两权抵押问题与建议（大全）

两权抵押问题与建议（大全）
第一篇：两权抵押问题与建议（大全）
一、推进农村土地制度改革中遇到的问题和困难
1.确权登记工作难度大，影响因素复杂。

一是资料不全。

在清理二轮土地承包档案时，大部分村找不到二轮土地承包资料，承包合同、承包经营权证件遗失。

二是面积不准。

勘测绘图面积与二轮承包土地面积存在较大误差，航拍影像图模糊不清，村组之间、农户之间土地的界限不明。

因事关农民个人切身利益，加之历史、政策、人际、观念等主客观因素影响，存在地块不实、四至不清、面积不准、面积不实等问题，矛盾隐患多。

三是调查不易。

由于农户大量外出务工，委托指界、签字一时难以找到合适的受托人, 同时也存在因为担心调查工作不规范不细致、恐日后生纠纷而无人愿意受托的现象。

四是认识不清。

基层对两种确权模式存在模糊认识，政策界限不清楚，导致一些村组图省事、希望大面积简单地以确权确股不确地代替确权确地。

但目前对确权确股不确地的具体做法没有一个明确的规程，确股范围、如何操作比较难以把握。

五是职责不明。

农户产权确认登记涉及部门多，办理手续复杂，所涉及的相关管理部门职责不明确，审批权限不清晰，确权登记操作制度严重缺失，导致农户产权的确权登记工作进度非常缓慢、效率低下。

2.农户流转土地缺乏积极性，思想上存在顾虑。

部分农户对土地流转政策有所误解，对土地的所有权、承包权、经营权认识不深，认为承包权就是所有权，流转出去就是放弃了所有权，或者怕今后土地政策调整，流转后将来因要不回而失去承包权，缺少安全感。

部分农户小农经济意识仍然比较严重，怕担风险，小富则安，特别是2006年国家全面取消农业税后，农民在获得土地承包经营权的同时，不用再缴纳农业税，还可以获得一定数量的农业补贴，导致“恋田”情结较为普遍，农民不愿对其土地进行流转而出现“惜转”现象。

3.土地流转机制不完善，制约了有序流转。

一是流转程序不规范。

农村土地流转大多是农户间自发进行的，相当一部分仍然采用口头协
议进行土地流转，并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务；有的虽然签订了合同，但存在手续不规范、条款不完备等不足，给以后的纠纷处理留下隐患，也增加了土地流转的随意性和不稳定性。

二是连片规模流转难。

江西属丘陵地带，山地面积多，不少地区地势不平且耕地分布比较分散，地块很难集中连片。

同时，承包户种植的承包田来源于多个农户，协调整合难度较大，不方便管理和集中连片进行机械化作业，生产经营成本较难控制，规模效益不高，造成了一些农户承包地难以流转而抛荒。

三是流转市场不健全。

土地流转的市场机制、监管机制尚不完善，大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来，土地流转双方信息有效对接机制也未形成，土地资产的价值还不能得到合理评估，土地价值不能充分显现。

同时，缺乏土地流转相关专业人才，乡镇村级政府组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理等方面还不能发挥应有的作用。

二、推进“两权”抵押贷款中遇到的问题和困难
1.抵押物价值难确定，缺乏科学准确的评估。

农村土地长期归集体所有，期间没有进行有效的流转和买卖，土地价值没有得到很好体现；农民住房分布范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别。

农村土地承包经营权和农民住房产权都没有形成完善的交易市场且交易不活跃，没有可供参考的对照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系和标准，仅凭相关技术人员以土地租金及地上种养物的价值或个人经验来确定抵押物的评估价值，主观意愿成分较大，容易产生道德风险。

且在“两权”抵押贷款业务中，金融机构往往凭借强势地位，倾向于就低估值，农村土地承包经营权和农民住房产权价值难以得到公允体现。

2.抵押物不易处置变现，影响了其可接受程度。

省内各县虽然成立了流转中心，但主要局限于提供土地流转信息，方便供需见面，对交易后使用权的产权登记有效性和经营权人的保护措施和权益维护没有通过出台相关规定办法来约束，也没有形成成熟的农民住房、农村土地经营承包权等产权市场交易机制和流转平台，影响了农村产权上市流转交易。

