5.29海盐县城乡规划管理技术规定

海盐县城乡规划管理技术规定
（报批稿）
海盐县人民政府
2014.12
目录
第一章总则 (1)
第二章用地控制 (1)
第三章建筑控制 (3)
第一节建筑退让 (3)
第二节建筑间距 (4)
第三节建筑高度 (5)
第四章环境控制 (6)
第一节建筑外部环境 (6)
第二节绿色生态 (7)
第五章市政建设 (8)
第一节城乡道路 (8)
第二节停车场（库） (9)
第三节管线综合 (12)
第六章村庄建设 (12)
第七章计算规则 (13)
第一节建筑密度 (13)
第二节容积率 (13)
第三节建筑高度 (15)
第四节绿地率 (16)
第八章附则 (16)
附录一名词解释 (18)
附录二建筑间距图例 (19)
附表一城乡用地分类和代码 (24)
附表二城市建设用地分类和代码 (26)
第一章总则
第一条为加强海盐县城乡规划管理，规范规划建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》及相关法律法规，结合本县实际，制定本规定。

第二条本规定适用于海盐县城乡规划建设用地范围内的各项建设。

第三条各项建设工程的建设和管理应当按经批准的控制性详细规划执行，控制性详细规划中未予以明确的内容按本规定执行。

控制性详细规划的编制应参照本规定的有关要求，对用地和建设管理有特殊要求的，控制性详细规划可突破本技术规定。

第二章用地控制
第四条用地分类包括城乡用地分类和城市建设用地分类两部分，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）（附表一、附表二）执行。

第五条建设用地范围的确定，除符合控制性详细规划的要求外，还应兼顾道路、河道、铁路的空间控制标准，并结合表2-1、表2-2、表2-3、表2-4进行控制。

用地红线后退城乡一般道路控制表
用地红线后退城乡重要道路控制表
注：编号1-5号按规划道路红线控制，编号6-13号按道路中心线控制。

用地红线后退城乡重要河道控制表
注：其他河道用地红线后退不得小于10米。

用地红线后退轨道中心线控制表
表2-4
注：铁路设施用地除外。

第六条新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应符合控制性详细规划、规划条件和相关规定，同时考虑对周边环境的影响。

有机更新地块、房地产开发和重要地段的用地项目在出具规划条件前，应对地块建筑高度、容积率和建筑密度等指标进行研究评估。

第七条有机更新地块因确有实施困难，在满足消防、安全和改善现有环境的前提下，与利害关系人协商一致，经相关主管部门同意，建筑容量控制指标、绿地率、停车位、建筑退界和间距等可以按不低于现状水平控制。

建筑的维修改造工程，原则上不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。

第八条鼓励地下空间的合理开发利用，应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则。

（一）地下空间开发利用应当优先发展地下交通、垃圾处理、电力设施等城乡基础设施和公共服务设施，应优先满足对应的地面建筑相关配套功能的需求；
（二）地下空间的建设应充分考虑周边建筑质量安全等要求，同时应避让或预留市政管线、交通等基础设施的规划建设空间，并不得影响现状地下管线的安全使用；
（三）经县城乡规划主管部门批准，独立开发的地下停车场、商业、交通、仓储、管线、人防工程等设施以及相邻地下空间可以贯通；与地面建筑配套建设的地下空间，应随地面建筑一并报批。

第三章建筑控制
第一节建筑退让
第九条沿用地红线的建筑物，其退让用地红线的距离按以下规定控制，但应同时满足建筑间距规定。

建筑物后退用地红线的计算，以建筑底层最突出的外墙、柱边线为准。

（一）各类建筑的离界距离，按表3-1规定的建筑物高度的倍数控制，且不得低于最小距离；
建筑后退用地界距离控制表
注：建筑山墙宽度大于16米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。

（二）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、学校、农贸市场等有大量人流、车流集散的低层、多层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口区域后退规划道路红线的距离不得小于15米，并应留出临时停车或回车的场地；
（三）居住用地小型配套公建（如水泵房、配电房、传达室、自行车库，高度不大于6米）的离界距离应不小于3米且不得小于围墙后退距离；非居住用地小型配套公建的离界距离应不小于2米且不得小于围墙后退距离；工业用地配套传达室建筑面积小于30平方米的，离界距离应不小于1米且不得小于围墙后退距离。

第十条道路转弯处的建筑退让用地红线距离，低层、多层建筑（含高层建筑裙房）增加2米，高层建筑主体增加5米。

第十一条在文物保护单位传统建筑保护区周围及风景名胜区规划控制地段，新建、改建、扩建建筑，其退让距离应符合相关规划要求及规定。

第十二条地下建筑物（包括半地下建筑物）的离界距离，应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板面的距离）的0.7倍，且其最小值为5米。

