物业经营管理.ppt课件

房地产资产管理
（写字楼、商场）
主 要
职
责
房地产资产管理 （公寓）
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业经营管理
三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行资产组合 注意：根据每项工作的主要内容来判别属于哪项工作
物业经营管理
自然环境或背景以及在该区位进行房地产投资 所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
“宁要浦西一张床，不要浦东一套房” ------发展、动态变化的眼光
物业经营管理
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
市政公用和公建配套设施完备的程度
居
公共交通便捷程度
住
物 业
环境因素
居民人口与收入
物业经营管理
写
与其它商业设施接近的程度：聚集效应
学习的主要内容
传统物业管理与物业经营管理 物业经营管理的内容是什么？ 物业经营需要掌握和了解那些知识？ 如何确定物业的价格或价值？ 如何评价物业项目的投资？ 如何选择适合投资的物业项目？ 如何加强成本控制？
物业经营管理
第一部分 物业经营管理概述
物业经营管理
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理
（二）公式与系数
1、一次支付的现值系数和终值系数
F
0 12
n-1 n
P
已知资金现值P、i、n，求终值F计算公式：
F=P(1+i)n
【一次支付终值系数：(1+i)n】
已知资金现值F、i、n，求终值P计算公式
P= F /(1+i)n 【一次支付现值系数：1 /(1+i)n】
* 整存整取定期存款
物业经营管理
（二）复利计息 即利息再生利息，俗称“利滚利” 公式：In=P[（1+i)n-1] n个计息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n
推导过程： 第1个计息周期本利和：F1=P(1+i)1 第2个计息周期本利和：
F2=P(1+i)1+P(1+i）·i=P(1+i)2 第3个计息周期本利和：
F3=P(1+i)2+P(1+i)2·i=P(1+i)3 ··········· 例：房地产开发贷款、住房抵押贷款
解：已知F=10000元，i=5%，n=5年，则： P= F /(1+i)n=12762.82/（1+5%）5=10000元
物业经营管理
2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 每个计息周期期末都有一个 等额支付金额A。
01 2
A（F）
P
*银行发放的住房抵押贷款
物业经营管理
例：2007年1月1日存入银行10000元，年利率5%， 存期5年，求5年后本息和为多少？
解：已知P=10000元，i=5%，n=5年， 则： F=P(1+i)n=10000（1+5%）5=12762.82元
例：某人拟在5年后获得12762.82元，已知年利率为 5%，问在2007年1月1日应存入银行多少元？
一、概念 以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先
垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从 事房地产开发经营活动的经济行为。
物业经营管理
二、房地产投资的形式
直接投资
开发投资 置业投资
间接投资
房地产企业债券、股票 房地产投资信托基金（REITs)
房地产抵押支持证券(MBS)
物业经营管理
三、房地产投资的特性 1、位置固定性或不可移动性 2、寿命周期长 经济寿命：经营收益大于等于运营成本（净收益≥0）的持续时间 自然寿命：房地产至不能继续保证安全使用的持续时间 税法中规定的有关固定资产投资的回收或折旧年限短于房地
字 楼
周围土地利用情况和环境
物 业
易接近性
零
可能的顾客量
售
消费行为
商
业
喜好和偏爱
物
业
购买力
物业经营管理
当地提供主要材料的可能性
工
交通运输是否方便
业
物
技术人才和劳动力供给的可能性
业
水电等资源供给的充足程度
控制环境污染的政策
物业经营管理
第三部分 房地产投资分析技术
物业经营管理
第一节 投资分析的基本概念
2、缺点： ① 流动性很差； ② 投资数额巨大； ③ 投资回收期较长； ④ 需要专门的知识和经验
物业经营管理
第二节 房地产投资的风险
一、房地产投资风险的基本概念 1、风险的定义
未获得预期收益可能性的大小。 2、风险与不确定性 3、风险分析的目的（见后图） 4、风险类型：系统风险和个别风险
