世联成都龙泉5200亩项目整体定位及发展战略研究报告113PPT

开发进度：Golf与城市公 园今年年底开工

项目具备成为站位成都、定位高端的高品质 大盘的基本素质和条件
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为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路 主要围绕启动位置和基本指标来展开
项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地 产市场现状

龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源 比较优势分析

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近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快 大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区
政府重点打造三个组团以及经开区： 天鹅湖：实现和城区的无缝对接。 皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中 心。 东山国际：按照完整的城市体系构筑， 形成综合性的新城。 经开区二期与三期：目前招商工作进展 顺利，园区土地基本招商完毕

平安 大面
龙泉镇
柏合
兴龙
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从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东 山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力
龙泉驿现状建成区主要分为绕城路以内片区、 老城区、阳光城和开发区四部分 绕城路以内片区：包括十陵镇城区以及大 面镇部分区域，规划管理权限规锦江区政府。 是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意 向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。
龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大， 且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、 郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需 都是比较旺盛的；

160 140 120 100 80 60 40 20 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
销售价格（元） 60.18 40.71
2005 98.22
2006 114.13
0 龙泉驿 双流 郫县 温江 新都
GDP 58.49
2006年成都郊区人均可支配收入比较 龙泉驿区在以成都经济技术开发区为龙头的带动 下全区经济快速发展, 至2006年全区国民生产总值 达114.13亿元。但和周边近郊区县相比，国民生产 总值及人均可支配收入仍处于中低水平。
华阳
主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等 为主的新城区 主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、 重型设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托 铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城
新都
双流
主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等 为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为 主的园林式城区 主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地， 现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假 产业的城市新区 主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业 集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地
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项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制 定项目开发思路的前提与出发点
本体条件 区位：现状城市蔓延区，规划中的城市副 中心 交通：近郊，距城市中心区车行30分钟 之内 规模：大规模，整体4000亩，至少可取 地1200亩，地块完整 内部资源：缓坡丘陵，具备丰富的地形及 水体资源 周边状况：基本以城市主干道为四至，边 界清晰，周边无明显不利要素，且紧邻成 都传统都市田园旅游胜地——三圣乡
2006年成都郊区城市化率比较
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 龙泉驿 双流 郫县 温江 新都 38.63% 38.48% 45.72% 36.36% 55.56%
虽然龙泉驿区第一产业产值每年均略有增长， 但第一产业在GDP中的贡献比例却大幅下降。

现在在哪里？
本次汇报核心结论构成

成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析
成都中高端住宅产品分级及客户细分分析
整体开发顺序
起点能多高？ 基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力
成都整体市场发展趋势分析 类比标杆案例发展历程分析
启动定位设想
启动配比及容积率建议 展示区位置及内容建议
分析

项目开发进程约束条件分析（取地顺序、 核心资源分布、工程进度）

开发目标 开发模式：4000亩的一级开 发商，希望能够进行整体开 发 在企业中的地位：集团重点 项目，希望建成整个成都范 围内的里程碑式高品质项目， 引领区域房地产发展升级 价格预期：价格超越 （6000/8000），打造成都 富人区

投入计划 目前已经确定的投入：造 价2个亿的18洞golf、 湖景 湿地公园、五星级酒店以 及区域级城市配套中心

老城区：是龙泉驿县城所在地。配套设施 不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌 有待改善。

阳光体育城：是龙泉驿早期兴起的开发热 点之一，以别墅等低密度产品为主，但由于 没有得到持续性开发，逐渐衰落。

经开区：是龙泉驿工业发展的基地，一期 开发已经完成，以工业用地为主，相关配套 设施严重缺乏，土地利用集约度不高。
2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位 列成都市前列。 2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩， 低于主城区及郫县、温江、新都等郊区。

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区域房地产市场近年呈现〝走量不走价〞 的整体特征，商品房价格 以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低
龙泉驿区近年房地产市场供销状况
谨 呈：成都国地臵业有限公司
[2007] GW
成都国地东湖湾项目首次沟通
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项目整体工作推进安排
工作内容
工作目的
根据客户需求提供
7月底
案名及推广语建议
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从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作 并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户
房地产市场调研 专业人士及消费者访谈 开发企业调研

项目地块查勘
房地产市场调研 龙泉驿区楼盘调研——五大 板块-老城区、阳光城、三环 外板块、绕城高速外板块、 东山国际区域板块，共计21 个项目 城市住宅中高档楼盘现场调 研——全市中高档城市住宅 项目七大板块，共计49个项 目

