关于划拨土地的价值评估分析

目录
一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)
二、工业划拨土地价格评估 (3)
三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (4)
四、划拨土地能否用于抵押贷款 (6)
五、土地出让协议重现是开倒车 (6)
六、如何把工业用地转成商业用地 (8)
七、商业用地，为何难出高溢价？ (9)
八、商业用地都会有什么问题？ (10)
九、土地补偿费标准及计算方法 (11)
十、土地补偿费分配代理词 (12)
十一、划拨土地的价格评估 (15)
一、关于划拨土地的价值评估分析
来源：作者：佚名日期：10-06-19
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。

1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。

为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。

按照国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质地区范围内的，"五通一平"(或"七通一平")土地开发程度下，平均容量率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。

基准地价法是按照各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。

基准地价测算的土地价格可以分为楼面善地价、地面善地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。

基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。

在现实运用中，如果没有特别说明，基准地价通常为指具有级别的地面善地价。

对于地面善地价而言，其价值构成基本由三大部分组成：土地取得成本、土地开发成本和土地所有者权益。

由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。

其基本计较公式是：土地价格=适用的基准地价x期日修正系数x年期修正系数x因素修正系数。

2案件的例子阐发按照划拨用地的价值构成，工业划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成，工业划拨生地的土地价值主要由土地的平均取得成本构成。

本案件
的例子的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂，分为主厂区和工厂专用水库两部分。

此中主厂区500，000平方米，占用的是耕地，专用水库1，500，000平方米，占用耕地500，000平方米，非耕地1，000，000平方米。

经过估价人员的现场调查和了解，发明主厂区土地开发程度可以设定为"五通一平"(通路、通上下水、通热乎通电及土地平整)的I类工业划拨用地，其基本价值构成是土地的取得和开发成本。

专用水库的情况比力复杂，首先本地的耕地和非耕地的征地成本不同，其次水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别，水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑物的成本之中，是以划分为没有实现五通一平的II类工业划拨用地，其基本价值构成是土地的取得成本，可以分化为IIa(非耕地)和IIb(耕地)两种生地类型。

本估价报告拟分别对这三种工业用地类型进行评估。

土地价值评估过程2.1 I类工业划拨土地价格成本法评估以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和用度的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利钱+利润。

土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在地区范围征用同类土地所支出的平均用度。

征地用度主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目用度。

按照《中华人平易近民主国土地管理法》措施中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。

具体倍数由各地人平易近政府与用地方按照现实情况商定。

目前该市实施的是2000年《某省实施中华人平易近民主国土地管理法措施》，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。

2.2 II类工业划拨土地价格成本法评估评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权，由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程，其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中，是以本估价报告作为生地计较其价值。

基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费+税费+利钱+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在地区范围征用同类土地所支出的平均用度。

按照电厂水库周边土地的现实情况，确定II级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍，即35.1元/平方米。

有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计2.19元/平方米。

对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍，即23.4元/平方米。

有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计1.46元/平方米。

则：耕地土地取得费为37.29元/平方米，非耕地土地取得费为24.86元/平方米。

利钱：按照待估宗地的规模，调查电厂专用水库的土地开发周期，确定土地开发周期为1年，投资利钱率按目前神州建设银行公布的固定资产一年期贷款利钱率5.31%计，土地取得费为一次性年初投入。

则：耕地土地取得费利钱=37.29×5.31%=1.98元/平方米非耕地土地取得费利钱=24.86×5.31%=1.32元/平方米利润：综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8%。

则：耕地土地利润=37.29×8%=2.98元/平方米，非耕地土地利润=24.86×8%=1.99元/平方米。

终极土地价格确定：依据成本法测算地价公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利钱+利润II类国有划拨耕地土地价格=37.29+1.98+2.98=42.25元/平方米或28166.67元/亩II 类国有划拨非耕地土地价格=24.86+1.32+1.99=28.17元/平方米或18780元/亩3小结对于国有划拨土地，存在一种不雅点，认为既然划拨土地是国家没有报酬的提供给使用者的，所以不具有价值。