而且银行在进行抵押产权处置时，农民房屋交易和土地
流转受到较多的法律和制度限制，交易难、难变现现象突出。

如按照相关法律法规，集体土地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内都是熟人，碍于情面，一般不会去接手。

一旦发生贷款不能偿还的情况，在处理抵押房产时，处置抵押的农村住房并变现将非常困难，直接影响了金融机构开展农房抵质押贷款的积极性。

3.缺乏风险分担和补偿机制，金融机构信心不足。

农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款的发放对象多为农户、经营大户，贷款用途也主要是农产品生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，未来收益存在较大不确定性，而目前水稻、粮、棉、油、能繁母猪等农业保险水平太低，难以帮助农户有效抵御各种农业风险，一旦由于灾害出现欠收、或农产品价格出现大幅波动，极易造成银行贷款风险，导致农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款风险居高不下，在缺少农村风险分担补偿机制，缺乏农业产业风险准备金、救灾补助、贷款贴息、政策性农业保险等扶持政策的情况下，金融机构往往心存顾虑、信心不足，发放农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款的主动性、积极性不高。

二、推进农村土地制度改革和“两权”质押贷款试点的政策建议
1.放宽农民宅基地流转和抵押限制。

在有效避免农民因流转或抵押宅基地，而导致丧失居所情况出现的前提下，可以考虑从两个方面入手，放宽农民宅基地流转和抵押限制。

一是放宽范围。

对于已在城市、乡镇购房置业，原宅基地已非其生存必须的农民，允许其在提交相关房产证明后，流转或抵押宅基地。

二是设定期限。

宅基地使用权是一种特殊的用益物权,现行法律没有限制宅基地使用权期限,建议参照我国《物权法》关于土地承包经营期限为30 年、50 年或70 年的有关规定，立法规定实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用的最长期限（比如10～30 年），进一步确保抵押人不会永远失去宅基地使用权，同时保护了债权人的合法权益。

2.允许家庭承包的土地承包经营权用于抵押。

一方面，当前农村居民的收入来源已实现多元化、依赖于家庭土地承包经营权的种植收入在农村居民家庭收入中的比重日益下降，外出务工收入或其他经营
收入成为主体。

因此，对于大多数农村居民家庭来说，即使因为抵押权实现而失去土地承包经营权，也不会对农村居民生活造成难以承受的太大冲击。

另一方面，通过抵押土地承包经营权，可以使农村家庭盘活闲置资产，获得宝贵的发展资金，有利于推动农民创业增收。

3.推动土地确权与颁证。

统筹各方力量，加大资金、技术、人员投入，推进农村土地权益确权工作。

摸清农村各类土地现状，并建立土地管理台账，锁定现状，并实现动态监管。

明晰集体土地所有权的主体、行使代表和成员资格，完善集体土地处置和收益权能，细化集体土地用益物权，赋予农民更加充分而完整的土地承包经营权、宅基地使用权，并颁发统一的农村土地承包经营权、使用权证书和房屋所有权证书。

4.搭建规范的农村产权流转交易平台。

制定统一、科学、公开、透明的交易规则，明确交易平台、交易流程的监督管理部门及具体管理职责、手段，为农村产权流转和交易双方提供中介服务，规范引导各方参与农村产权交易；通过竞价、协议转让、拍卖等多种形式处置、变卖抵押物，为开展抵押贷款业务的金融机构提供实现抵押权的场所。

5.建立高效的农村产权抵押品处置程序。

农村产权抵押品处置效率不高的关键是，难以在短时间内找到合适的产权受让人。

因此可以考虑，一是扩大权益受让人范围。

在赋予集体经济组织或其成员优先购买权的前提下，允许区域符合条件的其他集体经济组织及其成员、其他法人、自然人和专业合作社作为受让方。

二是建立农村土地回购托底制度。

由地方政府牵头设立农村产权抵押融资回购基金，在缺少合格受让人或无法实现抵押产权转让处置的情况下，由政府对抵押产权进行收购，以提高抵押物的处置效率。

6.建立“两权”抵质押贷款风险补偿和分散机制。

一方面强化风险补偿。

由省、市、县三级政府按比例出资建立风险补偿基金，明确各方风险分摊比例，在“两权”抵质押贷款发生违约、金融机构实现抵质押权较困难时，实施抵质押物收购或对金融机构进行贷款风险补偿，弥补参与“两权”抵质押贷款试点金融机构可能出现的处置亏损和不良贷款。

