综合体定位

超5A智能写字楼 超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管理自 动化/通讯自动化 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最 优化的资源配置充 分适应未来国际商务市场的高速运营 目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务 交流平台 服务式公寓 公寓采用围合式/拥有中央公园、组团式绿化和水体/形成社区 公寓租售并举 户型齐全/多产品组合——少量投资型一居+主流创意型二居和居住 型三居+20套顶层CEO至尊空中别墅 其它（商业+体育中心+展示中心） 展示中心、体育中心集合了部分社会职能/提升社会形象 商业分主题有机的分布于建筑群中，造就新的商业形态 体育中心VIP运动会所，实行会员制服务 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象 各功能物业均以完善的服务体系为先导
千叶
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世界城市发展的轨迹表明，向多心多核发展是城市发展的必然趋势而路径演变 的核心内容则是城市的扩散与集聚。在城市的规模扩张与功能集聚过程中，必 将出现大量人口在一个新的区域集中。当人口聚集、用地紧张到一定程度，在 这个新区域的核心部分就会出现综合物业，城市综合体便应运而生。
城市综合体（HOPSCA）被谓之“高效之城” ，作为集酒店、写字楼、公园、 购物中心、会展中心和公寓等于一体的多功能、多业态的大型建筑体，将城市 中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空 间进行多项组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从 而形成一个多功能、高效率、互为价值链、文化意识形态高度集中的综合体。
五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场 定位为——上海顶级国际化综合体"
city within a city " 上海商城位于南京西路，是成熟的商务
、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米 。由一个五星级酒店、拥有472间豪华 公寓、国际水准的办公大楼、25000平 方米世界知名品牌的购物商场、以及其 它各种设施组成。
均衡发展的模式 Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……
Office Hotel Shopping
以写字楼为核心功能的发展模式
Complex =office(main) +apartment(minor) +
Hotel Shopping
……
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综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义： 1、最大限度的实现各个物业自身的价值 2、避免各物业之间的负面影响。 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社 区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓 的入市能够带动公寓的销售。
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城市综合体的综合价值链
商务租客
酒店
商务
资源平台 提升品质
高消费人群 旅游租客
办公
公寓
提升品质
住宅
商务消费人流
商业
住家消费人流
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特征一：城市综合体在城市多心多核发展中应运而 生
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多核化发展
核心
核心
主城
核心
核心
第三阶段：都市群形成
横滨
副城
川崎
副城 东京
其他城市
副
城பைடு நூலகம்
副城
其他城市
整体规划设计布局
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一个立体停车场、一个地下停车场 停车动线(右图)
交通系统
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综合体特性｜综合体和单一物业的比较
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
客户来源
客户活动 客户综合使用
成本
综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的
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10
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设计方向3
场所精神 精神层面的融合与升华
理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念 所针对的是其表达的一种现象 罗马神庙通过立面、雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣、 纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与崇拜。 在当代，这种理念已经被广泛运用于各种物业的规划设计，原始的 表达手法被沿用并加以发展，在目前世界上的诸多标志性建筑上， 我们都能见到它的轮廓。 “真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的 体验中”美国著名建筑师柯蒂斯（Curtis J. Scharfenaker）言简 意赅地表达了“场所制造”理念。
1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
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综合体发展的四种模式
根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的 物业类型，进而确定项目的发展模式。
Equilibrium
位于香港及九龙( 荃湾)两条地铁线 的交汇点
太古广场总占地 三十二万平方呎 ，包括四座大楼 及一个购物中心 ，共提供近五百 万平方呎的楼面 ，包括有甲级写 字楼、酒店式公 寓、三间五星级 酒店、购物商场 和会议中心等。
太古广场
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均衡发展的模式｜案例 ｜香港太古广场
顶级购物中心：
国际品牌专卖店为 主、主力核心店为 国际品牌百货店； 除百货店外，全部 采用室内街；优越 的共享空间。
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以商业为核心功能的发展模式｜案例 ｜深圳华润中心
深圳罗湖金融商业 中心区/深南大道 沿线/紧邻深圳地 铁一号线深圳大剧 院站（地下商业与 地铁相通）。
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
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思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点
1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
整体规划设计布局
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登临高处俯视难波公园（Namba Park），可以看到，开放的空间使 公园与城市的街道、交通直接相连， 斜坡与“山石”形成的层次感，使公 园与周围的高层办公楼柔和地融为一 体，为钢筋混凝土林立的城市里带来 了一股清新的气息。
难波公园（Namba Park）是一处 奇妙、充满想象力的建筑，它不像传 统购物中心那样，将顾客引入封闭式 的购物区，而是将商业区、餐饮区与 自然和开放空间完美地融合在一起， 让你能够享受在公园中漫步、参观、 购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为 一种“经历”。
整体档次
酒店可以提高项
目整体档次
标志性（尤其
是对外地和外 籍人士）
写字楼与酒店可共
享大堂