现实上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。

为了实现单位或企业的生产服务功效，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，恰是这些成本构成了划拨土地的价值基础。

本文在阐发划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案件的例子确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。

二、工业划拨土地价格评估
来源：作者：佚名日期：10-06-19
1、I类工业划拨土地价格评估
(1)成本法
以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和费用的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。

征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。

根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。

具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。

目前莲花市实施的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。

莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：
表1 不同耕地产值表类别优质经济作物粮食作物劣质农田级别一类二类三类产值(元/亩) 5000 1300 800产值(元/平方米) 7.5 1.95 1.2根据莲花电厂周边土地近几年的实际征
地的情况，确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍，即39元/平方米。

有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，按征地费的6.26%计，合计2.44元/平方米。

则土地取得费为41.44元/平方米。

土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。

根据电力工程建设投资估算指标，结合本地区目前土地开发基本费用，土地“五通一平”的基本费用20元/平方米。

利息：根据待估宗地的规模，调查电厂的土地开发周期，确定土地开发周期为2年，投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31%计，土地取得费为一次性年初投入，土地开发费为2年中均匀投入。

则利息
=2×(41.44×5.31%)+(41.44×(5.31%)2)+(20×5.31%)
=4.4+0.12+1.06 = 5.58元/平方米利润：根据城镇土地估价规程的标准，当土地开发作为一种企业的行为时，企业用于土地的投资应当计算利润，综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8%.则利润=(41.44+20)×8%=4.92元/平方米最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润=41.44+20+5.58+4.92 =71.94元/平方米或47960元/亩
(2)基准地价法
根据(莲花政字[2003]12号)公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，理论上应该作地价区位条件的减值处理。

三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨
来源：作者：佚名日期：10-06-19
当前，法院在执行涉及划拨土地使用权委托评估、拍卖案件工作中与国土资源局经常存在的争议主要有国土资源局以《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和自治区人民政府桂政发[2001]88号、桂政发[2002]48号等法律法规的规定，认为1、国有土地使用权出让的招标、拍卖应由市县人民政府负责，由市县人民政府国土资源局组织实施;2、市县人民政府国土资源局在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，可根据需要将部分工作委托经省级以上国土资源局认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担;3、未办理土地登记、领取土地使用权属证书的土地一律不得进行拍卖;4、拍卖划拨土地使用权或因拍卖地上建筑物、附着物及划拨土地使用权转
移的，拍卖方应作出土地使用权处置方案，经土地、规划部门审核，报市县人民政府批准后，方可进行拍卖，拍卖所得价款首先补交土地出让金。

由此，法院对划拨土地使用权评估、拍卖未经国土资源局审核同意、办理出让手续，就委托未经省级以上国土资源局认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖中介机构拍卖，不利于规范管理土地市场，造成国有资产流失，影响企业职工生产生活，造成社会不安定，同时，法院擅自处理土地使用权，容易滋生腐败，往往以这些理由对法院在执行涉及划拨土地使用权委托拍卖案件采取消极态度，不予及时办理有关土地使用权的转让手续，导致法院无法顺利执行，案件久拖不结，当事人的合法权益得不到保障，归责于法院执行无能，甚至怪罪于法院与当地国土资源局搞地方保护主义。

笔者认为，涉及执行划拨土地使用权委托评估、拍卖案件工作中与国土资源局存在的争议，主要是国土资源局认识上存在误区，仅强调部门职权，没有从依法治国的高度认识处理这个问题，理由是：
1、明确通过划拨取得土地使用权的性质。

1997年8月18日国土资源局《关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院法经[1997]18号函的答复》一直认为通过划拨取得土地使用权的性质不属于当事人自有财产，不能作为当事人自有财产进行裁定，在与土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。

其实，划拨土地的使用权和其他国有资产一样也应属于国家授权管理的资产，当事人享有管理、使用、收益、处分的权利，1990年5月19日国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条也允许抵押、转让、出租，1997年1月3日国土资源局《关于土地使用权的抵押登记有关问题的通知》也规定划拨土地使用权的可以抵押。