第十三条建筑物附属的地下构筑物如化粪池、净化池、地下油罐、地下水池退让用地红线的净距应不小于2米；建筑物附属的地下管线（与城市管线的连接管线除外）、管井、管沟等不超围墙。

第十四条围墙的离界距离应不小于1米，相邻地块鼓励共用围墙。

第十五条建筑阳台、凸形封窗、踏步等突出部分在后退距离的1/5内安排。

第十六条改扩建地块建筑物后退河道的距离，通航河道不小于20米，一般河道不小于10米。

第十七条架空电力线路设置应符合相关规划要求，沿架空电力线路（含规划）两侧新建建筑物按表3-2控制（从杆路中心算起）：
建筑后退架空电力线控制表
第二节建筑间距
第十八条低多层居住建筑的日照间距必须满足下列规定：
(一)低层、多层居住建筑平行布置时，其间距大于遮挡建筑高度的1.3倍；一类居住用地的低层、多层建筑，或已建低层、多层居住建筑南侧新建底层、多层建筑的，其间距大于遮挡建筑高度的1.4倍；
(二)低层、多层居住建筑垂直布置时的建筑间距大于遮挡建筑高度的1.0倍，垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于12米，山墙宽度大于12米的，其间距按平行布置的居住建筑控制；
(三)低层、多层居住建筑既非平行布置也非垂直布置时的建筑间距：
1、当两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制；
2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

(四)受遮挡的低层、多层居住建筑底层为非住宅功能的，其遮挡建筑计算建筑高度时仅允许扣除遮挡底层层高，且不大于5米；同一裙房上的多栋居住建筑，计算遮挡建筑的高度时，允许扣除受遮挡建筑的底层裙房高度，且不大于5米；
（五）本章所称的日照分析与日照标准应符合浙江省工程建设标准《城市建筑工程日照分析技术规程》（DB331050-2008）及相关国家规范；拟建高层建筑地界外为规划居住用地和第二十四条规定的文教卫生类用地的，在进行日照分析时，应确保受影响地块离界5米处大寒日有效日照不小于3小时。

第十九条低、多层居住建筑主朝向最小间距及山墙间距（包含阳台等），见表3-3：
低、多层居住建筑主要朝向最小间距及山墙间距
第二十条高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距，南北向的不小于南侧建筑高度的0.5倍，且最小值24米；东西向的，不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍，且最小值18米。

第二十一条高层居住建筑位于低层、多层居住建筑南侧的，其建筑间距不小于高层建筑的建筑高度的0.5倍，且其最小值24米；高层居住建筑位于低层、多层居住建筑东（西）侧的，其建筑间距最小值18米；高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的，其建筑间距按第十九条有关规定控制，且其最小值18米。

第二十二条高层居住建筑与其它居住建筑山墙间距最小值13米。

第二十三条非居住建筑（居住建筑的传达室、自行车库等配套建筑除外）与居住建筑的建筑间距，必须符合下列规定：
(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按第十八条至第二十一条的规定控制；
(二)非居住建筑（第二十四条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十五条的规定控制；
(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距，按居住建筑的山墙间距控制。

第二十四条医院病房楼、敬（养）老院、休（疗）养院住宿楼、幼儿园（托儿所）的活动室、卧室和大、中、小学的教室应达到冬至日有效日照时间3小时。

第二十五条非居住建筑（第二十四条所列的非居住建筑、居住建筑的配套建筑、工业生产性用房和仓储用房除外）间的建筑间距，必须符合下列规定：
(一)高层非居住建筑平行布置时的建筑间距：
1、南北向的，不小于较高建筑的建筑高度的0.5倍，且其最小值18米；
2、东西向的，不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍，且其最小值15米。

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值15米；
(三)多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值13米；
(四)低层非居住建筑与低层、多层、高层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米（传达室、自行车库等除外）；
(五)以其他形式布置的非居住建筑的间距及非居住建筑间的山墙间距应满足相关设计规范。

第三节建筑高度
第二十六条在有净空高度限制的气象站、广播电台、电视台、其他无线电通讯（含微波通讯）、卫星地面站等设施周围新建、改建建筑物、构筑物，其控制高度应符合有关净空高度的规定。

