中海物业管理培训手册

中海物业管理培训手册
目录
一、编制说明 (3)
二、辅导教材（参考）
1．酒店式物业管理模式说明 (4)
2．酒店管理与物业管理间的关系比较 (7)
3．酒店管理的基础知识 (9)
4. 物业管理的目标与范围 (14)
5. 物业管理者的职业思想和行为准则 (17)
6.物业管理的综合技巧 (20)
7.服务意识与业主、公司和我的关系 (24)
8. 不同客人的接待方式 (27)
9.投诉的处理技巧 (30)
10.疑难问题的处理技巧 (32)
11. 现代酒店的督导方式和沟通方法 (35)
12. 员工的激励 (38)
13. 管理者的领导艺术 (40)
14. 企业的团队合作精神 (43)
15. 基础素质培训-------营造自我 (45)
16. 如何在服务行业中获得成功 (52)
17. 演讲(授课)的技巧 (54)
18. 培训课堂的气氛控制 (58)
19. 如何编写培训计划 (61)
20. 如何调动员工的学习（培训）积极性 (64)
21. 中海物业管理公司企业文化之一 (68)
22．中海物业管理公司企业文化之二 (70)
23. 酒店服务业的礼节与礼貌 (72)
24. 现代商务交际礼仪常识与规范之一 (75)
25．现代商务交际礼仪常识与规范之二 (111)
26. 服务中心（办公室）礼节礼貌规范。

(116)
27. 服务与微笑。

(123)
编制说明
一、编制目的：
为遵循中海物业“以人为本”的企业经营理念，最大限度地开发员工的潜在技能，使每一位员工通过培训，都能从个人素质、服务意识、团队合作精神、工作能力、管理水平等各个方面得到大幅度的提高，保证达到现代物业管理行业的从业人员素质要求。

二、适用范围：
此培训教材除涉及酒店管理方面的知识是专为从事酒店式物管的员工设计外，大部分内容适用于中层以下管理干部和员工的培训。

三、培训须达到的素质要求：
1、掌握现代物业管理和酒店管理基础知识。

2、掌握服务业的礼节、礼貌和现代商务交际礼仪常识。

3、掌握基本的现代企业管理知识和管理技巧。

4、掌握中海物业管理公司的企业文化与员工手则、行为规范。

5、掌握管理处各部门、各岗位职责和工作程序。

6、掌握相关的物业管理法律常识。

7、人际关系良好，善于处理公共关系。

8、树立正确的人生观，具有良好的职业道德和远大理想，脚踏实地，勤勤恳
恳，为中海事业而努力工作。

（一）酒店式物业管理模式说明
自1981年深圳成立中国第一家物业管理专业公司以来，中国物业管理行业已走过了近二十年的里程，仅仅在深圳就有近千家物业管理机构。

虽然行业已颇具规模，但是在管理模式上，却依然延用最初的管理套路，几乎是二十年不变，远远落后于行业的发展速度，已无法满足现代发展商和业主日益增强的对物业管理和服务的更高档次需求。

为顺应时代和社会的需要，不断提高和自我完善物业管理水平，中海物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术，将“物业管理”提升为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，把物业管理服务真正提高到一个新的高度。

1、以业主为中心，提供酒店式专业化服务。

传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例，然后要求各位业主（住用户）遵照执行，并不考虑业主的实际感受；但酒店式物业管理，完全是站在业主的立场上，以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，推出例如私人区域清洁服务；接飞机、火（汽）车服务；代客洗衣服务；代定酒店客房服务等，通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

2、以星级酒店为样板，营造温馨、遐意的服务氛围。

酒店业是整个服务行业的代表，有严格的服务规范和标准，人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受，体会到作为客人的尊贵与自豪。

而物业管理相对一说起来，就是保安、维修和清洁卫生，机械而且呆板，缺少感情色彩。

中海物业将酒店服务与物业管理有机的结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才会提供的服务，例如大堂里设接待服务台，24小时服务；主出入大门口设门童，专职负责客人的迎送；大厦里见不到穿着保安制服的保安员（改为技术监控和便衣巡视），全部由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员代替等。

无论是从发展商，还是从业主、住用户的角度出发，让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。

3、强调服务意识，提高服务效率。

例如在其他服务行业里，工程维修都是按部就班的照既定工作计划有序进行，就是偶有客人投诉或其他服务需求，也必须排队等待，逐步解决。

只有在酒店行业里，客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的，“客人就是上帝”不是一句空洞的口号，绝不能让客人有一丝的不满存在，即所谓零缺点服务（ 100 - 1〈 0 ）。

