海南泽华房地产有限公司、刘伟商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

海南泽华房地产有限公司、刘伟商品房预售合同纠纷民事二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】海南省三亚市中级人民法院
【审理法院】海南省三亚市中级人民法院
【审结日期】2021.06.29
【案件字号】(2021)琼02民终1228号
【审理程序】二审
【文书类型】判决书
【当事人】海南泽华房地产有限公司;刘伟
【当事人】海南泽华房地产有限公司刘伟
【当事人-个人】刘伟
【当事人-公司】海南泽华房地产有限公司
【代理律师/律所】李培栋山东奥盛律师事务所;詹和泉海南卫伦律师事务所;班慧海南卫伦律师事务所
【代理律师/律所】李培栋山东奥盛律师事务所詹和泉海南卫伦律师事务所班慧海南卫伦律师事务所
【代理律师】李培栋詹和泉班慧
【代理律所】山东奥盛律师事务所海南卫伦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】海南泽华房地产有限公司
【被告】刘伟
【本院观点】一审判决认定刘伟与泽华公司所签《商品房买卖合同》合法有效，符合法律规定，且双方当事人均无异议，本院予以认定。

【权责关键词】无效撤销实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定第三人反证证据交换关联性合法性质证诉讼请求简易程序缺席判决驳回起诉维持原判发回重审
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【本院查明】经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，本院在审理(2021)琼02民终1177号上诉人泽华公司与被上诉人王爱君商品房预售合同纠纷一案中已查明：涉案房屋于2019年1月29日完成竣工验收备案。

由于办理产权初始登记必须提交小区物业管理用房登记卡，泽华公司于2019年春节上班后向天涯住建局申请办理物业管理用房登记卡。

天涯住建局以涉案房屋小区存在前期物业公司纠纷为由，未给予办理。

之后，泽华公司多次向三亚市相关部门反映，天涯住建局也就该事项向三亚市相关部门进行请示。

由泽华公司向天涯住建局出具承诺书后，天涯住建局才于2020年3月13日将涉案房屋小区物业管理用房登记卡办理完毕。

涉案房屋已办理完过户手续。

2018年6月20日，一审法院受理原告绿城物业服务集团有限公司(以下简称绿城物业公司)与被告泽华公司、第三人三亚福康物业管理有限公司确认合同效力纠纷一案。

在该案中，绿城物业公司提出其公司与泽华公司签订《泽华·上东海岸前期物业服务合同》，但未与泽华公司签订过解除该合同方面的协议，存档在天涯住建局的《解除合同协议》所盖印章并非其公司备案和使用的印章，遂诉求确认存档在天涯住建局的由泽华公司与绿城物业公司签订的《解除合同协议》无效。

一审法院经审理，以该案可能涉嫌伪造公司印章罪为由，于2019年5月23日作出(2018)琼0271民初5639号民事裁定，驳回绿城物业公司的起诉，并将相关材料移送三亚市公安局。

2019
年9月14日，三亚市公安局天涯分局作出立案决定，对2019.8.5伪造公司印章罪立案侦查。

目前，该案件仍在侦查阶段。

【本院认为】本院认为，一审判决认定刘伟与泽华公司所签《商品房买卖合同》合法有效，符合法律规定，且双方当事人均无异议，本院予以认定。

刘伟一审诉求泽华公司协助办理涉案房屋所有权转移登记手续并将房屋产权过户至其名下，鉴于涉案房屋产权已过户至刘伟名下，该诉求内容已实际履行，再予以判决已成为不必要，故，对刘伟要求泽华公司协助办理房屋所有权证书的诉求本院不再处理。

本案二审的争议焦点为：一是涉案房屋产权证逾期办理是否属于泽华公司的原因所致；二是泽华公司是否应向刘伟支付逾期办证违约金。

一、关于第一个焦点问题，《不动产登记操作规范》第9.1.3条规定，办理商品房初始登记应提交房屋已竣工的材料、物业服务用房等相关资料。

根据该规定，小区物业管理用房登记卡是办理商品房初始登记必需的前提条件。

本案中，泽华公司于2018年5月6日交房，于2019年1月29日完成涉案房屋小区的竣工验收备案，其后于2019年春节上班后即向天涯住建局申请办理小区物业管理用房登记卡，说明泽华公司已在合同约定的交房后360天内已主动履行申请办理涉案房屋产权证的义务。

