小议公有非居住房屋承租权的市场性估价

⼀、问题的提出
公有⾮居住房屋承租权是指公房承租⼈与所有⼈签订了公有⾮居住房屋租赁合同，建⽴了相应租赁关系，⽽拥有了对房屋的使⽤、收益以及有限处分的权利。

由于我国长期以来实⾏的是以计划经济为主的资源配置⽅式，商业⽤房基本上都是由政府⾏政调配给各⾏业使⽤，其执⾏的租⾦⽔平远远低于市场租⾦，其中存在很⼤的利益空间。

在实务操作中，国家授权的房管部门(现为物业管理公司)除了收取租⾦、⼩修⼩补以外基本不参与房屋的经营管理，公房承租⼈成了房屋的实际拥有者。

前⼏年房地产市场较为低迷时，国家为了扶植⼩型国有企业改制，将⼤量的公有⾮居住房屋承租权以⽐较低的价格注⼊改制后的民营企业。

近⼏年，这些改制企业由于各种原因需将承租权进⾏转让，于是产⽣了对承租权市场性估价的需求。

近⼏年的城市动拆迁，也⽐较多地涉及公有⾮居住房屋拆迁补偿价格的评估。

如何在正常市场条件下，对公有⾮居住房屋承租权的公允价值作出⽐较客观、公正的估价，使之既符合当前市场情况，⼜能为当事各⽅所接受呢?
⼆、公有⾮居住房屋承租权的特点
1、租⾦标准的稳定性
《上海市房屋租赁条例》(1999．12．30市⼈⼤常委会公告第23号)第⼗三条规定：“房屋的租⾦由租赁当事⼈协商确定。

但下列房屋的租⾦应当按照市⼈民政府规定的标准执⾏：(⼀)公有居住房屋；(⼆)以⾏政调配⽅式出租的⾮居住房屋；(三)政府投资建造的公益性⾮居住房屋”，上海的⾮居住房屋租⾦标准经过了三次较⼤的调整，⽬前执⾏的是1997年制订的标准，该标准已10年未进⾏修订了。

可以看出，公有⾮居住房屋的租⾦标准是相对固定的。

2、租赁期限的长期性
市房地资源局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(⼆)》(沪房地资公[2000]98号)第⼆条第⼀款规定：“公有⾮居住房屋租赁，租赁当事⼈应当使⽤市房地资源局制订的⾮居住房屋租赁合同，租赁合同的期限不超过20年。

出租⼈应当在收到承租⼈提供的有关调配⽂件后15⽇内与承租⼈签订租赁合同”。

《意见(⼆)》中虽然未提到⾮居住房屋的租赁期限到期后的续期问题，但《上海市公有⾮居住房屋租赁合同》(标准格式)第七条规定：“租赁期限届满后，⼄⽅需继续承租该房屋的，应当提前三个⽉向甲⽅提出书⾯要求，除存在⼄⽅违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲⽅应予同意”。

从这条规定可以看出，只要承租⼈不发⽣违法或违约的情形，公有⾮居住房屋租赁期限是长期的、⽆固定期限的。

3、承租权利的局限性
《上海市公有⾮居住房屋租赁合同》(标准格式)第⼗三条规定：“⼄⽅需转租房屋的，应当事先征得甲⽅书⾯同意。

转租期间，⼄⽅应当继续履⾏本合同，并向甲⽅⽀付转租收益，转租收益的标准由双⽅另⾏约定”。

⽬前转租收益的标准⼀般为市政府规定租⾦标准的2-9倍。

对于⾮居住房屋承租权的转让问题，⽬前尚⽆相应的规定。

有的合同中双⽅有约定，如：“本处房屋承租权不得转让、交换，不得变更承租⼈户名”，但更多的合同中⽆相应规定。

因此⼀般认为公有⾮居住房屋承粗⼈是可以转让承租权的，但必须征得出租⼈书⾯同意。

三、估价⽅法的适⽤
1、市场⽐较法
从《房地产估价规范》的规定来说，市场⽐较法是⾸选使⽤⽅法，但在公有⾮居住房屋承租权的估价中，由于公有⾮居住房屋⼤部分均位于市中⼼地区，并且⼀般来说其建成年代较为久远，因此在市场中较少能找到权利类型相同，位置、结构等状况相似的可⽐案例直接采⽤市场⽐较法进⾏估算。

但在可⽐案例较为充分的情况下可以先采⽤市场⽐较法评估出估价对象假定作为产权房的价值，再扣除所有⼈权益价值后，得到承租权价值。

2、收益法
公有⾮居住房屋⼀般均作为商业、办公等收益性⽤途，因此收益法是⼀种⽐较适⽤的估价⽅法。

在具体计算中，可直接测算出属于承租⼈的净收益，进⽽折现为承租权的价值；或先采⽤所有⼈的净收益折现为房地产产权的价值，再扣除所有⼈权益价值得到承租权价值。

这两种不同的计算⽅法对于估价结果影响不⼤，均可采⽤。

3、成本法
成本法适⽤于难以运⽤市场⽐较法、或既⽆收益⼜很少出现买卖的公⽤建筑的房地产估价，⽽对于公有⾮居住房屋这类收益性物业估价，⼀般不宜采⽤。