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二：市场的调查与分析

（一）市场的相关概念

1、市场和建筑市场：

第一：市场

1）市场的原始定义：商品交换的场所，

2）市场的构成：有市场主体、市场客体、市场规则、市场价格、市场机制构成3）市场分类：a:交易场所的实体性分：有形市场和无形市场

b:供货的时限特性分：现货市场和期货市场

第二：建筑市场：

A:建筑市场的概念

1)定义：建筑市场是建筑活动中各种交易关系的总和。是一种产出市场，是国民经济市场体系中的一个子系统。

2)建筑活动：按照《中华人民共和国建筑法》的规定，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。

3)交易关系：包括供求关系，竞争关系，协作关系，经济关系，服务关系，监督关系，法律关系等

B:建筑产品的特点

1）建筑产品的固定性及生产过程的流动性

2）建筑产品的个体性和其生产的单件性

3）建筑产品的投资额大，生产周期和使用周期长，而且建筑产品工程量巨大，消耗大量的人力、物力。在较长时期内，投资可能受到物价涨落、国内国际经济形势的影响，因而投资管理非常重要。

4）建筑产品的整体性和施工生产的专业性

5）产品交易的长期性，决定了风险高、纠纷多，应有严格的合同制度

6）产品生产的不可逆性

2、建筑市场的特点与构成

A：建筑市场的特点

1）建筑产品交易一般分三次进行：

a：可行性研究报告阶段：业主与咨询单位之间的交易

b：勘察设计阶段：业主与勘察设计单位之间的交易

c:施工阶段：业主与施工单位之间的交易

2）建筑产品价格是在招投标竞争中形成的

3）建筑市场受经济形势与经济政策影响大

B：建筑市场的构成

1）建筑市场的主体

a：业主

政府部门、企事业单位和个人（具有相应的建设资金办妥项目建设的各种准建手续，承担在建筑市场上发包项目建设的咨询、设计、施工任务）

b：承包商

建筑施工单位（拥有一定的生产能力、机械装备、技术专长、流动资金，具备承包工程建设任务的营业资质，在工程市场中能按业主的要求，提供不同形态的建筑产品，并最终得到相应的工程款）

c：中介服务组织

咨询服务机构和其他建设专业中介服务机构（对建设进行估算测量、咨询代理、建设等高智商服务，并取得服务费用）

中介服务组织的分类：

a）协调和约束市场主体行为的自律性组织

b）为保证公平交易、公平竞争的公证机构

c）为监督市场活动、维护市场正常秩序的检查认证机构

d）为保证社会公平，建立公正的市场竞争秩序的各种公益机构

e）为促进市场发育、降低交易成本和提高效益服务的各种资讯、代理机构，即工程咨询服务机构

2）建筑市场的客体

建筑市场的交易对象，即建筑产品，包括：有形的产品，如：建筑工程、建筑材料和设备、建筑机械、建筑劳务等，无形的产品，如：各种咨询、监理等智力型服务。

3）建设工程交易中心

交易中心是由建设工程招投标管理部门或政府建设行政主管部门授权的其它机构建立的、自收自支的非盈利行事业法人，它根据政府建设行政主管部门委托实施对市场主体的服务、监督和管理。

职能范围：建设项目的报建、招标信息发布，合同签订，施工许可证的申领、招投标、合同签订等活动。

一个城市只有一个交易中心。

4）建筑市场的资质管理

对建筑工程的勘察设计单位、施工单位和工程咨询监理单位实行资质管理，对从事建设工程的单位和专业技术人员进行从业资格审查，以保证建设工程质量和安全。

（二）市场的调查分析

市场调查分析根据调查主、客体的不同分为营销市场调查分析和采购市场调查分析。

A：采购市场调查

1）明确调查的目的与主题

2）确定调查对象和调查单位

3）确定市场调查项目

4）决定市场调查方法

5）确定市场调查进度

6）估算市场调查费用

7）撰写调查项目建议书

B:采购市场分析

1）确定市场分析目标

2）收集、分析调查资料

C：采购市场的调查分析机制

1）建立重要的物资来源的记录

2）建立同一类目物资的价格目录

3）对市场情况进行分析研究，作出预测

三、招投标与合同

（一）建设项目招标与投标

1、建设项目招标分类

（1）按建设项目建设程序分类：

建设项目开发招标、勘察设计招标、工程施工招标

（2）按工程承包的范围分类

项目总承包招标、专项工程承包招标

（3）按行业类别分类

工程招标、勘察设计招标、材料设备采购招标、安装工程招标、生产工艺技术转让招标、咨询服务（工程咨询）招标等。

2、建设项目招标的方式和程序

（1）招标的方式

1）公开招标

发布招标信息—受理投标申请—确定投标单位名单-发出招标文件

四、材料、设备配置的计划

（一）材料、设备需用数量的核算

1、材料需用量的核算

（1）、核算依据

1）、工（材）料分析表---计划采购的依据

2）、材料消耗量汇总表---材料需用量计划的依据（由工（材）料分析表中汇总成的

3）、施工进度

（2）、材料计划需用量

1）、直接计算法

直接套用相应项目材料消耗定额计算材料需用量的方法

计算公式：某种材料计划需用量=建筑安装实物工程量*某种材料消耗定额建筑安装工程量---通过图纸计算得到

材料消耗定额-----采用施工定额或概算定额

采用施工定额编制的预算叫做施工预算，是企业内部编制施工作业计划，向工程项目实行限额领料的依据

采用概算定额做菜了分析编制的预算叫做施工图预算或设计预算，是企业或工程项目要先建设项目投资者结算，向上级主管部门申报材料指标、考核工程成本、确定工程造价的依据。

以上两种预算编制的工程费用和材料实物量进行对比，叫做两算对比，是材料管理的基本手段。一般施工预算低于施工图预算。

2）、间接计算法

在工程设计图纸未出、技术资料不全等情况下，根据投资、工程造价、建筑面积匡算主要材料需用量，这种间接使用经验估算指标预计材料需用量的方法叫间接计算法。

a：已知工程结构和建筑面积计算公式

材料计划需要量=工程的建筑面积*该类工程单位建筑面积该种材料消耗定额*调整系数

b: 已知计划总投资或工程造价计算公式

材料计划需用量=工程项目总投资（造价）*每万元工程量该种材料消耗定额*调整系数

（3）材料实际需用量

实际需用量=计划需用量+计划储备量-期初库存量

2、设备需用量的计算

单位工程施工机械需用（台班）量计算是根据单位工程工程量、施工方案、施工机具类型及定额机械台班用量编制的。

（二）材料、设备的配置计划

1、项目材料、设备配置计划的任务和分类

定义：通过运用计划的手段，来组织、指导、监督、调节、控制物资于施工项目的采购、运输、供应等环节的一项重要管理措施。

任务：为实现施工企业经营目标做好物质准备

根据企业的资源储备情况，做好平衡、协调工作

通过计划、监督、控制项目物质采购成本和合理使用资金

建立健全企业物资计划管理体系