因当时天涯住建局提出涉案房屋所在小区存在物业公司入驻问题引发纠纷而不同意为其办理，造成房屋初始登记处于停滞状态。

至今为止，绿城物业公司所诉其与泽华公司、三亚福康物业管理有限公司之间的民事案件已被一审法院驳回起诉，三亚市公安局天涯分局立案的与前述民事案件相关的伪造公司印章罪案件尚未侦破，该两宗案件的现有证据不能认定是泽华公司伪造了绿城物业公司的印章，即：没有证据证明当时天涯住建局因涉案房屋存在物业公司存在入驻问题引发纠纷从而不同意为泽华公司办理物业用户登记卡，系泽华公司的责任所致。

尔后，泽华公司多次向三亚市相关部门反映其申请办理却未取得小区物业管理用房登记卡之情况，经三亚市相关部门协调，并由泽华公司向天涯住建局出具了承诺书，天涯住建局才向泽华公司办理小区物业管理用房登记卡。

在此基础上，泽华公司于2020年6月1日完成涉案房屋的初始登记，并于2020年6月4日通知小区业主准备齐全办证所需材料开始办理涉案房屋不动产权证，进而陆续将包括涉
案房屋在内的产权登记办理完毕。

综上，根据前述事实，应当认定泽华公司尽到了按照合同约定期限履行办理房屋产权初始登记的义务，未能及时办理小区物业管理用房登记卡而致使涉案房屋逾期办理产权证书不能归责于泽华公司。

刘伟主张涉案房屋逾期办证的责任在泽华公司，与事实不相符合，本院不予采信。

二、关于第二个焦点问题，前已论及，涉案房屋逾期办理初始登记和过户登记的责任并不在泽华公司，刘伟主张泽华公司支付从交房之日即2018年5月6日至通知办证之日即2020年6月4日的逾期办证违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。

退一步而言，泽华公司即使存在逾期办理涉案房屋产权证的情形，也仅承担继续协助办理的民事责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

据此，“继续履行”为违约责任承担的一种方式，是在当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方当事人可以要求其按照合同约定履行义务的一种责任承担方式，该种违约责任可以单独适用。

本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．由出卖人继续协助办理”。

该条款约定若逾期办证，泽华公司承担的违约责任为“继续协助办理”。

据此，应认定双方已在合同中明确约定，由于泽华公司的原因逾期办证的，刘伟选择由泽华公司承担继续履行的民事责任，即在双方共同办理涉案房屋所有权转移登记时仍由泽华公司继续协助办理，而未选择继续履行与支付违约金、赔偿损失等其他违约责任合并适用的民事责任承担方式。

故，该条款系双方对逾期办证违约责任的特殊约定。

而且，泽华公司对《商品房买卖合同》第二十条第二款第二项约定内容已加划横线，采取了合理的方式提请刘伟注意，并无证据证明双方合同选择适用第2种违约责任不合理地免除或者减轻了泽华公司的责任。

因此，刘伟关于该条款为格式条款而无效的主张无事实与法律依据，本院不予支持。

根据意思自治原则，应遵循双方合同对违约责任的约定，仅由泽华公司继续协助办理房屋所有权证书。

所以，一审判决适用《商品房买卖司法解释》第十八条第三
款的规定判决泽华公司向刘伟支付违约金，属适用法律错误，本院依法予以纠正。

综上所述，泽华公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】撤销三亚市城郊人民法院(2020)琼0271民初4306号民事判决；驳回刘伟的诉讼请求。

一审案件受理费2360元(刘伟已预交)，由海南泽华房地产有限公司负担1180元，由刘伟负担1180元；二审案件受理费2482元(海南泽华房地产有限公司已预交)，由海南泽华房地产有限公司负担1241元，由刘伟负担1241元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 00:45:14
【一审法院查明】一审法院认定事实：刘伟与泽华公司于2017年4月7日签订《商品房买卖合同》，约定泽华公司将其开发的位于三亚市金鸡路201号地块泽华·上东海岸3号楼(幢)28层2802号房出售给刘伟，房屋预测建筑面积75.9平方米，房屋总价款2719877元。

其中，《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付房屋；本合同约定的交付日期届满，如买受人未付清应付款(含银行按揭款尚未发放、按揭审批数额低于应付房款、面积差异款项未结清等其他情形的)，出卖人有权将交付日期顺延至买受人付清全部款项之日起30日内而无需承担任何责任。