另一方面积极分散风险。

引导和鼓励保险部门适时在现
行法律法规的框架内，开设“两权”抵质押贷款保险品种，以分散金融机构发放“两权”抵质押贷款的风险。

加快成立新型农业信贷担保机构,推出针对“两权”抵质押贷款的融资担保业务，分担贷款风险。

第二篇：林权抵押贷款面临问题及建议
林权抵押贷款
一、林权抵押贷款的重要意义
林业作为重要的基础产业和公益事业，具有较好的经济效益、生态效益和社会效益。

但林业生产经营者担保难、贷款难的问题一直是制约我省林业可持续发展的“瓶颈”。

开办林权抵押贷款,对进一步拓宽林业生产经营融资渠道，解放和发展林业生产力，优化农村经济结构，帮助农民增收致富，加快我省全面实现小康社会建设步伐，促进经济、社会又好又快发展具有十分重要的意义。

为此，省林业厅与省联社积极开展合作，在深化集体林权制度改革的同时，积极开展林权抵押贷款，这既是省林业厅与省联社全面合作的一项重要内容，更是创新金融服务，提高林业产业经营活力，加快林业发展、盘活林业资源的重要举措，有利于引导林业扶持政策与信贷资金的有效对接，深化集体林权制度改革，提高林业生产力。

因此，各级林业部门和各金融机构要充分认识支持林业发展的深远意义，按照有利于改善农村金融服务、增加“三农”贷款、促进农民增收的要求，正确处理好防范金融风险与支持“三农”发展的关系，不断加强金融服务创新，持续增加林业信贷有效投入，切实把我省林权抵押贷款等相关工作做实、做好。

二、林权抵押贷款存在的主要困难
（一）抵押评估难一是具备评估资质的人员少，专业评估机构少，林权评估缺乏统一、规范的标准。

二是评估机构收费较高，借款申请人难以接受。

根据现行有关规定，林业评估费用按评估标的额3%-6%的标准收取。

（二）抵押登记难
根据《甘肃省林权抵押贷款管理暂行办法》虽然要求完善林权抵押贷款配套体系，但是各地区林业部门林权抵押登记和产权交易服务
等配套服务体系还不够完善。

（三）市场流转难
从现阶段的实际情况看，由于林权流转市场仍不完善，林木资产流转体系尚未真正建立，对林权抵押变现时的贷款受偿率带来不确定性风险，影响林权抵押的实际担保效果，增加了银行业金融机构发放林权抵押贷款的顾虑。

（四）贷款保险难
一是保险品种单一。

目前，办理森林资产保险的保险公司很少，且保险范围单一，仅限于火灾，未包含病虫害等其他自然灾害。

二是保险费用高。

虽然各地已启动森林火灾保险，但保险公司通常要收取很高的保险费用（约1%），与农业政策性保险相比，费率偏高，客户往往难以接受，导致重庆农商行办理的林户贷款均未办理保险。

（五）贴息政策落实难2009年10月，国家出台的《林业贷款中央财政贴息资金管理办法》扩大了贴息范围和贴息对象。

但该办法要求的财政贴息政策尚未完全落实。

（六）信贷管理难
一是人员专业知识不足。

由于林木的特殊性和专业性，银行现有的信贷管理人员在数量和素质上都难以满足林权抵押贷款业务要求；二是贷后管理难度大。

由于森林资产分布在广袤林区，虽然有林业部门和护林员管理，但是偷伐、盗伐、私下交易等破坏或违规侵占林权的现象难以控制，客观上加大了贷款风险管理的难度。

三、工作建议
（一）建立和完善林权资产评估和流转体系
一是由各级政府部门推动组建较为权威公正的森林资产评估机构，严格把关，确保评估机构和人员的资质，建立严格的评估责任追究制度。

二是打造和完善林业交易专业市场，开展林产品实物交易，进行林权的转让交易，实现林业资产和资本的有序流动，确保抵押林权及时流通变现。

三是减少收费环节，合理设置收费标准，将评估收费等控制在林农可承受范围内。

（二）规范林权贷款抵押程序对申请林权抵押贷款的抵押物须按
《森林资源资产评估管理暂行规定》，由具备森林资源资产评估条件的机构进行森林资源资产评估。

并由抵押权人和抵押人严格按照《森林资源资产抵押登记办法(试行)》和《甘肃省林权抵押贷款管理暂行办法》有关规定，签署《林权抵押登记申请》提交林权抵押登记部门审查备案后，《林权抵押登记证》由银行机构保管，林权证由林权抵押登记部门保管。

