商业打造及运营模式

面积 5,000平方米以 上 10,000平方米以 上 1,000平方米以 上 30平方米以下
免租装修期 90天 90-120天 60-90天 20天 30天 45天 60天 90天
一般零售商铺 （包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）
30-150平方米 150平方米以上 1,000平方米以 下 1,000平方米以 上
供应：区域同类产品稀缺
三水恒达花园价值实现模式
产品定制：合理面积，有效控制总价
形象：城中心第一豪宅大盘社区商业，强大的消费群体支撑
商业的赢利模式
8500平米商业面积，除了3750平米二层商业外，还有4750平米街铺。
四种基本商业赢利模式： ① 通过销售直接出让产权，快速回收资金。 ② 只租不售。 ③ 不租不售，自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家 合作或合伙经营，赚取商业经营利润。 ④ 分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和 管理。
集中商业开发具备以下几个条件：
地段拥有较高商业价值

例如地铁上盖或者在商业核心区
城市核心
在城市核心地带 周边存在较大消费群体 功能与区域相互补充
集中商业永远设置在城市的核心，最繁华的
地带
附近存在较大消费人群；
人流支撑
KPI
商业氛围
业态功能能够与周边需求明显互补
有足够的人流支撑 周边已具备一定商业氛围
佛山社区商业研究
重点案例分析——三水恒达花园
物业情况：商业分为内街铺、外街铺及二层
商铺。内街铺及二层商铺具体情况不详，外街 铺总数为71间，沿张边路分布52间，门面为
5~13米，纵深从9~10米不等，面积则为 44~133平米，大部分为60~70平米；沿同福 北路分布19间，尺寸较小，门面为4~8米，纵 深为9~10米，面积从44~87平米，大部分面 积为50平米左右的。 销售情况：沿张边路的52间街铺于2006年年
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中
所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同 的市场风险。 建议选择 ① + ②，销售初期商铺只租不售，重点引入二线品牌超市作为主力店，同
时引入保险、银行等优质租户；进入项目销售末段，住宅销售率达到一定水平，商业价值 充分体现之时，开始销售商铺。
社区街铺价格稳定，并有上升迹象
目前住宅、股市的不稳定，而商铺价格却保持稳定，而且有居高不下的迹象。就桂城东来说， 一线街铺的价格达到2万每平米以上，如万科金御华府，甚至有些地理位置优越的商铺，如桂南名都 （靠近地铁口）价格已达到3、4万每平米。因此，商铺已成为投资的一个较好的避风港，如万科金 色家园商铺几乎是推多少就卖多少。
餐饮
特色主力店 （包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用 品店、美容中心）
1,000平方米以 上
60-90天
租 赁 条 件 细 节 ——
其 它 租 约 条 款
管理费及空调费
租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算 按实际使用计算，由租客自付
电费
租期
按金 装修期 法律费用 公证费 审图费 税项
两年或以上
佛山社区商业研究
佛山部分楼盘社区商业情况调查
项目 万科 金色 家园 万科 金御 华府 南海 颐景 园 桂南 名都 江南 名居 中海 万锦 豪园 三水 恒达 花园 区域 桂城 东 桂城 东 桂城 东 桂城 东 千灯 湖 千灯 湖
项目进 展
二期
面积区间 （m2）
30-85
铺位数 量
54
售价 （元 /M2 ）
三水 西南
二期
71
24000~30000 （套内均价）
200~250（套 内租金）
面向三水广场的52间街铺已完成销售， 剩下的面向同福北路17间街铺销售剩余7 套。
※ 以上表格所示商铺面积，如无特别说明，均为建筑面积。
佛山社区商业研究
佛山社区商业整体情况小结 社区街铺受到青睐
现阶段商品住宅市场疲软，不少发展商都加大社区商铺的推广力度。以南海桂城市场为例，最 近，南海桂城多家楼盘陆续推售商铺，如万科金色家园、中海万锦豪园、南海颐景园二期商铺都先 后进行推售，销售也较为喜人，不少楼盘商铺销售率在八成以上，市场呈现供不应求的局面。 社区商铺一般以街铺为主，而街铺出租一般受经营因素影响较小，投பைடு நூலகம்较为稳定，所以社区商 铺一直受到投资者的青睐。
商铺面积 商铺楼层 商铺尺寸
集中商业成功要素： 地铁上盖、周边商业氛围已 成型、人流集中、交通便捷
商业规划： 商业规划属公寓群楼；面向桂平西路街铺层高在 5.7～6.8米；商场采用统一封闭式管理，管理费
35元/平米
商业
佛山社区商业研究 商业的赢利模式 商业的增值模式 附件（商业租赁细节）
三期
90-170
约60
首层：23000 二层：9000 首层：40000 二层：10000 9000～18000
80～100
一期
一期
30~180
88～400
不详
不详
100
80～100
一期
83～129 44～133 （套内面积， 实用率约为 60%）
18
18000
60～80
全部是内街商铺，目前剩余2间
30-150平方米
150平方米以上
餐饮 500平方米以上
五年（首三年后调 整租金）
六年或以上（首三 年后调整租金）
特色主力店 （包括电器城、家居专门店、健身中心 、体育用品店、美容中心）
1000平方米以上
六年或以上（首三 年后调整租金）
租 赁 条 件 细 节 ——
装 修 期
行业 超级市场 大型主力店 百货公司 娱乐中心
街区园林绿化及小品
租 赁 条 件 细 节 ——
租 约 期
行业 超级市场 大型主力店
面积