因此，法院完全可以象执行当事人其他财产一样执行划拨土地使用权。

否则，在当事人对划拨土地使用权抵押、转让、出租等纯收益性权利时承认其有管理、使用、收益、处分权利，当其承担义务偿还债务时又不确认其有管理、使用、收益、处分权利，于法于理不合。

2、解决司法管辖权与行政权管辖权问题。

对于没有涉及执行划拨土地使用权委托评估、拍卖案件的应由国土资源局管辖是毫无疑义，但涉及执行划拨土地使用权委托评估、拍卖案件由谁管辖现行法律并没有明确规定，拍卖法第二十八条也只规定"拍卖国有资产，依照法律或按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价，"因此，按照现行行政权、司法权分工原则，对于涉及执行划拨土地使用权委托评估、拍卖案件应由法院管辖，在国土资源局等部门办理相关划拨土地使用权转移手续。

3、解决操作程序立法问题。

1991年国务院颁布的《国有资产评估办法》规定国有资产评估程序是申请立项、资产清查、评定估算、验证确认，但这只是国有资产占有单位自行申请资产评估程序，人民法院委托对国有资产评估程序往往不是出于国有资产占有单位的要求进行，实际上人民法院委托对国有资产进行评估并没有专门程序，同样，人民法院委托对国有资产拍卖也没有专门程序，所以，应规范建立人民法院委托对国有资产评估拍卖专门程序。

4、解决约束机制问题。

如何规范涉及执行划拨土地使用权委托评估、拍卖案件，根除滋生腐败的土壤，不是法院处理划拨土地使用权委托评估、拍卖案件就必然产生腐败，国土资源局系统的操作划拨土地使用权委托评估、拍卖就不出问题，而是要健全完善制约、监督机制问题，这就需要制定相应措施，使承办人廉洁奉公、忠于职守，增强廉洁从政意识，提高拒腐防变能力，不利用和不能利用职权和职务上的便利谋取私利。

四、划拨土地能否用于抵押贷款
来源：作者：佚名日期：10-06-19
划拨土地能否用于抵押贷款
1、划拨土地使用权可以进行抵押贷款，但必须交纳抵押期间的土地出让金。

2、需提供的申报资料：(1)抵押人、抵押权人的抵押申请;(2)双方的法人身份证明书、身份证复印件;(3)双方法人的授权委托书、被委托人的身份证复印件;(4)抵押合同(原件);(5)借款合同(原件);(6)双方的营业执照复印件、单位代码(复印件);(7)国有土地使用权证(原件);(8)土地评估报告;(9)交纳土地出让金凭证。

3、需缴纳的费用：他项权利登记发证的登记费、工本费。

五、土地出让协议重现是开倒车
来源：作者：佚名日期：10-06-19
广东重试协议转让土地，倍受质疑和批评的土地出让协议重出江湖，而且还有席卷全国之势。

此前之所以协议出让退出了历史舞台，是因为协议出让容易形成权力寻租，滋生腐败。

由于“招拍挂”出让土地的方式是能够实现价格(论坛新闻)发现的原则，但由于屡屡出现的地王，将“招拍挂”方式推向了历史的风口浪尖。

因此，广东在三旧改造中，重试协议出让，而且还被广东省视为打破土地垄断和促进土地供给主体多元化。

但开弓没有回头箭，协议土地出让的方式在历史的长河中已经证明不符合中国的国情。

协议出让过程中政府寻租行为时有发生，造成了社会资源极大浪费，房地产业对土地、资金要素有着天然的依赖性，因而也为寻租现象的滋生和蔓延提供了“肥沃土壤”。

事实上，供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作，以明显低于市场的价格出让土地，用地企业将小于甚至等于其所寻租金的费用私下支付给出让方。

因此，这种协议出让方式倍受市场质疑，从此中爆发出来的贪官污吏如过江之鲫。

协议出让方式产生的寻租行为，紧缺的土地资源更加畸形和浪费，给消费者和整个宏观经济带来潜在损失。

比如说，安徽省前副省长王怀忠，他主政阜阳期间，大量的土地寻租行为爆发，导致1994年到2000年间，阜阳明显属于国有土地资产流失的金额高达10亿元，而大量资金流入王副省长口袋之中。

