公共政策案例分析(新国五条)

公共政策案例分析
——2013房改“国五条”
一、案例概要：2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务
会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。

自2009年12
月份开始对楼市进行调控以来，政策经历了四次升级，分别是
2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”
则是第五次调控升级。

“国五条”中稳定房价的新政策包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供
应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

这次改革的亮点是：区域限购将被叫停，限购城市或再度扩容、二套房首付利率提高、个人卖房征20%所得税。

改革的核心内
容是坚决抑制投机投资性购房。

二、政策本质：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地
市场一二线城市升温明显，再度出现地王为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新国五条，其本质上是对之前所有的政策加以强调和重申，对房地产市场进行进一步调控，抑制高房价，向外界表明政府的房产调控决心和力度。

三、房改政策具有多变性，近些年，调控房价的政策不断的出台。

一而再，再而三的调控政策始终未能抑制房价的飞速上涨。

房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。

2005~2013 年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。

正是这种调控政策频繁多变，不仅会带来市场剧烈波动，影响正常的投资和消费，而且会给民众以及地方政府带来一种对政策的疲倦感以及不信任感，从而加大了在执行过程中的难度。

四、房改政策制定的原则与依据。

房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。

政府在制定政策的时候要均衡各方利益。

对于中央政府而言，在制定调控政策时首先应该考虑两个方面：其一，重视民众对高房价的不满，通过调控房价疏解这种不满情绪。

其二，不能损及经济可持续发展。

五、政策表现及影响。

温家宝总理曾指出，房地产调控目标主要有两个：一是促使房价合理回归；二是促进房地产市场长期稳定健康发展。

这两个目标从定性上为房地调控指明了方向。

“国五条”的一些细则表现：①二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征。

②强调差异化个人房贷，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求。

③对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。

④总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调控拉开序幕，它的实施会对房地产市场带来显著地影响。

1、当前持续火热的楼市将有所降温，长期来看市场成交量适度收缩，但在短期内表现不会太明显，具体情况还要根据不同城市、不同楼盘具体分析；2、
从过往市场的经验来看，一二手市场的波动是同向的。

即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，预计未来一段时间内，成交量将会受到影响；3、从2010年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过三四线城市。

这项公共调控政策究竟会给中国的房市带来怎样的改变还有待于时间的检验。