各级林业主管部门和银行金融机构要遵循既要方便林权所有者贷款，又要防范信贷风险的原则，优化林权抵押贷款程序，简化审批手续，做好抵押物登记工作。

（三）积极开展林业资产保险
一是相关方面要研究和探索改善林业保险服务工作，包括增加林业保险产品，扩大保险范围，根据树种、树龄、生长环境等因素确定林木资产保险的合理保费和赔偿标准。

二是财政部门提高林木火灾保险费分摊比率，从而减轻林农交纳保费的负担，达到林农交得起、财政补得起、保险陪得起的目的，实现林农、保险公司、银行、政府“四赢”局面。

（四）严格兑现贷款贴息政策
一是要加大宣传力度，通过广播、板报等多种渠道，使林权抵押贷款贴息政策家喻户晓，让更多农户从中受益。

二是要认真落实贷款贴息政策，制定相应的林权抵押贷款贴息管理办法，对挤占、截留、挪用贴息资金的行为进行严肃查处，确保林权抵押贷款贴息政策落到实处。

（五）积极探索林权贷款担保模式
一是实行林户贷款联保制度，在贷款行开立贷款互保金专户，林农之间相互担保，把贷款风险降到最低点。

二是积极拓宽林业信贷品种，尝试开展林农信用共同体贷款。

三是采取政府扶持、市场运作的方式，加快组建林业担保公司，推动设立林业投资担保基金，解决仅凭林权担保而保障不足的问题。

（六）银行业金融机构应加强贷后监督检查
一是银行贷款业务发生后，应逐户建立贷款档案，加强贷款检查，特别应关注抵押物的完整性和安全性，检查抵押物价值是否损失，抵
押权是否受到侵害。

二是各基层行应派人至少按季监督、检查已抵押森林资源资产的情况，或直接聘请林业工作站有关人员作为联络人，协助管理。

三是协调林业管理部门作好相关配合工作。

包括：协助银行搞好抵押林木的监督管理；林业部门批准已用作抵押林木的砍伐须征得银行同意；不办理林权的过户转让手续；在贷款出现风险、需要处置抵押林木时，林业部门应优先安排砍伐指标。

第三篇：林权抵押贷款相关问题
根据陕西省林业和有关金融机构林权抵押贷款办法，农行、农村信用社、开发银行、邮储银行均可办理林权抵押贷款业务。

其中农村信用社主要针对农户贷款，开展林权抵押贷款较早，贷款人在乡镇办理业务较方便，所以建议你首选到信用社申请贷款。

关于可抵押的林权的范围，目前各金融机构的规定一致，只有用材林等商品林的森林、林木和林地使用权可作为贷款抵押，而防护林等公益林的森林、林木和林地使用权不得作为贷款抵押。

如果你林权证上写的是公益林就不能抵押贷款。

关于林权抵押贷款的程序和应提供资料等要求，目前各金融机构规定不太一致，另外，个别县区还针对实际有一些小的变通，因此要看本县区和要贷款的金融机构的具体规定。

农户个人林权抵押贷款一般程序为：①农户持《林权证》向林地所在县区林业主管部门提出贷款申请；②县区林业局对申请人拟抵押林权的真实性和有效性进行审查；③由符合资质的评估机构进行森林资源资产调查和评估；④农户持《林权证》和评估报告在县区林业局办理林权抵押登记手续；⑤借款人向金融机构提出借款申请；⑥金融机构开展贷款调查、评议；⑦签订抵押贷款合同；⑧发放贷款。

农户个人向金融机构申请林权抵押贷款所需材料为：①借款人有效身份证件原件和复印件；②借款申请书；③《林权证》或森林资源产权证明；④林权证所有者有效身份证件原件和复印件；⑤森林资源资产评估报告；⑥金融机构认为需要提供的其他资料。

第四篇：动产抵押存在问题及建议
当前动产抵押登记工作中面临的主要问题和改进建议
工商部门切实充分发挥职能作用，创新服务方式，提升了动产抵押登记服务效能，切实帮助企业解决了资金周转难题，但动产抵押登记工作中仍面临一些问题。