租期 十年或以上（首三 年后调整租金） 十年或以上（首三 年后调整租金）
5,000平方米以上
百货公司
10,000平方米以上
娱乐中心
1,000平方米以上 30平方米以下
三年或以上（首三 年后调整租金）
两年 三年
一般零售商铺 （包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等 ）
二层商铺面积建议应以 150~200平米为主。
商业的增值模式——商业氛围营造
街区细部设计
简洁、时尚富有欧式风情的 社区街铺可提升项目品质感
通过店铺外立面、廊柱风格 等体现与住宅区的“静”互 补的时尚气息。
招牌形象一致，标识一致， 体现整齐的街区形象。
商业的增值模式——商业氛围营造
灯光工程
商业的增值模式——商业氛围营造
商业的增值模式商业氛围营造灯光工程商业的增值模式商业氛围营造街区园林绿化及小品行业超级市场大型主力店面积租期十年或以上首三年后调整租金十年或以上首三年后调整租金5000平方米以上百货公司10000平方米以上娱乐中心1000平方米以上30平方米以下三年或以上首三年后调整租金两年三年一般零售商铺包括服装鞋珠宝眼镜精品等30150平方米150平方米以上餐饮500平方米以上五年首三年后调整租金六年或以上首三年后调整租金特色主力店包括电器城家居专门店健身中心体育用品店美容中心1000平方米以上六年或以上首三年后调整租金行业超级市场大型主力店百货公司娱乐中心面积5000平方米以10000平方米以1000平方米以30平方米以下免租装修期90一般零售商铺包括服装鞋珠宝眼镜精品等30150平方米150平方米以上1000平方米以1000平方米以餐饮特色主力店包括电器城家居专门店健身中心体育用品店美容中心1000平方米以管理费及空调费租客自付不含于租金内以建筑面积计算按实际使用计算由租客自付电费租期按金装修期法律费用公证费两年或以上两个月由二十天起根据租用面积大小及行业而定租赁双方各自承担双方分担物业管理公司收取作为协调图纸审批的行政费用租客承担因经营运作而产生的所有税费业主负责营业税租客承担店内所有财物保险责任业主只买房屋结构的水火险管理费内已含公共部分保险保险
6900～19000
月租金（元 /M2）
内街：50～60 外街：70～ 100 100
备注
剩余5间（于2008年8月交付使用）
一期
30～1000
不详
20000
预计5月中下旬开卖（已开始蓄客，但现 场还没有进行包装） 首层高5.7米，可做2层，二层高3.6米， 预计6月底开卖 一期商铺已售罄，二期商铺预计7月份开 卖 剩余约10间
以住宅为依托，借势本项目芦苞城区中心第一个大规模豪 宅社区的强势形象
综合考虑当地客户的经济支付能力以及市场风险，结合对 产品价格的预判，准确制定产品面积区间
本项目商业价值实现模式
引入主力店及部分优质租户，部分商铺带租约出售，明确 客户对项目发展的有利预期
强化包装展示，注重商业氛围的打造，硬环境的精心打造 更增强客户对项目的信心
产品建议
产品类别 预期价格（元/平米） 总价区间（万元） 面积区间 门面（米） 纵深（米） 层高（米） 50 ~130 5~8 9~16 4.5~5.5 街铺 6000~9000 40 ~ 120 150 ~280 —— 9~16 3.5~4.5 二层商铺 3500~4000
备注
建议街铺面积应以 50~70平米的为主。
两个月 由二十天起（根据租用面积大小及行业而定） 租赁双方各自承担 双方分担 由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用 租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税 租客承担店内所有财物保险责任，业主只买房屋结构的水、火险， 管理费内已含公共部分保险
保险
底开始发售，2007年售完，实现套内单价为 28000~30000元/平米，2007年12月28日已 交付使用；沿同福北路的19间商铺，自2007年 5月开售到现在已销售12间，实现套内均价 24000元/平米，将于2008年6月30日交付使 用。剩余单位滞销原因为门面较窄或内部柱子 过多。（销售过程中销售人员仅就套内面积及 价格与客户进行沟通）
社区街铺租金稳步上升，具有较强的投资价值
目前整个佛山市场的商铺都呈现供不应求的局面，个别区域还受到一定压抑，物价的上涨，商 铺租金的上升。据了解，佛山社区商铺的租金水平大都在40元/平方米～80元/平方米，而桂城东位 置比较优越的商铺月租金已在100元/平米以上，三水较好位置的街铺的租金甚至达到200元/平米以 上。普遍的月租金都要70、80元/平米，投资回报率在5%-8%。因此，商铺具有较强的投资价值。
商业经营现状：沿张边路商铺大部分已被承租，月租 金从200~250元/平米不等，业态较为分散，主力店为
中等规模的超市（日日升），其他还分布有银行、运动 品牌店、金饰、音响等；二层街铺已经由个人整体承租， 据初步了解，经营业态为家具商城。
佛山社区商业研究
重点案例分析——三水恒达花园
区位：无可替代，三水城区唯一集中商业旁边，辐射各镇区
周边道路需要达到一定的人流值才可以开发
集中商业；
周边环境商业氛围较浓
交通便利
公共交通发达
路网发达，公交设施便捷；便于周边人流聚
集
成功案例
桂南名都：集中商业＋街铺形式
项目位置 建筑面积 商铺套数 项目定位 项目规划 南海桂澜路与南桂东路交汇处 商业2万，公寓（属住宅性质）2.5万，住宅7.5万 876套 佛山首席生活品味流行橱窗(Lifestyle Center) 百花时代广场规划四大主题功能区：400米星光 大道购物步行街、国际潮流美食汇、潮人运动休 闲馆和尚潮社区。商场由拥有十年商业经营经验 的百花广场物业经营管理公司全面管理 大面积：50—150㎡，约60套，占7%；小面积： 8—30㎡，约816套，占93%。 总共设置两层，首层层高 开间2～4米，进深4～10米，首层层高6.8米