第二十七条在文物保护单位传统建筑保护区周围及风景名胜区规划控制地段，新建、改建、扩建建筑，其控制高度应符合文物和建筑保护的有关规定，并按批准的详细规划执行。

位于城市重要地段及敏感地段的建筑，其建筑高度应根据建筑空间环境和城市轮廓线等的要求综合确定。

对城市天际轮廓线有重大影响的建筑，其高度和体量必须经过专题论证。

第二十八条对下列建筑的地上层数进行限定：
（一）无电梯的住宅除底层架空层及车库外，总层数不应超过六层（不含跃层）；
（二）中学教学楼不应超过五层；
（三）小学教学楼不应超过四层；
（四）幼儿园、托儿所不应超过三层。

第四章环境控制
第一节建筑外部环境
第二十九条建设工程应符合控制性详细规划中空间环境的规划要求，并按《海盐县建设工程规划总平面图编制和报送规定》制定总平面图。

第三十条室外地坪标高应满足防洪要求，武原街道、西塘桥街道应不低于3.4米（1985国家基准，下同），其他镇（街道）应不低于3.2米。

与周边道路平均标高高差应控制在0.5米之内，并与相邻道路合理衔接。

第三十一条建筑风格除有特殊要求外，应与城市整体风格相协调，充分体现时代特征和自然历史文化特征。

建筑配色应根据功能并充分考虑与周围环境相协调。

建筑外饰面材应充分利用材料的本色和表面效果。

第三十二条住宅建筑物的面宽除经批准的详细规划另有规定外，按下列规定执行：（一）H≤24米，W≤70米；
H—建筑高度，W—建筑面宽，下同；
（二）H＞24米，W≤60米；
（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其面宽的上限值按较高建筑执行。

第三十三条街道界面应连续而明确，界面断点处或转向处应通过节点广场、环境雕塑、小庭园、小品等的互相穿插，形成层次丰富、宜人的城市空间系统，提高城市环境的文化品位，公共空间及建筑出入口应重视无障碍设计。

第三十四条沿城市主要道路、街道应设置公共建筑，若设置住宅建筑的，其建筑立面（含外装修）应体现公共建筑的特点，并不得设置开敞式阳台、晒衣架及外凸式防盗网。

第三十五条建筑立面设计应考虑好招牌、广告、门牌等的设置位置、尺寸、色彩、与建筑本身的关系等因素。

城市纪念性建筑、文化教育设施、政府行政用地的范围内，不得设置商业性广告。

第三十六条重要建（构）筑物、广场、公园、桥梁、公共绿地等均应考虑城市亮化照明。

第二节绿色生态
第三十七条为保留延续传统江南水乡的独特景观，临河（湖）地区建设应符合下列规定：
（一）临河（湖）地块不作成片高密度开发；临河（湖）建筑的景观开发必须按城乡规划形成完整的空间序列，合理安排活动功能、休闲设施和造景；
（二）临河（湖）区岸边应组织连续性绿化步行带，毗邻用地应与之保持视觉与通行可达性；
（三）传统民居、水乡特色街区应进行整体性岸线整理；把岸线形式和水体形态、两岸建筑、用地功能结合起来进行设计；沿河建筑通过石桥、码头、廊棚、亭、阁、亲水平台等小空间达到与水体的互渗；沿河界面应通过连续的肌理、屋面形式和统一色调达到协调的效果；
（四）临河（湖）建筑应保持临水跌落的高度秩序；体量组合既主次分明、丰富多彩又完整统一，以符合城市景观的要求。

第三十八条城乡建设过程中推广和应用低影响开发建设模式。

绿色建筑设计中应体现可持续发展理念，实现建筑全寿命周期内的资源节约和环境保护。

鼓励建立中水系统和雨水收集与利用系统。

第三十九条污水处理率应达到100％（包括卫生、厨房、阳台、空调的废、污水），达标排放率必须达到100％。

鼓励采用节水器具。

第四十条各类建设项目室外地面停车位应采取绿岛林荫式停车方式，一般采用“3+1”且不得超过“5+1”模式，绿岛宽度不小于1.0米，绿岛内的独立乔木按3平方米/株另计入绿地面积。

第四十一条停车位布置绿化应采用局部集中绿化带模式，不鼓励停车位嵌草铺装绿地，集中绿化绿地面积按实计算。

第五章市政建设
第一节城乡道路
第四十二条城乡道路平面交叉口的进出口应设展宽段，并增加车道条数。

展宽段的长度一般在交叉口进出口道外侧自侧石半径的端点起算，建筑相应后退，具体如下：（一）主干路：直道100米，渐变段30米；
（二）次干路：直道70米，渐变段30米；
（三）支路：直道50米，渐变段20米；
第四十三条城乡主要道路应设置港湾式停靠站，间距400－600米。