13000 12500 12000 11500 11000 10500 10000 龙泉驿 11020
12708 12300 11667
12518
双流
郫县
温江
新都
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作为传统的农业大区，龙泉的农业较发达，在产业结构中占 比较高，同时也造成了区域的城市化水平较低
龙泉驿区第一产业发展状况
龙泉驿城区功能结构规划为 “两心、五片”。 两心：即指旧城的商业中心和新 区的商务办公中心 五片 龙泉镇：以商业服务、行政办公、 工业、文化娱乐、配套居住为等 为一体的多功能综合片区 大面：以工业和科研教育为主要 特色的片区 平安：以文化娱乐、教育和中高 档居住为主 兴龙：以工业、中高档居住、旅 游配套服务和教育为主 柏合：以工业为主。 未来城区主要发展方向将向西 和南北方向延伸
140 120 100 80 60 40 20 0 地区生产总值 工业增加值 工业总产值
经济开发区对龙泉驿地区贡献
第一产业

第三产业
龙泉驿区第二产业成为带动全区经济增长的主要 因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由 2000年的20：35：45 调整为06年的15：49：36。 目前龙泉驿地区工业发展主要依靠经济技术开发 区支撑。
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0% 5% 10.17 20% 18% 10.74 17% 12.28 11.38 16% 16% 16% 15% 10% 14.42 20% 15% 16.06 17.05 25%
67.23 108.57 117 114
127.51 134.08 79.88 95.45
1000 500 0
竣工面积（万平米）
销售面积（万平米）
2006年度相关比较 200 150 万 平 100 米 50 0 龙泉 温江 竣工面积 双流 销售面积 郫县 销售价格 3500 3400 3300 3200 3100 3000 元 2900 2800 2700 2600 2500
龙泉
郫县
温江
主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导 的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休 闲旅游为主的城市新区
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尽管近年来经济一直保持增长，但龙泉的经济总量和人均收 入在成都近郊区县中仍处于中低水平
龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元)
120.00 100.00 80.00 60.00 40.00

2006年成都郊区第一产业增加值比较
25 20 15 11.18 10 5 0 龙泉驿 双流 郫县 温江 新都 8.39 20.22 17.05 12.3
纵观成都郊区，2006年龙泉驿区的第一产业 增加值为17.05亿元,仅次于双流县列在第二为 位。同时2006年龙泉驿区的城市化率仅为 38.63%。
工作时间
1 2 3
市场及客户调研 启动位臵建议；启动 区基本指标建议 启动区产品建议
项目顾问结论基础 形成规划意见核心结论，指 导设计单位开始工作 指导规划布局、户型平面、 立面及景观设计调整
7月25日至7月31日
8月25日（30天）
9月15日（50天）
4
5
集成开发专业建议
就开发愿景及模式向政府汇 报

因此不难看出龙泉驿区仍为成都郊区的一 农业大区。

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随着经开区的建立，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要 因素，但是与其他近郊区县相比，工业实力仍然较弱
龙泉驿区产业结构变化分析
50% 40% 30% 20% 10% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 第二产业 2006 35% 20% 36% 18% 38% 17% 16% 16% 16% 40% 39% 37% 36% 45% 46% 45% 44% 45% 46% 49% 60% 50% 40% 30% 20% 15% 10% 0%

房地产业内人士访谈 成都当地开发商前期及销售 主管访谈10余人 销售代表访谈70余人


首次沟通会
政府访谈 龙泉区相关主管部门访谈6 个——建委、发改委、房管、 开发区管委会、计经局、国 土

公司管理层访谈 蒋总 马总 吴总
消费者访谈
项目可能目标客户（可比项 目意向客户及业主访谈）约 20人

龙泉驿区规模以上工业总产值
250 200 150 100 50 0 龙泉驿 双流 郫县 温江 新都 119.7 89.85 195.09 182.02 125.87
与其他四个近郊区县对比分析，龙泉工业经济总 量处于中下等水平。

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从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要 特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向
100
2006年龙泉与其他成都近郊区生产总值比较(亿元)
114.13
250 200 150 150.37 114.13 100.16 96.71 230.03
89.96 77.19 58.49 66.85
98.22
20.00 0.00
50
2001
2002 66.85
2003 77.19
2004 89.96
未来怎样走？
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成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定 位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区”
成都主城区发展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之 上 成都主城区空间布局：“一主两次多心”的东部分中心

片区 中心城区
功能定位 省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通 信枢纽、重要的旅游中心城市和历史文化名城
3500 3000 2861.4 2500 1998.71 1262.91 1360.92 1433.9
72 68.24
2000 1500
但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低， 说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年 商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的 2868元。

1556.53

完善公共交通： 地铁2号延伸段（洪河—龙泉主城区）、 东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延 线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙 泉段、主要景区旅游道路网改造。 城乡公交普及化、信息网络设施建设等 项目。

引进重大项目 四川师范学校的东校区 成都航天学院 吉利汽车
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龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成 交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低