正是因为如此，土地出让协议的方式受到人们的质疑，因此，中国政府下决心改变这种不透明的出让方式，决心制止土地资源贱卖和浪费。

六年之前，也就是2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

但是，经过将近八年的发展，“招拍挂”不仅仅也出现了贪官污吏，更是推高了土地价格，地方政府经营城市，“招拍挂”也成了掩盖土地寻租交易的幌子。

为何土地屡创新高，主要是因为土地市场被政府的垄断控制，而且有意控制土地供给，形成面粉紧俏的局面。

然而，“招拍挂”方式至少在程序上或者现实中更能遏制权力寻租和腐败。

因此，开弓没有回头箭，“招拍挂”的方式还将成为中国的土地出让方式。

只不过需要不断地改进。

第一，作为土地一级市场是完全控制在政府手中的，土地是国家独家控制的资源。

然而我国在8.31之前土地出让一直是协议转让的，随着市场竞争的不断加剧，之后才改为挂牌出让。

但各地在土地招牌挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。

即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明，开发资质等级证明等。

由专家评审小组，根据出价、方案、资信等所谓的综合因素，当场评出该土地的得主。

当然，这只是一个变通的模式，上海的土地出让方式还是价高者得之的原则。

为了避免“价高者得”这一原则被滥用，很多地方都在实践中给予了修正。

江苏省改变过去传统的一味以“价高者得”的招拍挂方式，尝试“价优者得”的土地拍卖方式，即对解决中低收入家庭的保障性住房用地，实行限房价、竞地价。

这些做法都是修正那些价高者得的原则的弊端，特别是能够在一定程度上限制地王的产生。

第二、客观地说，地王的出现并不仅仅是土地招拍挂制度造成的，更多的是在城市化进程加速而我国土地资源又逐步稀缺等背景性造成的。

第三、地方政府一定要考虑民生购房的实际能力，特别在普通商品房土地的拍卖过程中，不要扮演地价的第一推高手。

例如，在一些三、四线城市，当小高层建筑还没有被市民所接受时，地方政府只顾卖高地价，也不管市场实际需求，在招牌挂的招标文件里设定建筑容积率高达3以上，只要是稍懂地产知识的人都知道，3容积率要建造至少20层以上的大高层，市民连10层左右的小高层的还没有被接受，如此高的容积率只是为了让开发商感觉楼面价并不是很高。

但开发商是走市场路线的，大高层造不了，只能降低容积率。

开发商把高地价的怨气再转嫁到购房者身上，所以老百姓是终极受害者，高房价的牺牲品。

因此，不能因为地王频出，就要开历史的倒车，而是要不断地更新和修正现有的方式，实现价优者得之与价高者得之的平衡。

即使是实行土地竞标方式，是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，地价不是取最高值也不是最低值，而是符合市场所接受的平均地价，决不能再搞成面粉比面包贵的招拍挂模式。

同时提供每块招标地块的规划设计方案，方案要占一定比率，在房地产低碳理念逐渐深入人心的时代，要考虑今后开发商的建设理念，并加以要求，提方案得分要占一定比率。

协议出让不是不可以试行，对大型城市综合体项目可以通过选择优秀企业参与谈判，考核企业的资质、业绩于建设理念，综合由各路专家组成的评审小组，最后选择优秀房地产企业以协议转让方式来获取土地使用权，在协议转让的同时要确保公正公开。

话又说回来了，在中国有着巨大的住房需求而土地资源紧缺的背景下，什么方式都有局限，这是历史的局限，我们能够做得是减少寻租成本，但如果因为招拍挂出了高价地就开回倒车，其实是为权力寻租打开了方便之门，至少是敞开的可能。

2010年对各地政府在土地一级市场控制能力，是考核各地政府的政绩的一大指标。

六、如何把工业用地转成商业用地
来源：作者：佚名日期：10-06-19
如何把工业用地转成商业用地
一、土地法中明确规定改变用途的条款：
建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。