二手房买卖居问佣金问题研究——以司法案例为切入点

居 间合 同定 义为居 问 人 向委 托 人报 告订 立合 同 的机会 或者 提供
马某应 当按照约 定 向链 家房 地产公 司支付 居间 费。 从法 院的判 订 立合 同的媒 介服 务 ， 委 托 人支付报 酬 的合 同 。 居间 人仅仅 是 为 决也 可 以看 出 ， 网上 签约并 不影 响合 同的成 立 。 因 为网签 只是 一 委托 人报 告订约机 会或 者提供 订约媒 介服 务， 因此 居 问人 的全部
种行政 管理手 段 ， 是房地 产 管理部 门为 了监 督管理 房地产 交易所 义 务仅 限于提 供 以上服 务 以促成合 同的成立 。 《 合 同法 》 第四 百 采取 的一种 技术手段 ， 只要 买卖双 方就房屋 买卖 事宜达 成 了一 致 二 十六 条也仅 仅是 以合 同成立 作为支 付报 酬的条 件 ， 与 合 同的效
结合 案例 本文 分析 了居 间佣金 成立 的一般 条件 ， 并就 网签、 示 范文本 、 合 同的 生效 、 合 同履 行等 问题 对佣金 的成 立进行 了深 入分析 ， 最后结 合相 关规 定分析 了佣金 的数 额 和给 付。
关键 词 二手 房 买卖 佣金 司法案例 作者 简介 ： 温 建康 ， 北京 大学 法 学院房地 产 法方 向法律硕 士研 究 生， 北京 市丰 台区人 民检 察 院。 中图分类 号 ： Ｄ ９ ２ ３ ． ２ 居 间佣金 成立 的一 般条件 文献 标识码 ： Ａ 拒绝 支付 佣金 。 对于 这种 情况 。 根据《 最 高法 院关于 审理 商 品房 买卖 合 同纠 文章 编号 ： １ ０ ０ ９ ． ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ３ ） １ ２ ． １ ０ ８ ． Ｏ ３
产公 司没有 促成 北京市 存量房 网签合 同并进行 网上签 约为 由 ， 要 效 ， 居 间方 有权 收取 佣金 吗？
求 法 院根据 《 合 同法 》 第四 百二十 七条 规定判 决链 家公 司返 还佣 对此 问题 理论 界有 较大 争议 。如 郑玉 波先 生认 为此 时委 托
。 邱 聪智 先生 则认 为居 间人须 待 合同 金 。最 终二 审法 院认定 ： “ 马某通 过链 家房地 产 公司 的居 间服务 人应 当履 行给 付报酬 义 务； 与案外人 谭某签 订《 北 京市存 量房屋 买卖合 同》 及《 补充协 议》 ， 应 生效 后才 可获 得报 酬 。 本文 认为 ， 《 合 同法》 第 四百二 十 四条将 视 为链 家房 地产 公司履 行 了其居 间人 义务 ， 促成 了合 同的成 立 。
（ 二） 居 间人 实际促成 了委托 人 与相对 人之 间合 同的成立
１ ． 网上 签约 对合 同成 立 的影响
进 行 了约 定 即可认定 为存在 合同关系 ， 而不论 当事 人采取 的是哪
根据 北京市 的相 关规 定 ， 二手 房 交易一 律采 取 网上签约 ， 只 种 合 同形式 。
就应 当认 定为合 同成 立 。 ２ ． 示 范文 本对合 同成 立 的影 响 。
力 无关 。 因此 ， 委托 人与 第三人 一旦 订 立合 同完毕 ， 签订 了双方 主 体明确 、 基本 条款齐 全的合 同 ， 该合 同 即告成立 ， 此 时点即 为委
例如 在上海 市的二手 房交 易中有一 种现象 ： 居 间方 往往先 要 托 人支付 佣金 的生效 点 ， 此后 合 同的效力 以及合 同 的履行均不 影
◆经济 与法
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２ ０ １ ３ ・１ ２ （ 中）
手房 买卖居 问佣金 问题 研究
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以 司法案例 为切 入 点
温 建康
二 摘Biblioteka 要本 文从 法院 审理 的居 间合 同纠纷 入手 ， 通过 分析 北京 、 上海 两地近 ５ Ｏ 起 司法案例 ， 总结 出了居 间纠纷 的主要 形 态。
有在 网上 签 约之后 才可 办理 后续 的房 屋过 户手 续 。如 果买卖 双
方仅 签订 了房屋买 卖合 同而 没有进 行 网签 ， 那 么此 时合 同的成 立
３ ． 合 同成立 与生 效
同成立但 未生 效， 居间 方是否有 权收取 佣金 ？例如 买卖双方
是 否受到 影响 ？在北京 市一 中院审理 的“ 马某 与北 京链家 房地产 签订 了附条件 的合 同， 比如 以定金 的交付 或者 买方原 有房屋 的成 经纪 有 限公司居 间合 同纠纷上诉 案” 中上诉人 马某 则 以链 家房地 功 出售 作 为合 同生 效 的条件 ，那 么此 时合 同虽 然成 立但 并 未生
一
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（ 一） 委托 人 与居 间人 之 间存在 合 法有效 的居 间合 同
通 过对 大量 案例。 的分 析发 现 ， 法 院 在处理 这类 案件 时一般 纷 案件适用 法律若 干 问题 的解释 》 第五 条 ： “ 商 品房 的认购 、 订购、
都会看 双方签 订的上述 协议是 否具有 居 间合 同的性质 ， 如 果上述 预订 等协 议具 备 《 商 品房销 售管 理办法 》 第十 六条 规定 的商 品房 协 议对 居间服 务的 内容 、 居 间费用 的数额 和支付 时间等 主要 条款 买卖 合 同主要 内容 ， 并且 出卖人 已经按 照约 定 收受 购房款 的 ， 该 进 行 了约定 ， 那么 即可认 为双 方构 成居 间合 同法律 关 系， 在居 间 协 议应 当认 定为商 品房 买卖 合 同” 。 所 以对 《 合 同法》 第 四百 二十 方促成 合 同成立 后就 可 以要 求委 托人 支付 佣金 。 六 条“ 居 间人促成 合 同成立” 中的“ 合 同” 应做 广义理 解 ， 只要 买卖 双 方就 房屋 的基本 情 况 、 交 易价 款 、 支 付时 间和 方式 等主要 内容