物业经营管理
一、现金流量 房地产投资活动：实物形态和货币形态 现金流量：把某一项投资活动作为独立系统，把一
定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。 现金流出：流出系统的资金 现金流入：流入系统的资金 净现金流量：现金流入和流出之差
物业经营管理
二、现金流量图
现+
金 流0 1 2 3 量—
45 6
期末惯例法：将发生在计息周期期间流入与流出的现金代 数和看成是在计算周期末发生。
三、房地产置业投资 房地产购置 流动资金投入
物业经营管理
四、房地产置业投资的现金流量
1、潜在毛租金收入 2、空置和收租损失 3、其它收入 4、有效毛收入 5、运营费用 6、净运营收益 7、抵押贷款还本付息 8、准备金 9、税金 10、经营现金流
物业经营管理
1、潜在毛租金收入 物业可以获取的最大租金收入 潜在毛租金收入=全部可出租面积× 最可能的租金水平 潜在毛租金收入不代表物业实际取得的收入
物业经营管理
3、出租型别墅或公寓 4、工业物业
工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究 与发展用房（工业写字楼） 5、酒店和休闲娱乐设施
三、物业经营管理服务目标 从业主的角度，在物业经济寿命的全寿命周期内， 持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各 期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市 场价值以及未来发展潜力
传统物业 运行管理
投资规模扩大 形式多样化
物业资产 价值管理
一、概念
又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综 合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、 房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收 益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个 寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理
传统物业管理
物业经营管理
物业经营管理
四、物业经营管理企业 复合型企业：物业管理与资产管理并重
服务性行业；经营性行为 1、管理型
策略性 ； 总包 2、专业型
专业性；分包 3、综合型
兼有策略管理和运行管理 总部管理层：履行策略管理职能 专业分公司：履行运行管理职能
物业经营管理
第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营公式与系数 常用符号的具体含义： P——现值（当前时间点的价值） F——终值（未来某个时间点的价值） A——连续出现在各计息周期期末的等额支付
金额，简称年值 G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值 S——每一时间间隔收入或支出的等比变化值 n——计息周期数 i——每个计息周期的利率
2、空置和收租损失 空置面积和欠租不能收回造成租金损失
3、其它收入 计划外收入
物业经营管理
4、有效毛收入 =潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入
5、运营费用 除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用： 人员工资、办公费用、物业正常运行的成本、 为租客提供服务的费用、保险费、房产税、城 镇土地使用税、法律费用等
产的经济寿命或自然寿命 3、适应性（一般比较差）：调整房地产使用功能的方便程度 4、各异性（没有完全相同房地产） 5、政策影响性 6、专业管理依赖性 7、相互影响性
物业经营管理
四、房地产投资的优缺点 1、优点 ① 相对较高的收益水平； ② 能够得到税收方面的好处； ③ 易于获得金融机构的支持； ④ 能抵消通货膨胀的影响； ⑤ 提高投资者的资信等级。
（二）利率 是单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借 贷金额（本金）之比，一般以百分数表示。通 常用i表示。是资金时间价值的一种标志。 i=I1/P×100% I1为一个计息周期的利息
三、单利计息和复利计息 （一）单利计息
仅按本金计算利息，利息不再生息。 单利计息公式：In=P·n·I n个计息周期后的本利和：Fn=P(1+i·n) 例：个人储蓄存款、国库券
