镇江市长江路两侧用地控制性详细规划及城市设计说明(2021整理)

镇江市长江路两侧用地操纵性具体规划及都市设计讲明
一、自然地理区位概况
1、区位概况
⑴都市概况
镇江位于东径119度21分至119度35分，北纬32度7分至32度17分，系江苏省省辖市，地处江苏省中部，长江下游南岸。

长江与大运河交汇于此，沪宁铁路贯穿市区，同时有沪宁高速公路，312国道和沿江公路等重要交通设施，镇扬大桥与京沪高速铁路也马上开工建设，所有这些形成了江苏省中部重要的铁、公、水综合交通枢纽，区域位置十分优越和重要，为镇江市的开展提供了十分有利的条件。

镇江市市区总面积255平方公里，其中建成区面积55.6平方公里。

1998年底主城总人口59.27万人，其中非农业人口47.0万人，农业人口12.27万人。

一九八五年江苏省人民政府批准镇江都市总体规划，批复中明确都市重要性质之一是“历史文化古城和风景巡游都市〞。

一九八六年十月，经国务院批准公布，镇江市为第二批国家历史文化名城。

一九九四年江苏省人民政府批准镇江都市总体规划，批复中明确都市性质是“国家历史文化名城，长江下游重要的港口，工贸、风景旅游都市〞。

⑵区位概况
本规划位于镇江主城北部都市滨江地带，规划用地运粮河，东至解放路北端及北固山景区，北至长江，南到沿长江路南侧100米左右幅深的范围。

规划面积约1.0平方公里。

规划长江路连接三山风景区，是一条重要的景看园林道路；同时细节润扬大桥接线，向东延伸连接镇大公路，也是一条重要的交通性干道。

2、自然地理概况
⑴地形、地貌
镇江位于宁镇山脉东段，属低山丘陵地带，南部为低山区标高100－350米，中部为丘陵谷地标高10－72米，北部沿江为一带状冲积平原标高3－8米。

古运河由市区东南向西北曲折注进长江。

市区位于长江以南，坐落在古运河两岸，地面标高〔黄海高程，下同〕在4－10米，沿江一带标高在3－5米之间。

运粮河位于市中心西部，全然与长江平行，两端均与长江相通，承泄御桥港东、南、西三方来水，西侧地面高程为4.0－5.0米。

⑵℃，一月最冷，最低气温零下12℃℃℃℃。

年最大落雨量1601.1毫米，日最大落雨量262.5毫米，年平均落雨量1074.1毫米，雨季为7、8、9三个月，年最大蒸发量1755.9毫米，最小蒸发量847毫米，年平均蒸发量12 76.7毫米，年最大积雪深度14厘米，最大冻结深度9厘米。

年最大风速16米/秒，要紧风向夏天为东、东南风，冬天为东北风，年平均湿度76%，平均雾日10.5日，最多雷暴日数37日。

⑶都市水文
市区要紧水体有长江、古运河和运粮河等。

长江镇扬段全长57公里，属感潮河段，每日涨落两次，最大潮差缺乏2米，最小潮差缺乏0.1米，平均潮差1米左右。

历史最高洪水位6.70米，最低枯水位－0.66米，平均洪水位5.2米，平均枯水位0.08米，长江水量丰富，最大流量92600立方米／秒，最小流量6020立方米／秒，多年平均流量29300立方米／秒，最大流速2米／秒，最小流速0.5米／秒，水质全然到达国家Ⅱ类地面水环境质量标准。

古运河至京杭大运河，北至京口闸，贯穿主城区，全长16.38公里，现有河底宽度6.0米，河底高程2.2－3.0米，两岸地面高程6.0－9.0米。

运粮河位于城区西部，全长9.95公里，现有河底宽度4.0米左右，河底高程0.0－2.5米，两岸地面高程4.0－5.0米。

⑷都市工程地质
镇江位于扬、铜、茅山地震折裂带内，地震裂度七度。

镇江市工程地质条件对比复杂，其特征是地貌单元多，地形起伏大，南部为低山丘陵区，下层基岩，上层为黄褐色可塑－硬塑状下蜀组粘土，厚度5－60米，滑坡、江岸坍塌等地质灾难时有发生。

北部大局部地区为长江漫滩区，包括长江沿岸和运河两侧。

二、规划依据
1、?中华人民共和国都市规划法?
2、?都市规划编制方法?
3、?都市用地分类与规划建设用地标准〔GBJ137--90〕?
4、?镇江市都市总体规划1993-2021?〔江苏省镇江市规划设计研究院、镇江市人民政府〕
三、规划设计原那么
1、本区的用地功能、道路系统、景看环境要与要与总体规划相互衔接，协调一体。

2、按照本区所处位置及开展潜力、都市总体规划所确定的功能与规模定位，配置组织设施与空间，并依据都市开展的实际作必要的深化与调整。

看今昔，质量着文化遗产、持续存在的事物的价值；关于都市居民，它意味着好的生活和理所所以地采取一定措施确保平安、健康、舒适、娱乐和方针，空间环境质量还必须包括提供生活的私密性、爱好活动和获得成就的时机。

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上述目标的实现，依靠于设计师对都市现有空间形态格局的深刻理解，以及对都市空间开展、演化趋势的正确把握，并把握都市中同时运动诸系统在这种格局和开展中所具有的三维特征，通过对这些三维特征的提炼和概括，在都市空间整体层面上建立一个清楚的空是主导框架，从而为都市空格局建立内在的秩序与逻辑，以此引导、促发并标准空间形态的开展。

