房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧

房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧
4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

"
5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。

按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.
（三）土地增值税扣除项目应注意的几点
2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；
(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

9、质量保证金的扣除问题
（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣
留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

”
(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;
(二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

12、土地闲置费不得扣除
14、拆迁安置费的扣除
国税函［2010］220号第五条规定：
（一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于
自行开发建造的，房屋价值按国税发［2006］187号第三条第(一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议.
关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010］220号）第七条规定: 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号）
【例题】2000年因城市改造的需要,甲公司一栋账面净值20万元的房产被拆迁，评估价为400万元.当年,负责拆迁安置的A房地产公司将一栋价值400万元的店面补偿给甲公司，未开具发票。

甲公司按20万元入账。

2009年甲公司将该店面以拍卖方式转让，交易价650万元。

财税字[1995］48号规定，纳税人转让旧房及建增值额＝出售房地产取得的收入－旧房及建筑物的评估价格（房产评估重置价×成新率）－转让房地
产有关的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）－房地产评估费用。

（六）特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的,对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：
扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)
【例题】某专门从事房地产开发业务的外商投资企业2010年有关经营情况如下：
(1)以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房,合同记载土地使用权为60年.
（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼
建造费用7200万元。

写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。

(3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元;其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。

（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用900万元.
（5)售房缴纳的营业税800万元;出租房缴纳的营业税1。

05万元.
计算土地增值税时扣除项目合计金额。

（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×(12000÷40000)×（50000÷60000）＝700（万元）
(2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000)×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000)＝6100（万元）
（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元）
（4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元
（5)其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元）
（6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元
(八)商铺住宅联体楼的土地增值税的计算。

对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。

由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法:一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

（九）房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理:
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时
性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。

售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房)，发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用,按以下原则处理：
1。

建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除.
2。

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3。

建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。