估价,指的是专业房地产估价。
在弄清什么是专业房地产估价之前,有必要弄清专业估价与非专业估价的本质区别。
(一专业估价与非专业估价的不同对估价作广义和通俗的理解,即是估计经济物品的价格或价值,是任何人都可以做的,不论他(她估计得对与错,也不论其结果是否令人信服。
教学课件：第一章-房地产与房地产估价
确定估价结果
确定估价结果是整个估价工作的核心环 节，应根据所选方法和相关参数进行综
合分析。
考虑因素包括市场状况、房地产特点、 结果应客观、公正，并符合实际情况和
相关政策法规等。
市场趋势。
撰写估价报告
报告应清晰、准确、完整地反映估价过程和结果，并 符合相关规范和标准。
实地查勘
实地查勘是了解估价对象实际情 况的重要手段，有助于发现潜在
的问题和风险。
查勘应包括对建筑物外观、结构、 设施设备、环境等方面的调查。
查勘结果应详细记录，并作为估 价的重要依据。
选择估价方法进行计算
选择合适的估价方法对估价结果的准确性至关重要。应根据不同的估价 目的和对象选择合适的方法。
常见的估价方包括估价对象的调查、 资料收集、实地查勘、方法选 择、计算过程、结果确定等环 节。
根据实际情况，应对计划进行 适时调整，以确保工作的顺利 进行。
搜集资料
搜集资料是估价工作的重要环节，有 助于了解估价对象的实际情况和市场 状况。
搜集资料应全面、准确，以确保估价 的准确性。
资料应包括房地产权属资料、建筑结 构、地理位置、市场交易案例等。
撰写估价报告是对整个估价工作的总结，也是向委托 方提供最终成果的重要形式。
报告中应对关键参数和方法选择进行说明，并对结果 进行合理的解释和分析。
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感谢您的观看
等。
估价目的不同，估价结果可能会 有所差异。
签订估价合同
签订估价合同是明确双方权利和义务的重要步骤，也是保障估价工作顺利进行的法 律保障。
合同中应明确规定估价对象、估价时点、价值类型、估价方法等要素，以及双方的 权利和义务。
2012房地产估价师综合辅导：房地产估价概述
2012房地产估价师综合辅导：房地产估价概述1.专业房地产估价的定义房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
房地产估价的核心是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供专业意见。
2.专业估价与非专业估价的区别主要有5点不同：(1)专业估价由专业人员和专业机构完成;(2)专业估价是一种专业意见;(3)专业估价具有公信力;(4)专业估价实行有偿服务;(5)专业估价承担法律责任。
3.房地产估价的本质(1)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格;(2)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价;(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证;(4)房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内;(5)房地产估价既是一门科学又是一门艺术。
4.房地产估价的必要性专业估价的基本前提是：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。
5.房地产估价师目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。
6.房地产估价机构目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立;法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师;资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质;依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制;不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动;房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
建设工程教育网7、.估价目的在估价中房地产估价师应始终谨记估价目的，不能盲目地套用于与其不相符的用途。