解读万达商业模式

万达商业模式
为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都能赚钱？
万达集团是中国商业地产的龙头企业，万达广场也成为中国商业地产的第一品牌。

万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。

（一）零风险的“订单商业地产”模式
商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。

而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。

在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店及联合发展伙伴，最大限度保证租金收益的实现。

“订单商业地产”有五个秘诀：
一是联合发展。

万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，约定好双方的权利和义务。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。

二是技术对接。

在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。

三是平均租金。

万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度和租金收益。

四是先租后建。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

五是满场开业。

每个万达广场都能做到建成即开业，开业即满铺，大大缩短培育期甚至没有培育期。

一般大的商业中心都是逐家逐户开业，很难凑到一块，因为万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力，才使得众多商家愿意被统一安排，实现步调一致。

（二）先进的“城市综合体”产品模式
城市综合体是万达集团总结升华多年商业地产开发经验创造出来的全新模式，
也是万达商业地产的第三代产品。

万达第一代商业地产称为单店，是万达集团
早期开发的产品，业态整合在一个单体建筑内；第二代商业地产称为纯商业组
合店，由多个单店组合而成；第三代商业地产是城市综合体，英文称为HPSOCA（H指Hotel，酒店；O指Office，写字楼；P指public space，公共空间（如休闲广场等设施）；S指Shopping mall，购物中心；C指
culture & recreation，文化娱乐休闲设施；A指Apartment，公寓）；是万达
集团2005年以后开发的产品，总面积均在30万平方米以上，其中包括购物中心、写字楼、酒店、百货、影城、公寓等业态，能全方位满足消费者的一站式
购物、休闲、娱乐、交际、运动等需求。

代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万达广场、哈尔滨香坊万达广场、成都万达广场、西安万达广场等。

城市综合体具有极强的“聚合效应优势”。

万达广场作为先进的“城市综合体”产品模式，带来了极强的聚合效应。

城市综合体是由多种商业业态、通过建筑
流线合理有机组织而形成的大型综合性建筑群体。

城市综合体各种功能相互补充，相互借用，形成有机的联系，集约高效地利用土地资源，充分体现城市的
核心价值。

万达城市综合体规模巨大，主要建在城市副中心或亟待发展的新城区，每到一地都形成新的城市中心，带动当地商业的大发展大繁荣。

例如宁波
万达广场的开业迅速改变了鄞州区乃至宁波市的商业格局，一个以万达广场为
核心的城市新中心很快形成，周围人口大量聚集，商业氛围日益浓厚，楼盘价
值大幅提升，与万达广场的距离成为衡量当地楼盘价值的标准。

（三）国内唯一的商业地产产业链
万达形成了国内唯一的完整产业链。

在前期规划设计方面，万达拥有全国唯一
的商业规划研究院，无论是商业中心还是超五星级酒店，从结构、机电、立面
到装修都能独立完成设计。

中期的开发建设是万达的看家本领，拥有强大的能
同时进行多个项目开发的经验丰富的团队。

在后期运营管理方面，万达商业管
理公司是全国目前唯一一家全国性商业连锁管理企业，具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力，创造了优良的经营业绩和口
碑效应，成为全国知名的商业管理品牌。

（四）紧密的商业合作伙伴
万达集团拥有庞大、稳定的合作伙伴队伍，保证了广场的经营效果。

一是主力店紧密型合作伙伴。

万达已与近10家不同业态的主力店商家成为“紧密型合作伙伴”，万达广场建到哪里，他们就必须跟到哪里。

二是主力店战略合作伙伴。

万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际和国内的知名连锁商业企业。

双方约定，万达向他们发出项目信息后，在规定时间内他们要决定是否进入。

如果进入则相当于向万达下订单，再由万达根据他们的需求进行规划设计。

三
是中小店铺战略合作伙伴，如必胜客、肯德基、麦当劳等等。

正是因为有了这
些合作伙伴，无论万达广场到哪里开店，至少都有几十家大小主力店跟进，保
证80%以上的可租赁面积在开工之前就已确定商家。

同时，为了保证合作伙伴
能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地
段的选择上兼顾合作伙伴的利益。