那个空间主导框架确实是基本都市设计的中心设计结构，反映在设计师的头脑中，那么表现为一种设计的主导看念，只有那个看念或结构以三维型式实现于都市空间中，并与都市中同时运动诸系统发生直截了当作用时，都市空间形态开展才会纳进正轨，都市设计的作用才能得以真正发扬。

培根指出，好的都市设计，能在都市的空间形态方面产生一种逻辑和内聚力，一种对给予都市极其地区以性格突出特征的尊重。

而这种空间形态的逻辑和内聚力，正是源于设计结构确实立和开展。

概括地讲，设计结构确实是基本在都市空间形态整体层面上，建构或完善一个操纵空间开展的三维主导框架，它是都市空间格局与形态特征的内在逻辑，是都市空间开展的组织机制与标准机制，具有中心和统帅地位，具体的空间形式那么从设计结构中衍生出来。

那个中心设计结构在于对空间秩序、内涵及其开展的实质性要素的把握，而不拘泥于细节，这一性质它一方面能有效地操纵空间形态的整体结构，同时又给局部的创作以充分的自由；另一方面，它也为都市将来开展留有余地，使其自身能够历经岁月而不断推演、丰富和完善。

那个中心设计结构一旦实现于都市空间中，并为大多数居民所感受和理解，就能形成一种强大的组织力量，从而使都市空间特征发生喜人的变化，古今中外许多优秀都市的开展都证实了这一点。

都市空间设计是以人为本的设计，确实是基本讲是建立在人的感受和运动根底之上，与古典都市设计不同，现代都市设计的主体，差不多由单一主体〔统治者或宗教集团〕转变为全体居民，这种主体的多样化导致了感受与运动的多样化，设计结构得以确立的全然依据和根底，确实是基本与人的感受及同时运动诸系统的习惯性，以三维形式来实现这些多样化的感受和运动格局的需求，关于特定的都市和地区，在考虑这一全然原那么的根底上，还必须与都市的具体实际与空间特征结构起来，突出和尊重其固有的特色并正确预见其将来的开展趋势，综合上述因素，开掘其空间形态与型制实质要素，从而确立空间设计主导结构。

通过对本地区固有空间形态格局与特征的分析，以及对整体空间意象目标的把握，我们确立了“节点、轴线与区域相交错组成空间主体框架〞的设计结构，具体表现为各景看区块以道路网作为空间骨架，以空间轴线为依托，相互关联，形成整体都市意象。

空间实质是“三条线统率全局〞，即水线、绿线、文化线从形象与内涵两方面构成都市特色风貌的主导框架。

局部工业用地、仓储用地与港口用地占用了整个滨江地带，土地价值不能充分发扬，造成土地空间资源白费，妨碍了都市绿地的形成。

·开发潜力
随着长江路拓宽改造建设的进行，该区域连接“三山〞景区、北临长江、古运河风光带、古商市街、古城风貌区、西津渡历史博览区的独特区位，使之不仅具有悠久的历史文化底蕴，而且具有不可多得的“真山真水〞的自然风貌，形成了非常强的开发潜力，同时改造旧城区提高土地利用价值，综合成片开发可作为政府的“民心〞工程，开发前景十分宽阔。

2、土地利用规划
⑴公共建筑用地
——行政办公用地要紧位于核心功能区长江路沿街段。

——商业金融用地要紧沿古商市街、京口闸农贸市场小码头街这几条特色商业街设置。

——文化娱乐用地要紧分布在滨江风光带内。

——文物古迹用地位于历史博览区内。

——医疗卫生用地要紧为市第二人民医院。

⑵居住用地
——一类居住用地分为两种类型：一是以多层住宅组团式布局为特征，表达顶级物业的现代居住，位于核心功能区内；二是以旧城改造为核心，表达传统民居为特色的居住用地，位于古城风貌区与历史博览区内。

——二类居住用地要紧为与古城风貌区内。

⑶绿地系统
①规划原那么
·在规划中综合利用各种绿化手段，既突出传统城区与现代风貌相结合的地域特征，又表达可持续开展的生态原那么。

·充分利用、结合现有水系，建设滨水景看绿带，“水线〞与“绿线〞有机交融。

八、规划操纵
为合理利用土地，立与土地开发与建设治理，本规划对每一地块作出地块编号、用地性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率的操纵。

1、用地操纵
用地操纵是指针对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。

本次规划内容包括土地使用性质、用地边界、用地面积等。

·用地性质：都市用地按照所担负的不同功能，划分为不同性质的用途类型，如居住、公建、道路广场、公共绿地等。

·用地边界：是指用以区分相邻地块使用的界线，通常由道路红线、地块界线、及山体、江海、湖泊等自然界线组成。

·用地面积：指由道路红线和地块界线围合而成的水平投影面积，是规划地块细分后用地性质明确的地块面积。

·土地使用兼容性：考虑到土地使用的适用性与土地市场的需求，答应按兼容用途的原那么，通过规划治理过程进行调控。

2、环境容量操纵
环境容量操纵是为了保证良好的都市环境质量，按照建设用地所能容纳的建设量和人口聚拢量，对土地开发作出合理的操纵和引导。

其操纵指标包括：容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率等。

·容积率：是指某一地块上的制定性质建筑面积总和与地块面积的比值。

它直看地反映了该地块的土地开发强度。

容积率=
规划区内各地块的规划容积率依照分图图那么中容积率的规定。

开发者对该地块的开发强度不得超过该地块的容积率指标要求。

容积率有关特殊规定：
容积率转让：容积率能够转让，转让只能在相邻地块之间进行，转让值不得大于两地块中容积率较小地块的40%。

容积率的奖励补偿：每提供1平方米的开放空间，奖励建筑面积1~2.4平方米；在到达本。