房地产行业：从拿地数据看各城市与房企的变化：“三道红线”之后，哪些房企仍在扩张？

“三道红线”之后，哪些房企仍在扩张？
从拿地数据看各城市与房企的变化
► 2020年全国土地供应及成交情况
土地供给方面，2020年全国土地出让金同比增加19%，其中，12月单月土地出让金同比增长26%。

2020年全国全口径累计推出建面为63.0亿平，同比+11%，累计成交建面49.9亿平，同比+16%，全口径出让金达8.1万亿元，同比+19%，楼面价1623元/方，同比+3%，其中住宅出让金达6.6万亿元，同比+19%。

从溢价率数据来看，2020年一线城市每月的溢价率波动幅度较大，二季度溢价率达到全年高点，之后逐步回落。

而二线及三四线城市的溢价率自一季度攀升后，在二季度达到相对高位，三季度受融资新政影响，此后，溢价率在下半年呈现逐步下降的态势。

流拍率方面，2020年年初受疫情影响，全国流拍率水平较高，而自2020年3月份以来，流拍率始终保持在低位，并逐步走低。

2020年3-12月全国流拍率均在5%-9%之间波动。

2020年全国、一线、二线、三四线流拍率分别为8%、2%、5%、9%，一线城市流拍率最低，而三四线城市流拍率相对较高。

► 高总价及高溢价率地块的城市分析
2020年受疫情影响，高总价地块数在上半年呈现先抑后扬的态势，二季度市场热度达到高点后有所回落，经历三季度的下降后，年末市场整体大幅回暖，高总价地块在12月创下全年新高。

从城市分布来看，2020年全年总地价超过50亿元的地块主要分布在14个城市。

从高溢价率城市数目来看，2020年12月，溢价率超过25%的城市数目较11月减少了8个。

从全口径土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为40城（9月、10月、11月分别为46、36、48城），溢价率超过35%的城市数为21城（9月、10月、11月分别为25、16、27城）。

从住宅土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为49城（9月、10月、11月分别为59、48、59城），溢价率超过35%的城市数为36城（9月、10月、11月分别为33、30、37城）。

高溢价率城市数目趋于减少。

► 2020年样本房企拿地情况梳理
2020年全年来看龙头房企拿地金额同比上升11%，成长型房企同比上升32%，中型房企同比上升8%，成长型房企整体拿地金额提升最多；2020年Q4龙头房企拿地金额同比上升56%，成长型房企同比上升52%，中型房企同比上升36%，各组样本房企的拿地金额增速均高于全年平均增速，我认为有部分尚未纳入试点的房企抢在这一时间窗口加杠杆拿地。

59家样本房企自2018年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势，尤其是成长型房企拿地溢价率下滑趋势较为明显。

2020年，样本房企在一线城市拿地金额占比由2019年的13%提升至18%，在二线城市拿地金额占比由58%下滑至54%，在三四线城市的拿地金额占比为29%与2019年持平。

样本房企拿地区域仍以二线城市为主。

2021年01月30日
2020年房地产销售表现优异，行业基本面持续向好，同时板块估值仍处历史低位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展等。

