房地产资产评估报告书(完整版)

一、个别因素分析
估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码
为***。

副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建
成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。

二、区域因素分析
1.概况
2.自然条件
3.对外交通条件
4.基础设施
三、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

四、估价方法的选取
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

五、估价过程
1. 确定估价对象房地产年纯收入
A.确定估价对象房地产年总收入
①确定客房年总收入
房间名称数量（套）房价（元）入住率年收入（元）
主楼标准客房49 248 70% 3104836
副楼标准客房8 120 70% 245280
主楼单间13 258 60% 734526 副楼单间 6 160 60% 210240 主楼高级套间 2 880 50% 321200 副楼套间 2 380 50% 138700 总统套房 2 1260 40% 367920 合计82 -- -- 5122702 客房年收入=房价×数量×入住率×365。