酒店式物业管理，就是要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理行业中来，使得“客人的投诉有回音，故障维修处理不过夜”，努力达到业主（住用户）的满意率为百分之百。

4、调整组织架构，实行科学化管理。

传统的物业管理，就是设一个管理处，由管理处主任全权负责小区内保安、工程维修、清洁卫生和财务工作，内部管理存在权、责不清，人人负责而人人都负不了责的现象；对外服务与管理透明度不高，业主有需求找到管理处办公室，但至于应该找谁来处理却又摸不着头绪，可能要问来问去，跑上跑下。

而酒店式物业管理，采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则，从内部组织结构上达到了权、责、利的统一；对外服务和接待上，则设立服务中心，提供一站式服务；又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息，汇编成《服务指南》派发给业主，既加大了管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，奠定了优质服务的基础。

综上所述，随着时代的进步，物业管理市场的日益成熟，旧的管理模式必
将被新的管理模式所取代，而酒店式物业管理，就是顺应市场发展需要的先进产物，也必将被中国物业管理行业、房地产发展商和广大的业主所推崇。

(二). 酒店管理与物业管理间的关系比较
酒店管理与物业管理，并不是两个毫无关连的概念，正确的讲，物业管理对象包含酒店、公寓、写字楼、商场、住宅和工业厂房管理。

广义的物业管理，是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后服务；狭义的物业管理是特指治安保卫，环境卫生，消防安全，园林绿化，交通停车和日常修理等。

酒店属于物业的一种，只是由于酒店业历史发展悠久，从管理模式、服务规范上都自成体系，形成了一整套科学、完整的管理规范，成为服务行业的楷模。

1、两者的相同点：
A、都是在一个相对封闭的范围内为顾客（业主）服务，都是服务性行业；
B、都有一整套管理规范，都是规范化要求很高的行业，如酒店有星级评定标准，物业有示范小区、优秀大厦等；
C、随着现代物业朝综合性方面的不断发展，酒店与物业呈现日趋融合的局面，住宅小区中有了酒店性质的会所，物业管理提倡酒店式服务等。

2、两者的不同点：
A、从功能上讲，酒店服务是为旅行者提供食宿，时间上是短期的物业所提供的是长期居住的场所，
其中写字楼用于商务、办而非居住；
B、从产权关系来讲，酒店是一个完整的个体，业主一般只有一个酒店出租而不出售；物业一般
有多个业主，可租可售；
C、从管理角度来说，酒店的顾客逗留时间短；而物业的业主时间则较长，它们对服务的要求就
有所不同，管理上各有其特点；
D、酒店与顾客间的权利义务关系是“约定俗成”；而物业业主则必须签定相应的管理合约及管
理规定；
E、酒店是发展商聘请管理公司；物业管理是由分散的业主们成立业主委员会，聘请物业管理公
司进行管理，业主委员会对管理公司的工作进行检查和监督。

F、从组织结构图来看，把酒店中的所有经营部门取掉就是一个完整的物业管理组织结构图，也
可以说酒店管理就是物业管理，只是多了一项经营功能。

总之，物业管理与酒店管理的融合，一方面使酒店管理获得更加完备而先进的服务手段和技术；一方面又使物业管理的内容更加丰富，物业业主因此得到更为优质的服务。

（三）酒店管理基础知识
一．酒店的起源、等级和类别：
1．酒店的起源
（１）近代酒店的史前时期（十九世纪上半叶之前）
A．酒店规模小，只满足最起码的住、食、安全要求，内容贫乏、简陋，服务方式粗俗；
B. 面对商队、使者和传教士，投资者关心的是慈善事业的发展； (２) 富豪酒店时期（十九世纪后半叶----二十世纪初）
A．酒店设施豪华、奢侈，面向拥有特权的富豪阶层，并以他们的趣味为主；投资者关心的是社会地位和名声；
B. 投资者与经营者分离，酒店走向专业化；
(３) 商业酒店时期（二十世纪初----五、六十年代）
A. 酒店进入标准化时期，面向商人、富豪，关心利润的取得；
B. 出现大规模的酒店管理集团；
（４）新时代酒店时期（五、六十年代----至今）
A. 面向商人、观光者和本地居民；
B. 酒店成为城市规划的一部份，向多功能、多元化发展。