万达广场的跨区域快速发展，符合众多商家连锁发展的需求，解决了商家异地
选址困惑，使众商家能伴随万达广场发展快速进入全国各主要城市的“核心商圈”，成为众多商家跨区域连锁发展的理想舞台。

如全国最大室内电玩城大玩家、五星级量贩式大歌星KTV等均依托万达广场成长为知名企业。

（五）显著的社会效益
万达广场的开发建设推进了城市旧城区改造，提升了城市商业设施水平，满足
了不断升级的消费者需求，成为提升城市形象的新地标。

万达广场在造就城市
繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。

每个万达广场平均创造1万个就业岗位，
每年稳定税收1亿元以上，各级政府都非常欢迎和支持在万达广场经营的每个
商家，提供优惠政策、资源支持，以繁荣经济、确保商家获益。

（六）突出“商圈经济”效应
合理的商业规模、齐全的业态组合，平均拥有10个以上主力店和大型室内步行街百余商家，形成万达广场自身“异业互补、应对竞争”的优势，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，“一站式”满足城市各层级全方位、多元化消费需求，对消费者吸引力强，“聚客效应”突出，能打造自成体系的“商圈”，形成“新
的商业中心”，在商业市场上的整体竞争力十分显著。

从已开业的综合体看，平均每个万达广场每天客流量10万人次左右,节假日提高2—3倍。

（七）独特的产品设计组合优势
万达广场产品设计优越，商品齐全、环境舒适、购物方便、动线合理、没有死角。

万达广场除了采用能吸储人流的块状布局之外，独具匠心地设计打造了一
条联系所有业态的室内采光顶步行街，并以此为灵魂和纽带，将各大主力店连
接为一体，使客流、资源高度共享，既为消费者提供了休闲购物的共享空间，
又为商家带来了旺盛的人气、商气和财气；步行街上下打通，每16米以横向联系通道，连接步行街两侧商家，使顾客在步行街任何一个点都能看到楼上楼下
的20多个商家，并且可以在8米内找到横向穿越的通道，迅速到达；步行街丰富、特色和差异化的经营业态，成为主力店的必要补充乃至整个万达广场的亮点，其配套功能业态也丰富了万达广场的服务功能。

同时，万达广场以2倍于
国家标准设置停车位，使得来万达广场休闲购物的客户停车变得极为方便，在
提供美妙购物休闲体验的同时提升了购物中心的经济效益。

（八）、商业经营管理保障优势
万达商业管理有限公司是全国目前唯一一家全国性商业连锁管理企业及知名商
业管理品牌。

管理范围覆盖全国19个已开业万达广场，2010年将覆盖40个万
达广场，总面积超过600万平方米。

公司拥有超过4000人的专业团队，下辖
50余个分公司，具备国内领先的经营管理模式及核心竞争优势。

1、领先国内的商业规划能力。

创新设计了城市综合体产品全新的商业定位、业态组合及经营布局。

合理的规划、精准的定位，最大程度地满足了城市消费及
商业提升的需求，确保了满铺开业，迅速稳场和旺场经营。

领先的商业规划也
带来了较高消费能力的客群，据统计，其提袋率高出行业平均标准10%到20%。

2、丰富的战略伙伴及品牌资源优势。

已签约国际国内顶尖品牌战略联盟商家
40余家，目前各地万达广场经营商户和品牌1000余家，储备5000余家。

3、经营品质持续提升优势。

通过优化调整、为商家提供专业资讯、营业员培训、经营扶持等，最大限度地满足商家经营和消费者需求，始终保持市场竞争中的
领先优势，保障商家及整体万达广场经营能力的持续提高，为投资者创造持续
稳定且不断上升的投资回报，实现资产保值增值，商家几乎没有经营培育期。

4、统一营销推广优势。

通过充分整合主力店、商家、政府等资源优势，举办一年365天的营销推广联动活动，营造商业氛围，吸引更多的消费者，持续提高
了主力店和商家的经营业绩和影响力，提升了万达广场的知名度和美誉度。