第十二条逾期交房责任约定，除不可抗力外，泽华公司未按照约定时间将商品房交付刘伟的，双方同意按照逾期时间分别处理［(1)和(2)不作累加］，(1)逾期在90日之内的，泽华公司无须向刘伟支付违约金，(2)逾期超过90日的，刘伟要求继续履行合同的，泽华公司按日计算向刘伟支付全部房价款万分之一的违约金。

第二十条房屋登记约定，“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银
行同期贷款基准利率％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。

买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。

2．由出卖人继续协助办理。

如因买受人未按时提供相关材料及缴纳相关费用或产权登记机关办理时间拖延，领取房屋产权属证书的时间顺延。

因买受人原因、政府政策变动等原因，导致买受人未能在约定时间取得房屋所有权证书的，出卖人不承担逾期办证的法律责任。

(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。

”刘伟已经于签订合同前日付清购房款2719877元，《商品房买卖合同》也已于2017年6月5日进行预售备案。

2018年5月6日，泽华公司向刘伟交付涉案房屋。

2020年6月1日，涉案房屋所在的3号楼取得琼(2020)三亚市不动产权第XXXX号不动产权证，完成初始登记。

同年6月4日，泽华公司在小区公告栏张贴公告，通知小区业主于2020年6月4日开始办理产权证，要求业主本人准备齐全办证所需材料，启动房屋不动产权证办理工作。

截至法庭辩论终结前，刘伟尚未取得涉案房屋所有权证。

【一审法院认为】一审法院认为，刘伟与泽华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，当事人应按合同约定履行自己的义务。

《商品房买卖合同》约定买卖双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移的登记，现涉案房屋具备办证条件，刘伟第1项诉请泽华公司立即将办理房屋所有权证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，并协助刘伟办理房屋所有权证书，泽华公司不持异议，一审法院予以支持，泽华公司应协助刘伟办理涉案房屋所有权转移登记手续，将房屋产权过户到刘伟名下。

关于刘伟提出的第2项逾期交房违约金的诉请。

《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年1月31日前，同时约定了逾期交房违约金，该部分违约金的计取分为两种情形，第一种逾期时间在90日内，泽华公司不需要支付违约金，第二种逾期时间达90日以上的，泽华公司须每日按房屋总价款的万分之一支付违约金。

此处约定的90日可以理解为逾期交房后免除泽华公司逾期交房违约金支付责任的“宽
限期”。

本案中，泽华公司已向刘伟发出交房通知，而何时前来办理交房手续由业主自行决定，故不能以实际交房日期来判定泽华公司应否承担违约金责任，故认定泽华公司是否承担逾期交房违约金支付责任，须判断泽华公司是否在90天宽限期内即2018年5月1日前向刘伟发出交房通知。

关于泽华公司通知业主交房的时间，经一审法院询问，泽华公司通知以什么形式发出，泽华公司陈述交房通知于2018年4月20日以电话通知方式送达刘伟，但无法提供相关证据。

一审法院认为，虽然泽华公司不能证明通知发出时间，刘伟收到通知的时间不明，但从通知落款时间和实际交房时间来看，交房通知落款时间2018年4月20日，通知中已告知刘伟涉案房屋达到交付条件，请刘伟于2018年6月30日前来办理交房手续，足以证明交房条件满足后泽华公司通知刘伟交房并给予对方充足时间前来办理交房手续，刘伟最后于2018年5月6日前来办理交房手续，没有超出通知的期限。

从与刘伟同批次起诉的其他业主交房情况来看，其他业主收到的是同一格式文本的《泽华·上东海岸房屋交接与验收通知书》，落款时间大多为2018年4月20日，而部分原告的交房时间在2018年5月1日前，部分原告的交房时间在2018年5月1日至2018年5月15日期间内，集中于2018年4月20日之后至5月初时间段。

在刘伟没有提交相反证据的情况下，以同批案件交房情况和常理而言，泽华公司主张其在2018年4月20日制作交房通知后于2018年5月1日前通知刘伟在内的业主交房，具有较高可信度，一审法院予以采信。

鉴于泽华公司已在2018年5月1日前发出交房通知，未超出《商品房买卖合同》约定的免除逾期交房违约金支付责任的90天宽限期，刘伟主张泽华公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。