道路交叉口附近的站位一般设在交叉口的出口道一侧。

停靠站控制用地不小于25米×3米（不含渐变段）。

第四十四条跨越城乡道路的空中通道内不得设置交通功能以外的其他设施。

第四十五条地块的机动车出入口，原则在地块周边等级较低的道路上安排。

如需设两个以上机动车出入口的，应按道路等级从低到高的顺序安排。

出入口的位置距城市道路交叉口红线虚交点的净距为：主、次干道不小于70米，支路不小于40米，距桥、隧坡道起止线不小于50米；机动车出入口不得开设在道路展宽渐变段。

第二节停车场（库）
第四十六条住宅小区内的机动车停车场（库）应集中设置，不宜分户设置在住宅底层。

第四十七条各类建设项目停车场（库）配建指标按表5－1控制。

住宅小区不得采用机械式停车，其他建设项目若配建机械式停车，其泊位数不得超过其所处停车场（库）总泊位数的50%。

建设项目停车位控制指标
注：
1、停车场用地面积：小型汽车25平方米／车位；自行车1.2平方米/车位；停车库建筑面积：小型汽车35平方米／车位，自行车1.8平方米/车位。

2、不足基本单位的项目，按基本指标配建，且只入不舍。

3、表中未列出的建筑类型，参考相近建筑类型的配建停车指标执行。

4、建设项目为保障性住房可按上表规定的50%配建，零星地块开发和拆迁安置房项目，可按上表规定的80%配建。

5、紧邻建设基地边线配套公交站点或公共自行车点的，非机动车指标可按上表规定的40%配建。

6、表中机动车停车位以小型汽车为标准当量表示，车辆当量换算系数见表5－2：
车辆当量换算系数表
第三节管线综合
第四十八条城乡各类工程管线的建设，应符合城乡规划各阶段工程管线综合规划的要求，遵循先地下后地上、先深埋后浅埋的建设程序，提倡使用综合管沟。

工程管线的布置应充分利用现有管线，结合城乡道路规划，综合考虑未来需求。

涉及公路两侧管线建设要遵循公路管理的有关规定。

工程管线原则上采用地下敷设方式。

工程管线应与道路中心线平行敷设。

同一管线不宜自道路一侧转到另一侧，穿越道路的管线应尽量与道路中心线垂直。

第四十九条沿道路设置管线，从道路中心线到道路红线方向，一般布置次序为：污水、雨水、给水、热力、电信、广电、电力、燃气。

管线一般布置原则为：
道路中心线以西(或以北)安排：雨水、给水、热力、电力；
道路中心线以东(或以南)安排：污水、电讯、广电、燃气。

机动车道下尽量不布置地下管线。

市话、长话、广播电视及人防等专用电信电缆，宜同沟埋设。

第五十条工程管线交叉敷设时，自地表向下一般的排列顺序为：路灯、电信、广电、电力、热力、燃气、给水、雨水、污水。

第五十一条城市道路平均每隔150米路段及每个交叉口，预埋管线横穿管，与道路主体工程同步设计和建设。

第五十二条管线穿越河道时，埋深不应妨碍河道的通航、疏竣、泄洪、送水，并保证管线安全。

管线下穿市、县级河道不得高于-4.84米（1985国家基准，下同），下穿县级以下河道不得高于-4.34米。

管线跨越河道时，其净空高度须符合防洪和航运的要求，一般不得低于4.5米，并按有关部门规定实施。

第五十三条新建桥梁需敷设管线的，应与桥梁同步设计、同步建设，不能同步建设的必须预留管位。

第五十四条路灯电缆应穿入套管，并埋设于人行道或分隔带下，与道路侧石水平净距不大于0.4米。

第六章村庄建设
第五十五条村庄建设应当“先规划、后建设”，并符合经批准的村庄规划。

未编制规划或规划未经批准的，其建设项目不得实施。

第五十六条农村住宅用地面积实行分区管理：
（一）村庄保留区、中远期整治区中原住宅用地面积小于0.5亩的按原面积，原住宅用地面积大于0.5亩的缩小至0.5亩；
（二）新市镇社区不得超过90平方米；
（三）新农村社区、村庄保留区、中远期整治区，不得超过100平方米。