2．酒店的分类和分级：
(1) 酒店的分类：
A. 按规模分为大型、中型、小型酒店，标准300—600间客房 B．按客人下榻目的分为商务酒店、渡假酒店、会议酒店等；
C．按客人逗留时间长短分为过路客人酒店、公寓酒店
D ． 按所处的位置----城市酒店、海滨酒店、机场酒店等；
（2） 酒店的分级：
A ． 星级制：世界流行，我国1989年实行，酒店分为五个星级，
评比的标准按其建筑、装璜、设备、设施条件和维修保养状
况，管理水平和服务质量的高低，服务项目的多寡，进行全
面考察，综合平衡确定的；
B ． 数字表示法：60年代我国曾实行，数字越大，档次越低，
分四级；
二． 酒店管理者的作用和角色：
1． 担任指挥角
色：
应该具有发现与利用机会的远大眼光，
干，任劳任怨；
3、 担任监督角色： 必须公道、正派、铁面无私，同时熟悉业务 ， 要求和作业方法与标准，掌握第一线的实际情况；
4、 担任反馈角色： 要客观，敢于直言不讳，拥有真理精神，没 有权力欲望，同时需要较强的综合分析能力。

三、 酒店的管理机制、职责：
1．四级管理体制：
A．总经理----酒店的最高领导者和决策人；
B．部门经理----中层管理者，负责酒店政策的组织和指挥；
C．领班----基层管理者，酒店政策的监督者；
D．员工----酒店工作的执行者；
在这四级之间，视各企业和管理干部能力等情
况，可增加一定
的补充岗位，如总经理助理、主管、主任等；2．垂直领导原则：
所谓垂直领导，就是每位员工只有一位直接领导，只对其负责，
其它的人不可越权指挥，避免多头指挥，也同时强调每位员工
的责任感，权责统一；
3．有效管理幅度：
就是要根据工作的复杂程度和下属的个人素质来决定一个管理
者应管辖下属的范围，如工作简单，技术要求不高，管理幅度
就可管理宽一些，如工作复杂，技术要求高，管理幅度就要窄
一些。

一般来讲，管理幅度越宽，管理层次就越少，而管理层
次越多，管理幅度就越窄，根据科学测算验证，一个人的有效
权力的管理范围是7—35人；
4．酒店（中型）组织机构和职责简介：
四、酒店的优质服务：
酒店的优质服务 = 规范服务 + 超常服务
1． 良好的礼仪、礼貌；
2． 优良的服务态度：
a. 认真负责
b. 积极主动 c 热情耐心
d 细致周到
e 文明礼貌
3．丰富的服务知识：
a. 语言知识
b. 社交知识
c. 旅游知识
d. 法律知识
e. 心理学知识
f. 服务技术知识
g .商业知识 h. 民俗学知识 i. 管理经营知识
4．娴熟的服务技能；
5．快捷的服务效率；
6．齐全的服务项目；
7．灵活的服务方式；
8．科学的服务程序；
9．可靠的安全保障；
10．优雅的服务环境；
11．美味的食品供应。

(四).物业管理的目标和范围
管家部 前 审核
后勤部 保安部
一．物业的含义：
1．物业与房地产、不动产的区分：
A．称谓领域不同：就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇；“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓；而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称；
B．适用范围不同：“房地产”与“物业”在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般系指一个单项的“物业”单位或一个独立的房地产公司；而“房地产”是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房产和地产；
C．概念外延不同：一般而言，“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。

“物业”有时也可用来指示某项具体的房地产，但仅指房地产交易、售后服务这一阶段或区域；
2．物业的概念：
物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居
住的屋宇及与之相配套的设备、市政、公用设施，屋宇所在的建
筑地块与附属的场地、庭院。

物业根据其用途可分为：住宅公寓、写字楼、商铺、酒店、
工业厂房、车站码头、文化场所等；
二．物业管理的概念：
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，运用现代
管理与服务技术，按委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施
企业化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高
效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使
用价值和经济价值；
三．物业管理的目标：
1．为业主服务，使物业保值增值；
2．为用户服务，营造一个整洁舒适的幽雅环境；
3．为企业服务，提高发展商的声誉；
4．为社会服务，使家庭、经济、社会、环境协调发展；
四．物业管理的范围：
1．物业管理的基本业务：物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修养护和计划修理工作；
2．物业管理的专项业务：
A. 治安保卫
B. 环境卫生
C. 消防安全
D. 园林绿化
E. 交通停车
F. 日常修理
3．物业管理的特色业务：物业管理的特色业务包括特约服务和便民服务两个方面；其中：
（1）特约服务：是为满足业主特别需要而提供的个别服务，收费标准以成本加劳务结算，是微利甚至是免费项目：
A.车辆保管
B. 房屋代管
C. 预约上门清洁
D. 代聘保姆
E.家庭护理
F. 家电维修
G. 土建维修
H. 装饰工程
I.代购车票 J. 代购商品 K.代付各种公用事业费
L.代送小孩入托及上下学 M.代订报刊及日常收发
N.代办住户委托的其它服务项目；
（2）便民服务：是物业管理企业和社会联合举办的社区服务项目；
A .银行 B. 邮局 C. 商场 D. 餐厅 E.美容院 F.幼儿园
G. 学校 H.医疗所 I.俱乐部
J.儿童游乐场 K.老年人活动室
4．物业管理的各种经营项目：
A．不动产投资咨询；
B．旅游、餐饮、商场、娱乐；
C．家电、车辆等各类生活用品的维修服务；
D．园林、花卉经营等；
以上四类业务具有相互促进、相互补充的内在联系，其中，基本
业务、专项业务是物业管理的基础工作，特色业务和多种经营业务是物业管理基础工作上的进一步拓展，是从深度和广度上进一步满足业主和用户的需要。