相关受益标的有融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。

风险提示
销售回暖不及预期，房地产调控政策收紧。

1. 2020年全国地块推出及成交情况 (5)
1.1. 推出建面与土地出让金 (5)
1.2. 溢价率 (7)
1.3. 流拍率 (9)
2. 高总价及高溢价率地块的城市分析 (9)
2.1. 高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 (9)
2.2. 高溢价率城市数目减少 (12)
3. 各省市土地出让金统计 (12)
4. 2020年样本房企拿地情况梳理 (13)
4.1. 房企样本 (13)
4.2. 二线房企拿地金额增速最快 (14)
4.3. 溢价率整体下滑 (16)
4.4. 拿地销售比上行 (16)
4.5. 拿地区域多数集中于二线城市 (19)
5. 投资建议 (19)
6. 风险提示 (19)
图表目录
图1 全国累计供给建面及同比 (5)
图2 全国累计出让金及同比 (5)
图3 全国单月供给建面及同比 (5)
图4 全国单月出让金及其同比 (5)
图5 2020年全年各线城市土地出让金及其同比 (6)
图6 2020年全年一线城市土地出让金及其同比 (6)
图7 2020年单月各线城市土地出让金同比 (6)
图8 2020年各线城市单月全口径土地溢价率 (7)
图9 2020年各区域城市单月全口径土地溢价率 (7)
图10 各城市溢价率大于20%的地块数 (7)
图11 2020年全国土地单月流拍率 (9)
图12 2020年1-12月地价>50亿元的地块数 (10)
图13 2020年地价>50亿元的地块按城市分布 (10)
图14 按全口径溢价率分布的城市数目 (12)
图15 按住宅溢价率分布的城市数目 (12)
图16 2020各省全口径出让金及增速 (13)
图17 2020年分梯队房企拿地总金额及同比 (14)
图18 2020Q4分梯队房企拿地总金额及同比 (14)
图19 2020年分梯队房企一级市场拿地金额及同比 (15)
图20 2020Q4分梯队房企一级市场拿地金额及同比 (15)
图21 2020年分梯队房企二级市场拿地金额及同比 (15)
图22 2020Q4分梯队房企二级市场拿地金额及同比 (15)
图23 全样本房企一级市场拿地、二级市场拿地占比 (16)
图24 全样本一级市场拿地溢价率 (16)
图25 分梯队房企一级市场拿地溢价率 (16)
图26 样本房企的拿地销售比 (17)
图27 分梯队房企拿地销售比 (17)
图23 全样本房企拿地销售比、一二级市场拿地金额同比、各能级城市拿地金额占比 (18)
图28 全样本房企成交分城市等级 (19)
表1 2020年溢价率排名前十的地块概况 (8)
表2 2020年土地总价排名前十的地块概况 (11)
表3 59家样本房企按2020年销售规模分成三组 (14)
1.2020年全国土地供应及成交情况
1.1.推出建面与土地出让金
土地供给方面，2020年3月开始全国加大推地力度，2020年全国土地出让金同
比增加19%，其中12月单月土地出让金同比增长26%。

从具体数据来看，2020年全国全口径累计推出建面为63.0亿平，同比+11%。

累
计成交建面49.9亿平，同比+16%。

全口径出让金达8.1万亿元，同比+19%，楼面价
1623元/方，同比+3%。

其中住宅出让金达6.6万亿元，同比+19%。

图1 全国累计供给建面及同比图2 全国累计出让金及同比
从全国单月表现来看，2020年12月全国全口径推出建面为10.4亿平，同比
+16%。

成交建面8.4亿平，同比+33%。

全口径出让金为13161.3亿元，楼面价1558
元/方，同比-5%。

其中住宅出让金10063.4亿元，同比+24%。

图3 全国单月供给建面及同比图4 全国单月出让金及其同比
从城市等级来看，2020年一线城市的土地出让金为8526.6亿元，同比+40%，占
全国比重的11%，二线城市的土地出让金为3.1万亿元，同比+7%，占全国比重的38%，
三四线城市的土地出让金为4.1万亿元，同比+27%，占全国比重的51%。

总体来看，
一线及三四线城市的土地出让金增速较快，均高于全国增速的19%，而二线城市的增
速相对较慢。

重点一线城市中，上海、北京、广州、深圳2020年全口径累计土地出让金分别
为2952亿元、1957亿元、2564亿元、1054亿元，同比分别为+48%、+15%、+51%、
+53%。

单月表现上，12月各线城市整体供给都持续发力，但一线城市成交较弱，同
比-11%，主要是由于上海、广州12月单月供给较弱导致。

二、三四线城市受供给端
支撑，12月单月出让金同比分别为+13%和+45%。

图5 2020年全年各线城市土地出让金及其同比图6 2020年全年一线城市土地出让金及其同比
图7 2020年单月各线城市土地出让金同比
1.2.溢价率
从溢价率数据来看，2020年一线城市每月的溢价率波动幅度较大，二季度溢价
率达到全年高点，之后逐步回落。

而二线及三四线城市的溢价率自一季度攀升后，在
二季度达到相对高位，三季度受融资新政影响，此后，溢价率在下半年呈现逐步下
降的态势。

从单月数据来看，2020年12月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为
7%、6%、8%、13%，分别较11月-4pct、-6pct、-4pct、-2pct。

分区域来看，2020
年长三角和珠三角区域的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，12月长三角
和珠三角区域的溢价率分别为15%和13%，环渤海、东北、中西部溢价率分别为8%、
3%、8%，东北区域溢价率最低；重点一线城市中，广州溢价率最高达9.2%，北京、
上海、深圳溢价率分别为0.7%、6.9%、6.2%，北京最低。