一是宣传力度还不够。

虽然《物权法》于2007年10月1日已颁布实施，但是金融部门、企业、个体工商户、农村生产经营者等对《物权法》、《动产抵押登记管理办法》等法律法规了解不够，很多生产经营主体不了解动产抵押融资的优势、程序及操作规程。

动产抵押融资的知晓度还有待进一步提高，没有从实质上解决生产经营中其资金短缺问题，如根据《物权法》的规定，农业生产经营者生产的蔬菜、水果等都可作为抵押物，而目前金融部门对此认识不足。

二是抵押人严重失衡。

《动产抵押登记办法》规定，抵押人可以是企业法人、非法人企业、个人独资企业、合伙企业、个体工商户、农业生产经营者。

但目前个体工商户、农业生产经营者办理动产抵押登记的比例很小。

金融部门贷款政策倾向于大型企业，对中小型企业、个体工商户、农村生产经营者的扶持力度小，特别是对个体工商户、农村生产经营者发放贷款更是微乎其微。

2012年以来办理的动产抵押登记中，个体工商户仅2件，融资30万元；农业生产经营者只有4件，融资98万元。

三是抵押物种类单一。

目前办理的动产抵押登记中，抵押物基本上以机器设备为主，其他动产如原材料、半成品、产品等相对较少，以将有的生产设备、原材料、半成品、产品设立抵押的就更少，浪费了现有的资源，没有充分发挥抵押人动产的融资能力。

抵押权人普遍认为动产易贬值，存在灭失或毁损的风险，所以优先要求以土地、房产等不动产作抵押，往往把动产抵押作为不动产抵押、权利质押和保证人之后的一种补充性担保方式，造成动产抵押登记未能实现其应有的价值。

对动产抵押登记工作中面临的问题，急需加以完善，建议可以从三个方面进行弥补。

一是强化动产抵押宣传工作，扩大社会知晓面。

工商部门要结合办理执照、企业年检、个体验照、市场巡查等时机，采取印发宣传单、
口头宣传等多种形式，大力宣传《合同法》、《担保法》以及《动产抵押登记管理办法》等法律法规。

同时，充分利用媒体宣传、送法上门、举办讲座等多种形式做好宣传工作，提高宣传的广度和深度，扩大社会知晓面，使抵押人从企业尽快扩展到个体工商户、农业生产经营者，促进不同类型、不同行业的企业对动产抵押登记有全面的认识，积极引导企业、个体工商户、农业生产者拓展融资空间，促进动产抵押登记工作健康有序发展。

二是积极搭建银企合作平台，拓展抵押人范围。

充分发挥工商部门的“桥梁作用”，组织开展金融产品发布会、座谈会、银企对接会、现场签约仪式等活动，积极搭建银企合作平台，架起金融部门与企业之间的桥梁，促进金融部门加强对中小型企业、个体工商户、农业生产经营者的扶持力度，给中小型企业、个体工商户，尤其是农业生产经营者带来好处。

如对农村承包鱼塘的经营户，可通过鱼苗等做抵押，发放贷款，解决其经营中的资金短缺问题。

三是大力加强交流协调沟通，扩大抵押物种类。

工商部门要深入企业走访，建立企业融资需求数据库，定期将企业融资需求与银行进行交流，加强与金融部门的协调沟通，指导用足、用活动产抵押登记政策，降低贷款门槛，增加金融产品服务项目。

同时，加强与银监、税务职能部门的配合，完善企业、个体工商户信用体系建设，加强对企业信用管理制度的指导和帮扶，提高信用意识，规范信用管理，实现金融部门避免金融风险的前提下，扩大抵押物种类，满足企业资金需要。

第五篇：“两权”抵押贷款试点工作调研报告
近年来，金溪以全国“两权”（土地承包经营权和农房财产权）抵押贷款试点县为契机，以探索解决土地承包经营权抵押贷款试点工作中的难题为导向，健全了征信证明、产权登记、价值评估三大体系，推动金融机构创新工作举措，开展一系列富有成效的农地抵押贷款试点实践，探索出“1+2+n”（1个平台，2项保障，多种形式）的工作方法，取得明显成效。

为进一步总结和解决金溪县农村新“两权”（土地承包经营权和林权）抵押贷款工作中取得的经验和存在的问题，。