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思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点
1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
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Apartment 保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
Office
价值标杆，可树立项目高端形象
Hotel
项目标志性物业，定义项目整体档次
Shopping
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较 大的差异，项目的活力核心
在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
目较大的差异
商业为写字楼、酒
店和公寓提供配套
商业可能对公寓带
来负面影响
保证开发企业现金
流的来源
满足中长期居住者
商业
公寓
办公
实现较高的销售
价格
保持物业形象
需求
酒店
写字楼为商业、酒
店和公寓带来潜在
酒店为公寓或者
客户
办公提供共享的 服务和配套设施
提升整体档次
的有力手段
写字楼可提高商业
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思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点
1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
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外向性较强的组成
公寓为商业提供客
源
公寓可能降低项目
整体档次
部分
可以塑造与其他项
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典型案例｜日本难波公园
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空间布局
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整体规划设计布局
入口处，呈现在眼前的是一个被 岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小 的峡谷，诱惑着你向里面探寻。 暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹 造型，如同沉淀层一般，而设计 师精心设计和营造出不同的小湾 、岩洞、河谷等探险般的空间感 受，更让你常常有“柳暗花明又 一村”的惊喜，为整个购物旅程 增添了一抹神秘和新奇的色彩。
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以写字楼为核心功能的发展模式｜案例 ｜广州中信广场
位于广州南北向 的城市新中轴线 上/南向天河体育 中心及珠江新城 区/北靠广州火车 东站、港穗直通 火车站及地铁1号 线总站
定位为——广州最顶级的超高层写字楼 超高层写字楼+公寓+小型购物商场
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以酒店为核心功能的发展模式｜案例 ｜上海商城
以酒店为核心功能的发展模式
Complex = hotel(main) +apartment(minor) +
Office Shopping
……
以商业为核心功能的发展模式 Complex =shopping (main) +
Office Hotel …… Shopping
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均衡发展的模式｜案例 ｜香港太古广场
通过“峡谷”内一条“8字形” 倾斜上升的通道，便到了难波公 园（Namba Park）的零售与 娱乐区域。
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其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、 店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是 在商场购物，而是在森林中寻宝一般。
整体规划设计布局
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经由不同楼层的一些特定区域，从 “峡谷”可以直接通往室外的露台 ，这里的“空中花园”种植了不少 漂亮的花草植物，植物每天成长， 每天都在改变建筑的样子。商场内 有不少餐馆和咖啡座，露天的位置 就在丛林里，购物之后在这里享受 一份舒适和静谧，相当惬意。
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设计方向1
规划理念
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设计方向2
环境塑造 通过独特的建筑设计,创造促进”时间消费”的环境.
环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的 观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者； 设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力 强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人； 屋顶花园吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光 为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带 动地下客户； 在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的 商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性 。
综合体专题研究
2012/04/06
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Office 办公 Apartment 居住
Traffic 交通 Entertainment 文娱
Complex 都市综合体
Shopping 商业 Hotel 酒店
Exhibition 展览 Restaurant 餐饮
都市综合体（Complex）是将城市中商业/ 办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通 等城市生活空间的三项以上进行组合
较小
单功能物业 单一性
根据功能确定 单一 较大
相对较小 较小
全部来自于外部
目的性的
较大
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思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点
1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
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思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点
五星级酒店部分
港丽酒店、港岛香 格里拉酒店、万豪 酒店
顶级公寓部分
2栋共约400套单位
太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓
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以写字楼为核心功能的发展模式｜案例 ｜广州中信广场
5A智能写字楼+国际商业区+国际公 寓+五星级酒店+体育中心+展示中 心定位为——构筑国际大都市生活 的巨擘级建筑综合体
在发展实践中，高端城市综合体，由于其各个物业互相作用，互为价值链，其 产品价值往往要高于单一物业类型的价值。
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特征二：城市综合体是城市发展的主力引擎和地标 形象
纽约洛克菲勒中心
东京六本木新城
巴黎拉• 德芳斯
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城市综合体与城市发展存在互生关系：一方面，只有城市发展到一定阶段才能 为城市综合体提供孕育的土壤与生存的空间；另一方面，成功的城市综合体则 一定是城市的标志性建筑，是城市文化与灵魂的标签，是城市商业价值最大化 的具体体现。