从各城市溢价率大于20%的
地块数来看，上海、杭州、北京、南京、武汉、宁波和苏州的溢价率大于20%的地块
数均超过20块。

图8 2020年各线城市单月全口径土地溢价率图9 2020年各区域城市单月全口径土地溢价率
图10 各城市溢价率大于20%的地块数
表1 2020年溢价率排名前十的地块概况
1.3.流拍率
流拍率方面，2020年2月份受疫情影响，全国流拍率水平较高，而自2020年3
月份以来，流拍率始终保持在低位，并逐步走低。

2020年3-12月全国流拍率均在
5%-9%之间波动。

2020年全国、一线、二线、三四线流拍率分别为8%、2%、5%、9%，
一线城市流拍率最低，而三四线城市流拍率相对较高。

图11 2020年全国土地单月流拍率
2.高总价及高溢价率地块的城市分析
2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市
2020年受疫情影响，高总价地块数在上半年呈现先抑后扬的态势，二季度市场
热度达到高点后有所回落，经历三季度的下降后，年末市场整体大幅回暖，高总价地
块在12月创下全年新高。

全年来看，除3月无总价超过50亿元的地块之外，其余月
份均有超50亿元以上的地块。

2020年超过50亿元的地块合计有67块，12月份有
11块超过50亿元。

从城市分布来看，2020年全年总地价超过50亿元的地块主要分布在14个城市。

其中，一线城市北京、上海、广州、深圳分别有13、9、8、7块，二线城市武汉、杭
州、南京、福州、厦门分别有8、7、4、2、2块，三四线城市中佛山有3块，温州、
东莞、南通、珠海各有1块。

图12 2020年1-12月地价>50亿元的地块数图13 2020年地价>50亿元的地块按城市分布
表2 2020年土地总价排名前十的地块概况
2.2.高溢价率城市数目减少
从高溢价率城市数目来看，2020年12月，溢价率超过25%的城市数目较11月减
少了8个城市。

从全口径土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为40城（9
月、10月、11月分别为46、36、48城），溢价率超过35%的城市数为21城（9月、
10月、11月分别为25、16、27城）。

从住宅土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为49城（9月、10月、11月分别为59、48、59城），溢价率超过35%的城市数为36城（9月、10月、
11月分别为33、30、37城）。

图14 按全口径溢价率分布的城市数目图15 按住宅溢价率分布的城市数目
3.各省市土地出让金统计
2020年有29个省份及直辖市累计出让金同比为正，成交状况较好。

从增速上来
看，吉林、黑龙江、上海、新疆、江西及广东的土地出让金增速均超过了45%，而天
津、云南和安徽土地出让金增速为负。

从绝对数值来看，江苏、浙江、广东及山东
的累计土地出让金均超过6000亿元。

图16 2020各省全口径出让金及增速
4.2020年样本房企拿地情况梳理
4.1.房企样本
本报告将从房企拿地角度出发，解析2020全年样本房企拿地力度和布局区域。

主要覆盖59家样本公司，均为2020年度销售排行前70的房企。

样本房企主要分为三大梯队，包括龙头房企、成长型房企及中型房企；其中，龙
头房企为中指研究院发布的2020年全口径销售额排名前10的房企，共10家；成长
型房企为中指研究院发布的2020年全口径销售额排名11至30的房企，共20家；中
型房企为中指研究院发布的2020年全口径销售额排名31-70的房企，剔除存在数据
缺失的房企，共29家。

表3 59家样本房企按2020年销售规模分成三组
4.2.成长型房企拿地金额增速最快
2020年全年龙头房企拿地金额同比上升11%，成长型房企同比上升32%，中型房企同比上升8%。

2020年Q4龙头房企拿地金额同比上升56%，成长型房企同比上升52%，中型房企同比上升36%。

从各梯队拿地同比增速表现来看，2020年成长型房企整体拿地金额提升最快，而在三季度融资新政出台后，四季度龙头房企的拿地增速相对较快，显示成长型房企确实一定程度上受到了三道红线政策的影响。

值得注意的是，
8月份三道红线出台之后，Q4各组样本房企的拿地金额增速都仍高于全年平均增速，这其中或有基数方面的原因，但也需考虑到，部分尚未纳入试点的房企抢在这一时间窗口加杠杆拿地的影响。