(五).物业管理者的职业思想和行为准则
良好职业道德养成的基本因素，就在不断提高职业认识的基础
上，逐步加深职业感情，磨炼职业意志，进而坚定职业信念，以养
成良好的职业行为和习惯五个方面。

一．职业道德的作用：
1．职业道德是推动企业物质文明建设的重要力量；
2．职业道德是形成企业良好形象的重要因素；
3．职业道德可以促使员工在工作和生活中不断地自我完善。

二．服务业职业道德的主要规范：
1．热情友好，宾客至上：
A. 谦虚谨慎，尊重客人；
B.牢记服务宗旨、道德规范行为；
C. 热情友好，不卑不亢；
2．真诚公道，信誉第一：
A．广告宣传，恰如其分； B. 按质论价，收费合理；
C. 真诚待客，拾金不昧；
D. 实事求是，知错就改；
3．文明礼貌，优质服务：
A. 仪表整洁，举止大方；
B. 微笑服务，礼貌待客；
C. 环境优美，食品卫生；
D. 保质保量，设施完好；
E. 尽心尽责，服务周到；
4．团结协作，顾全大局：
A. 团结友爱，互相尊重；
B. 密切配合，互相支持；
C. 学习先进，互相帮助；
D. 发扬风格，互相关心；
5．遵纪守法，廉洁奉公：
A. 自觉遵守职业纪律；
B. 严格执行政策法令；
C. 勤俭节约，廉洁奉公
D. 反对和纠正带行业特点的不正之风；6．钻研业务，提高技能：
A. 要有强烈的职业责任感；
B .要有崇高的职业理想和坚强的道德意志；
C .要有正确的途径和方法；
三．物业管理者的职业道德：
1．物业管理者的职业思想：
A. 业主至上观；
B. 管理就是服务观；
C. 技术服务观；
D. 忠诚服务观；
2．物业管理者的职业道德修养：
修养，是指个人在人生目标、思想品质和知识技能等方面，经
长期的有目的的锻炼和培养所达到的一定水平，以及逐渐养成的在待人接物方面的正确态度。

A. 加深行业认识；
B. 树立服务意识；
C. 提高文化素质；
3．在最基本的道德范畴内自觉加强修养：
A. 义务 -- 是指个人对社会和他人应承担的责任；
B. 良心 -- 是指人们在履行对他人和社会义务过程中形成的道德责
任和自我评价能力；
C. 荣誉–是指对一个人的高尚道德行为的社会价值所作出的公认
的客观评价和自我意识；
D. 节操 -- 节操也称为志气、骨气或气节，指一个人在政治上、道
德上的坚定性；
E. 幸福 -- 是指人们在创造物质文明和精神文明生活的实践过程
中，由于感受到实现了自己预定的目标和理想而得到的
精神上的满足和快慰。