关于刘伟提出第3项赔偿逾期交房损失的诉请。

一审法院认为，《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房违约金的标准和条件，前述认定了泽华公司无须承担支付逾期交房违约金责任，刘伟既请求逾期交房违约金又请求逾期交房损失，应当审慎认定是否存在实际损失及该损失主张是否符合法律规定。

本案中，刘伟未举证证明其实际损失，合同中已明确约定给予泽华公司免除逾期办证违约金的90天宽限期，泽华公司在宽限期届满前履行交房通知义务，刘伟接到通知后及时办理了交房手续，未明显超出合同约定的预期利益。

再者，根据《商品房买卖司法解释》第十七
条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

”此处按照同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，但本案《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房违约金的标准和条件，刘伟在请求泽华公司承担违约金责任之外，再行请求赔偿逾期交房损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。

关于刘伟提出第4项逾期办证违约金的诉请。

《商品房买卖合同》约定泽华公司应当在实际交房之日起360日内协助刘伟办理房屋产权登记，泽华公司于2018年5月6日交房，以此推算约定的办证期限为2019年5月1日，泽华公司于2020年6月4日才通知刘伟提交办证资料，且泽华公司未提供证据证明逾期办证系因买受人原因或政府政策变动等原因导致的，泽华公司构成逾期办证违约。

《商品房买卖司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

”上述规定明确了出卖人一方原因导致买受人无法取得房屋权属证书的，如合同没有约定违约金，守约一方可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。

本案中，双方约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意由泽华公司继续协助办理。

一审法院认为，协助办理房产证系泽华公司作为出卖人的法定附随义务，双方约定如泽华公司逾期办证则由该公司继续协助办理，但未约定逾期办证的违约责任，故双方对逾期办证的违约责任没有进行约定。

因此，刘伟可以依据前述规定主张泽华公司承担
逾期办证的违约责任。

本案中，一审法院确定以购房款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算逾期办证违约金。

违约金以房屋价款2719877元为基数，分两个时间段计算，第一段按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金贷款基准利率4.35％的标准，自2019年5月2日起计至2019年8月19日止，第二段按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计至2020年6月4日止。

经计算，2019年5月2日至2019年8月19日共计110天，违约金为35656元；2019年8月20日至2020年6月4日共计290天，违约金为83198元。

以上违约金合计118854元。

综上，刘伟第1项和第4项诉求成立，予以支持；第2项、第3项诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《商品房买卖司法解释》第十八条第三款之规定，判决：一、泽华公司自本判决生效之日起十日内协助刘伟办理三亚市金鸡岭路201号地块“泽华·上东海岸”3号楼(幢)28层2802号房屋所有权转移登记手续，将房屋产权过户至刘伟名下；二、泽华公司自本判决生效之日起十日内支付刘伟逾期办证违约金118854元；三、驳回刘伟的其他诉讼请求。

一审案件受理费按简易程序收取为2306元(刘伟已预交2306元)，由泽华房公司负担1241元，刘伟自行负担1065元。

【二审上诉人诉称】泽华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回刘伟的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由刘伟承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

综上所述，泽华公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
海南泽华房地产有限公司、刘伟商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2021)琼02民终1228号当事人上诉人(原审被告)：海南泽华房地产有限公司，统一社会信用代码91460200583948329C，住所地海南省三亚市金鸡岭路与河东一环路交汇处武警支队院内。

法定代表人：师立生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李培栋，山东奥盛律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：刘伟。

委托诉讼代理人：詹和泉，海南卫伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：班慧，海南卫伦律师事务所律师。

审理经过上诉人海南泽华房地产有限公司(以下简称泽华公司)因与被上诉人刘伟商品房预售合同纠纷一案，不服海南省三亚市城郊人民法院(2020)琼0271民初4306号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称泽华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回刘伟的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由刘伟承担。

事实与理由：一、泽华公司不应承担支付逾期办证违约金的民事责任。

双方在《商品房买卖合同》第二十条第二款二项明确约定：如果泽华公司逾期办证，需继续协助刘伟办理房产证。

该约定明确了泽华公司逾期办证，需要履行的合同义务是继续协助刘伟办理房产证。

从本案事实来看，泽华公司已经协助刘伟办理了房产证，已完全履行了合同义务，不构成违约，无需承担违约责任。

一审判决及刘伟均认为泽华公司逾期办证后协助刘伟继续办理房产证是法定附随义务，而双方合同中还再次进行明确约定，说。