房屋、设施、场地的 维修、养护、管理
提供价值管理服务 满足投资、企业发展战略
及主营业务发展目标
物业经营管理
运行操作管理
物
资本投资决策
业
经 营
市场营销
管
理
租赁管理
活
动
成本控制
物业价值和经营绩效评估
物业经营管理
二、管理对象 收益性物业：写字楼、零售商业物业、出租型别墅、 工业物业、酒店和休闲娱乐设施
三个层次： 1、物业管理或设施管理（运行管理） 核心工作：对物业进行日常的维修养护，提供服务 2、房地产资产管理（策略性管理） 聘用多个物业管理企业同时管理多宗物业 3、房地产投资组合管理（策略性管理） 利润途径：A极好条件下购买物业B经营物业以获取 最大现值C合适时机出售物业
物业经营管理
二、不同层次之间的关系（见图） 房地产投资组合管理
四、物业经营管理的常规工作 （一）现金流和成本管理
1、支出的分配 2、费用和成本 3、租金 4、服务费 （二）日常维修和养护 （三）未来维修和养护 （四）设施设备管理 （五）物业保险管理
物业经营管理
第二部分 房地产投资及其区位选择
物业经营管理
第一节 房地产投资
管理对象：收益性物业 服务对象：业主或投资者 管理特点：策略性价值管理
1、写字楼 分级：
甲级：位置优越、建筑物状况优良、超过规范要求、 收益能力与新建成物业媲美
乙级：良好、良好、达到、功能陈旧、收益较低 丙级：使用年限较长、低于规范要求、满足低收入租
户
物业经营管理
2、零售商业物业 六个类型： 区域购物中心（Shopping Mall)：10万平 方米以上；复合度高；家庭式消费；一站式； 特点：复合性、一致性、完整性、商圈全部居民 市级购物中心：3-10万平方米 地区购物商场：1-3万平方米 居住区商场：3000-10000平方米 邻里服务性商店：3000平方米以下 特色商店
物业经营管理
第二节 现值与现值计算 一、资金的时间价值 含义：不同时间发生的等额资金在价值上的差别。
相同数额的资金在不同时间点其价值是不相等的 理解：
1.通货膨胀； 2.承担风险； 3.获取利息； 4.投资获利。 资金时间价值的大小取决于：投资利润率、通货 膨胀率、风险补偿
物业经营管理
二、利息与利率 （一）利息
风险 分析
预期收益率 多大？出现 的可能性多
大？
产生损失或 超过目标收 益的可能性 有多大？
预期收益的 变动性和离 散性如何？
物业经营管理
二、系统风险
系统 风险
通市
或
货场周变利政政然
膨供期现率策治损
胀求风风风风风失
风风险险险险险风
险险
险
物业经营管理
三、个别风险
收益现金流风险
未来经营费用风险
个 别
是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得 到的补偿。
计算公式：Fn=P+In Fn——本利和；P——本金；In——利息； N表示计算利息的周期数。计息周期是指计算利息的
时间单位，如：年，月，周，日。 通常采用时间单位是“年”。 例：一年定期利率；通知存款；信用卡取现计息 （日息0.05%)
物业经营管理
资本价值风险
风 险
比较风险：机会成本（个人及社会平均机会成本）
时间风险
持有期风险
物业经营管理
四、风险对房地产投资决策的影响
1、根据项目风险大小确定相应的投资水平 2、根据风险管理的能力选择投资方向 3、根据风险周期变化特点把握投资时机
物业经营管理
第三节 房地产投资区位的选择 一、区位的含义 狭义：指某一具体投资场地在城市中的地理位置 广义：除地理位置外，还包括所处的社会、经济、
物业经营管理
10、经营现金流 税前现金流=净运营收益—抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
（二）收益性物业的现金流 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其它收入 =有效毛收入-运营费用 =净运营收益-抵押贷款还本付息 =税前现金流-准备金-所得税 =税后现金流
物业管理企业：净运营收益 业主：税前或税后现金流
6、净运营收益 =有效毛收入-运营费用
7、抵押贷款还本付息 不是运营费用，逐渐转入业主对物业拥有的权 益的价值中
物业经营管理
8、准备金 又称大修理基金。用于支付物业经营过程中的资本 性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新
9、税金 （1）经营税金及附加 “两税一费” 营业税税额=应纳税销售（出租）收入×5% 城市建设维护税=营业税税额×7% 教育附加=营业税税额×3% （2）城镇土地使用税和房产税（所得税前列支） （3）企业所得税（旧：33% 新：25%）