第五十七条独栋、联排农村住宅层数不大于三层，建筑总高度控制为10.5米（按室外地坪至檐口顶计）。

第五十八条农村住宅间距主要朝向不小于1.3H。

第五十九条村庄道路应根据各项用地的功能、交通流量，结合自然条件与现状特点，确定道路交通系统，并有利于建筑布置和管线敷设。

第六十条村庄防灾减灾规划应按照“预防为主，防、治、避、救相结合”的原则，保护村民生命和财产安全，保障村庄建设顺利进行。

村庄选址或新发展区要避开风口、地质和洪涝灾害等对村庄有安全隐患的区域。

第六十一条村庄绿地规划应根据地形地貌、现状绿地布局、绿化特点和生态环境建设的要求，结合村庄用地布局，因地制宜安排公共绿地、防护绿地以及村庄周围环境的绿化，形成完整的绿地系统。

第七章计算规则
第一节建筑密度
第六十二条建筑密度是指建设用地范围内的建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。

其计算公式为：
建筑密度=（建筑基底面积之和/建设用地面积）×100%
其中：建设用地面积是指项目用地红线内的土地面积。

第六十三条建筑基底面积，也称为建筑占地面积，即为建筑物底层外轮廓面积，其计算规则如下：
（一）建筑物底层有柱或围护结构，且有顶盖的建筑空间，按其柱或围护结构根部的外围水平投影面积计算建筑占地面积；底层有架空部分，建筑占地面积应包括架空部分外围水平投影面积；
（二）阳台、露台、设备平台、走廊等有柱落地，或无柱落地但其结构板面距室外地坪高差小于等于2.2米的，应按其水平投影面积计算建筑占地面积（空调搁板可不计）；
（三）建筑物下方的公共通道，按其水平投影面积计算建筑占地面积。

与建筑物二层及以上相连的架空通廊，若底部无柱（墙）落地则其水平投影面积可不计入建筑占地面积；
（四）落地的室外楼梯、扶梯等，按其水平投影面积计算建筑占地面积；
（五）无顶盖的庭院、中庭等不计算建筑占地面积。

第六十四条为公众提供使用的开放空间可予以相应奖励，在计算建筑密度时核减。

第二节容积率
第六十五条容积率是指建设用地内各类建筑的计容面积之和与建设用地面积的比值。

其计算公式为：
容积率=计容面积/建设用地面积。

计容面积=建筑面积总和+核增面积-核减面积-奖励面积。

建设用地面积是指项目用地红线内的土地面积（按照《房产测量规范》
（GB/T17986-2000）及省、市有关规定测算）。

第六十六条以室外地坪为基准，其顶板面高出室外地面不超过1米的地下室、半
地下室的建筑面积，应作为核减面积不计入容积率指标。

进行独立开发或专门约定的地下空间除外。

当室外地坪高于黄海高程2.82米或室外地坪标高不一致时，室外地坪基准标高值取周边相邻的城市道路平均标高。

第六十七条符合以下各款的，应作为核增面积计入容积率指标。

（一）设计层高超过规定层高的，其核增面积计算公式为：核增面积=超过规定层高部分的建筑面积×核增系数。

（详见表7-1）
建筑设计层高与核增系数对应表
注：1、当建筑设计层高为满足相关规范、工艺或特殊设备安装、特殊使用等要求的，按实际建筑面积计入容积率。

2、建筑的门厅、大堂、中庭、廊、采光厅等公共使用空间部位，按实际建筑面积计入容积率计算。

3、工业、仓储类建筑中的倒班楼等在计算容积率时，其核增系数参照住宅建筑，办公楼等在计算容积率时，其核增系数参照办公建筑。

（一）符合以下情形的居住建筑非封闭阳台（要求凹阳台和复合型阳台进深不大于1.5米，凸阳台进深不大于2.4米）应核增容积率：
1、阳台当其上盖高度小于两个自然层时，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算容积率；
2、阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致且上盖宽度大于0.6米时，按上盖或阳台围护结构较少的水平投影面积的一半计算容积率；
3、一户的阳台水平投影面积总和不超出套内建筑面积的15%，按一半计算容积率；若超出套内建筑面积的15%，超出部分计算全部容积率；
4、房屋结构范围内属于一户专有的标注为阳台、空中花园、入户花园、设备平台等有永久性上盖，有围护结构、底板，与房屋相连、可以活动和利用的非封闭建筑空间，均按上述阳台计算方法计算容积率；
（三）用于住户公共活动的底层架空部分，除单一贯通、开放空间面积不小于100㎡的可不计入容积率外，其余电梯井、门厅、过道等围合部位及用房按实际建筑面积计算容积率；
（四）飘窗的窗台高度不得小于0.3米，净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米，进深不大于0.6米，超出上述规定的之一的，按其水平投影面积计算容积率；
（五）每套住宅单层用于集中放置空调室外机等的设备平台不得超过一个，且水平投影不得大于4.0平方米，否则，按其水平投影面积计算容积率。