图17 2020年分梯队房企拿地总金额及同比
图18 2020Q4分梯队房企拿地总金额及同比
通过拆分拿地方式，在剔除二级市场拿地之后，2020年成长型房企在招拍挂一级市场上的拿地金额同比增幅依旧最大，龙头房企一级市场拿地金额同比上升18%，
成长型房企一级市场拿地金额同比上升31%，中型房企同比上升14%。

2020年Q4，龙
头房企一级市场拿地金额同比上升72%，成长房企一级市场拿地金额同比上升49%，
中型房企同比上升45%，四季度各梯队房企均加大了拿地力度，龙头房企明显发力。

此外，在二级市场方面，2020年成长型房企拿地金额同比上升23%，而龙头房企和中
型房企拿地金额分别下降18%和29%，2020年Q4龙头房企和成长型房企拿地金额同
比上升4%和70%，中型房企拿地金额下降34%。

从总体拿地结构上来看，样本房企的
主要拿地方式是通过招拍挂的一级市场，但三道红线出台之后的Q4，成长型房企明
显更多的采用二级市场拿地，是唯一Q4二级市场拿地金额增速高于一级市场拿地金
额增速的样本组。

图19 2020年分梯队房企一级市场拿地金额及同比图20 2020Q4分梯队房企一级市场拿地金额及同比
图21 2020年分梯队房企二级市场拿地金额及同比图22 2020Q4分梯队房企二级市场拿地金额及同比
图23 全样本房企一级市场拿地、二级市场拿地占比
资料来源：中指研究院，华西证券研究所
4.3.溢价率整体下滑
拿地溢价率方面，59家样本房企自2018年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势，尤其是成长型房企拿地溢价率下滑趋势较为明显，但2020年龙头房企的拿地溢价率
有所抬升，2020年Q4该数据显著上行。

图24 全样本一级市场拿地溢价率图25 分梯队房企一级市场拿地溢价率
4.4.拿地销售比上行
2020年样本房企的拿地销售比为30%，较2019年小幅上升1pct，2020年Q4拿
地销售比为28%。

综合来看，样本房企在2020年的拿地力度小幅提升，而融资新政
后，四季度样本房企拿地趋于保守。

分梯队来看，2020年Q4龙头房企的拿地销售比
有所上升，成长型房企和中型房企的拿地销售比有所下滑。

图26 样本房企的拿地销售比图27 分梯队房企拿地销售比
图28 全样本房企拿地销售比、一二级市场拿地金额同比、各能级城市拿地金额占比
4.5.拿地区域多数集中于二线城市
分区域来看，59家样本房企拿地城市主要集中在二线城市。

2020年，样本房企
在一线城市拿地金额占比由2019年的13%提升至18%，在二线城市拿地金额占比由
58%下滑至54%，在三四线城市的拿地金额占比为29%与2019年持平。

2020年Q4样
本房企加大了一线城市和三四线的投资力度，但在二线城市的拿地金额占比仍最多。

图29 全样本房企成交分城市等级
5.投资建议
2020年房地产销售表现优异，行业基本面持续向好，同时板块估值仍处历史低
位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、
金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展等。

相关
受益标的有融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂、
中国恒大等。

6.风险提示
销售回暖不及预期，房地产调控政策收紧。

分析师与研究助理简介
由子沛：华西证券房地产行业首席分析师，同济大学及美国西北大学联合培养土木工程专业博士，获得三项国家发明专利，擅长房地产行业政策研究与数据分析，曾就职于民生证券研究院任房地产行业首席分析师；中国财富网“社区金融高峰论坛”特邀嘉宾，证券时报第二届中国证券分析师“金翼奖”房地产行业第三名，第八届Wind“金牌分析师”房地产行业第一名。

侯希得：悉尼大学硕士学位，曾就职于民生证券，2019年加入华西证券任房地产行业分析师。

肖峰：同济大学土木工程专业学士，上海财经大学金融硕士，2020年加入华西证券任房地产行业助理分析师。

分析师承诺
作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。

评级说明
公司评级标准投资
评级
说明
以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。

买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15% 增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在5%—15%之间中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在-5%—5%之间
减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数5%—15%之间
卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15%
行业评级标准
以报告发布日后的6个月内行业指数的涨跌幅为基准。

推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过10% 中性分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在-10%—10%之间
回避分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过10%
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