(六). 物业管理的综合技巧
一．掌握物业管理综合技巧应遵循的原则
1、服务的原则：
物业管理属于第三产业，是一种服务性行业其服务对象是物业
产权人和使用人，目的是为业主、租户提供高标准、高质量的
管理服务，因此，管理是基础和手段，服务才是目的；
2、不轻易承诺原则：
这与我们生活中的“服务承诺”是不同的概念，在与住用户打
交道的过程中或有意外事件给住用户造成一定的损失、损害
时，管理公司从上到下的职员在意外原因和责任未正式认定之
前，不应轻易向住用户作出任何形式的承诺，为此，平时公司
就应注意对员工培训相关知识，要员工遇事沉着，灵活应付，
分清职责；
3、自我保护的原则：
自我保护，就是要尽职作好本职工作，又要善于在工作中保护
好自己，保护好自己的声誉、形象甚至生命安全，避免无谓的
牺牲和不必要的损失，只有保护好自己，才谈得上为个人争光，为公司谋利；
4、维护公司形象、利益的原则：
要与政府各部门、发展商明确关系，分清责任，在维护公司形
象的同时，还要维护公司的利益；
5、社会分工的原则：
现代社会已进入专业分工时代，社会分工越来越细，专业化程
度越来越高，市场逐步走上法制化，、制度化、规范化的轨道，
同时也更趋社会化，物业管理是一种综合性管理，不可能也不
必要事无巨细、包办万象、事事亲为，即应突出重点，把主要
精力放在管理服务上，把一些项目交由社会上的专业公司去
做，发挥他们的专业经验，既能降低成本，又能提高管理水准，促进物业管理更全面的发展。

二．管理公司内部的管理技巧
1．操作层员工应掌握的管理技巧内容与要求：
A. 清楚职权范围；
B.掌握意外事件发生时的初步处理技巧；
总要求是遇事不惊，沉着应对，保护现场，维护公司利益，不
作无谓牺牲，对受影响的客户先致歉，待查明事件责任，立即
按意外事故处理程序处理；
C. 以规服人，以理服人，以礼悦人：
在工作中遇到住用户或来访者违反管理规定的情形，管理人员
要清醒地认识到自己是管理服务者而非执法者，要坚持平等相
待，得理让人，以理服人，不能摆起管理者的架式或口出恶语，
更不允许使用武力强行制止，以良好的态度和礼貌赢得别人对
管理服务工作的理解、支持和尊重，从而使其自觉纠正违反管
理规定的行为；
D. 面对住用户的基本技巧：
住用户对管理服务的满意度是衡量物业管理服务好坏的重要尺
度，而住用户对管理服务水平的第一印象，往往就来自操作层
管理人员面对住用户的表现，第一线管理员工，要做好面对客
户的工作，关键是要有强烈的服务意识，奉客户为上帝，细微
之处显真情。

三．管理层管理技巧的内容与要求
1．善于控制：
A. 审阅下层工作记录；
B. 抽查；
2．善于沟通：
A、与下层员工的沟通，坚持平等相待，以诚相待的原则，与属下
员工打成一片；
B、与决策层的沟通，主要是及时反映问题，领会公司作出的相关决定；
C、与住户的沟通，了解他们的要求及对属下员工工作的评价意
见；
3．善于协调：
作为一个部门主管，要克服部门本位主义，从管理公司一盘棋的
角度出发，与公司内各个部门相互协作；
4．应变能力强：
主管人员要十分熟悉有关管理规定以及政府有关的法规条例，
同时要把握好处理问题的灵活性与原则性，在公司利益、业主
整体利益不受影响及原则上不违反管理规定的前提下，尽量以
灵活方式满足住用户的各种要求。

(七).服务意识及业主、公司和我的关系
一．业主、公司、我三者间的关系：
1．业主与公司的关系：
酒店与物业管理不同之处，在于业主与公司的关系不同，酒店是
发展商聘请酒店管理公司管理，而物业则是由分散的业主成立业主委员会，聘请物业管理公司进行管理，业主委员会对管理公司的工作进行检查和监督，也就是说，如果我们的公司服务差，达不到业主的要求，代表大部份业主权益的业主委员会可以聘请我们来管理，也有权决定解除对我们公司的聘用合同；
2．公司与我的关系：
公司聘请我们来工作的前题，是公司承接了某个物业管理项目，
需要一批高素质的员工去服务；公司通过提供各类完善、优质的
服务，赢得业主的满意，业主自愿缴纳管理费，用于支付公司的
各项开支；各类完善、优质的服务当然要通过我们去实施和执行，
我们用自己的辛勤劳动，换来公司给我们的工作酬劳；
3．业主与我的关系：
通过上面分析，我们知道，没有业主的需要，没有公司的存在，
我们也就没有了生活的依靠；而就算有业主的需要，公司没有我
们去提供优质、高效的服务，也不可能赢得业主委员会的信任，
与公司签定委托管理合同，所以，业主才是我们真正的衣食父母，
是他们支付了我们的工资和公司的利润，是我们真正的老
板。

二．什么是服务意识：
服务意识，就是从业人员对服务的看法和认识以及自然的反映，也就是在工作中处处自觉地体现出：我要为客人提供最满意的服务，我要用自。